세 줄 요약
1. 성남시가 2026년 8월 31일 수진2·태평2·4·산성·단대·상대원1·3의 다섯 구역을 재개발 정비구역으로 지정·고시하였고, 그날부터 구역 안의 건축·공작물 설치·형질변경·토석 채취·토지분할·물건 적치에는 성남시장의 허가가 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항).
2. 정비구역 지정·고시 당시 공사에 착수하지 아니한 건축허가는 그 고시로 효력을 잃는다는 것이 부산지방법원 2026. 3. 25. 선고 2025가합40902 판결의 판단이나, 이는 제1심 판결이고 확정 여부가 확인되지 아니하였습니다. 그 뿌리는 구 택지개발촉진법에 관한 대법원 2007. 4. 12. 선고 2006두18492 판결이고, 착공신고의 접수와 수리는 착공이 아니며 부지의 굴착이나 축조가 있어야 착공입니다.
3. 필지 분할·다세대 신축·토지와 건물의 분리로 분양받을 사람이 늘어나는 경우, 분양받을 권리는 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 따로 정하여 고시한 날의 다음 날을 기준으로 산정하므로(도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항), 그 뒤의 분할과 신축은 분양 자격을 늘리지 못하고 현금청산으로 이어집니다.
독자가 묻는 것
· 정비구역으로 지정되면 그날부터 무엇이 달라집니까
· 오늘부터 건축과 토지분할에 누구의 허가를 받아야 합니까
· 허가 없이 할 수 있는 행위는 무엇입니까
· 허가를 받지 않고 공사를 하면 어떤 제재를 받습니까
· 고시 전에 공사를 시작한 사람은 어떻게 해야 합니까
· 건축허가만 받아 두고 착공하지 않았다면 그 허가는 어떻게 됩니까
· 그 법리는 어디에서 나온 것입니까
· 착공신고를 냈으면 착공한 것으로 봅니까
· 터파기·규준틀·가설울타리·철거 가운데 무엇이 착공입니까
· 조합이 조합원에게 공사를 멈추라고 할 수 있습니까
· 정비구역 지정·고시 당시 이미 착공한 사람은 언제까지 신고해야 합니까
· 그 판단은 확정된 법리입니까
· 분양받을 권리는 언제를 기준으로 갈립니까
· 필지를 쪼개거나 다세대를 올리면 분양 자격이 늘어납니까
· 정비구역 지정 자체를 다툴 수 있습니까
· 성남시장을 상대로 정비구역 지정을 다툰 사건의 결과는 어떠하였습니까
· 다투는 기간은 얼마입니까
· 다음 절차는 무엇입니까
· 조합설립 동의서에 도장을 찍기 전에 무엇을 봅니까
· 오늘 챙겨야 할 서류는 무엇입니까
· 흔히 실패하는 지점은 어디입니까
· 오늘 당장 해야 할 일은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 요지 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제19조 제1항 | 정비구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 시장·군수등의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제19조 제2항 | 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위, 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 해당 건축물에 대한 안전조치를 위한 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위는 허가를 받지 아니하고 할 수 있다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제19조 제3항 | 허가를 받아야 하는 행위로서 정비구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수등에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제19조 제4항 | 시장·군수등은 제1항을 위반한 자에게 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 시장·군수등은 「행정대집행법」에 따라 대집행할 수 있다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제137조 제2호 | 제19조제1항을 위반하여 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행위를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제77조 제1항 | 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제35조 제2항 | 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받아야 한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 | 제15조 제4항 | 법 제19조제3항에 따라 신고하여야 하는 자는 정비구역이 지정·고시된 날부터 30일 이내에 그 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을 첨부하여 관할 시장·군수등에게 신고하여야 한다 |
| 행정소송법 | 제20조 제1항 | 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다 |
| 행정소송법 | 제20조 제2항 | 취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년을 경과하면 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다 |
법령은 도시 및 주거환경정비법[시행 2026. 7. 1., 법률 제21447호, 2026. 3. 5. 타법개정]과 그 시행령[시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36424호, 2026. 6. 23. 타법개정]의 문언을 국가법령정보센터에서 직접 확인한 것입니다.
