세 줄 요약
· 할인분양을 할지와 그 범위를 정하는 것은 원칙적으로 매도인 쪽의 계약자유에 속하고, 기존 계약자의 동의를 받아야 하는 것이 아닙니다.
· 「안심보장제」 확약서로 소급적용을 받아 내려면 조항의 문언(특히 「사용승인일 이전에」라는 한정)과 확약서의 명의가 함께 맞아야 합니다.
· 상대 회사가 회생절차에 들어가면 신고기간 안에 회생채권으로 신고하지 않은 채권은 실권되어 소를 내도 각하됩니다.
독자가 던지는 질문
1. 잔금까지 다 냈는데 나중에 계약한 세대가 1억 원을 덜 냈습니다. 위법한 것 아닙니까
2. 계약할 때 받은 안심보장제 확약서로 소급적용을 받을 수 있습니까
3. 확약서에 「사용승인일 이전에」라고 적혀 있으면 어떻게 됩니까
4. 그 조항을 설명해 주지 않았다고 다투면 유리합니까
5. 시행사와 시공사와 신탁회사 중 누구에게 청구해야 합니까
6. 시공사가 간담회에서 돌려주겠다고 약속했는데 그것으로 충분합니까
7. 분양률을 부풀려 말한 것을 이유로 계약을 취소할 수 있습니까
8. 집값이 떨어진 만큼 손해배상을 받을 수 있습니까
9. 시행사가 부도났으면 무엇부터 해야 합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언의 요지 |
| 민법 | 제110조 제1항 | 사기 또는 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다 |
| 민법 | 제126조 | 대리인이 권한 외의 법률행위를 한 경우 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인이 책임을 진다 |
| 민법 | 제398조 제2항 | 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다 |
| 민법 | 제750조 | 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다 |
| 약관의 규제에 관한 법률 | 제3조 | 사업자는 약관의 내용을 명시하고 중요한 내용을 설명하여야 하며, 위반한 때에는 그 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다 |
| 상법 | 제48조 | 상행위의 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니하여도 그 행위는 본인에 대하여 효력이 있다 |
| 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 | 제148조 | 회생절차에 참가하고자 하는 회생채권자는 신고기간 안에 채권을 신고하여야 한다 |
| 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 | 제251조 | 회생계획인가결정이 있는 때에는 채무자는 인정된 권리를 제외한 모든 회생채권에 관하여 책임을 면한다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울고등법원 | 2016나2007119 | 2016. 11. 2. 확정 | 「고객 안심 보장 약정서」의 변경 분양조건 소급적용 조항과 「사용승인일 이전」 한정 | 원고패(1심 서울중앙지방법원 2015가단5083081도 원고패) |
| 서울중앙지방법원 | 2025가합10192 | 2026. 4. 16. 확정 | 시공사의 소급적용 약속, 신탁회사의 지급의무, 시세 하락 손해 | 시행사 인용, 신탁회사 기각, 시공사 각하 |
| 서울동부지방법원 | 2016가단101854 | 2017. 7. 5. 확정 | 15퍼센트 초과 할인 시 보상 약정의 성질과 감액 | 원고 일부승(4,279만 원을 3,000만 원으로 감액) |
| 부산지방법원 | 2007가합22241 | 2008. 11. 26. | 저층세대 특별분양과 고층세대 입주자의 시가하락 손해배상 | 원고패(항소심 부산고등법원 2008나20478 항소기각) |
| 서울중앙지방법원 | 2020가합522506 | 2021. 1. 15. 확정 | 재분양가와 최초 분양가의 차액, 고지의무의 존부 | 원고패 |
| 서울중앙지방법원 | 2025가단42534 | 2026. 1. 28. | 시행사 명의 할인약정의 신탁회사에 대한 효력, 표현대리 | 원고패 |
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입주를 마치고 잔금까지 다 치른 단지에 「1억 원 할인」 현수막이 걸립니다. 같은 층, 같은 평형인데 나중에 계약한 사람이 1억 원을 덜 냅니다. 계약할 때 분양상담사는 분양률이 70퍼센트를 넘었다고 하였고, 조건이 바뀌면 소급해 준다는 「안심보장제」 확약서도 주었습니다.
