세 줄 요약
1. 1+1 분양으로 받은 60제곱미터 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 금지되고, 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 따릅니다(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 라목 단서, 제136조 제8호).
2. 그 3년 동안 조합원은 2주택자로 과세됩니다. 1세대 1주택자의 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제(합계 80퍼센트 한도)를 받지 못합니다. 대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두59381 판결로 이 결론이 확정되었습니다.
3. 남은 길은 둘입니다. 과세기준일인 6월 1일 전에 큰 집의 잔금과 등기를 마쳐 1주택자가 되는 길과, 고지서를 받은 날부터 90일 안에 부과처분을 다투는 길입니다.
이 글이 답하는 질문
· 1+1 분양은 어떤 요건에서 허용됩니까.
· 3년의 전매제한은 언제부터 시작합니까.
· 전매제한을 어기면 어떤 제재가 따릅니까.
· 큰 집도 함께 묶입니까.
· 종합부동산세는 어느 날짜를 기준으로 매깁니까.
· 두 채를 가지면 공제액이 얼마나 줄어듭니까.
· 고령자 공제와 장기보유 공제는 받을 수 있습니까.
· 대법원은 어떤 판단을 하였습니까.
· 법원이 청구를 기각한 이유는 무엇입니까.
· 정부 홍보를 믿었다는 주장은 통합니까.
· 2023년부터 세율이 바뀐 것이 결론을 바꿉니까.
· 전매제한 조항 자체를 헌법소원으로 다툴 수 있습니까.
· 고지서를 다투는 기한은 며칠입니까.
· 큰 집을 언제까지 넘겨야 그 해에 1주택자가 됩니까.
· 아직 분양신청 전이면 무엇을 비교해야 합니까.
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 요지 |
| 도시 및 주거환경정비법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호] | 제76조 제1항 제7호 라목 | 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다 |
| 같은 법 | 제136조 제8호 | 제76조제1항제7호 라목 단서를 위반하여 주택을 전매하거나 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다 |
| 종합부동산세법 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호] | 제8조 제1항 | 1세대 1주택자 12억원, 제1호·제2호에 해당하지 아니하는 자 9억원을 공시가격 합산액에서 공제한다 |
| 같은 법 | 제9조 제1항 | 2주택 이하를 소유한 경우와 3주택 이상을 소유한 경우로 나누어 세율을 적용한다. 조정대상지역 내 2주택을 별도로 구분하는 규정은 현행 조문에 없다 |
| 같은 법 | 제9조 제6항 | 1세대 1주택자에 대한 공제액은 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다 |
| 헌법재판소법 [시행 2026. 3. 12.] [법률 제21452호] | 제69조 제1항 | 제68조제1항에 따른 헌법소원의 심판은 그 사유가 있음을 안 날부터 90일 이내에, 그 사유가 있는 날부터 1년 이내에 청구하여야 한다 |
| 국세기본법 [시행 2026. 8. 11.] [법률 제21860호] | 제61조 제1항 | 심사청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다 |
구법 조번호의 이동 — 판결문과 헌법재판소 결정문은 1+1 분양 조항을 「제76조 제1항 제7호 다목」으로 적고 있습니다. 2022. 2. 3. 법률 제18830호 개정으로 다목이 신설되면서 종전 다목이 라목으로 밀렸습니다. 현행 조번호는 라목입니다.
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울행정법원 | 2021구합90022 | 2023. 3. 23. | 1+1 소형주택을 종합부동산세 주택 수에서 제외할 수 있는지(2021년 귀속) | 청구기각 |
| 서울고등법원 | 2023누40580 | 2024. 9. 26. | 같음(항소심) | 항소기각 |
| 대법원 | 2024두59381 | 2025. 2. 20. | 같음(상고심) | 심리불속행 상고기각, 확정 |
| 헌법재판소 | 2021헌마370 | 2025. 3. 27. | 전매제한 조항의 위헌확인 | 각하(청구기간 도과). 전매제한의 위헌 여부에 관한 실체 판단은 없음 |
| 서울행정법원 | 2022구합69278 | 2024. 10. 15. | 재개발조합 조합원의 1+1 분양(2021년 귀속) | 청구기각, 확정 |
| 서울행정법원 | 2023구합73045 | 2025. 8. 20. | 2022년 귀속. 1세대 1주택자에게만 고령자·장기보유 공제를 주는 것이 헌법 제36조 제1항에 위반되는지 | 청구기각 |
| 서울행정법원 | 2024구합75017 | 2025. 9. 11. | 2023년 귀속. 조정대상지역 2주택 중과세율 폐지 이후에도 같은 결론인지 | 청구기각 |
| 서울고등법원 | 2025누6346-1 | 2025. 9. 12. | 「숨통을 조이는 폐해」 주장의 당부(제1심 서울행정법원 2023구합72950) | 항소기각 |
전 건을 lbox.kr 상세 화면에서 이유 본문까지 열람하였습니다.
