변호사, 부동산 전문 장재호

투기과열지구 재건축 조합원 지위, 공유지분은 양도인마다 따로 판단합니다 — 대법원 2022다228230과 손실보상액 산정 기준

핵심 요약 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 구역의 아파트를 샀더라도, 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 각 호의 예외에 해당하지 아니하면 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외는 제4호(1세대 1주택자로서 10년 이상 소유, 5년 이상 거주)입니다. 여러 명이 지분을 나누어 가진 집에서는 조합원이 대표 1명으로 의제되지만(법 제39조 제1항 제1호), 예외 요건은 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단합니다. 서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결이 이렇게 판단하였고, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결이 이를 수긍하였습니다. 그 결과 한 사람의 매수인이 지분 일부는 조합원, 나머지 지분은 손실보상 대상이 되..

진입도로 4미터가 없으면 건축허가는 나오지 않습니다 — 토지 매매에서 돈을 되찾는 세 갈래 길

요약 · 폭 4m 미만의 길만 접한 땅은 건축법상 도로에 접한 것으로 보지 않아 건축허가가 나오지 않습니다(건축법 제2조 제1항 제11호, 제44조 제1항). · 건축을 목적으로 산 땅에 건축허가가 나오지 않으면 그 법률적 장애는 매매목적물의 하자가 되고, 계약을 해제하고 대금을 돌려받을 수 있습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). · 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하지만, 착오취소에는 그 제한이 없습니다(민법 제582조, 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결). · 도시계획도로로 고시만 되어 있고 예산이 배정되지 않은 계획도로를 믿고 매수하면 실제 개설까지 기약이 없습니다. 이 글에서 다루는 질문 1. 눈앞에 길이 있는데 왜 건..

전세사기 사건을 다루다 보면, 처음부터 속일 의도가 있었던 임대인만 있는 것이 아님을 알게 됩니다. 계약 당시에는 분명히 보증금을 돌려줄 능력이 있었는데, 부동산 시장 침체와 금리 인상이 겹치면서 모든 것이 무너진 임대인들도 있습니다. 그들은 형사 피의자가 되어 수사를 받으면서 "나는 처음부터 속인 게 아닌데"라고 호소합니다. 반대로, 임대인의 허위 정보를 그대로 전달했다가 손해배상 소송에 휘말린 공인중개사들도 있습니다. "임대인이 알려준 대로 썼을 뿐인데 왜 내가 책임을 지냐"는 항변은 법적으로 얼마나 통할까요? 1. 임대인 입장 — 나는 사기꾼이 아닙니다 Q. 계약할 때는 진짜 돌려줄 수 있었는데, 나중에 못 돌려주게 됐습니다. 이것도 사기죄인가요? 아닙니다. 법원은 "사기죄의 성립 여부는 계약 체결..

"변호사님, 형사 고소를 먼저 해야 하나요, 민사 소송을 먼저 해야 하나요?" 전세사기 피해 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 정답은 "둘 다 동시에, 단 순서와 타이밍을 전략적으로 조율해야 한다"입니다. 그리고 그 전에 반드시 먼저 해야 할 일이 하나 있습니다. 1. 가장 먼저 해야 할 일 — 임대인 재산 묶기 Q. 소송에서 이겨도 돈을 못 받는다는 게 무슨 말인가요? 법원에서 "임대인이 보증금을 돌려줘라"는 판결을 받아도, 그 사이 임대인이 재산을 모두 처분하거나 숨겨버리면 실제로 돈을 받을 방법이 없습니다. 이것이 실무에서 가장 많이 발생하는 비극입니다. 그래서 가장 먼저 해야 할 것이 가압류(임대인의 재산을 미리 묶어두는 것)입니다. 임대인의 다른 부동산, 예금 계좌, 자동차 등에 가압류를 신..

아파트 공사 현장에 비계와 거푸집을 빌려줬습니다. 하청업체는 1년 가까이 임대료를 주지 않았고, 미지급 금액은 어느새 3억 5천만 원을 넘어섰습니다. 원청업체(시공사)는 "우리는 하청업체에 공사비를 다 줬다"고 합니다. 그렇다면 자재를 빌려준 업체는 그냥 손해를 봐야 할까요? 이 글은 바로 그 상황에 처한 분들을 위해 씁니다. 최근 대법원까지 올라간 실제 사건(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결)을 중심으로, 법률 전문가가 아닌 분들도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다. 건설·부동산 현장에서 비슷한 분쟁을 다수 접해온 경험을 바탕으로, 실무에서 실제로 도움이 되는 내용을 담았습니다. 1. 이 사건, 어떤 일이 있었나요? 아파트 신축 현장에서 시작된 분쟁 경기도의 한 아파트 신축..

