세 줄 요약
1. 아파트 하자소송에서 판결금 13억 1,465만 원을 입주자대표회의에 지급한 시행사가 시공사를 상대로 구상금을 청구한 사건에서, 제1심은 전부 기각하였고 항소심은 전액을 인용하였습니다.
2. 갈림은 두 곳이었습니다. 분양자의 집합건물법상 책임과 시공자의 공급계약상 책임이 같은 급부인지, 그리고 공사도급계약의 제소 제한 조항이 소멸시효의 법률상 장애인지입니다.
3. 항소심은 두 책임의 급부가 실질적으로 같아 부진정연대채무가 성립하고, 제소 제한 조항은 정지조건 약정이어서 선행 하자소송 판결 확정일까지 시효가 진행하지 않는다고 보았습니다.
독자가 던지는 질문
· 시행사가 하자 판결금을 물어준 뒤 시공사에서 되받을 수 있습니까.
· 구분소유자에 대한 책임과 수분양자에 대한 책임은 같은 급부입니까.
· 시공자에게 직접 손해배상을 청구하려면 어떤 요건이 필요합니까.
· 시행사의 구상채권 소멸시효는 언제부터 몇 년입니까.
· 계약서에 소송을 제기할 수 없다고 적어 두면 시효가 멈춥니까.
· 시행사가 낸 지연손해금까지 시공사에 구상할 수 있습니까.
· 이 판결은 확정되었습니까.
· 계약서에서 무엇을 확인하여야 합니까.
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 요지 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제9조 제1항 | 건물을 건축하여 분양한 자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 그 담보책임에는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제9조 제3항 | 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다 |
| 민법 | 제667조 제2항 | 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다 |
| 민법 | 제166조 제1항 | 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다 |
| 민법 | 제425조 제2항 | 구상권은 면책된 날 이후의 법정이자 및 피할 수 없는 비용 기타 손해배상을 포함한다 |
| 상법 | 제64조 | 상행위로 인한 채권은 본법에 다른 규정이 없는 때에는 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다 |
| 공동주택관리법 | 제36조 | 사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 지고, 담보책임기간은 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다 |
| 공동주택관리법 | 제38조 | 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울고등법원 | 2025나209826 | 2026. 6. 17. | 시행사의 시공사에 대한 구상금과 소멸시효 | 원고들 일부 승, 13억 1,465만 원 인용 |
| 서울중앙지방법원 | 2024가합104371 | 2025. 8. 22. | 같은 사건 제1심 | 원고들 청구 전부 기각 |
| 서울중앙지방법원 | 2020가합587169 | 2024. 6. 13. | 선행 하자소송 | 시행사와 보증공사에 지급 명령, 시공사 청구 기각, 2024. 7. 6. 확정 |
| 대법원 | 2004다55230 | 2006. 9. 8. | 동일한 급부에 대한 수인의 채무자 | 부진정연대채무 관계 |
| 대법원 | 2007다64556 | 2009. 12. 24. | 계약에 따른 권리행사 제한과 시효 | 정지조건 미성취 동안 시효 부진행 |
| 대법원 | 2009다25111 | 2011. 12. 8. | 건설도급 수급인의 하자담보책임 시효 | 상법 제64조에 따라 5년 |
| 대법원 | 2011다55917, 55924 | 2012. 4. 13. | 책임시공 약정과 시공자의 손해배상책임 | 하자보수책임을 넘는 손해배상책임 부정 |
| 대법원 | 2012다93893 | 2013. 7. 26. | 인도 당시 존재한 하자의 시효 기산 | 건물 인도일부터 진행 |
| 대법원 | 2012다202383 | 2013. 11. 28. | 도급인이 지급한 지연손해금의 인과관계 | 원칙적으로 상당인과관계 부정 |
| 대법원 | 2017다215070 | 2017. 6. 19. | 채무불이행 손해배상채권의 성립 시기 | 현실적으로 손해가 발생한 때 |
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준공한 지 여덟 해가 지난 아파트에서 하자소송 판결문이 도착합니다. 피고는 시행사와 시공사 두 곳이었는데, 돈을 물라는 판결은 시행사에만 나왔습니다. 시행사는 입주자대표회의에 13억 1,465만 원을 보냈습니다.
