세 줄 요약
1. 수도권 분양가상한제 적용주택의 거주의무는 2024. 3. 19. 개정 주택법으로 폐지된 것이 아니라 개시 시점이 최초 입주가능일부터 3년 이내로 미루어진 것이고, 그 3년이 차오르는 단지가 나오기 시작하였습니다.
2. 국토교통부는 2026. 8. 국회 업무보고에서 유예 신고를 의무화하고 거주실태 조사를 강화하겠다고 밝혔으며, 세부 실태조사는 제도 정비를 거쳐 2027년 초부터 시행될 것으로 보입니다.
3. 분양권을 넘겨도 거주의무는 최초 수분양자에게 남고, 거주의무를 지키지 못하면 한국토지주택공사가 입주금에 정기예금 이자만 붙여 그 주택을 매입합니다.
이 글이 답하는 질문
· 분양가상한제 주택의 거주의무기간은 몇 년입니까
· 분양가가 인근 시세보다 비싸게 정해지면 실거주 의무가 없습니까
· 3년 유예는 언제부터 세고 언제 끝납니까
· 국토교통부의 실태조사는 무엇을 어떻게 봅니까
· 통신 기록과 카드 사용 내역까지 볼 수 있습니까
· 법원은 실거주 여부를 무엇으로 판정합니까
· 거주의무를 지키지 못하면 집은 어떻게 됩니까
· 거주의무를 이행하지 않고 팔면 어떤 처벌을 받습니까
· 분양권을 팔면 거주의무도 매수인에게 넘어갑니까
· 전매제한을 어긴 분양권 매매계약은 무효입니까
· 세입자의 계약갱신요구권과 부딪치면 어떻게 됩니까
· 부득이한 사유로 인정되는 것은 무엇입니까
· 의무기간을 채운 뒤 무엇을 해야 팔 수 있습니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 규정 내용 |
| 주택법 | 제57조의2 제1항 | 수도권 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택의 입주자는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하여야 하고, 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 거주하여야 한다 |
| 주택법 | 제57조의2 제2항 | 거주의무를 이행하지 아니한 거주의무자는 해당 주택을 양도할 수 없다. 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우에는 한국토지주택공사에 매입을 신청하여야 한다 |
| 주택법 | 제57조의2 제3항·제4항 | 한국토지주택공사는 매입신청을 받거나 위반사실을 알게 되면 의견청취 등 절차를 거쳐 해당 주택을 매입하여야 하고, 매입비용은 납부한 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액이다 |
| 주택법 | 제57조의2 제5항·제6항 | 사업주체는 거주의무기간을 거주하여야 양도할 수 있음을 소유권보존등기와 동시에 부기등기하여야 하고, 거주사실을 확인받으면 그 부기등기를 말소할 수 있다 |
| 주택법 | 제57조의3 | 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 실제 거주 여부를 확인하기 위하여 서류 제출을 요구하고 소속 공무원으로 하여금 출입·조사·질문하게 할 수 있으며, 주민등록 전산정보와 가족관계 등록사항 등의 제공을 관계 기관에 요청할 수 있다 |
| 주택법 | 제64조 제1항 | 분양가상한제 적용주택 등은 대통령령으로 정하는 전매제한기간이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없다 |
| 주택법 | 제65조 제1항·제2항 | 공급질서 교란행위를 금지하고, 위반한 자에 대하여는 공급 신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소할 수 있다 |
| 주택법 | 제101조 | 제57조의2 제2항을 위반하여 거주의무를 이행하지 아니하고 양도한 자(제1의3호), 제64조 제1항을 위반하여 전매하거나 알선한 자(제2호), 제65조 제1항을 위반한 자(제3호)는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 |
| 주택법 시행령 | 제60조의2 제1항 | 공공택지 인근시세 80퍼센트 미만 5년, 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만 3년 / 공공택지 외 각 3년, 2년 / 토지임대부 분양주택 5년 |
| 주택법 시행령 | 제60조의2 제2항 | 부득이한 사유 아홉 가지(입주 준비기간 90일, 근무·생업·취학·질병치료로 다른 주택건설지역 거주 또는 해외 체류, 인사발령, 장기요양기관 입소, 혼인·이혼에 따른 승계 거주, 가정어린이집, 전매제한 예외, 자녀 학기 종료 후 90일, 매입 신청) |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 | 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 실제 거주를 이유로 한 갱신거절, 실제 거주 의무 위반 시의 손해배상 |
