세 줄 요약
· 창원지방법원 밀양지원 2023타경10936은 밀양시 단장면 구천리 표충로 1087·1081의 펜션·캠핑장(건물 6동, 토지 14필지 7,827제곱미터)을 일괄매각하는 임의경매로, 감정가 49억 7,185만 1,400원이 다섯 번 유찰되어 2026년 10월 19일 기일의 최저가는 8억 3,561만 9,000원(17퍼센트)입니다.
· 점유자 정○○가 2024년 5월 공사대금 3억 5,957만 원을 피담보채권으로 유치권을 신고했으나, 새마을금고가 낸 유치권부존재확인 소송에서 유치권 부존재 판결(밀양지원 2024가합10388)이 항소기각으로 확정되었고, 압류 뒤 점유 이전으로 생긴 유치권은 매수인에게 대항하지 못한다는 법리(대법원 2005다22688)도 있어 매수인은 인도명령으로 점유를 풀 수 있는 구조입니다.
· 공부상 답 4필지(1,594제곱미터)가 캠핑장으로 쓰이고 있으나 허가 없이 전용된 농지는 여전히 농지이고(대법원 2017두65357), 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내지 못하면 매각이 허가되지 않으므로(대법원 2014마62) 입찰 전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.
이 글이 답하는 질문
1. 경매 물건에 유치권 신고가 있으면 낙찰자가 공사대금을 물어줘야 하나요?
2. 밀양 캠핑장 경매(밀양지원 2023타경10936)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
3. 유치권부존재확인 판결이 확정되면 낙찰자는 유치권자를 바로 내보낼 수 있나요?
4. 경매개시결정 뒤에 점유를 시작한 유치권은 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
5. 유치권부존재확인 소송에서 누가 무엇을 증명해야 하나요?
6. 공부상 논인데 캠핑장으로 쓰는 땅도 농지취득자격증명이 필요한가요?
7. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?
8. 1,000제곱미터가 넘는 농지를 주말농장 용도로 낙찰받을 수 있나요?
9. 위반건축물이 있는 펜션을 낙찰받으면 이행강제금은 누가 내나요?
10. 캠핑장 경매 낙찰 후 인도명령은 언제까지 신청해야 하나요?
11. 근저당권자와 가압류권자는 얼마나 배당받을 수 있나요?
12. 소유자는 경매를 어떻게 멈출 수 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민법 | 제320조 | ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다 |
| 민사집행법 | 제91조 제5항 | 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제121조 제2호 | (매각허가에 대한 이의신청사유) 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 |
| 농지법 | 제2조 제1호 가목 | "농지"란 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지 |
| 농지법 | 제7조 제3항 | 주말ㆍ체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다 |
| 농지법 | 제8조 제1항 | 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2005다22688 | 2005. 8. 19. | 압류 효력 발생 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 성립한 유치권의 대항력 | 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위이므로 점유자는 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없음 |
| 대법원 | 2017두65357 | 2019. 2. 14. | 다른 용도로 쓰이는 농지가 농지법상 농지인지 | 농지 여부는 사실상 현상으로 판단하되, 농지전용허가 없이 불법 전용되어 원상회복해야 하는 토지는 변경 상태가 일시적이어서 여전히 농지임 |
| 대법원 | 2014마62 | 2014. 4. 3. | 농지취득자격증명 미제출과 매각불허가 | 특별매각조건으로 정한 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내지 못하면 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유이고, 행정청이 부당히 발급을 거부한 경우도 같음(파기환송) |
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경남 밀양시 단장면 구천리, 표충로 1087·1081의 펜션·캠핑장이 통째로 경매에 나와 있습니다. 건물 6동과 토지 14필지 7,827제곱미터를 한꺼번에 팝니다.
감정가 49억 7,185만 1,400원에서 다섯 번 유찰되어, 2026년 10월 19일 기일의 최저가는 감정가의 17퍼센트인 8억 3,561만 9,000원입니다.