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재건축 아파트의 입주가 시작되면 세대마다 열쇠가 나옵니다. 1+1 분양을 신청하신 조합원께는 큰 집 한 채와 전용면적 60제곱미터 이하의 작은 집 한 채가 함께 배정됩니다.
그런데 그 작은 집은 문패를 달자마자 묶입니다. 이전고시 다음 날부터 3년 동안은 팔지도, 증여하지도 못합니다. 그 3년 동안에도 종합부동산세 고지서는 해마다 11월에 옵니다.
방배5구역을 재건축한 단지에서만 1+1 분양을 신청한 조합원이 330명을 넘습니다. 노량진1구역은 분양신청자 961명 가운데 527명, 반포주공1단지 1·2·4주구는 약 670명입니다.
1+1 분양은 종전 집의 가격이나 면적 범위 안에서 두 채를 받는 제도입니다
정비사업에서 한 세대가 한 채를 가지고 있었다면 새 아파트도 한 채를 받는 것이 원칙입니다. 다만 관리처분계획에서 정한 종전자산가격(사업시행계획인가 고시일을 기준으로 매긴 옛 집의 값) 범위 안에서, 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위 안에서 두 채를 받을 수 있습니다. 두 채 가운데 한 채는 주거전용면적 60제곱미터 이하여야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 라목).
대지지분이 크거나 종전자산가격이 높으신 조합원이시라면 이 선택지가 열려 있는지 관리처분계획서에서 확인해 보시기 바랍니다.
60제곱미터 이하로 받은 작은 집은 이전고시 다음 날부터 3년간 전매가 금지됩니다
1+1 분양으로 받은 두 채 가운데 60제곱미터 이하인 작은 집은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매할 수 없습니다. 전매에는 매매와 증여뿐 아니라 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되고 상속만 예외입니다(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 라목 단서).
기산점은 입주일이나 준공인가일이 아니라 이전고시일 다음 날입니다. 이전고시는 준공인가와 입주보다 뒤에 오는 것이 보통입니다.
이미 입주하신 조합원이시라면 이전고시일이 언제인지를 구청 고시 공고에서 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
3년 안에 작은 집을 팔거나 알선하면 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이 따릅니다
이 전매제한은 권고가 아니라 벌칙이 붙은 금지입니다. 전매제한을 위반하여 주택을 전매하거나 전매를 알선한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(도시 및 주거환경정비법 제136조 제8호).
매수인을 구해 두고 잔금일만 3년 뒤로 미루는 방식, 명의만 남기고 대금을 먼저 받는 방식도 권리의 변동을 수반하는 행위에 해당할 수 있습니다.
매수인을 이미 구해 두신 분이시라면 중개업소의 「방법이 있다」는 제안을 그대로 따르지 않으시는 편이 안전합니다.
묶이는 것은 작은 집 한 채뿐이고 큰 집은 3년 안에도 파실 수 있습니다
전매제한은 60제곱미터 이하로 공급받은 한 채에만 걸립니다. 함께 받은 큰 집은 이 제한의 대상이 아니므로 3년이 지나기 전에도 처분하실 수 있습니다.
이 점은 뒤에서 볼 세금 문제에서 결정적입니다. 법원이 조합원들의 청구를 받아들이지 않은 이유가 여기에 있기 때문입니다.
