세 줄 요약
첫째, 마감재 공급업체를 바꾸어 단가가 달라지면 그 계약은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약으로 다루어질 수 있고, 총회의 사전 의결이 없으면 상대방의 선의와 관계없이 무효입니다.
둘째, 소집통지에 판단자료까지 붙일 의무는 정함이 없는 한 인정되지 아니하므로, 비교표는 소집통지가 아니라 열람·복사 청구로 받아야 하고 조합은 요청일부터 15일 안에 응하여야 합니다.
셋째, 공사비 검증을 거치지 아니하였다는 사정만으로 총회 결의가 무효가 되지는 아니하며, 의결 정족수는 공사비가 아니라 정비사업비 전체의 증가율로 정해집니다.
독자가 던지는 질문
· 마감재 브랜드를 바꾸는 것도 총회 의결 사항입니까
· 총회에서 통과되면 절차의 흠은 치유됩니까
· 계약 상대방이 몰랐어도 계약이 무효가 됩니까
· 예비비로 집행하면 총회를 거치지 않아도 됩니까
· 총회 의결 없이 계약한 조합 임원은 어떤 처벌을 받습니까
· 소집통지에 비교표를 넣지 않은 것만으로 결의가 무효가 됩니까
· 자료를 달라고 하면 조합은 언제까지 주어야 합니까
· 입찰업체의 비교자료도 공개 대상입니까
· 열람·복사를 거절하면 어떻게 됩니까
· 공사비가 얼마나 오르면 검증을 받아야 합니까
· 검증을 건너뛴 결의는 무효입니까
· 공사비가 10퍼센트 올랐으면 3분의 2 동의가 필요합니까
· 총회 전에 무엇을 확보해 두어야 합니까
· 안건을 멈추려면 부결과 보류 중 무엇이 낫습니까
· 결의를 다투는 절차는 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언의 요지 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제44조 제4항 | 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제1항 제4호 | 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회의 의결을 거쳐야 한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제4항 | 사업시행계획서의 작성·변경, 관리처분계획의 수립·변경은 조합원 과반수 찬성으로 의결하되, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제29조의2 제1항 | 사업시행자는 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제124조 제1항 | 추진위원장 또는 사업시행자는 정비사업 시행에 관한 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 공개하여야 한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제124조 제4항 | 조합원, 토지등소유자가 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람·복사 요청을 한 경우 추진위원장 등은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제137조 제6호 | 제45조에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 같은 조 제1항 각 호의 사업을 임의로 추진한 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제138조 제1항 제7호 | 제124조 제1항을 위반하여 서류 및 자료를 공개하지 아니하거나 같은 조 제4항을 위반하여 열람·복사 요청에 따르지 아니한 추진위원장 등은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2010다64112 | 2013. 5. 23. | 총회 의결 없이 체결한 예산 외 부담 계약의 효력과 상대방의 선의 | 파기환송. 상대방이 알았는지와 상관없이 무효 |
| 대법원 | 2010다105112 | 2011. 4. 28. | 예비비 항목의 지출과 총회 의결의 요부 | 파기환송. 예비비가 소진된 뒤의 계약은 총회 의결 대상 |
| 대법원 | 2009도14296 | 2010. 6. 24. | 총회 의결이 사전 의결인지, 밝혀야 할 내용의 범위 | 상고기각. 사전 의결이며 계약의 목적·내용·부담 정도를 개략적으로 밝혀야 함 |
| 대법원 | 2021도14485 | 2024. 9. 12. | 입찰업체 제안 비교자료가 열람·복사 대상인지 | 상고기각. 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 해당 |
| 대법원 | 2010두13463 | 2012. 8. 23. | 비용부담·계약 내용의 실질적 변경과 의결정족수, 소집통지의 정도 | 상고기각. 실질적 변경이면 3분의 2, 소집통지에 판단자료까지 요구되지는 아니함 |
| 대법원 | 2011두9164 | 2012. 1. 27. | 소집통지에 담길 회의 목적사항의 정도 | 상고기각. 참석 여부를 정하고 준비할 수 있을 정도이면 충분 |
| 서울고등법원 | 2024나2029879 | 2025. 1. 8. | 공사비 검증을 거치지 아니한 공사도급 변경계약 결의의 효력 | 항소기각. 그 사정만으로 중대·명백한 하자로 보기 어려움 |
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이주와 철거를 마치고 착공만 남은 재개발 구역에서, 총회를 사흘 앞두고 안건 책자가 도착합니다. 지난해 총회에서 뽑아 둔 주방가구와 원목마루 브랜드를 다른 회사로 바꾸겠다는 안건이 들어 있고, 어느 쪽이 나은지 견주어 볼 비교표는 한 장도 들어 있지 않습니다.