그런데 막상 소급적용을 요구하니 시행사는 답이 없고, 시공사는 자기 일이 아니라고 하며, 계약서상 매도인으로 적힌 신탁회사는 분양업무는 하지 않는다고 합니다. 2026년 9월 대구 달서구의 한 신축 단지에서 입주민 150여 명이 견본주택 앞과 시공사 본사 앞에 선 것도 같은 구조입니다.
할인분양을 할지 말지는 원칙적으로 시행사와 대주가 정합니다
분양가를 얼마로 정하고 나중에 얼마나 깎을지는 매도인 쪽의 계약자유에 속합니다. 미분양이 쌓이면 대출을 해 준 금융기관(대주)이 손실을 줄이려고 할인분양을 요구하고, 시행사가 이를 받아들이는 것이 보통의 경로입니다.
서울중앙지방법원 2025가합10192 판결도 할인분양을 실행할지와 그 범위를 정하는 것은 기본적으로 계약자유의 영역에 속한다고 보았습니다. 기존 계약자의 동의를 받아야 할인할 수 있는 것이 아닙니다.
기존 계약자이시라면 할인분양 자체가 위법하다는 주장 하나만으로 소송을 시작하시면 이길 가능성이 낮다는 점을 먼저 아셔야 합니다.
기존 계약자를 배려할 의무는 있으나 위반으로 인정되기는 어렵습니다
법원이 매도인에게 아무 의무도 없다고 본 것은 아닙니다. 기존 계약자가 분양받은 집의 재산적 가치가 갑자기 떨어지지 않도록 배려하고, 기존 계약자와 새 계약자 사이에서 지나치게 형평을 잃지 않도록 배려할 신의칙상 주의의무는 인정됩니다.
다만 그 의무를 어겼다고 인정된 사례는 드뭅니다. 할인율이 최초 분양대금의 10퍼센트 이하이고, 최초 분양과 할인분양 사이에 1년 이상의 간격이 있으며, 층별·향별로 선호도가 낮은 세대에만 할인한 사안에서 법원은 합리성과 형평성을 잃지 않았다고 보았습니다.
시행사 쪽이시라면 할인의 대상 세대와 할인율을 정한 근거 자료를 남겨 두시는 편이 안전합니다.
「안심보장제」의 정체는 분양계약에 붙은 소급적용 조항입니다
안심보장제라는 이름의 법률용어는 없습니다. 실물은 분양계약서에 딸린 별도의 약정서로, 「사용승인일 이전에 같은 주택형의 분양조건이 변경되면 이미 계약한 세대에도 소급하여 적용한다」는 취지의 조항 하나인 경우가 대부분입니다.
이 조항이 계약의 내용으로 들어왔는지, 들어왔다면 어떤 범위에서 들어왔는지가 소송의 승패를 가릅니다. 이름이 「안심」이라고 하여 모든 변경을 담보하는 것이 아닙니다.
안심보장제 확약서를 받아 두신 분이시라면 오늘 그 약정서를 꺼내어 조항의 문언을 한 글자씩 읽어 보시기 바랍니다.
「사용승인일 이전」이라는 다섯 글자가 소급적용의 성패를 가릅니다
서울고등법원 2016. 11. 2. 선고 2016나2007119 판결은 「고객 안심 보장 약정서」를 받은 수분양자들이 분양대금의 20퍼센트를 돌려 달라고 낸 사건입니다. 약정서에는 변경된 분양조건을 소급 적용한다는 조항이 있었으나, 그 앞에 「사용승인(준공)일 이전에」라는 한정이 붙어 있었습니다.