두 채를 모두 그대로 두실 생각이시라면 큰 집이 제한 대상이 아니라는 사실을 선택지에 넣어 두시기 바랍니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 몇 채를 가지고 있는지만 봅니다
종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그 해의 세금은 6월 1일 현재의 소유 현황으로 정해지고, 6월 2일 이후에 처분하셔도 그 해의 세금은 달라지지 않습니다.
1+1 분양으로 두 채를 받으신 분은 6월 1일 현재 2주택자입니다. 작은 집이 법으로 묶여 있다는 사정은 소유 현황을 바꾸지 못합니다.
올해 안에 정리를 마치실 생각이시라면 기준이 되는 날짜가 12월 31일이 아니라 6월 1일이라는 점을 유념하시기 바랍니다.
두 채를 가지신 분의 기본공제는 12억 원이 아니라 9억 원입니다
주택분 종합부동산세는 공시가격 합계액에서 일정 금액을 뺀 뒤 계산합니다. 1세대 1주택자는 12억 원을 빼고, 그에 해당하지 않는 분은 9억 원을 뺍니다(종합부동산세법 제8조 제1항).
1+1 분양으로 두 채를 보유하신 분은 뒤쪽에 해당합니다. 공제액에서 3억 원의 차이가 3년 동안 해마다 발생합니다.
두 채의 공시가격 합계가 9억 원을 넘으신 분이시라면 올해 11월 고지서의 금액을 미리 가늠해 보시는 편이 좋습니다.
고령자 공제와 장기보유 공제는 1세대 1주택자에게만 주어지고 합계 80퍼센트가 한도입니다
종합부동산세에는 만 60세 이상인 분에게 주는 고령자 세액공제와 오래 보유하신 분에게 주는 장기보유 세액공제가 있습니다. 두 공제는 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용됩니다(종합부동산세법 제9조 제6항).
다만 이 공제는 1세대 1주택자에게만 주어집니다. 두 채를 보유하신 3년 동안에는 나이가 많으시든 40년을 보유하셨든 이 공제를 받지 못하십니다.
만 60세가 넘으셨고 종전 주택을 오래 보유하신 분이시라면 이 공제를 받지 못하는 3년치 금액을 미리 따져 보시는 편이 좋습니다.
대법원은 2025년 2월 작은 집도 주택 수에 넣는다는 원심을 그대로 확정하였습니다
서울 서초구의 한 재건축조합 조합원들이 2021년 귀속 종합부동산세 부과처분을 다투었습니다. 1심 서울행정법원 2021구합90022 판결과 항소심 서울고등법원 2023누40580 판결이 모두 청구를 기각하였고, 대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두59381 판결로 상고가 기각되어 확정되었습니다.
상고심은 심리불속행으로 상고를 기각하였습니다. 대법원이 새로운 법리를 세운 것이 아니라 원심의 판단이 그대로 굳어진 것입니다.
소송까지 생각하고 계신 분이시라면 같은 주장이 이미 확정판결로 배척되었다는 점을 먼저 헤아려 보시기 바랍니다.
법원은 주택 수에서 빼 주는 경우가 법에 한정하여 열거되어 있다고 보았습니다
조합원들은 작은 집을 주택 수에서 빼 달라고 주장하였습니다. 법원은 조세법규를 법문대로 해석해야 하고 감면에 해당하는 규정은 더 엄격하게 해석해야 한다는 이유로 이를 받아들이지 않았습니다.
시행령이 주택 수에서 빼 주는 경우로 지분이 작은 상속주택, 다가구주택, 합산배제 임대주택, 사원용 주택을 적어 둔 것은 한정하여 열거한 것이고 1+1 분양 소형주택은 그 목록에 없다는 것입니다(서울고등법원 2023누40580 판결).
세무대리인을 두고 계신 분이시라면 주택 수 제외를 전제로 한 신고보다 경정청구 가능성부터 상의해 보시는 편이 안전합니다.
법원은 큰 집을 팔면 1주택자가 될 수 있으므로 길이 막힌 것이 아니라고 보았습니다
조합원들은 법으로 3년간 팔 수 없었으므로 자신들에게 책임 없는 정당한 사유가 있다고 주장하였습니다. 법원은 작은 집이 아닌 다른 주택의 전매는 가능하므로 1주택자가 되는 방법이 봉쇄되어 있다고 볼 수 없다고 보았습니다(서울행정법원 2021구합90022 판결).