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 부산지방법원 2025가합40902 | 2026. 3. 25. | 정비구역 지정·고시 전에 건축허가를 받았으나 착공하지 아니한 경우 그 허가의 실효 여부, 관리처분계획 인가 전 조합의 공사중지청구권 | 원고승. 건축허가는 지정·고시로 실효되고 조합은 공사중지를 청구할 수 있음. 확정 여부 미확인 |
| 대법원 2006두18492 | 2007. 4. 12. | 구 택지개발촉진법상 예정지구 지정·고시일까지 착수하지 아니한 건축허가의 효력, 「착수한 자」의 범위, 사실상의 사도의 판단 기준 | 파기환송. 다만 파기된 것은 사실상의 사도 부분이고, 착수하지 아니한 건축허가가 지정·고시로 실효되며 준비행위를 한 자는 착수한 자가 아니라는 부분은 상고이유가 배척되어 원심이 유지됨 |
| 수원지방법원 2021구합64543 | 2022. 5. 26. | 성남시장의 정비계획 수립 및 정비구역 지정 처분의 절차 하자와 재량권 일탈·남용 | 원고패. 노후·불량건축물 비율 92.0퍼센트 등을 근거로 재량권 남용을 부정 |
| 수원고등법원 2022누12469 | 2023. 6. 16. | 위 사건의 항소심 | 항소기각. 확정 |
| 서울행정법원 2023구합79005 | 2024. 8. 30. | 2009년 고시된 정비구역 지정을 2023년에 다툰 소의 적법 여부 | 소각하. 철회 청구는 의무이행소송이어서 부적법하고, 취소로 선해하여도 제소기간 1년 도과 |
| 서울행정법원 2025구합1969 | 2026. 5. 8. | 정비구역 안 일부 부동산에 대하여만 권리산정기준일을 변경한 고시의 적법 여부 | 원고승. 권리산정기준일은 구역 전체에 단일하여야 하므로 변경 고시는 위법. 확정 여부 미확인 |
위 표의 판례는 lbox.kr에서 전문을 열어 확인한 것입니다. 본문에서 사건번호 없이 판시 내용만 옮긴 착공 판단의 판례들은 슈퍼로이어의 인용검증에서 「적절」로 확인된 것이고, 그 목록은 내부검증메모에 있습니다.
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성남시가 2026년 8월 31일 수진2구역, 태평2·4구역, 산성구역, 단대구역, 상대원1·3구역을 재개발 정비구역으로 지정하고 고시하였습니다. 다섯 구역에 계획된 공동주택은 합하여 1만 3,505가구입니다.
구역 안에 땅과 건물을 가지고 계신 분 가운데에는 건축허가를 받아 두고 착공을 미루어 온 분이 계십니다. 세를 놓으려고 다세대주택을 올리려던 분도 계시고, 상가 신축 도면을 받아 둔 분도 계십니다.
고시가 난 오늘, 아직 착공하지 아니한 계획은 멈춥니다. 허가서가 손에 있어도 그렇습니다.
정비구역 지정·고시는 그날부터 세 가지를 바꿉니다
정비예정구역과 정비구역은 다릅니다. 예정구역은 앞으로 정비사업을 할 만한 곳이라는 표시에 가깝고, 정비구역 지정·고시는 그날부터 법률 효과를 냅니다.
바뀌는 것은 셋입니다. 첫째 건축과 토지분할에 허가가 필요해집니다. 둘째 이미 받아 둔 건축허가가 착공 전이면 효력을 잃을 수 있습니다. 셋째 분양받을 권리를 누구에게 몇 개 줄지가 그날을 기준으로 갈립니다.
구역 안에 부동산을 가지고 계신 분이시라면 성남시 공보에 실린 오늘 자 고시문과 지형도면을 내려받아 보관해 두시면 좋습니다.
오늘부터 건축과 토지분할에는 성남시장의 허가가 필요합니다
정비구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위를 하려면 시장·군수등의 허가를 받아야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항). 성남시의 다섯 구역에서는 성남시장이 그 허가권자입니다.
허가받은 사항을 바꾸려는 때에도 다시 허가를 받아야 합니다. 건축법상 건축허가와는 별개의 허가입니다.