서울 동작구 흑석9재정비촉진구역 재개발사업에서 2026년 8월에 벌어진 일입니다. 다투어지는 것은 브랜드의 우열이 아니라 그 결정이 절차를 갖추었는지입니다.
마감재 브랜드 교체는 조합원에게 부담이 되는 계약으로 다루어질 수 있습니다
도시 및 주거환경정비법은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 총회의 의결 사항으로 정하고 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제4호). 조합의 예산으로 정해진 항목과 범위를 벗어나 돈을 쓰거나 채무를 지는 계약이 여기에 듭니다.
마감재 공급업체를 바꾸면서 단가가 달라지면 그 차액은 조합원의 분담금으로 돌아옵니다. 브랜드의 이름이 바뀌었을 뿐이라는 설명만으로 총회 의결 사항에서 벗어나지 아니합니다.
조합원이시라면 안건 책자의 변경 전후 단가를 먼저 견주어 보시면 됩니다.
총회의 의결은 계약을 맺기 전에 받아야 합니다
대법원은 조합의 임원이 총회의 사전 의결을 거치지 아니하고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결하면 그것으로 위반 행위가 성립한다고 보았습니다(대법원 2009도14296). 뒤에 열린 총회에서 추인 의결이 이루어지더라도 이미 성립한 위반이 소급하여 없어지지 아니한다고도 밝혔습니다.
계약서에 도장을 먼저 찍고 총회를 형식으로 밟는 순서는 도시 및 주거환경정비법이 허용하지 아니하는 순서입니다.
조합 집행부이시라면 계약서 서명일과 총회 의결일의 앞뒤를 확인해 두시는 편이 안전합니다.
계약의 목적과 내용, 조합원이 지게 될 부담의 정도를 총회에서 밝혀야 합니다
대법원 2009도14296 판결은 조합이 추진하는 모든 업무를 총회에서 미리 의결하기 어렵더라도, 예산 외에 조합원의 부담이 될 계약이라면 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 지게 될 부담의 정도를 사전에 개략적으로 밝히고 의결을 거쳐야 한다고 보았습니다.
브랜드 이름 두 개만 적어 둔 안건은 부담의 정도를 밝힌 것으로 보기 어렵습니다. 단가, 세대당 적용 범위, 하자보수의 책임 주체가 함께 제시되어야 합니다.
대의원이시라면 사전 심의 단계에서 항목별 비교표를 요구해 두시면 좋습니다.
총회 의결 없이 맺은 계약은 상대가 몰랐어도 무효입니다
대법원 2013. 5. 23. 선고 2010다64112 판결은 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 총회 결의 없이 체결한 경우, 계약 상대방이 그러한 사정을 알았는지 알 수 있었는지와 상관없이 그 계약은 무효라고 보았습니다. 상대방의 선의를 따져야 한다고 본 원심 판단은 파기되었습니다.
용역대금 2,200만 원을 청구한 사건이었고, 금액의 크기가 결론을 바꾸지 아니하였습니다.
마감재 공급업체 쪽이시라면 조합의 총회 의결서 사본을 계약 전에 받아 두시기 바랍니다.
예비비 항목이라도 정해진 범위를 벗어나면 총회를 거쳐야 합니다
대법원은 예비비 항목으로 지출되어 온 업무라도 예산으로 정해진 예비비의 범위를 벗어나면 총회 의결을 거쳐야 한다고 보고 있습니다. 예비비가 이미 모두 소진된 상태에서 맺은 용역계약을 무효로 볼 여지가 있다고 하여 원심을 파기한 사례가 있습니다.
조합 집행부가 경미한 집행이라고 설명하더라도, 그해 예비비의 잔액이 얼마인지가 먼저 확인되어야 합니다.