작은 집은 그 3년 동안 임대수익을 낼 수 있고 제한이 풀린 뒤에는 시세차익도 얻을 수 있으므로, 큰 집 한 채를 받은 조합원과 경제적 실질이 같다고 볼 수 없다는 판단도 함께 나왔습니다.
큰 집에 계속 거주하실 생각이시라면 그 선택의 대가가 3년치 보유세라는 점을 미리 계산에 넣어 두시기 바랍니다.
정부 홍보를 믿고 신청하였다는 주장은 신뢰보호로 받아들여지지 않았습니다
조합원들은 정부가 소형주택을 임대주택으로 등록하면 세금을 빼 준다고 홍보하여 1+1 분양을 유도하였다고 주장하였습니다. 법원은 당시 홍보에 공시가격 6억 원 이하라는 조건이 붙어 있었고 서초구 소형주택의 분양가가 이미 10억 원을 넘을 것으로 예상되던 상황이었다는 점을 들었습니다.
세금을 깎아 주는 조치는 잠정적인 것이어서 줄어들거나 없어질 수 있음을 예측할 수 있으므로, 그 기대는 헌법이 보호하는 기득권에 이르지 않는다고 보았습니다.
조합 집행부이시라면 분양신청 안내문에 세제 혜택을 단정하는 문구를 넣지 않으시는 편이 안전합니다.
2023년 귀속분부터 조정대상지역 2주택에 대한 중과세율은 없어졌습니다
대법원 2024두59381 판결이 다룬 것은 2021년 귀속 세금이고, 그때는 조정대상지역 안에 두 채를 가지면 세 채 이상을 가진 사람과 같은 중과세율을 물었습니다. 그 구간은 2022. 12. 31. 법률 제19200호 개정으로 없어졌습니다.
현행법은 2주택 이하와 3주택 이상 두 구간으로만 나누고, 두 채 이하이면 과세표준에 따라 1천분의 5부터 1천분의 27까지의 일반세율을 적용합니다(종합부동산세법 제9조 제1항).
다른 주택을 이미 한 채 더 보유하고 계신 분이시라면 세 채가 되어 중과 구간에 들어간다는 점을 확인하시기 바랍니다.
중과세율이 없어진 뒤에도 1세대 1주택 특례는 여전히 받지 못합니다
세율이 내려간 것과 1세대 1주택자로 인정받는 것은 다른 문제입니다. 2023년 귀속 종합부동산세를 다툰 서울행정법원 2024구합75017 판결은 2025년 9월에도 같은 결론을 냈습니다. 1+1 분양으로 받은 두 채를 한 채로 볼 근거 규정이 없다는 것입니다.
따라서 3년의 전매제한 기간에 남는 불이익은 세율이 아니라 공제 3억 원의 차이와 고령자·장기보유 공제의 배제입니다.
작은 집을 임대로 돌려 세금을 줄이실 생각이시라면 아파트는 2020년 8월 이후 장기매입임대주택으로 등록할 수 없다는 점을 먼저 확인하시기 바랍니다.
전매제한 조항 자체를 헌법소원으로 다투려면 조합원 분양계약일부터 1년입니다
전매제한 조항이 헌법에 어긋난다고 다투는 길도 있습니다. 다만 헌법소원은 그 사유가 있음을 안 날부터 90일 이내에, 그 사유가 있는 날부터 1년 이내에 청구해야 합니다(헌법재판소법 제69조 제1항).
여기서 기산점이 문제됩니다. 입주일도, 이전고시일도, 세금 고지서를 받은 날도 아닙니다.
분양계약서에 막 도장을 찍으신 조합원이시라면 조항 자체를 다투실 생각이라면 계약일부터 1년 안에 청구하십시오.
헌법재판소는 2025년 3월 청구기간이 지났다는 이유로 각하하였습니다
서초구의 다른 재건축조합 조합원 34인이 전매제한 조항의 위헌확인을 구하였습니다. 헌법재판소 2025. 3. 27. 선고 2021헌마370 결정은 조합원 공급계약을 체결한 시점에 두 채를 공급받는 지위와 전매제한을 받는 지위가 확정되고 현실화되었다고 보았습니다.
