변호사, 부동산 전문 장재호

광주 남구 월산동 근린상가 경매의 선순위 임차인과 전세권 — 배당요구하지 않은 선순위 상가임차인의 대항력, 사업자등록 존속요건과 무상임대차 확인서, 최선순위 전세권의 배당요구와 소멸 (광주지방법원 2025타경32440·대법원 2016다228215·대법원 2014다10694)

세 줄 요약 · 광주지방법원 2025타경32440은 광주 남구 월산동 대남대로 330의 4층 근린상가와 대지 782.1제곱미터를 일괄매각하는 임의경매로, 감정가 45억 7,344만 9,500원이 유찰을 거듭해 2026년 11월 4일 기일의 최저가는 20억 4,890만 6,000원(45퍼센트)입니다. · 두 차례 대환으로 앞선 근저당이 지워져 최선순위가 2024년 3월 4일 근저당이 되었고, 그보다 먼저 사업자등록을 한 임차인 셋(보증금 합계 최대 1억 3,600만 원)이 배당요구를 하지 않아 대항요건이 유지되면 매수인이 보증금을 떠안지만, 사업자등록은 존속요건이고(대법원 2005다64002) 무상임대차 확인서가 경매절차에 반영되면 대항력 주장이 신의칙에 반합니다(대법원 2016다228215). · 2층 ..

주택법 매도청구에서 단독주택 대지를 비교표준지로 삼은 감정도 그대로 쓸 수 있습니까 — 공공필요성 항변까지 배척하고 시가 607,939,200원에 이전등기를 명한 판결 (춘천지방법원 강릉지원 2023나32150, 헌법재판소 2019헌바221)

세 줄 요약 · 강원 지역 지역주택조합이 사업부지 안의 토지·건물 소유자에게 주택법 제22조의 매도청구를 했고, 법원은 감정가 607,939,200원(토지 478,080,000원, 건물 129,859,200원)을 매매대금으로 정했습니다. · 소유자는 감정인이 단독주택 대지를 비교표준지로 골라 개발이익이 빠졌다고 다투었으나, 공시지가 방식 ㎡당 1,920,000원과 거래사례 방식 ㎡당 1,930,000원이 맞아떨어져 감정이 존중되었습니다. · 항소심은 매도청구에 공공필요성이 따로 필요하다는 주장도 배척하고 2024년 1월 항소를 기각했으며, 조합 측 청구는 한 부분도 깎이지 않고 확정되었습니다. 이 글이 답하는 질문 1. 주택조합의 매도청구는 어떤 요건에서 할 수 있습니까2. 매매계약은 언제 성립한 것으..

밀양 단장면 구천리 펜션·캠핑장 경매의 유치권과 농지 — 유치권부존재확인 판결이 확정된 신고 유치권, 압류 뒤 유치권의 대항력, 불법 전용 농지의 농지취득자격증명과 매각불허가 (창원지방법원 밀양지원 2023타경10936·대법원 2005다22688·대법원 2014마62)

세 줄 요약 · 창원지방법원 밀양지원 2023타경10936은 밀양시 단장면 구천리 표충로 1087·1081의 펜션·캠핑장(건물 6동, 토지 14필지 7,827제곱미터)을 일괄매각하는 임의경매로, 감정가 49억 7,185만 1,400원이 다섯 번 유찰되어 2026년 10월 19일 기일의 최저가는 8억 3,561만 9,000원(17퍼센트)입니다. · 점유자 정○○가 2024년 5월 공사대금 3억 5,957만 원을 피담보채권으로 유치권을 신고했으나, 새마을금고가 낸 유치권부존재확인 소송에서 유치권 부존재 판결(밀양지원 2024가합10388)이 항소기각으로 확정되었고, 압류 뒤 점유 이전으로 생긴 유치권은 매수인에게 대항하지 못한다는 법리(대법원 2005다22688)도 있어 매수인은 인도명령으로 점유를 풀 수 ..

패륜 상속인의 유류분과 상속권 상실 선고 — 헌법불합치 결정의 소급효, 가정법원 선고의 선행, 유류분 반환 뒤 증여세·상속세 경정청구 (대법원 2025다219693·부산고등법원 2025나5939)

세 줄 요약 · 대법원 2025다219693 판결(2026. 6. 25.)은 헌법불합치 결정 당시 계속 중이던 유류분 사건에는 상속권 상실과 보상적 증여의 제외를 정한 새 민법을 적용하여야 한다며, 옛 민법을 적용한 광주고등법원 판결을 파기하였습니다. · 부산고등법원 2025나5939 판결(2026. 7. 8.)은 새 민법을 적용하고도, 가정법원의 상속권 상실 선고가 확정되지 않았고 유언장 기재만으로는 사유가 부족하다며 유류분을 인정하였습니다. · 상속권 상실 청구는 상속인이 된 사실을 안 날부터 6개월, 유류분으로 재산을 돌려준 뒤 증여세 경정청구는 판결 확정을 안 날부터 3개월, 상속세 경정청구는 확정일부터 6개월 안에 하여야 합니다. 질문 목록 1. 유류분은 누구에게 얼마나 보장됩니까2. 부모를 ..