세 줄 요약
1. 재건축사업에는 임대주택 건설비율을 정한 고시 조항이 없고, 재건축의 임대 부담은 법적 상한까지 용적률을 완화받아 늘어난 초과용적률에 붙습니다(국토교통부고시 제2024-26호 제5조, 도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항).
2. 경기도는 그 비율을 초과용적률의 50퍼센트로 정하고 있으며, 인수 가격은 공공건설임대주택 표준건축비이고 부속 토지는 기부채납한 것으로 봅니다(경기도 도시 및 주거환경정비 조례 제22조 제2항, 도시 및 주거환경정비법 제55조 제2항).
3. 광명시가 2026년 8월 19일 보낸 「반영 요청」 공문은 그 자체를 취소소송으로 다투기 어렵고, 다툴 시점은 정비계획 변경이 고시된 날이며 취소소송의 기한은 90일입니다(행정소송법 제20조 제1항).
이 글이 답하는 물음
· 지방자치단체가 재건축 정비계획에 공공임대주택을 넣으라고 요구할 수 있습니까
· 그 요청 공문 자체를 소송으로 다툴 수 있습니까
· 재건축에도 재개발처럼 임대주택 의무비율이 있습니까
· 시행령의 「몇 퍼센트 이하」는 상한입니까 하한입니까
· 용적률을 더 받으면 얼마를 국민주택규모 주택으로 내야 합니까
· 그 주택의 값과 땅값은 얼마로 쳐 줍니까
· 용적률을 더 주지 않으면서 임대주택만 늘려도 됩니까
· 법원은 임대주택 비율 규정을 어떻게 읽고 있습니까
· 정비계획 결정을 위법이라고 다투려면 무엇을 겨냥해야 합니까
· 인허가를 조건으로 붙인 부담이 무효가 되는 때는 언제입니까
· 이미 14.8퍼센트를 기부채납하였다는 주장으로 추가 요구를 거부할 수 있습니까
· 조합이 먼저 확인할 서류는 무엇입니까
· 인수자와의 협의는 언제까지 마쳐야 합니까
· 인수대금은 어떻게 산정합니까
· 언제부터 며칠 안에 소송을 내야 하고 무효확인은 어떻게 다릅니까
· 협의 단계에서 무엇을 남겨 두어야 합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언의 요지 | 시행일·법령번호 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제10조 제1항 | 정비계획의 입안권자는 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다 | 2026. 7. 1. 시행, 법률 제21447호 |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 | 제9조 제1항 | 주거환경개선사업은 국민주택규모 주택 100분의 90 이하와 공공임대주택 100분의 30 이하, 재개발사업은 국민주택규모 주택 100분의 80 이하와 임대주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 20 이하, 재건축사업은 국민주택규모의 주택이 전체 세대수의 100분의 60 이하 | 2026. 7. 1. 시행, 대통령령 제36424호 |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 | 제9조 제2항 | 제1항제3호에도 불구하고 과밀억제권역에서 조합원 분양주택의 규모를 종전 주택보다 줄이거나 30퍼센트의 범위에서 늘리고 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 85제곱미터 이하로 건설하는 요건을 모두 갖춘 경우에는 국민주택규모의 주택 건설 비율을 적용하지 아니한다 | 같음 |
| 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토교통부고시) | 제4조 제3항 | 재개발사업의 사업시행자는 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20퍼센트를 임대주택으로 건설하여야 한다 | 2024. 1. 19. 시행, 국토교통부고시 제2024-26호 |
| 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토교통부고시) | 제5조 | 과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업의 사업시행자는 건설하는 주택 전체 세대수의 60퍼센트 이상을 85제곱미터 이하 규모의 주택으로 건설하여야 한다(임대주택 비율에 관한 규정은 두지 아니함) | 같음 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제54조 제1항 | 재정비촉진지구에서 시행되는 사업을 제외하고, 과밀억제권역의 주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업은 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있다 | 2026. 7. 1. 시행, 법률 제21447호 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제54조 제4항 | 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 초과용적률의 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여야 하고, 과밀억제권역 재건축사업은 초과용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율로 한다. 다만 제24조제4항, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 정비사업은 제외한다 | 같음 |