신축을 준비하시던 소유자이시라면 구청 주택과가 아니라 정비사업 담당 부서에 먼저 문의해 보시는 편이 안전합니다.
재해복구와 안전조치는 허가 없이 하실 수 있습니다
재해복구나 재난수습에 필요한 응급조치, 기존 건축물이 무너질 우려가 있어 하는 안전조치는 도시 및 주거환경정비법이 정한 예외여서 허가 없이 할 수 있습니다.
허가 없이 할 수 있는 나머지 행위는 대통령령이 따로 정하고 있습니다. 농림수산물의 생산에 직접 쓰이는 간이공작물의 설치, 경작을 위한 토지의 형질변경처럼 범위가 좁습니다.
낡은 건물의 안전이 걱정되시는 소유자이시라면 응급조치의 범위를 사진과 견적서로 남겨 두시기 바랍니다.
허가 없이 공사를 하시면 원상회복명령과 형사처벌이 따릅니다
허가를 받지 않고 건축이나 토지분할을 하면 성남시장이 원상회복을 명할 수 있고, 이행하지 않으면 행정대집행법에 따라 대집행을 할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제19조 제4항). 철거 비용은 위반한 사람이 부담합니다.
형사처벌도 따로 있습니다. 허가를 받지 않거나 거짓으로 허가를 받아 행위를 한 사람은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(도시 및 주거환경정비법 제137조 제2호).
허가 없이 공사를 시작하려 하시는 분이시라면 하루의 공기를 아끼려다 건물 전체를 헐게 될 수 있다는 점을 먼저 헤아려 보시는 편이 안전합니다.
고시 당시 이미 공사에 착수한 분만 신고 후 계속하실 수 있습니다
정비구역 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 허가를 받았거나 허가가 필요 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 사람은, 성남시장에게 신고한 뒤 공사를 계속할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제19조 제3항).
여기서 갈림길이 생깁니다. 예외의 대상은 허가를 받은 사람이 아니라 착수한 사람입니다. 허가만 받아 두고 삽을 뜨지 않은 상태였다면 이 조항의 보호를 받지 못합니다.
고시 전에 이미 터파기를 마치신 분이시라면 공사 진행상황과 시행계획을 첨부한 신고서를 고시일부터 30일 안에 내시고 접수증을 받아 두십시오.
착공하지 않은 건축허가는 고시된 날 효력을 잃는다고 본 판결이 있습니다
부산지방법원 2026. 3. 25. 선고 2025가합40902 판결은 건축허가를 받고도 착공하지 않은 사안에서, 그 허가가 정비구역 지정·고시로 효력을 잃는다고 보았습니다.
토지 소유자는 2023년 3월 지하 1층·지상 8층 근린생활시설의 건축허가를 받았고, 2023년 12월 착공신고서에 착공예정일을 2024년 3월 30일로 적었습니다. 부산광역시장은 그보다 앞선 2024년 1월 17일 그 일대를 정비구역으로 지정·고시하였습니다.
법원은 고시일까지 건축행위에 착수하지 않았으므로 건축허가가 실효되었다고 보고 공사중지 청구를 받아들였습니다.
건축허가만 받아 두신 분이시라면 고시일과 실제 착공일의 선후를 사진과 작업일지로 정리해 두시는 편이 안전합니다.
건축허가 실효 법리는 택지개발 예정지구에 관한 대법원 판결에서 나왔습니다
대법원 2006두18492 판결은 구 택지개발촉진법 사건에서, 건축허가를 받은 사람이 택지개발 예정지구의 지정·고시일까지 건축행위에 착수하지 않았으면 그 건축허가는 지정·고시로 효력을 상실한다고 보았습니다.
대법원 2006두18492 판결은 착수한 사람의 뜻도 좁게 새겼습니다. 시행령에 열거된 행위에 실제로 착수한 사람을 말하고, 그 행위를 하기 위한 준비행위를 한 사람까지 포함하지는 않는다고 하였습니다.
부산지방법원 2025가합40902 판결은 도시 및 주거환경정비법에 실효 규정이 없더라도 그 법리가 적용된다고 보았습니다.
조합 설립을 준비하시는 추진 주체이시라면 구역 안의 신축 현장을 오늘 자로 촬영하여 착수 여부를 기록해 두시면 좋습니다.