조합 감사 쪽이시라면 예비비 집행 내역과 잔액을 총회 전에 정리해 두시면 됩니다.
총회 의결 없이 사업을 추진한 조합 임원은 형사처벌의 대상이 됩니다
도시 및 주거환경정비법은 총회의 의결을 거치지 아니하고 총회 의결 사항에 관한 사업을 임의로 추진한 조합임원을 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제137조 제6호).
업무집행 임원이 아닌 감사도 업무집행 임원과 함께 위반 행위를 하면 공동정범으로 처벌될 수 있다고 본 대법원 판단이 있습니다.
조합 임원이시라면 의결 없이 진행되는 계약에 서명을 요구받으신 때에는 서면으로 이의를 남겨 두시는 편이 안전합니다.
소집통지에 판단자료까지 붙일 의무는 정함이 없는 한 인정되지 아니합니다
총회를 소집하는 자는 개최 7일 전까지 회의의 목적과 안건, 일시와 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제44조 제4항). 통지에 담길 목적사항은 조합원이 참석 여부를 정하고 준비할 수 있을 정도이면 충분하다는 것이 법원의 판단입니다.
법령이나 정관에 특별한 규정이 없는 한 안건의 구체적 내용이나 판단자료까지 소집통지에 붙여야 하는 것은 아닙니다. 비교표를 주지 아니하였다는 사정만으로 결의가 곧바로 무효가 되지는 아니합니다.
비상대책위원회 쪽이시라면 통지 흠결 하나만 걸고 다투시면 기각될 위험이 큽니다.
자료는 소집통지가 아니라 열람·복사 청구로 받으시면 됩니다
조합원이 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료의 열람·복사를 요청하면 조합임원은 요청을 받은 날부터 15일 안에 그 요청에 따라야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제124조 제4항). 요청은 사용목적을 적은 서면으로 하고 전자문서로도 됩니다.
대법원 2024. 9. 12. 선고 2021도14485 판결은 조합이나 추진위원회가 정비사업 시행에 관하여 작성하거나 취득하여 보관하는 서류와 자료 전부가 잠정적인 공개 대상이라고 보았습니다.
토지등소유자이시라면 총회 안건이 공고된 날 곧바로 서면으로 열람·복사를 요청해 두시기 바랍니다.
입찰업체의 비교자료도 열람·복사의 대상이 됩니다
대법원 2021도14485 판결은 입찰에 참가한 업체들이 낸 제안 내용을 하나의 표로 정리한 자료가 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 해당함이 명백하다고 보아, 열람·복사 요청에 따르지 아니한 추진위원장에 대한 유죄를 그대로 두었습니다.
입찰이 진행 중이라는 이유는 열람·복사를 거절할 사유가 되지 못한다고도 판단하였습니다.
조합 사무장 쪽이시라면 진행 중이라는 답변으로 회신을 미루시면 처벌 위험이 생깁니다.
공개 대상 서류가 애초에 작성되지 아니하였다면 위반죄는 성립하지 아니합니다
대법원 2021도14485 판결은 열거된 서류가 작성된 바 없어 공개 대상이 되지 않는다면 그 관련 자료라는 이유로 공개 대상이 된다고 볼 수 없다고 보았습니다. 공개의 필요성만을 앞세워 관련 자료의 범위를 넓히는 해석은 죄형법정주의에 어긋난다고도 밝혔습니다.
다만 조합이 실제로 작성하거나 받아 보관하고 있는 자료라면 열람·복사의 대상에서 벗어나지 아니합니다.
열람 요청을 하신 분이시라면 없다는 회신을 받으신 때에는 그 회신을 서면으로 남겨 두시면 좋습니다.
열람·복사 요청에 따르지 아니하면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금입니다
도시 및 주거환경정비법은 조합원의 열람·복사 요청에 따르지 아니한 조합임원을 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제138조 제1항 제7호).
공공기관의 정보공개에 관한 법률에서 비공개 대상으로 정한 자료라는 사정은 거절 사유가 되지 아니한다는 것이 대법원의 판단입니다.
조합 집행부이시라면 요청서를 접수한 날짜를 기록하고 15일 안에 회신하십시오.