청구인들은 2018년 12월부터 2019년 1월 사이에 계약을 체결하고 2021년 3월에 청구하였으므로 1년이 지났다는 이유로 각하되었습니다. 전매제한이 헌법에 어긋나는지에 관한 판단은 나오지 않았습니다.
조합원 지위를 최근에 넘겨받으신 분이시라면 기산점이 종전 조합원의 계약일인지 따로 살펴보시는 편이 안전합니다.
종합부동산세 고지서를 다투실 때에는 받으신 날부터 90일이 기한입니다
부과처분 자체를 다투는 길은 따로 있습니다. 심사청구는 처분이 있음을 안 날, 고지서를 받으신 때에는 그 받은 날부터 90일 이내에 하셔야 합니다(국세기본법 제61조 제1항).
종합부동산세 고지서는 해마다 11월 말에 발송되므로, 실제 기한은 이듬해 2월 말 무렵에 닫힙니다.
이미 고지서를 받으신 분이시라면 발송일이 아니라 받으신 날을 기준으로 90일을 세어 달력에 표시해 두십시오.
6월 1일 전에 큰 집의 잔금과 등기를 마치시면 그 해부터 1주택자로 계산됩니다
법원이 남겨 둔 길은 큰 집을 먼저 정리하는 것입니다. 6월 1일 현재 작은 집 한 채만 남아 있으면 그 해는 1세대 1주택자로 계산되어 12억 원 공제와 고령자·장기보유 공제를 받으실 수 있습니다.
다만 계약만으로는 부족하고 6월 1일 전에 잔금 지급과 소유권이전등기까지 마치셔야 합니다.
큰 집을 먼저 정리하실 생각이시라면 잔금일을 4월로 잡고 법무사에게 등기 접수일을 미리 확인받아 두시면 좋습니다.
아직 분양신청 전이시라면 종전자산가격과 분담금을 먼저 견주어 보십시오
1+1 분양은 큰 집 한 채를 받는 것보다 분담금을 더 내는 구조입니다. 여기에 3년의 전매제한과 그 기간의 보유세 불이익, 다주택자에게 막히는 주택담보대출과 이주비 대출까지 함께 놓고 보셔야 합니다.
조합원 분양신청기간은 통상 30일에서 60일이고, 사업시행계획이 변경되면 다시 신청받는 경우가 있습니다. 그 기간을 넘기면 현금청산 대상이 됩니다.
아직 분양신청을 마치지 않으신 조합원이시라면 추정분담금 산정 자료를 받아 두 경우의 총부담을 나란히 계산해 보시기 바랍니다.
오늘 확인하실 서류는 관리처분계획서와 조합원 분양계약서, 이전고시 공고입니다
관리처분계획서에서는 종전자산가격과 배정된 두 채의 면적을 봅니다. 조합원 분양계약서에서는 계약체결일과 전매제한 문구를 봅니다. 구청이 낸 이전고시 공고에서는 고시일을 봅니다.
이 세 가지가 정해지면 3년의 시작과 끝, 헌법소원의 기한, 세금이 붙는 연도가 모두 계산됩니다.
구청 고시를 아직 확인하지 못하신 분이시라면 자치구 홈페이지의 고시·공고란에서 단지명으로 검색해 보시면 됩니다.
1+1 분양의 손익은 분양신청 단계에서 거의 결정됩니다
입주가 시작된 뒤에 남는 선택지는 큰 집을 언제 넘길 것인지와 고지서를 다툴 것인지 둘뿐입니다. 작은 집은 3년 동안 손댈 수 없기 때문입니다.
같은 쟁점을 다룬 하급심 판결은 재개발조합의 1+1 분양에도, 2022년과 2023년 귀속 세금에도 같은 결론을 내고 있습니다.
1+1 분양을 이미 신청하신 조합원이시라면 3년의 기간과 그 사이의 보유세를 하나의 일정표로 정리해 두시는 편이 좋습니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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