착공신고를 내고 수리를 받아도 착공이 아닙니다
대법원은 공사에 착수한 경우란 건축물 착공신고를 한 것만으로는 부족하고, 구체적으로 공사에 착공한 것으로 볼 수 있을 만한 건축행위가 이루어진 시점을 말한다고 보았습니다.
서울고등법원도 건물 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물 부지의 굴착이나 건물의 축조와 같은 공사를 개시하여야 한다고 판단하였습니다.
부산지방법원 2025가합40902 판결의 사안에서도 착공신고 수리는 지정·고시보다 3개월여 늦은 2024년 4월 25일이었고, 그 수리는 건축허가를 되살리지 못하였습니다.
착공 시점을 다투게 되신 분이시라면 착공신고 접수증이 아니라 굴착 착수일을 증명할 자료부터 모으시기 바랍니다.
부지 굴착은 착공이지만 가설울타리 설치와 철거는 착공이 아닙니다
착공으로 인정된 것은 부지의 굴착, 그리고 쉽게 옮기거나 떼어 낼 수 없고 뒤이은 흙막이 작업으로 곧바로 이어진 규준틀과 가이드빔의 설치입니다.
착공으로 인정되지 않은 것은 가설울타리 설치, 기존 건물과 시설의 철거, 벌목, 부지 조성입니다. 법원은 이를 신축을 위한 준비행위로 보았습니다.
기존 건물을 헐어 놓은 상태는 착공이 아니라는 점이 특히 뼈아픕니다. 건물을 헐어 재산은 이미 줄었는데 예외의 보호는 받지 못하는 자리이기 때문입니다.
현장에 울타리만 쳐 두신 분이시라면 오늘 이후의 추가 공사에 관하여 성남시장의 허가를 먼저 받으시는 편이 안전합니다.
부산지방법원은 관리처분계획 인가 전에도 조합이 공사중지를 청구할 수 있다고 보았습니다
부산지방법원 2025가합40902 판결은 재개발조합이 관리처분계획 인가를 받기 전이라도 조합원을 상대로 공사중지를 청구할 수 있다고 판단하였습니다.
근거는 둘입니다. 하나는 정비구역의 행위제한을 정한 도시 및 주거환경정비법의 규정에서 사업시행권을 지키기 위한 권리가 도출된다는 것이고, 다른 하나는 조합 정관이 조합원에게 기존 건축물의 철거와 이주 의무, 법령과 정관의 준수 의무를 지우고 있다는 것입니다.
행정청이 원상회복명령을 내리지 않고 있는 사이에도 조합이 스스로 공사를 멈출 수단을 가진다는 뜻입니다.
공사가 중지될 처지에 놓이신 분이시라면 조합 정관의 조합원 의무 조항을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
이 판단은 하급심 한 건의 것이고 확정 여부가 확인되지 않았습니다
부산지방법원 2025가합40902 판결은 지방법원 합의부의 제1심 판결입니다. 상급심에서 결론이 달라질 여지가 남아 있고, 확정되었는지는 확인되지 않았습니다.
도시 및 주거환경정비법에는 착공하지 않은 건축허가가 정비구역 지정으로 실효된다는 명문 규정이 없고, 조합의 공사중지청구권을 적어 둔 조문도 없습니다. 두 결론 모두 법원이 입법 취지와 정관에서 끌어낸 것입니다.
그러므로 이 판결을 확정된 법리처럼 다루시면 안 됩니다. 다만 구역 안에서 공사를 계속하실 계획이라면 같은 소송을 당할 수 있다는 위험은 실재합니다.
같은 판단을 근거로 삼으려는 조합이시라면 대법원 판결이 아니라 하급심 판결임을 전제로 소송 계획을 세우시는 편이 안전합니다.
분양받을 권리는 고시가 있은 날의 다음 날을 기준으로 갈립니다
필지 분할이나 신축으로 분양받을 사람이 늘어나는 경우, 분양받을 권리는 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 따로 정하여 고시한 날의 다음 날을 기준으로 산정합니다(도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항).