공사비가 3퍼센트 이상 늘어나면 조합은 공사비 검증을 요청하여야 합니다
사업시행자는 공사비가 일정 비율 이상 늘어나는 경우 검증기관에 공사비 검증을 요청하여야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제29조의2 제1항). 국토교통부 고시인 정비사업 공사비 검증 기준은 검증을 마친 뒤 공사비가 100분의 3 이상 늘어나는 경우를 그 하나로 정하고 있습니다.
검증 신청은 변경계약을 맺기 전에 하여야 하고, 검증이 끝나면 그 보고서를 총회에 공개하도록 되어 있습니다.
조합원이시라면 증액분 가운데 순수 공사비가 얼마인지를 안건 책자에서 찾아보시면 됩니다.
검증을 거치지 아니한 결의라도 그 사정만으로 무효가 되지는 아니합니다
법원은 공사비 검증을 요청하지 아니한 상태에서 변경계약을 맺을 수 없다는 규정이 도시 및 주거환경정비법에 없고 검증을 거치지 아니한 조합 임원에 대한 제재 규정도 없다는 점을 들어, 검증 절차를 밟지 아니하였다는 사정만으로 총회 결의에 중대하고 명백한 하자가 있다고 보기는 어렵다고 판단한 사례가 있습니다.
검증 누락은 그 자체로 무효 사유가 아니라, 다른 절차 위반과 함께 결의의 하자를 뒷받침하는 사정으로 쓰입니다.
시공자 쪽이시라면 검증 절차를 생략한 증액이 뒤에 분쟁의 씨앗이 된다는 점을 감안하시는 편이 안전합니다.
정비사업비가 10퍼센트 이상 늘어나는 관리처분계획 변경에는 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다
사업시행계획서의 작성과 변경, 관리처분계획의 수립과 변경은 조합원 과반수의 찬성으로 의결하되, 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항). 생산자물가상승률에 해당하는 부분과 손실보상 금액은 그 계산에서 뺍니다.
공사비 증액 비율이 10퍼센트에 이르렀다는 사정만으로 공사도급 변경계약 안건 자체에 언제나 3분의 2가 요구되는 것은 아니라고 본 판단이 있습니다.
분담금을 내실 조합원이시라면 의결 정족수는 공사비가 아니라 정비사업비 전체의 증가율로 따져 보시면 됩니다.
비용부담이 실질적으로 변경된 때에는 3분의 2 이상의 동의가 필요할 수 있습니다
조합 정관의 필요적 기재사항인 조합의 비용부담이나 시공자·설계자의 선정과 계약서에 포함될 내용이 당초와 견주어 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는, 정관변경에 관한 규정을 유추하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 본 대법원 판단이 있습니다.
실질적 변경에 이르렀는지는 사업의 특성과 진행 경과, 증액에 이르기까지의 경위와 내용을 함께 보아 정해집니다.
조합 대의원 쪽이시라면 정관의 의결정족수 조항과 안건의 성격을 대조해 두시면 좋습니다.
흑석9구역의 총공사비는 4년 사이 4,490억 원에서 6,519억 원으로 올랐습니다
흑석9재정비촉진구역 조합은 2021년 12월 시공자를 선정할 때 총공사비 4,490억 원을 제안받았고, 시공자는 지난해 설계변경을 이유로 6,519억 원으로 올리는 협상에 나섰습니다. 4년 사이 2,000억 원가량이 늘어난 셈입니다.
같은 시공자는 올해 서울의 다른 정비사업장에도 증액을 요청하였고, 송파구 마천4구역에는 3.3제곱미터당 584만 원을 959만 원으로 올려 달라는 공문을 보낸 것으로 보도되었습니다.
조합 이사회 쪽이시라면 증액이 한 번으로 끝나지 아니한 사업장의 경과를 함께 살펴보시면 좋습니다.
착공 직전은 조합의 협상력이 가장 낮은 국면입니다
이주와 철거가 끝난 뒤에는 공정을 멈추는 부담이 조합에 돌아옵니다. 검증되지 아니한 업체가 1,540가구 규모의 물량을 맡아 납기가 밀리면, 예정된 사양으로는 공정을 맞출 수 없다는 명분이 시공자에게 생깁니다.