| 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 | 제22조 제2항 | 법 제54조제4항제1호 및 제2호에서 「시·도조례로 정하는 비율」이란 각각 100분의 50의 비율을 말한다 | 2026. 6. 29. 시행, 경기도조례 제8887호 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제55조 제1항 | 사업시행자는 제54조제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등(인수자)에 공급하여야 한다 | 2026. 7. 1. 시행, 법률 제21447호 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제55조 제2항 | 국민주택규모 주택의 공급가격은 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다 | 같음 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제55조 제3항 | 사업시행자는 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하려는 경우 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 국민주택규모 주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다 | 같음 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제55조 제5항 | 제2항에도 불구하고 제4항 단서에 따른 임대주택의 인수자는 임대의무기간에 따라 감정평가액의 100분의 50 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 가격으로 부속 토지를 인수하여야 한다 | 같음 |
| 행정소송법 | 제20조 제1항 | 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다 | 2026. 5. 12. 시행, 법률 제21615호 |
| 수도권정비계획법 시행령 | 별표 1 | 과밀억제권역에 서울특별시, 인천광역시 일부, 의정부시, 구리시, 남양주시 일부, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 일부를 든다 | 2025. 10. 1. 시행, 대통령령 제35811호(별표 개정 2017. 6. 20.) |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 인천지방법원 | 2017구합477 | 2018. 7. 6. | 임대주택 비율 30퍼센트 초과 정비계획 변경이 강행법규 위반인지 | 임대주택 비율 주장 기각(일부 각하) |
| 서울고등법원 | 2018누57256 | 2019. 2. 19. | 같은 사건의 항소심. 비례·과잉금지 위반 여부와 무효사유의 중대·명백성 | 항소기각, 변경된 청구 기각. 상고심 미확인으로 확정 여부 밝혀지지 아니함 |
| 대법원 | 2008두9270 | 2010. 7. 15. | 정비구역 지정·정비계획 고시의 계획재량과 이익형량의 한계 | 상고기각, 확정 |
| 서울중앙지방법원 | 2020가합592352 | 2022. 4. 14. | 사업계획승인 부관으로 받은 기부채납의 효력 | 원고일부승 |
| 서울고등법원 | 2022나2015760 | 2023. 3. 9. | 같은 사건의 항소심. 교통·환경개선비용 기부채납이 부당결부금지 원칙에 반하는지 | 항소기각. 교통·환경개선비용 기부채납만 무효, 도로 부지 기부채납은 유효 |
| 대법원 | 2023다227685 | — | 같은 사건의 상고심 | 심리불속행 기각, 확정 |
| 서울행정법원 | 2025구합53188 | 2026. 5. 8. | 정비계획 결정·정비구역 지정이 신뢰보호·비례원칙에 반하는지 | 원고패. 확정 여부 미확인 |
| 의정부지방법원 | 2024가합53291 | 2025. 9. 3. | 국민주택규모 주택 인수대금의 산정과 가산항목 | 원고일부승. 항소심 서울고등법원 2025나210309 계속 |
| 헌법재판소 | 2005헌마222 | 2008. 10. 30. | 재건축 임대주택 공급의무제도의 과잉금지원칙 위반 여부 | 기각 |
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광명시가 2026년 8월 19일 관내 재건축 조합과 추진위원회, 지정개발자에게 공문 한 장을 보냈습니다. 정비계획을 세우거나 바꿀 때 공공임대주택을 넣어 달라는 요청이었습니다.
조합장과 추진위원장들은 8월 24일 한 시간 넘게 시와 마주 앉았지만 접점을 찾지 못하였습니다. 조합 측은 공공임대 추가에 반대한다는 공동서명서를 시에 전달하였습니다.
가구 수와 비율이 정해지지 않아 사업성을 다시 계산하기 어렵다는 것이 조합 측의 설명입니다. 예정 공사비 1조 1,549억 원인 하안주공 6·7단지에서는 시공사 한 곳이 본입찰 불참 방침을 밝혔습니다.
광명시가 보낸 공문은 요청이어서 그 자체를 취소소송으로 다투기는 어렵습니다
행정청이 보낸 문서가 모두 소송으로 다툴 수 있는 처분은 아닙니다. 권리와 의무에 직접 변동을 일으키는 것이라야 처분이 되고, 협조를 구하는 요청 공문은 대개 여기에 들어가지 아니합니다.
광명시 문서의 제목은 「재건축정비사업 정비계획 수립·변경 시 공공임대주택 반영 요청」입니다. 공급 가구 수와 비율이 정해지지 않았다는 점에서도 확정된 처분으로 보기는 어렵습니다.
> 조합·추진위 쪽이시라면 소송을 서두르시기보다 반대 의견과 근거를 담은 회신 공문을 먼저 남겨 두시는 편이 안전합니다.