값이 이만큼 내려간 데에는 3억 원대 유치권 신고, 캠핑장으로 쓰이는 논 네 필지, 위반건축물이 겹쳐 있습니다. 유치권은 이미 판결로 정리되었는데 무엇이 남았는지 차례로 짚어 보겠습니다.
밀양지원 경매 사건은 새마을금고가 신청한 임의경매입니다
창원지방법원 밀양지원 2023타경10936은 반여1.4동새마을금고가 근저당권에 기해 신청한 임의경매이고, 2023년 4월 19일 개시결정이 났습니다. 청구액은 13억 7,203만 4,120원입니다.
소유자는 최○○와 이○○로 2분의 1씩 갖고 있고, 채무자는 이○○입니다. 새마을금고는 토지 일부에 지상권도 등기해 두었습니다.
매각 대상은 펜션 건물 6동과 대지·논·임야 14필지입니다
표충로 1087의 2층 근린생활시설 겸 단독주택(1·2층 567.56제곱미터)과 부속 화장실·직원숙소, 가·나·다·라동, 표충로 1081의 제2종근린생활시설이 건물입니다.
토지는 대지 7필지, 답 4필지, 임야 2필지, 유원지·도로 각 1필지입니다. 수영장·분수대·창고 같은 제시외 건물과 구축물도 함께 팝니다.
감정가 49억 원이 다섯 번 유찰되어 10월 19일 최저가는 8억 3,561만 원입니다
감정가는 토지 27억 4,154만 원, 건물 17억 8,630만 6,400원, 제시외 건물 4억 4,400만 5,000원입니다. 감정 기준시점이 2023년 5월 2일이어서 3년 넘게 지난 값입니다.
2026년 5월 4일부터 9월 14일까지 다섯 번 유찰되었고, 10월 19일 오전 10시 제108호 민사법정에서 여섯 번째 기일이 열립니다.
최선순위는 목록마다 달라 2015년·2016년·2018년·2019년 근저당입니다
매각물건명세서는 대부분의 토지를 2015년 6월 9일, 본관 건물을 2016년 4월 1일, 가·나·다·라동을 2019년 8월 6일, 표충로 1081 건물을 2018년 8월 17일 근저당권으로 적었습니다.
모두 새마을금고의 근저당권이고 매각으로 소멸합니다. 명세서의 「매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것」 칸은 비어 있습니다.
점유자 넷은 모두 근저당보다 늦게 들어와 매수인에게 대항하지 못합니다
명세서에는 가·나동 민○○(2021. 3. 23. 전입), 1층 서편 조○○(2020. 11. 4.), 주식회사 밀양밸리(2020. 8. 20.), 건물 전체의 정○○(2021년경부터, 보증금 3억 원 진술)가 있습니다.
넷 모두 최선순위 근저당보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 현황조사 때 전입세대에는 소유자와 자녀만 남아 있었습니다.
정○○는 공사대금 3억 원을 받지 못했다며 2024년 5월 유치권을 신고했습니다
현황조사 때 정○○는 공사·건축·관리대금 3억 원을 받지 못해 유치권을 주장한다고 진술했고, 2024년 5월 16일 유치권신고서를 냈습니다.
신고 내용은 소유자 쪽과 캠핑장 매매계약을 맺고 불법건축물 양성화 공사를 했는데, 경매로 계약이 깨졌으니 공사대금 3억 5,957만 4,480원이 있다는 것이었습니다.
유치권은 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 성립합니다
타인의 물건을 점유한 사람은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있습니다(민법 제320조). 매수인에게 대항할 수 있는 유치권이라면 경매 매수인이 그 채권을 갚을 책임을 집니다(민사집행법 제91조 제5항).
유치권 신고가 있는 물건이 헐값까지 떨어지는 이유가 여기에 있습니다.