납기 지연과 재시공이 쌓이면 그 비용은 공사비 증액 청구로 조합에 돌아옵니다. 업체의 매출 규모와 특판 수행 실적을 총회 전에 확인하여야 하는 이유가 여기에 있습니다.
조합 집행부이시라면 공급업체의 최근 3개년 매출과 유사 규모 단지 납품 실적을 안건 책자에 넣어 두시면 좋습니다.
총회 전에 확보해 두실 서류는 여섯 가지입니다
기존 업체와의 협상 경과 회의록, 협상을 중단한 사유를 적은 공문, 복수 업체에게 동일한 조건으로 받은 견적 비교표, 두 브랜드의 항목별 사양 대조표와 적용 세대 범위, 국내 독점공급계약서 또는 판권계약서와 이행보증서, 대의원회 사전 심의 의사록이 그것입니다.
시공자가 조합에 보낸 변경 요청 공문과 협의 기록도 함께 요청해 두시면 좋습니다. 서류의 이름을 특정하여 적을수록 회신이 빨라집니다.
조합원이시라면 여섯 가지를 한 장의 신청서에 나열하여 조합 사무실에 접수하시기 바랍니다.
안건을 멈추는 현실적인 방법은 부결이 아니라 보류입니다
부결은 같은 안건이 다음 총회에 다시 올라오는 것을 막지 못합니다. 보류를 요구하여 각 업체의 전시장 확인과 설명을 거친 뒤 동일한 기준으로 견주어 다음 총회에서 표결하면, 사업 일정에 큰 지장 없이 판단 자료를 갖출 수 있습니다.
보류 동의는 총회 현장에서 의사진행 발언으로 제기하고 회의록에 남기는 것이 뒤에 다툴 때 도움이 됩니다.
조합원 대표 쪽이시라면 보류 동의의 취지를 서면으로 미리 제출해 두시면 좋습니다.
결의를 다투려면 총회 전에는 가처분, 총회 뒤에는 결의 무효확인의 소입니다
총회 전에는 총회결의 효력정지 가처분이나 안건 상정 금지 가처분을 신청하고, 총회가 끝난 뒤에는 총회결의 무효확인의 소를 냅니다. 두 절차 모두 조합원의 지위를 소명할 자료와 총회 소집통지서, 안건 책자가 기본 서류가 됩니다.
가처분은 총회일 전에 결정을 받아야 실익이 있으므로, 안건이 공고된 날부터 곧바로 준비하십시오.
비상대책위원회 쪽이시라면 가처분과 본안을 나누어 접수 시점을 잡아 두시면 됩니다.
시공자 쪽에서는 변경의 근거를 문서로 남겨 두는 것이 안전합니다
변경을 요청한 사유와 기존 업체와의 가격 조정 경과, 대체 업체의 견적 근거를 공문으로 남겨 두면 뒤에 결의 무효가 다투어질 때 절차의 정당성을 소명할 수 있습니다. 구두 협의만 남은 변경은 유착 의혹으로 번지기 쉽습니다.
총회 결의가 무효로 되면 그 결의를 전제로 맺은 변경계약의 효력까지 다투어지므로, 절차를 갖추는 것이 시공자에게도 이익입니다.
시공자 담당자이시라면 조합에 보낸 공문과 비교표를 날짜순으로 편철해 두시는 편이 안전합니다.
다음 한 걸음
총회 안건 책자를 받으신 날, 열람·복사 신청서를 서면으로 접수하고 접수증을 받아 두십시오. 15일이 지나도 자료가 오지 아니하면 관할 구청 주택정비과에 신고할 수 있고, 형사 고소의 대상도 됩니다.
자료를 받아 비교표를 만든 뒤에도 절차의 흠이 남아 있다면, 총회일 전에 가처분을 신청할지 총회 뒤에 무효확인의 소를 낼지를 정하시면 됩니다.
총회를 앞두신 조합원이시라면 접수증과 안건 책자, 소집통지서 세 가지를 먼저 챙겨 두시기 바랍니다.
참고한 판결
대법원 2010다64112, 대법원 2010다105112, 대법원 2009도14296, 대법원 2021도14485, 대법원 2010두13463, 대법원 2011두9164, 서울고등법원 2024나2029879
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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