따로 정한 날이 고시되어 있지 않다면, 성남시의 다섯 구역에서는 2026년 8월 31일의 다음 날이 그 기준일이 됩니다.
따로 정한 날이 있는지는 경기도와 성남시의 고시로 확인하셔야 합니다. 성남시 공보의 해당 고시문에 권리산정기준일이 적혀 있는지를 직접 열어 보시기 바랍니다.
오늘 이후에 지분을 사려 하시는 분이시라면 잔금일이 아니라 기준일을 먼저 확인하시고 계약에 임하십시오.
필지를 쪼개거나 다세대를 올려도 한 사람 몫으로 묶입니다
기준일이 지난 뒤에 한 필지의 토지를 여러 필지로 나누는 경우, 집합건물이 아닌 건축물을 집합건물로 바꾸는 경우, 한 사람이 가지고 있던 토지와 건물을 따로 떼어 파는 경우에는 분양받을 권리를 늘리지 못합니다(도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항).
나대지에 건물을 새로 짓거나 기존 건물을 헐고 다세대주택을 올려 소유자 수를 늘리는 경우도 같습니다.
권리를 얻지 못한 지분은 아파트를 받지 못하고 현금으로 청산됩니다. 청산금은 협의가 되지 아니하면 감정평가를 거쳐 정해지므로 사신 값을 다 회수하지 못하실 수 있습니다.
다세대주택 신축을 계획하시던 분이시라면 기준일이 지난 뒤의 신축은 분양 자격을 늘리지 못한다는 점을 계산에 넣으시기 바랍니다.
정비구역 지정은 처분이므로 취소소송으로 다투실 수 있습니다
정비구역 지정·고시는 구역 안 토지등소유자의 권리의무에 직접 영향을 미치므로 행정소송의 대상이 되는 처분입니다. 구역 전체의 지정을 다투실 수도 있고, 자기 부동산이 포함된 부분만 떼어 다투실 수도 있습니다.
다투는 사유는 크게 둘입니다. 주민공람과 주민설명회, 지방의회 의견청취, 지방도시계획위원회 심의 같은 절차를 빠뜨렸다는 주장이 하나이고, 노후·불량건축물 요건이 되지 않는 곳까지 끌어넣어 재량을 남용하였다는 주장이 다른 하나입니다.
구역 지정에 반대하시는 소유자이시라면 오늘 자 고시문과 함께 주민공람 공고문·설명회 개최 기록을 성남시에 정보공개청구하여 확보해 두시면 좋습니다.
성남시장을 상대로 한 정비구역 지정 취소소송은 1심과 항소심에서 모두 기각되었습니다
수원지방법원 2021구합64543 판결은 성남시장이 2020년 12월 성남시 수정구 일대 26만여 제곱미터를 정비구역으로 지정한 처분을 다툰 사건입니다. 소유자의 청구는 기각되었고, 수원고등법원 2022누12469 판결로 항소도 기각되어 확정되었습니다.
법원이 든 근거는 숫자였습니다. 그 구역의 노후·불량건축물 비율은 92.0퍼센트, 과소필지 비율은 88.1퍼센트, 헥타르당 호수밀도는 91.8호였습니다.
소송으로 다투기로 정하신 분이시라면 내 건물 하나가 새 건물이라는 사정만으로는 구역에서 빠지기 어렵다는 점을 감안하시기 바랍니다.
다투실 기간은 안 날부터 90일, 고시가 있은 날부터 1년입니다
취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 하고(행정소송법 제20조 제1항), 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 정당한 사유가 없는 한 낼 수 없습니다(행정소송법 제20조 제2항). 고시로 하는 처분은 고시의 효력이 생긴 날에 안 것으로 봅니다.
서울행정법원에서는 2009년에 고시된 정비구역 지정을 2023년에 다툰 사건이 각하되었습니다. 처분을 철회해 달라는 청구는 우리 법이 인정하지 않는 의무이행소송이라는 점과, 취소를 구하는 것으로 보더라도 1년이 지났다는 점이 이유였습니다.
제소기간을 따져 보시는 분이시라면 고시의 효력이 2026년 8월 31일에 생겼다고 볼 때 90일째는 11월 29일 일요일이므로, 다음 날인 11월 30일까지 소를 내십시오.