압류 뒤에 점유를 넘겨받아 생긴 유치권은 매수인에게 대항하지 못합니다
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결은 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 유치권을 얻게 한 경우, 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
반대로 압류 전에 점유와 채권을 모두 갖춘 유치권은 근저당권보다 늦게 생겼어도 매수인이 떠안습니다. 정○○의 점유는 2021년경 시작되어 압류보다 앞섰습니다.
새마을금고가 낸 유치권부존재확인 소송은 유치권 부존재로 확정되었습니다
새마을금고는 정○○를 상대로 창원지방법원 밀양지원 2024가합10388 유치권부존재확인 소송을 냈고, 2025년 4월 9일 원고 승소 판결이 선고되었습니다. 명세서에는 항소심(부산고등법원(창원) 2025나10439)이 유치권자의 항소를 기각해 종국되었다고 적혀 있습니다.
1심은 정○○가 채권을 증명하지 못했고 매매계약 해제로 청구권도 없다고 보았습니다
2024가합10388 판결은 유치권부존재확인 소송에서 견련관계 있는 채권의 존재는 유치권을 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 보았습니다. 공사는 매수 예정자로서 스스로 부담하기로 약정한 것이어서 유익비상환청구권이 성립하지 않는다고 판단했습니다.
또 최종 매매계약이 정○○의 채무불이행으로 2024년 10월 8일 해제되었다는 별도 판결이 확정되었고, 계약상 해제되면 공사비를 청구할 수 없다고 보았습니다.
매수인은 판결 당사자가 아니므로 인도명령에서 판결문을 소명자료로 씁니다
유치권부존재 판결은 새마을금고와 정○○ 사이의 판결입니다. 매수인은 그 소송의 당사자가 아니어서 판결의 효력이 그대로 미치지는 않습니다. 인도명령을 신청할 때 두 판결문을 점유 권원이 없다는 사정을 보여 주는 자료로 냅니다.
법원은 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령을 내리지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 정○○가 새로운 권원을 내세우면 다툼이 이어질 수 있습니다.
논 네 필지 1,594제곱미터 때문에 농지취득자격증명이 필요합니다
목록 3·5·7·15번(529·529-1·530-1·531번지)은 공부상 답이고 합계 1,594제곱미터입니다. 현황은 캠핑장과 유원지 부지이지만, 명세서는 농지취득자격증명원을 내야 하고 내지 않으면 보증금을 몰수한다고 적었습니다.
농지인지는 지목과 관계없이 실제 이용으로 가립니다(농지법 제2조).
허가 없이 캠핑장으로 바꾼 논은 여전히 농지로 봅니다
대법원 2019. 2. 14. 선고 2017두65357 판결은 농지가 현실적으로 다른 용도로 쓰이더라도 농지전용허가 없이 불법 전용된 것이어서 원상회복해야 한다면 그 상태는 일시적인 것이고 여전히 농지라고 보았습니다.
캠핑장 부지가 적법하게 전용되었는지는 밀양시청과 단장면사무소에서 먼저 확인해야 합니다.
매각결정기일까지 농취증을 못 내면 매각이 허가되지 않습니다
농지를 취득하려는 사람은 농지 소재지의 읍·면장에게서 농지취득자격증명을 받아야 합니다(농지법 제8조). 대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정은 매각결정기일까지 이를 내지 못하면 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가 사유이고, 행정청이 부당하게 발급을 거부한 경우에도 같다고 보았습니다.
1,000제곱미터를 넘는 논이어서 주말·체험영농으로는 받을 수 없습니다
주말·체험영농 목적으로는 세대 합계 1천제곱미터 미만의 농지만 가질 수 있습니다(농지법 제7조). 이 사건 논은 1,594제곱미터여서 주말·체험영농계획서가 아니라 농업경영계획서를 써서 신청해야 합니다(농지법 제8조).
입찰을 검토하시는 분이시라면 매각기일 전에 단장면사무소에 발급 가능성과 원상복구 요구 여부를 물어 두시는 편이 안전합니다.