그리고 시공사에 그만큼을 달라고 청구합니다. 계약서에는 하자보수 책임을 시공사가 진다고 적혀 있습니다. 그런데 1심 법원은 한 푼도 인정하지 않았습니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상은 분양자와 시공자가 함께 지는 책임입니다
아파트를 지어 분양한 자와 그 계약에 따라 건물을 지은 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 집니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항). 담보책임의 내용은 민법의 도급 규정을 가져다 씁니다. 하자를 고쳐 달라고 하거나, 고치는 대신 그 비용을 돈으로 달라고 할 수 있습니다.
시행사이시라면 분양자 지위를 신탁회사에서 넘겨받으셨는지부터 확인해 두시면 좋습니다. 넘겨받았다면 구분소유자에 대한 담보책임은 시행사에 붙습니다.
입주자대표회의는 구분소유자들에게서 채권을 양도받아 소송을 냅니다
아파트 하자소송은 입주자대표회의가 각 세대 구분소유자들에게서 손해배상채권을 개별로 양도받아 한꺼번에 제기하는 형태로 진행됩니다. 이 사건에서는 1,176세대 가운데 1,163세대의 채권이 모였습니다. 피고는 시행사와 시공사, 그리고 하자보수보증계약을 맺은 주택도시보증공사 세 곳이었습니다.
입주자대표회의이시라면 세대별 채권양도 통지가 빠짐없이 도달하였는지를 소 제기 전에 정리해 두시는 편이 안전합니다.
시공자에 대한 손해배상청구는 분양자가 무자력일 때에만 인정됩니다
시공자가 구분소유자에게 지는 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 인정됩니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항). 시행사가 돈을 낼 수 있는 상태이면 구분소유자는 시공사에서 직접 받아 내지 못합니다.
선행 하자소송에서 시공사에 대한 청구가 기각된 이유가 여기에 있습니다. 결국 판결금은 시행사가 전부 떠안게 됩니다.
시공사이시라면 시행사의 재무 상태가 이 요건의 갈림선이 된다는 점을 염두에 두시면 됩니다.
시행사가 먼저 물어준 13억 원을 시공사에서 되받을 수 있는지가 이 사건의 쟁점입니다
주택도시보증공사가 사용검사 후 하자에 대한 보증금 14억 2,825만 원을 냈고, 시행사가 나머지 12억 3,080만 원과 그 지연손해금 8,384만 원을 합한 13억 1,465만 원을 냈습니다. 시행사는 시공사를 상대로 구상금, 하자보수에 갈음하는 손해배상, 채무불이행 손해배상을 선택적으로 청구하였습니다.
시행사이시라면 판결금을 지급한 날짜와 지급 내역을 증빙으로 남겨 두시기 바랍니다. 구상권의 기산일이 그 날짜입니다.
1심은 채권의 귀속주체가 다르다고 보아 구상금을 한 푼도 인정하지 않았습니다
서울중앙지방법원 2024가합104371 판결은 시행사가 지는 책임과 시공사가 지는 책임을 다른 급부로 보았습니다. 시행사의 책임은 집합건물법에 따라 구분소유자에게 지는 것이고, 시공사의 책임은 공급계약에 따라 수분양자에게 지는 것이어서 채권자가 서로 다르다는 것입니다.
급부가 다르면 부진정연대채무가 성립하지 않고, 부진정연대채무가 아니면 구상권도 없습니다. 1심은 나머지 청구도 모두 배척하여 시행사의 청구를 전부 기각하였습니다.
시공사이시라면 채권자가 다르다는 논거가 1심에서 실제로 받아들여진 적이 있다는 점을 참고하시면 됩니다.
항소심은 급부의 실질이 같다고 보아 부진정연대채무를 인정하였습니다
서울고등법원 2026. 6. 17. 선고 2025나209826 판결은 결론을 뒤집었습니다. 구분소유자들은 수분양자들과 같은 사람이거나 그 지위를 이어받은 사람들이므로, 두 책임은 결국 같은 시공상 하자로 생긴 손해를 메우기 위한 것이어서 급부의 실질적 내용이 같다고 보았습니다.
하나의 같은 급부를 여러 채무자가 각자 전부 이행하여야 하는 관계는 부진정연대채무입니다(대법원 2004다55230 판결). 항소심은 시행사와 시공사를 그 관계로 보았습니다.
시행사이시라면 공급계약에 시공사의 하자보수 책임이 적혀 있는지를 먼저 찾아보시면 됩니다.
계약서에서 하자보수를 시공사가 지기로 하였다면 구상 범위는 지급액 전부입니다
부진정연대채무자 사이의 구상 범위는 내부 부담 비율로 정해집니다. 사업약정과 공사도급계약에 하자보수 책임을 시공사가 진다고 적혀 있었으므로, 항소심은 내부관계에서 하자보수 책임을 시공사가 전부 부담한다고 보았습니다.