어느 날 갑자기 집주인이 연락을 끊었습니다. 등기부를 다시 떼어보니 이미 경매가 시작되어 있었고, 내 보증금 3억 원은 선순위 채권자들에게 밀려 한 푼도 돌아오지 않을 상황이었습니다. 그 의뢰인은 "계약할 때 공인중개사가 '문제없다'고 했고, 등기부에도 별다른 게 없었다"고 했습니다. 하지만 다가구주택 특성상 등기부에는 다른 세입자들의 보증금이 전혀 표시되지 않았고, 그 합계가 건물 시세를 이미 넘어서 있었습니다. 전세사기는 어느 날 갑자기 닥치는 재난처럼 느껴지지만, 사실 계약 전부터 징후가 있었던 경우가 대부분입니다. 부동산 분야를 전문으로 다루면서 유사한 사건들을 접해온 경험에서 말씀드리면, 피해를 막을 수 있었던 결정적 순간은 언제나 '계약서에 도장 찍기 전'이었습니다. 1. 전세사기란 정확히 무..

수년 전, 저는 비슷한 사건을 처음 접했을 때 솔직히 당황했습니다. 조합원 분이 찾아오셔서 이렇게 말씀하셨습니다. "변호사님, 건설사가 공사를 멈춰버렸어요. 우리가 돈을 못 준 건 맞는데, 그게 우리 잘못만은 아니거든요. 인허가가 늦어진 거라서요. 그런데 건설사는 공사 현장에 자기들 권리가 있다면서 아무도 못 들어오게 하고 있어요. 이게 맞는 건가요?" 그 분의 눈빛에는 억울함과 불안이 가득했습니다. 수억 원을 투자한 사업이 눈앞에서 멈춰버린 상황, 그 막막함은 직접 겪어보지 않으면 모릅니다. 최근 경주 보문천군지구 도시개발사업에서 정확히 이런 상황이 벌어지고 있습니다. 공정률 73%에서 공사가 2년 넘게 멈춰 있고, 조합과 현대건설이 법정 다툼을 벌이는 사이 금융기관은 토지를 강제 매각하려 하고 있습니..

장재호 변호사 | 부동산 전문 2026년 7월, 인천 계양구 계산동의 한 부지가 다시 뉴스에 올랐습니다. 2008년부터 테마파크, 주상복합 개발이 줄줄이 무산되며 18년째 지하 6층 골조만 남은 채 방치되어 온 그 땅입니다. 올해 4월 건설사 A업체가 공매에서 낙찰을 받으며 드디어 변화의 기미가 보이는 듯했습니다. 그런데 낙찰 직후, 2019년부터 그 건물을 관리해온 B업체가 "우리가 7년간 매일 500톤의 물을 퍼내며 수십억 원을 썼다, 그 돈을 받기 전까지는 나갈 수 없다"며 유치권을 주장하고 나섰습니다. 주민 A씨는 "테마파크 등이 들어선다고 해 기대했지만 십수년째 멈춰 기대를 놨다"며 "그새 지역상권도 죽어 무언가 들어오더라도 살아날 수 있을지 의문"이라고 토로했습니다. 18년을 기다린 주민들의 ..

공사를 마치고 나서야 손해를 깨닫는 경우가 있습니다. 입찰할 때는 분명히 계산이 맞았는데, 막상 공사를 끝내고 정산해 보면 실제로 들어간 돈이 받은 돈보다 훨씬 많은 상황. 억울하지만 어디에 따져야 할지도 모르겠고, 계약서에 도장을 찍은 자신을 탓하게 됩니다. 부동산 관련 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서, 이런 상황에 처한 건설업체 관계자들을 적지 않게 만났습니다. 그리고 그 억울함의 뿌리를 파고들면 상당수가 같은 곳에 닿아 있었습니다. 바로 예정가격(입찰의 기준이 되는 금액)을 어떤 기준으로 산정했느냐의 문제입니다. 2026년 6월, 이재명 대통령이 국무회의에서 공공공사 원가 산정 기준에 문제를 제기하며 100억 원 미만 소규모 공사에도 '표준시장단가' 적용을 검토하라는 취지의 발언을 했습니다. 건설업계가 ..

들어가며 — "저 동만 없으면 우리 다 같이 새 아파트 갈 수 있는데" 재건축 현장에서 가장 많이 듣는 말 중 하나입니다. 수십 년 된 낡은 아파트, 엘리베이터는 느리고 벽에는 균열이 생겼습니다. 주민 대부분이 재건축에 찬성하는데, 딱 한 동(棟)만 끝까지 반대합니다. 이유는 대개 비슷합니다. "우리 동은 대형 평수라 분담금이 너무 많이 나온다"는 것입니다. 2026년 7월, 서울 강동구 명일동 삼익맨숀(삼익가든 아파트)에서 이 상황이 현실이 됐습니다. 1984년 준공된 10개동 단지에서, 가장 큰 평수(전용 146㎡)로 이루어진 5동(60가구)이 재건축에 반대하자, 나머지 9개동 소유주들은 결국 5동을 빼고 재건축을 진행하기로 했습니다. 법원의 토지분할 판결이 확정되고, 서울시 통합 심의까지 통과했습니..