표충로 1081 건물은 위반건축물로 올라 있어 이행강제금이 따라옵니다
명세서는 목록 12번 제2종근린생활시설 198.4제곱미터가 일반건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있다고 적었습니다. 위반 상태를 고치지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 밀양시청 건축과에서 위반 내용과 부과 내역을 먼저 확인해야 합니다.
펜션·캠핑장 영업에 필요한 인허가도 위반 상태에서는 받기 어렵습니다.
입찰가에는 취득세와 원상복구비를 함께 넣으셔야 합니다
경매는 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지는 1천분의 30, 농지 외의 것은 1천분의 40이 표준세율입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호). 건물 일부가 단독주택이어서 주택 부분의 세율은 밀양시청 세무과에 확인하셔야 합니다.
유치권 신고·농지·위반건축물이 겹친 물건은 경락잔금대출이 제한될 수 있어 금융기관에 미리 물어 두셔야 합니다.
입찰 문의는 밀양지원 경매3계, 입찰보증금은 8,356만 1,900원입니다
창원지방법원 밀양지원 경매3계 전화번호는 055-350-2539이고, 입찰은 제108호 민사법정에서 합니다. 입찰보증금은 최저가의 10퍼센트인 8,356만 1,900원입니다.
매각결정기일은 2026년 10월 26일 오후 2시로, 농지취득자격증명은 이날까지 내야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 농취증 제출과 대금 납부가 먼저입니다
매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정합니다. 농취증이 늦으면 허가 자체가 나지 않으므로, 매각기일 다음 날 바로 단장면사무소에 신청하는 것이 첫 순서입니다.
대금을 내면 건물 6동과 토지 14필지의 소유권을 한꺼번에 취득하고, 새마을금고 근저당권과 가압류·압류 등기는 말소촉탁됩니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 합니다(민사집행법 제136조 제1항). 소유자와 근저당보다 늦게 들어온 점유자들은 인도명령 대상이고, 정○○에 대해서는 두 판결문을 함께 냅니다.
인도명령이 나오면 집행관에게 인도집행을 신청하고, 캠핑장 시설물과 남은 짐의 처리 절차가 뒤따릅니다.
새마을금고는 최저가로 팔려도 청구액의 절반을 조금 넘게 회수합니다
매각대금에서는 경매비용, 당해세, 교부청구된 세금, 임금채권자의 몫이 먼저 빠지고 새마을금고가 그 다음입니다. 최저가 8억 3,561만 원은 청구액 13억 7,203만 원의 61퍼센트 수준입니다.
한 번 더 유찰되면 11월 16일 최저가는 5억 8,493만 3,000원으로, 2억 5,068만 6,000원이 더 줄어듭니다.
신청채권자이시라면 직접 입찰해 배당받을 돈과 대금을 맞바꾸는 차액지급 방법도 따져 보실 만합니다.
가압류권자들은 배당을 받기 어렵고 배당기일 이의 기간이 짧습니다
등기에는 유○○(824만 8,250원), 디에치저축은행(1억 148만 8,841원), 서울보증보험(1,339만 8,765원)의 가압류가 있지만, 앞선 근저당 채권이 매각대금을 넘어 배당받을 몫이 남기 어렵습니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다.
소유자는 매수신고 전에 변제하면 경매를 멈출 수 있습니다
최○○는 2025년 6월 제시외 건물을 매각에서 빼 달라는 신청을, 2026년 8월 매각기일 변경과 최저매각가격 재검토 요청을 냈습니다. 명세서는 여전히 제시외 건물을 포함해 팝니다.
10월 19일 매수신고 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 경매신청 취하의 효력이 생깁니다.
문건 내역에는 검찰청의 압류결정문 제출도 있어 최신 등기를 보셔야 합니다
법원 문건접수 내역에는 2026년 7월 29일 검찰청의 압류결정문 정본 제출이 적혀 있습니다. 공개된 등기는 2026년 4월 15일 열람분이어서, 입찰 전 최신 등기사항증명서로 새로 올라온 등기가 있는지 확인하셔야 합니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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