연대채무자가 자기 돈으로 공동면책을 얻으면 면책된 날 이후의 법정이자까지 구상할 수 있습니다(민법 제425조 제2항). 그래서 인용액이 13억 1,465만 원 전액이 되었습니다.
시공사이시라면 사업약정과 공사도급계약이 어긋날 때 어느 쪽이 우선하는지를 정한 조항을 확인해 두시는 편이 안전합니다.
판단이 갈린 자리는 새 법리가 아니라 계약 문언의 해석이었습니다
1심과 항소심이 든 법리는 다르지 않습니다. 부진정연대채무의 성립 요건도, 구상권의 근거도 같습니다. 갈린 것은 공급계약과 도급계약의 문언을 어떻게 읽을 것인가였습니다.
같은 사실관계에서 결론이 뒤집혔다는 것은, 다른 사건에서도 계약서 문언에 따라 결론이 갈릴 수 있다는 뜻입니다. 판례를 그대로 가져다 쓰기 전에 자기 계약서를 먼저 읽으셔야 하는 이유가 여기에 있습니다.
수분양자이시라면 분양계약서의 하자보수 책임 조항이 누구를 상대로 청구할 수 있게 되어 있는지 확인해 두시면 좋습니다.
건설공사 도급계약의 하자담보책임은 5년의 상사시효에 걸립니다
건설공사 도급계약이 상행위에 해당하면 수급인의 하자담보책임은 상법 제64조에 따라 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸립니다. 시행사와 시공사가 모두 회사이면 그 사이의 도급계약은 상행위입니다.
사용검사 전에 이미 생겨 있던 하자라면 시효는 사용검사일부터 진행합니다. 이 사건 아파트의 사용검사일은 2017년 10월 30일이었고, 소는 2024년 10월 25일에 제기되었습니다.
신탁회사이시라면 관리형 토지신탁에서 사용검사일이 시효의 기산점이 된다는 점을 사업 종료 서류에 적어 두시면 좋습니다.
1심은 계약상 제소금지 조항을 확인 규정으로 보아 시효가 지났다고 하였습니다
이 사건 공사도급계약 제31조 제4항에는 하자보수에 관해 소송을 제기할 권리는 구분소유자들이 가지고 시행사는 시공사를 상대로 직접 소송을 제기할 수 없다고 적혀 있었습니다. 시행사는 그 조항 때문에 소송을 낼 수 없었으니 시효가 진행하지 않았다고 주장하였습니다.
서울중앙지방법원 2024가합104371 판결은 그 조항을 권리 주체를 확인하는 선언적 규정으로 보았습니다. 가압류와 같은 보전처분은 막지 않았으므로 다른 방법으로 시효를 멈출 수 있었다는 것입니다.
입주자대표회의이시라면 시행사와 시공사 사이의 이런 조항이 소송의 순서를 정한다는 점을 알고 계시면 됩니다.
항소심은 같은 조항을 정지조건으로 읽어 시효가 진행하지 않았다고 하였습니다
서울고등법원 2025나209826 판결은 제31조 제4항을 구분소유자들이 소를 제기하여 판결이 확정된 때에 비로소 시행사도 소송을 낼 수 있다는 정지조건 약정으로 읽었습니다. 조항이 금지하는 소송에는 본안소송을 전제로 하는 보전소송도 들어간다고 보았습니다.
그 결과 선행 하자소송 판결이 확정된 2024년 7월 6일부터 시효가 진행하고, 시행사가 2025년 5월 13일에 청구원인을 바꾸어 권리를 행사하였으므로 시효는 완성되지 않았습니다.
수분양자이시라면 하자소송의 판결 확정일이 뒤이은 구상소송의 기준일이 된다는 점을 기억해 두시면 좋습니다.
계약으로 권리행사를 막아 둔 기간에는 소멸시효가 진행하지 않습니다
소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하고, 여기서 행사할 수 있는 때란 법률상 장애가 없는 때를 말합니다(민법 제166조 제1항). 법률상 장애에는 법령에 따른 것뿐 아니라 당사자 사이의 계약으로 권리행사가 제한된 경우도 들어갑니다(대법원 2007다64556 판결).
정지조건이 붙은 권리는 조건이 이루어지지 않은 동안에는 시효가 진행하지 않습니다. 계약서 한 줄이 시효 기산점을 7년 가까이 옮긴 사건입니다.