법원은 준공 뒤에 이루어진 할인은 그 조항이 정한 소급적용의 대상이 아니라고 보아 청구를 모두 기각하였고, 이 판결은 확정되었습니다. 입주가 시작된 뒤의 할인분양이 대부분 여기에서 걸립니다.
잔금을 아직 치르지 않으신 분이시라면 준공 전에 조건 변경이 있었는지를 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
확약서 조항을 설명하지 않았다면 그 조항 전부가 계약에서 빠집니다
약관에 해당하는 조항은 사업자가 그 내용을 명시하고 중요한 내용을 설명하여야 하며, 설명하지 않았으면 계약의 내용으로 주장하지 못합니다(약관의 규제에 관한 법률 제3조).
여기에서 자주 오해가 생깁니다. 서울고등법원 2016나2007119 판결은 「사용승인일 이전에」 부분을 설명하지 않았다면 그 부분만 빠지는 것이 아니라 소급적용 조항 전부가 계약에서 빠진다고 보았습니다. 설명의무 위반을 다투면 유리한 부분까지 함께 사라질 수 있습니다.
분양대행사와만 이야기하신 분이시라면 설명의무 위반 주장이 유리한지부터 따져 보시는 편이 안전합니다.
확약서를 써 준 상대가 누구인지가 청구할 상대를 정합니다
관리형 토지신탁으로 짓는 단지에서는 계약서상 매도인이 신탁회사이고, 사업을 실제로 굴리는 시행위탁자와 공사를 맡은 시공사가 따로 있습니다. 확약서에 찍힌 도장이 누구 것인지에 따라 돈을 받아 낼 상대가 달라집니다.
시행사 명의로 받았으면 시행사에, 신탁회사 명의로 받았으면 신탁회사에 청구합니다. 분양대행사 직원의 말만 있고 아무 명의도 없으면 청구할 상대 자체가 없습니다.
입주자 비상대책위원회를 꾸리신 분이시라면 세대별 확약서의 명의를 표로 정리해 두시면 좋습니다.
신탁사에는 직접 약정이 없으면 할인분을 청구하지 못합니다
서울중앙지방법원 2026. 4. 16. 선고 2025가합10192 판결에서 시공사는 입주자간담회에서 완납 세대에도 할인분을 소급 적용해 돌려주겠다고 여러 차례 약속하였고, 그 계획안은 대주의 동의까지 받았습니다. 수분양자들은 신탁회사도 동의한 것으로 보아야 한다고 주장하였습니다.
법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 신탁회사는 신탁재산을 관리할 뿐 분양업무를 수행하는 주체가 아니므로, 위탁자나 시공사가 한 약정을 근거로 직접 약정이 없는 신탁회사에 이행을 청구할 수 없다고 보았습니다.
신탁사 쪽이시라면 할인 협의에 이의 없이 응한 사실만으로 지급의무가 생기지는 않는다는 점을 문서로 확인해 두시면 좋습니다.
소유권이전등기를 마치면 신탁사의 의무는 시행사로 넘어갑니다
분양계약서에는 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 주면 매도인인 신탁회사의 권리와 의무 일체가 별도의 조치 없이 시행위탁자에게 면책적으로 넘어간다는 승계 조항이 들어 있는 것이 보통입니다.
서울중앙지방법원 2025가합10192 판결은 이 조항을 근거로도 신탁회사의 책임을 부정하였습니다. 등기를 받은 뒤에는 상대가 바뀌어 있다는 뜻입니다.
등기를 마치신 분이시라면 소를 내기 전에 계약서의 승계 조항부터 확인하시기 바랍니다.
계약서에 「별도 약속은 효력이 없다」는 조항이 있으면 구두 확약은 무너집니다
분양계약서 말미에는 분양관계인과 별도로 한 구두 또는 서면 약속은 효력이 없다는 조항이 들어 있는 경우가 많습니다. 서울중앙지방법원은 2026년 1월 이 조항을 근거로, 시행사 명의로만 작성된 5퍼센트 할인 약정서의 효력이 신탁회사에 미치지 않는다고 보았습니다.