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울서부지방법원 2024가합36695 | 2025. 3. 27. | 거주의무 폐지를 정지조건으로 한 분양권 매매계약의 효력, 거주의무의 주체 | 원고패. 거주의무자는 사업주체와 최초로 공급계약을 체결한 당사자에 한정 |
| 서울고등법원 2025나206985 | 2025. 11. 27. | 위 사건의 항소심 | 항소기각. 전매금지 위반이 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 하지는 아니함을 추가 |
| 서울동부지방법원 2024가합105858 | 2025. 10. 30. | 전매제한기간 중 분양권 매매계약의 무효 여부 | 원고패. 주택법 제64조 제1항은 단속규정이고 민법 제103조 위반도 아님 |
| 수원지방법원 2022노4115 | 2023. 8. 24. | 입주자모집공고일 기준 계속 거주 요건과 실거주의 인정 방법 | 항소기각(벌금 300만 원). 대법원 2023도12951 상고기각으로 확정 |
| 대법원 2005다34612 | 2005. 9. 15. | 투기과열지구 전매제한 위반 전매계약의 사법상 효력 | 상고기각. 사법상 효력까지 무효로 되는 것은 아님 |
| 대법원 2012다40295 | 2014. 6. 12. | 구 주택법 제41조의2 위반 전매의 효력 | 상고기각. 같은 취지 |
| 대법원 2009도10477 | 2010. 5. 13. | 전매제한 위반죄의 주체 | 상고기각. 「전매한 자」는 매도인만을 뜻하고 매수인은 포함되지 아니함 |
| 대법원 2010다102991 | 2011. 5. 26. | 공급질서 교란 금지 규정의 성격 | 파기환송. 효력규정이 아니라 단속규정 |
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입주가 시작된 아파트의 관리사무소에 낯선 공문이 도착합니다. 이 단지의 실거주 여부를 조사하겠다는 내용입니다.
분양가상한제로 공급된 아파트를 받으신 분에게는 그 집에 직접 살아야 하는 의무가 붙습니다. 2024. 3. 19. 개정된 주택법이 시행되면서 그 의무를 시작하는 시점을 3년까지 미룰 수 있게 되었고, 지금 그 3년이 차오르는 단지가 하나둘 나오고 있습니다.
국토교통부는 2026. 8. 국회 업무보고에서 유예기간 중의 위장전입을 막겠다며 실태조사를 강화하겠다고 밝혔습니다. 조사는 서류상 전입이 아니라 실제로 살고 있는지를 봅니다.
분양가상한제 주택에는 그 집에 직접 살아야 하는 의무가 붙습니다
거주의무란 분양가상한제가 적용되어 주변 시세보다 싸게 공급된 아파트를 받은 사람이 정해진 기간 동안 그 집에 실제로 살아야 하는 의무입니다. 수도권에서 공급되는 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택에 붙습니다(주택법 제57조의2).
시세보다 싸게 받은 이익을 곧바로 되팔아 현금으로 바꾸는 것을 막고 실수요자에게 돌아가게 하려는 것입니다. 거주의무는 2020. 8. 18. 개정된 주택법으로 처음 만들어졌고 2021. 2. 19.부터 시행되었습니다.
분양받으신 분이시라면 입주자모집공고와 공급계약서에 거주의무가 몇 년으로 적혀 있는지를 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
거주의무기간은 분양가와 인근 시세의 비율에 따라 2년에서 5년까지 갈립니다
거주의무기간은 법이 아니라 시행령이 정합니다(주택법 시행령 제60조의2).
| 택지의 성격 | 분양가 대 인근 시세 | 거주의무기간 |
| 공공택지 | 80퍼센트 미만 | 5년 |
| 공공택지 | 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만 | 3년 |
| 공공택지 외 | 80퍼센트 미만 | 3년 |
| 공공택지 외 | 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만 | 2년 |
| 공통 | 100퍼센트 초과 | 없음 |
| 토지임대부 분양주택 | — | 5년 |
인근지역 주택매매가격은 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정되고, 의무기간의 판정은 지방자치단체의 심의를 거칩니다. 같은 강남권 단지라도 택지의 성격과 분양가 심의 결과에 따라 의무기간이 다릅니다.
분양받으신 분이시라면 공공택지인지 아닌지와 분양가가 인근 시세의 몇 퍼센트로 결정되었는지를 입주자모집공고에서 확인해 두시면 좋습니다.