하자보수보증기관이시라면 보증계약과 도급계약의 제소 제한 조항을 함께 검토해 두시는 편이 안전합니다.
지연손해금 8,384만 원도 항소심에서는 손해에 들어갔습니다
1심은 시행사가 입주자대표회의에 낸 지연손해금은 시행사 자신이 이행을 늦춘 결과일 뿐이어서 시공사의 채무불이행과 상당인과관계가 없다고 보았습니다. 항소심은 달리 보았습니다.
선행 하자소송에 시행사와 시공사가 함께 피고로 들어가 있었고, 그 지연손해금은 소송이 진행되는 동안 생긴 것이며, 시행사가 판결 확정 직후에 지급하였다는 점을 들었습니다. 항소심은 지연손해금을 합한 금액 전부를 손해로 인정하였습니다.
신탁회사이시라면 판결 확정 후 지급 시점이 늦어지면 그 부분이 다투어질 수 있다는 점을 유념해 두시기 바랍니다.
이 판결은 항소심에서 확정되었고 상고심 사건번호는 확인되지 않습니다
서울고등법원 2025나209826 판결은 2026년 6월 17일에 선고되었고, 판례 검색에서 상고심 사건번호가 확인되지 않습니다. 대법원 판단이 따로 나온 것이 아니므로 같은 쟁점이 상급심에서 다시 다투어질 여지는 남아 있습니다.
항소심 판결 하나로 실무가 정리되었다고 읽으시면 위험합니다. 계약 문언이 다르면 결론도 달라집니다.
관리단이시라면 항소심 판결을 근거로 삼으실 때 확정 여부를 함께 확인해 두시면 좋습니다.
시행사가 계약서에서 확인하실 조항은 세 가지입니다
첫째는 사업약정의 하자보수 책임 귀속 조항입니다. 둘째는 공사도급계약의 하자보수 책임 조항과 제소 제한 조항입니다. 셋째는 사업약정과 도급계약이 어긋날 때의 우선 적용 조항입니다.
수분양자와 맺은 공급계약에 시공사의 하자보수 책임이 적혀 있는지도 함께 보셔야 합니다. 급부의 동일성을 인정한 항소심의 출발점이 그 조항이었습니다.
입주자대표회의이시라면 분양계약서와 공급계약서를 확보해 두시면 청구 상대방을 정하실 때 도움이 됩니다.
시공사가 대비하실 자리는 소멸시효와 내부 부담 조항입니다
시행사의 구상금청구는 사용검사일부터 5년이 지나도 살아남을 수 있습니다. 제소 제한 조항을 계약서에 넣어 두었다면 그 조항이 오히려 시효를 늦추는 방향으로 작동합니다.
내부 부담을 시공사가 전부 지기로 한 조항이 있으면 구상 범위는 지급액 전액이 됩니다. 책임 비율을 나누어 두려면 계약서에 그 비율을 명시해 두셔야 합니다.
수분양자이시라면 시행사와 시공사 사이의 다툼과 무관하게 담보책임기간 안에 하자를 통보해 두시면 됩니다.
소송이 진행되는 동안에도 시효를 멈추는 방법이 있습니다
공동주택관리법 제36조가 정한 담보책임기간과 상사시효 5년은 별개로 흘러갑니다. 하자소송이 몇 해씩 걸리는 동안 시행사의 구상채권 시효가 먼저 차오르는 일이 생깁니다.
가압류와 가처분, 최고와 재판상 청구가 시효를 중단시키는 방법입니다. 제소 제한 조항이 보전처분까지 막는지는 계약 문언에 따라 갈리므로 확인이 필요합니다.
하자보수보증기관이시라면 구상권 행사 시점을 보증금 지급일 기준으로 관리해 두시는 편이 안전합니다.
오늘 확인하실 서류와 기한을 정리합니다
시행사는 선행 하자소송 판결문과 확정증명원, 지급 내역, 사업약정과 공사도급계약, 수분양자용 공급계약서를 모으시면 됩니다. 시공사는 도급계약의 하자보수 책임 조항과 제소 제한 조항, 하자보수보증서를 확인하시면 됩니다.
기한은 두 가지입니다. 선행 판결의 확정일부터 5년 안에 구상소송을 내셔야 하고, 판결금은 확정 직후에 지급하셔야 지연손해금까지 구상하실 수 있습니다.
관리단이시라면 담보책임기간이 남아 있는 시설공사 항목부터 하자 통보를 정리해 두시기 바랍니다.
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