대리권을 넘은 행위라도 상대방에게 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 본인에게 효력이 미치지만(민법 제126조), 매도인에게 문의하면 쉽게 확인할 수 있었던 사안에서는 정당한 이유가 부정되었습니다. 상인이 자기 명의로 한 행위의 효력에 관한 규정(상법 제48조)도 결론을 뒤집지 못하였습니다.
분양대행사와만 이야기하신 분이시라면 그 약정서에 매도인의 날인이 있는지를 오늘 확인하시기 바랍니다.
초과 할인 시 보상하기로 문서에 적었다면 그 약정은 지켜집니다
문서의 문언이 명확하면 결론이 달라집니다. 서울동부지방법원 2016가단101854 판결의 개별합의서에는 미분양 세대에 최초 분양대금의 15퍼센트를 넘겨 할인하면 그 초과 비율만큼 기존 계약자에게 추가로 보상한다는 조항이 있었습니다.
시행사 쪽이 20퍼센트까지 할인하자 법원은 초과분 5퍼센트에 해당하는 금액의 지급의무를 인정하였습니다. 소급적용을 받아 낸 사례는 이처럼 숫자와 기준이 문서에 적혀 있던 경우입니다.
안심보장제 확약서를 받아 두신 분이시라면 할인율의 상한과 보상의 산정 기준이 숫자로 적혀 있는지를 보시면 됩니다.
문서로 정한 보상액도 손해배상액의 예정이어서 감액될 수 있습니다
초과 할인 시 보상 약정은 성질상 손해배상액의 예정으로 봅니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).
서울동부지방법원 2016가단101854 판결도 약정에 따른 금액 4,279만 원을 그 70퍼센트인 3,000만 원으로 감액하였습니다. 이미 다른 명목으로 할인을 받았고 그 뒤 집을 되판 사정이 고려되었습니다. 약정이 있어도 전액을 받는다고 기대하시면 안 됩니다.
시행사 쪽이시라면 기존 계약자가 이미 받은 할인과 혜택의 내역을 정리해 두시면 됩니다.
분양률을 속였다는 이유로 계약을 취소하려면 허위 고지를 증명하셔야 합니다
거래상 중요한 사항을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지하였다면 기망이 되고, 수분양자는 분양계약을 취소하고 낸 돈을 돌려 달라고 할 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 다만 일반 상거래의 관행에서 시인될 수 있는 정도의 과장은 기망이 아닙니다.
증명의 벽이 높습니다. 상담사가 분양률을 부풀려 말하였다는 점은 계약 당시의 녹취나 문자, 서면 자료가 있어야 인정됩니다. 인터넷 카페와 블로그의 홍보글만으로는 작성 주체와 시기를 알 수 없어 부족하다고 본 사례가 있습니다.
기존 계약자이시라면 계약 당시 상담사와 주고받은 문자와 통화 녹음을 지금 확보해 두시기 바랍니다.
최초 분양가는 시행사가 먼저 알려 줄 의무가 있는 사항이 아닙니다
미분양 세대를 다시 분양하면서 최초 분양가보다 비싸게 팔았더라도, 그 사실을 알려 주지 않은 것만으로 고지의무 위반이 되지는 않습니다. 서울중앙지방법원은 2021년 이 쟁점에서, 최초 분양가는 인터넷 검색으로 쉽게 알 수 있는 정보이고 수분양자가 스스로 수집하여 고려할 요소라고 보아 청구를 기각하였습니다.
상대방이 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 있는 사항, 거래관행상 당연히 알 것으로 예상되는 사항은 고지의무의 대상이 아닙니다.
잔금을 아직 치르지 않으신 분이시라면 같은 단지의 최근 실거래가와 공급가를 직접 확인해 두시면 좋습니다.