분양가가 인근 시세를 넘으면 실거주 의무가 아예 붙지 않습니다
분양가가 인근 시세의 100퍼센트를 넘게 결정된 주택에는 거주의무가 붙지 않습니다. 시세보다 싸게 공급된 것이 아니므로 투기수요를 막을 이유가 없다고 본 것입니다.
2024. 12. 접수를 받은 서초구 방배동 아크로 리츠카운티는 분양가상한제가 적용되어 당첨되면 최대 8억 원가량의 시세차익이 기대되는 단지였으나, 지방자치단체가 분양가격이 주변 시세보다 비싸게 책정되었다고 판단하여 실거주 의무는 적용되지 않았습니다.
청약을 준비하시는 분이시라면 분양가상한제가 적용된다는 사실만으로 실거주 의무가 당연히 붙는다고 보지 마시고 공고문의 해당 항목을 직접 읽어 보시는 편이 안전합니다.
3년 유예는 의무의 면제가 아니라 시작 시점의 연기입니다
2024. 3. 19. 개정된 주택법은 거주의무를 없앤 것이 아니라, 최초 입주가능일부터 3년 이내에만 거주를 시작하면 되도록 개시 시점을 미루어 준 것입니다(주택법 제57조의2).
의무기간 자체는 그대로 남습니다. 3년째에 들어가 살기 시작하셨다면 그때부터 2년이든 3년이든 정해진 기간을 채우셔야 합니다.
서울서부지방법원 2024가합36695 판결도 거주의무기간의 개시가 유예되었을 뿐 거주의무 자체는 현행 주택법에서도 여전히 존재한다고 보았습니다.
전세를 놓고 잔금을 치르신 분이시라면 유예가 끝나는 날을 달력에 적어 두시고 그 전에 임대차의 만기를 맞추어 두시기 바랍니다.
유예를 쓰신 분의 실질 기한은 최초 입주가능일부터 3년에 90일을 더한 날입니다
시행령은 입주를 준비하는 기간이 필요한 경우를 부득이한 사유로 두고, 최초 입주가능일 이후 3년이 되는 날부터 90일까지를 그 주택에 거주한 것으로 봅니다(주택법 시행령 제60조의2).
3년이 되는 날 전에 입주하시는 경우에는 입주일 전날부터 거꾸로 세어 최초 입주가능일까지를 거주한 것으로 보되 90일이 한도입니다.
2024년 상반기에 입주가 시작된 단지라면 2027년 상반기에 그 3년이 차고, 90일을 더하면 2027년 중반이 실질 기한이 됩니다.
분양받으신 분이시라면 최초 입주가능일이 언제인지를 공급계약서와 입주지정기간 통지서에서 확인하시고 그 날부터 3년 90일을 세어 두시기 바랍니다.
국토교통부는 유예 신고를 의무화하고 실태조사를 강화하겠다고 밝혔습니다
국토교통부는 2026. 8. 국회 업무보고에서 제도의 허점을 파고드는 불법행위를 차단하겠다며, 실거주 유예기간 중의 위장전입 등 부정행위를 막기 위하여 유예의 개시 시점과 종료 시점을 신고하도록 의무화하고 실태조사를 강화하겠다고 밝혔습니다.
세부 실태조사는 제도를 정비한 뒤 2027년 초부터 시행될 것으로 보입니다. 조사는 서류상 전입 여부가 아니라 실제 생활 여부에 주안점을 두고 현장점검이 함께 이루어집니다.
유예 신고의 의무화는 아직 법률 개정을 거치지 않았습니다. 신고 의무가 생기면 신고하지 않은 것 자체가 제재 사유가 될 수 있습니다.
분양받으신 분이시라면 유예를 쓰고 계신 기간의 임대차계약서와 실제 거주지 자료를 지금부터 모아 두시면 좋습니다.
현행 주택법도 조사관의 방문조사와 주민등록 자료 요청까지 이미 규정하고 있습니다
국토교통부장관과 지방자치단체의 장은 실제 거주 여부를 확인하기 위하여 서류의 제출을 요구할 수 있고, 소속 공무원이 그 주택에 출입하여 조사하거나 관계인에게 질문하게 할 수 있습니다(주택법 제57조의3).
주민등록 전산정보와 가족관계 등록사항 등 실제 거주 여부를 확인하는 데 필요한 자료를 관계 기관에 요청할 수도 있습니다. 요청을 받은 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 따라야 합니다.