다음 절차는 추진위원회 승인과 조합설립인가입니다
정비구역 지정·고시가 나면 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립추진위원회를 구성하고 성남시장의 승인을 받습니다. 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자가 직접 조합설립인가를 신청합니다.
재개발사업의 조합설립인가에는 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항). 두 요건을 모두 채워야 하므로, 사람 수는 채웠는데 면적이 모자라 인가가 늦어지는 일이 자주 생깁니다.
조합설립 동의서를 받으시는 추진위원회이시라면 동의자 수와 동의 면적을 별도의 표로 나누어 관리하시는 편이 안전합니다.
동의서에 도장을 찍기 전에 확인하실 것이 셋 있습니다
첫째는 동의서에 적힌 개략적인 정비사업비와 분담금 산출 근거입니다. 둘째는 철회 시기입니다. 조합설립인가를 신청하기 전까지는 동의를 철회하실 수 있고, 철회는 내용증명우편으로 하셔야 흔적이 남습니다.
셋째는 동의서의 서식입니다. 법정 서식이 아닌 종이에 받은 동의, 설명 없이 받은 동의는 뒤에 동의율 다툼의 불씨가 됩니다.
성남시의 다섯 구역은 주민이 직접 구역을 정해 요청한 생활권 재개발이어서 주민 사이의 합의가 앞서 있는 편입니다. 그럴수록 동의서의 형식을 갖추어 두는 편이 뒤탈이 적습니다.
동의서에 도장을 찍으실지 정하지 못하신 분이시라면 서명 전에 사본을 요구하여 받아 두시기 바랍니다.
오늘 챙겨 두실 서류는 넷입니다
첫째 성남시 공보에 실린 정비구역 지정·고시문과 지형도면입니다. 고시 번호, 구역 면적, 권리산정기준일이 여기에 적혀 있습니다.
둘째 내 부동산의 등기사항전부증명서와 건축물대장입니다. 사용승인일과 면적이 노후도 판정과 분양 자격 판정의 기초가 됩니다.
셋째 건축허가서와 착공신고 접수증, 그리고 현장 사진입니다. 넷째 정비계획 결정 내용이 담긴 열람 서류입니다. 성남시는 지정·고시를 하면 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 합니다.
오늘부터 서류를 챙기실 분이시라면 사진에 촬영 일자가 남도록 설정하여 찍어 두시면 좋습니다.
실패하는 지점은 셋입니다
첫째는 허가서를 믿고 착공을 미룬 경우입니다. 건축허가는 취소되지 않아도 정비구역 지정·고시로 효력을 잃을 수 있고, 그때는 이미 들인 설계비와 금융비용을 되돌리기 어렵습니다.
둘째는 착공신고만 해 두고 착공하였다고 생각한 경우입니다. 신고는 착공이 아니고, 굴착이나 축조가 시작되어야 착공입니다.
셋째는 다투기로 마음먹고 시간을 보낸 경우입니다. 정비구역 지정을 다투는 문은 고시가 있은 날부터 1년이면 닫힙니다.
세를 놓고 계신 임대인이시라면 새 임대차의 기간을 정비사업 일정과 맞추어 정하시는 편이 안전합니다.
오늘 하셔야 할 일은 고시문 확인과 착공 여부의 확정입니다
성남시의 다섯 구역에서 오늘 바뀐 것은 세 가지입니다. 건축과 토지분할에 성남시장의 허가가 필요해졌고, 착공하지 않은 건축허가는 효력을 잃을 위험에 놓였으며, 분양받을 권리는 오늘의 다음 날을 기준으로 갈리게 되었습니다.
가장 먼저 하실 일은 고시문에서 권리산정기준일을 확인하시는 것입니다. 그다음은 공사를 하고 계셨다면 고시일 전에 굴착이나 축조가 시작되었는지를 자료로 확정하시는 것입니다.
그 둘이 정해지면 신고를 낼지, 허가를 새로 받을지, 소송으로 다툴지가 갈립니다. 어느 쪽이든 오늘부터 세는 기간이 있습니다.
다음 걸음을 정하셔야 하는 분이시라면 고시문과 건축허가서, 현장 사진을 함께 들고 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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