시세가 떨어졌다는 사정만으로는 손해가 인정되지 않습니다
할인분양으로 집값이 떨어졌으니 그 차액을 물어내라는 청구는 인과관계에서 막힙니다. 불법행위로 손해배상을 구하려면 위법한 행위와 손해 사이의 인과관계를 청구하는 쪽이 증명하여야 합니다(민법 제750조).
서울중앙지방법원 2025가합10192 판결은 분양률이 15.38퍼센트에 그친 단지라면 할인분양을 하지 않더라도 시세가 하락할 수밖에 없으므로, 할인분양으로 그만큼 시세가 떨어졌다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 미분양이 심한 단지일수록 이 논리가 강하게 작동합니다.
입주자 비상대책위원회를 꾸리신 분이시라면 시세 하락분 청구보다 약정 이행 청구에 힘을 실으시는 편이 안전합니다.
시행사나 시공사가 회생절차에 들어가면 신고기간이 먼저 지나갑니다
가장 많은 권리가 사라지는 자리가 여기입니다. 상대 회사가 회생절차에 들어가면 채권자는 법원이 정한 신고기간 안에 자기 채권을 신고하여야 합니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제148조). 신고하지 않고 회생채권자 목록에도 오르지 않으면 회생계획인가결정으로 그 채권은 실권됩니다.
서울중앙지방법원 2025가합10192 판결에서 수분양자들의 시공사에 대한 소는 바로 이 이유로 각하되었습니다. 소급적용 약속을 받아 낸 사실 자체는 인정되었으나, 그 채권을 회생채권으로 신고하지 않아 청구할 권능을 잃었습니다.
시행사가 부도난 단지의 계약자이시라면 상대 회사의 회생 개시 여부와 채권신고기간을 오늘 법원 공고로 확인하고 기간 안에 신고하십시오.
오늘 확인하실 서류는 다섯 가지입니다
분양계약서 전문, 안심보장제 등 별도 약정서 원본, 입주자모집공고문, 계약 당시 상담 녹취와 문자, 할인분양 안내문과 수정 계약서 사본입니다. 다섯 가지를 갖추면 청구의 상대와 근거가 대개 정해집니다.
여기에 더하여 등기사항증명서로 신탁 등기와 소유권 이전의 시점을 확인하시고, 상대 회사의 법인등기부로 회생·파산 기재가 있는지 보시면 됩니다. 서류를 갖추지 않은 채 내용증명부터 보내면 상대가 방어 논리를 먼저 정비합니다.
시공사 쪽이시라면 분양업무를 대행한 범위와 그 근거 문서를 정리해 두시면 됩니다.
소송에서 지는 자리는 대개 셋입니다
첫째는 약속이 문서로 남지 않은 경우입니다. 간담회에서 들은 말과 상담사의 설명은 계약서의 완결 조항 앞에서 힘을 잃습니다. 둘째는 청구 상대를 잘못 고른 경우입니다. 신탁회사와 시공사는 각자 자기 몫의 방어 논리를 가지고 있습니다.
셋째는 기한을 놓친 경우입니다. 상대의 회생절차 신고기간과 사기를 이유로 한 취소권의 행사기간이 여기에 해당합니다. 세 가지를 넘기면 실체 판단에 들어가기 전에 소가 끝납니다.
안심보장제 확약서를 받아 두신 분이시라면 확약서의 명의와 문언, 상대의 회생 여부를 이 순서로 점검하시기 바랍니다.
참고한 판결
· 서울고등법원 2016나2007119(1심 서울중앙지방법원 2015가단5083081)
· 서울중앙지방법원 2025가합10192
· 서울동부지방법원 2016가단101854
· 부산지방법원 2007가합22241(항소심 부산고등법원 2008나20478)
· 서울중앙지방법원 2020가합522506
· 서울중앙지방법원 2025가단42534
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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