조사를 받는 분은 모든 세대원의 해외출장 등 특별한 사유가 없으면 조사에 따라야 하고, 조사자는 증표를 지니고 이름·출입시간·출입목적이 적힌 문서를 교부하여야 합니다.
조사 통지를 받으신 분이시라면 조사관에게 증표와 그 문서를 요구하시고 조사의 범위를 기록해 두시면 좋습니다.
통신 기록과 카드 사용 내역까지 보려면 법을 고쳐야 합니다
국토교통부는 현장조사의 실효성을 높이기 위하여 통신·카드 이용정보와 텔레비전 수신자료, 관리사무소가 가진 자료도 함께 활용하겠다는 계획을 밝혔습니다.
현행 주택법이 자료 제공을 요청할 수 있다고 적은 것은 주민등록 전산정보와 가족관계 등록사항입니다(주택법 제57조의3). 통신과 카드 사용 내역은 문언에 들어 있지 않습니다.
계획이 그대로 실행되려면 법률의 개정이나 정보주체의 동의와 같은 별도의 근거가 필요합니다. 근거 없이 수집된 자료를 처분의 기초로 삼으면 그 처분을 다툴 여지가 생깁니다.
조사 결과에 이의가 있으신 분이시라면 조사기관이 어떤 자료를 어떤 근거로 수집하였는지를 먼저 확인해 보시는 편이 안전합니다.
법원은 이미 통화 기록과 택배 수령 내역으로 실거주를 판정하고 있습니다
수원지방법원 2022노4115 판결은 청약자가 입주자모집공고일까지 해당 지역에 2년 이상 계속 거주하였는지를 다툰 사건입니다.
법원은 여섯 달치 통화내역과 데이터서비스 접속내역, 택배 수령지 64건 가운데 44건이 배우자의 주민등록지로 배송된 사정을 종합하여 실제로는 그 지역에 살지 않았다고 보았습니다.
그 사건에서 피고인에게는 벌금 300만 원이 선고되었고, 청약받은 아파트의 계약이 취소되고 계약금을 몰취당하는 불이익도 양형에서 고려되었습니다. 상고가 기각되어 확정되었습니다.
전입신고만 해 두고 실제로는 다른 곳에서 지내고 계신 분이시라면 통신과 택배 기록이 그대로 증거가 된다는 점을 감안하시기 바랍니다.
거주의무를 지키지 못하면 한국토지주택공사가 그 집을 사 갑니다
거주의무를 이행하지 않은 사람은 그 주택을 팔 수 없습니다. 의무기간 안에 다른 곳으로 옮기셔야 한다면 한국토지주택공사에 그 주택의 매입을 신청하셔야 합니다(주택법 제57조의2).
공사는 매입 신청을 받거나 위반 사실을 알게 되면 의견청취 절차를 거쳐 그 주택을 매입합니다. 매입 대금은 시세가 아니라 납부한 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액입니다.
시세차익이 남지 않는 구조이고, 분양가와 시세의 차이가 클수록 잃는 금액이 커집니다.
사정이 생겨 그 집에 살 수 없게 되신 분이시라면 임의로 처분하지 마시고 매입 신청과 부득이한 사유의 인정 가운데 어느 쪽이 유리한지를 먼저 따져 보시기 바랍니다.
거주의무를 이행하지 않고 집을 팔면 3년 이하의 징역입니다
거주의무를 이행하지 않고 해당 주택을 양도한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(주택법 제101조).
양도에는 매매만이 아니라 증여와 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 들어가고 상속만 빠집니다.
전매제한기간을 어기고 주택이나 분양권을 전매한 사람과 그 전매를 알선한 사람도 주택법 제101조로 처벌됩니다.
분양권을 넘기려 하시는 분이시라면 전매제한기간과 거주의무를 모두 통과하였는지를 계약 전에 확인하시는 편이 안전합니다.
분양권을 팔아도 거주의무는 최초 당첨자에게 그대로 남습니다
서울서부지방법원 2024가합36695 판결은 거주의무를 지는 입주자가 누구인지를 정면으로 다루었습니다.
법원은 주택법이 거주의무를 지우는 입주자란 사업주체와 최초로 주택공급계약을 체결한 당사자를 뜻하고, 그 계약상 지위나 분양권을 넘겨받은 사람이나 다시 넘겨받은 사람까지 포함하지는 않는다고 보았습니다(주택법 제57조의2).
명의를 넘겨도 거주의무가 매수인에게 따라가지 않는다는 뜻이고, 최초 당첨자는 자기가 살지 않는 집에 대하여 계속 형사책임을 집니다.
분양권을 파신 분이시라면 명의를 넘긴 뒤에도 거주의무가 본인에게 남는다는 점을 전제로 다음 절차를 정하시기 바랍니다.
그 사건의 매수인은 1억 8천만 원을 넣고도 명의를 받지 못하였습니다
서울서부지방법원 2024가합36695 판결의 매수인은 2023. 2. 재건축조합이 공급한 아파트의 분양권을 프리미엄 5,000만 원에 사기로 하고, 계약금과 확장비용을 합하여 1억 8,011만 원가량을 지급하였습니다. 그 뒤에도 분양계약금 1억 2,786만 원과 중도금 대출이자 등을 추가로 냈습니다.
법원은 그 계약이 전매제한 완화와 거주의무 폐지를 정지조건(그 일이 일어나야 비로소 효력이 생기는 조건)으로 삼은 것이라고 보고, 거주의무가 폐지되지 않아 조건이 성취되지 않았으므로 명의를 넘길 의무가 없다고 판단하였습니다.
분양권을 사려 하시는 분이시라면 법령 개정을 전제로 한 계약이 조건부로 읽힐 수 있다는 점을 계약서 문언에서 확인해 두시면 좋습니다.
항소심도 계약서의 특약 문구를 들어 같은 결론을 냈습니다
서울고등법원 2025나206985 판결은 매수인의 항소를 기각하였습니다.
항소심이 든 근거는 분양권 매매계약서의 특약사항에 관계법령이 변경되지 않을 경우 소유권 이전이 가능한 시점에 소유권을 이전한다고 적혀 있었고, 이행각서에도 명의변경이나 소유권이전등기가 가능하게 될 때 이전한다고 적혀 있었다는 점입니다.
매수인 역시 규제가 풀리지 않으면 등기를 넘겨받을 수 없다는 사정을 알고 계약하였다고 본 것입니다.
분양권 매매계약서를 쓰시는 분이시라면 「가능한 시기에」와 같은 문구가 이행기의 약정이 아니라 조건으로 읽힐 수 있다는 점을 감안하시기 바랍니다.
전매제한을 어긴 계약도 당사자 사이에서는 유효합니다
서울동부지방법원 2024가합105858 판결은 전매제한기간 중에 맺은 분양권 매매계약이 무효인지를 다투었고, 법원은 무효가 아니라고 보았습니다.
주택법이 전매를 금지하면서도 매수인은 처벌하지 않는 점을 근거로 들었습니다(주택법 제64조). 공급질서를 어지럽히는 행위를 금지하는 조항과 견주어 규제의 강도가 낮다는 점도 들었습니다(주택법 제65조).
계약이 유효하다는 것은 매수인이 대금을 돌려받거나 손해배상을 구할 길이 남는다는 뜻이고, 명의를 넘겨받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.
전매제한 중에 분양권을 사신 분이시라면 계약이 무효라는 전제 대신 이행불능과 해제를 축으로 대응을 설계하시는 편이 안전합니다.
계약갱신요구권과 실거주 의무는 정면으로 부딪칩니다
임차인은 계약갱신요구권으로 2년에 2년을 더하여 모두 4년의 거주를 보장받습니다(주택임대차보호법 제6조의3).
집주인의 거주의무 유예는 3년입니다. 전세를 놓고 잔금을 치른 집주인은 3년째에 들어가 살아야 하는데, 세입자가 4년을 채우겠다고 하면 시점이 어긋납니다.
집주인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 것은 정당한 사유로 인정되지만, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상책임을 집니다.
세입자로 들어가신 분이시라면 집주인이 분양가상한제 주택의 거주의무 때문에 나가 달라고 하는 것인지를 확인해 두시면 좋습니다.
부득이한 사유 아홉 가지에 해당하면 거주한 것으로 봅니다
시행령은 거주한 것으로 보는 부득이한 사유를 아홉 가지로 정합니다(주택법 시행령 제60조의2).
| 사유 | 거주한 것으로 보는 기간 |
| 입주 준비기간 | 최초 입주가능일 이후 3년이 되는 날부터 90일까지 |
| 세대원의 근무·생업·취학·질병치료로 다른 주택건설지역 거주 또는 해외 체류 | 그 기간(수도권 안에서 이전하여 거주하는 경우는 제외) |
| 인사발령에 따른 다른 지역 거주 | 그 기간 |
| 노인장기요양보험법에 따른 장기요양기관 입소 | 그 기간 |
| 혼인·이혼으로 퇴거하고 직계존비속·배우자·형제자매가 세대주를 변경하여 승계 거주 | 남은 기간 |
| 가정어린이집 설치 인가를 받아 운영 | 설치·운영하는 기간 |
| 전매제한이 적용되지 않는 경우 | 그 기간 |
| 직계비속의 학기가 끝나지 않은 경우 | 학기가 끝난 후 90일까지 |
| 한국토지주택공사에 매입을 신청한 경우 | 매입 여부를 통보한 날 등을 기준으로 산정 |
입주 준비기간을 제외한 나머지는 한국토지주택공사의 확인을 받아야 합니다.
사정이 생기신 분이시라면 아홉 가지 가운데 어느 것에 해당하는지를 먼저 맞추어 보시고 확인을 받아 두시기 바랍니다.
수도권 안에서 이사하는 것은 부득이한 사유가 아닙니다
근무나 생업, 취학, 질병치료를 이유로 다른 주택건설지역에 사는 경우가 부득이한 사유로 인정되지만, 수도권 안에서 옮겨 사는 경우는 그 예외에서 빠집니다(주택법 시행령 제60조의2).
서울에서 경기도로 직장 때문에 이사하셨다고 하더라도 부득이한 사유로 인정되지 않는다는 뜻입니다.
주택건설지역이란 그 주택이 지어진 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말합니다.
직장 문제로 이사를 앞두신 분이시라면 옮겨 가실 곳이 수도권 안인지 밖인지를 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
의무기간을 채우신 뒤에는 부기등기를 말소하셔야 팔 수 있습니다
분양가상한제 적용주택에는 거주의무기간을 채워야 양도할 수 있다는 내용이 등기부에 부기등기로 붙습니다(주택법 제57조의2). 사업주체가 소유권보존등기와 동시에 하도록 되어 있습니다.
거주의무기간을 채우신 뒤 지방자치단체의 장에게서 거주사실을 확인받으면 그 부기등기를 지울 수 있습니다.
부기등기가 남아 있으면 매수인의 대출과 소유권이전등기가 막히므로, 매도 일정을 잡기 전에 말소부터 마치셔야 합니다.
집을 파실 계획이신 분이시라면 거주사실 확인과 부기등기 말소에 걸리는 기간을 매매계약의 잔금일에 반영해 두시기 바랍니다.
오늘 확인하실 서류는 넷입니다
| 서류 | 확인할 항목 | 발급·보관 창구 |
| 입주자모집공고 | 공공택지 여부, 분양가 대 인근 시세 비율, 거주의무기간, 전매제한기간 | 청약홈 공고문 보관본, 사업주체 |
| 공급계약서 | 전매제한과 거주의무 조항, 계약 해제 사유, 명의변경 승인 요건 | 사업주체 또는 조합 |
| 등기사항전부증명서 | 갑구 부기등기의 문구와 말소 여부 | 인터넷등기소 |
| 입주지정기간 통지서 | 최초 입주가능일 | 사업주체 또는 조합 |
네 가지를 한 자리에 모으시면 유예 만료일과 의무기간 종료일을 한 번에 계산하실 수 있습니다.
분양받으신 분이시라면 계산 결과를 임대차 만기와 나란히 적어 두시면 좋습니다.
다음 한 걸음은 유예 만료일을 계산하고 임대차 만기를 맞추는 것입니다
최초 입주가능일부터 3년이 되는 날을 계산하시고, 준비기간 90일을 더한 날을 실질 기한으로 잡으십시오.
그 날 이전에 임대차가 끝나도록 만기를 맞추시고, 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 언제인지도 함께 세어 두십시오.
기한 안에 들어가 살 수 없는 사정이 확정되었다면 한국토지주택공사에 매입을 신청할 것인지, 부득이한 사유의 인정을 구할 것인지를 정하셔야 합니다.
어느 쪽도 어렵다고 판단되신 분이시라면 임의로 처분하기 전에 형사처벌과 강제매입의 범위를 먼저 확인하시기 바랍니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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