> 광명시 쪽이시라면 요청의 근거 조문을 문서에 밝혀 두시면 뒤의 분쟁이 줄어듭니다.
재건축의 임대주택 부담은 용적률을 더 받은 대가로 생깁니다
정비계획의 입안권자, 곧 광명 재건축에서는 광명시장이 국토교통부장관이 고시하는 임대주택과 주택규모별 건설비율을 정비계획에 반영하여야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제10조 제1항). 광명시가 요청의 근거로 삼을 만한 조문이 여기입니다.
다만 그 고시가 정할 수 있는 범위는 사업의 종류에 따라 다릅니다. 재개발과 재건축은 하나의 법률에 나란히 규정되어 있어도 임대주택을 떠안는 구조가 다르게 짜여 있습니다.
> 조합이시라면 우리 사업이 재건축인지 재개발인지부터 확인하시면 됩니다.
시행령은 사업 종류별로 국민주택규모 주택과 임대주택의 비율을 나누어 정합니다
시행령은 세 가지 정비사업의 범위를 각각 정합니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제9조 제1항). 주거환경개선사업은 국민주택규모(주거전용면적 85제곱미터 이하) 주택 90퍼센트 이하와 공공임대주택 30퍼센트 이하, 재개발사업은 국민주택규모 주택 80퍼센트 이하와 임대주택 20퍼센트 이하입니다.
재건축사업 칸에는 국민주택규모 주택 60퍼센트 이하만 있고 임대주택 비율이 없습니다. 세 사업이 국민주택규모 비율은 함께 두면서 임대주택 비율만 달리 둔 것입니다.
> 조합이시라면 재건축 칸에 임대주택 비율이 비어 있다는 점을 회신 공문에 적어 두시면 됩니다.
재건축에 임대주택 비율을 정한 고시 조항은 없습니다
시행령의 「몇 퍼센트 이하」는 국토교통부장관이 고시로 정할 수 있는 범위를 그은 것이고, 사업시행자가 실제로 지어야 하는 비율은 그 고시가 정합니다. 현행 고시는 국토교통부고시 제2024-26호 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」입니다.
그 고시는 재개발사업에 대하여 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20퍼센트를 임대주택으로 지으라고 정합니다. 재건축사업에 대하여는 과밀억제권역에서 85제곱미터 이하 주택을 60퍼센트 이상 지으라고 정할 뿐 임대주택 비율을 정하지 아니하였습니다.
> 조합이시라면 국토교통부고시 제2024-26호의 재건축 조항을 출력하여 의견서에 붙이시면 됩니다.
과밀억제권역인 광명의 재건축은 법적 상한까지 용적률을 받을 수 있습니다
과밀억제권역의 주거지역에서 시행하는 재건축사업은 정비계획으로 정해진 용적률과 상관없이 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적 상한 용적률까지 지을 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제54조 제1항). 재정비촉진지구에서 시행하는 사업은 이 조항에서 빠집니다.
광명시는 수도권정비계획법 시행령 별표 1이 정한 과밀억제권역에 들어갑니다. 서울, 인천 일부, 수원, 성남, 안양, 부천과 같은 칸입니다.
> 조합이시라면 우리 구역의 정비계획 용적률과 법적 상한 용적률의 차이를 먼저 계산해 두시면 됩니다.
늘어난 용적률의 절반은 국민주택규모 주택으로 지어야 합니다
법적 상한 용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 것을 초과용적률이라고 부릅니다. 과밀억제권역 재건축은 그 초과용적률의 30퍼센트 이상 50퍼센트 이하에서 시·도 조례가 정한 비율만큼 국민주택규모 주택을 지어야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항).
경기도는 그 비율을 50퍼센트로 정하고 있습니다(경기도 도시 및 주거환경정비 조례 제22조 제2항). 과밀억제권역 재건축에서는 법이 준 30퍼센트에서 50퍼센트 사이의 위쪽 끝을 택한 것입니다.
> 조합이시라면 용적률을 더 받는 만큼 절반이 공공 몫으로 나간다는 계산을 사업성 검토에 넣어 두시면 됩니다.
그 주택의 값은 표준건축비이고 부속 토지는 기부채납한 것으로 봅니다
초과용적률에 맞추어 지은 국민주택규모 주택은 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등 가운데 정해지는 인수자에게 넘깁니다. 값은 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비이고, 부속 토지는 기부채납한 것으로 봅니다(도시 및 주거환경정비법 제55조 제2항).
부속 토지 대금을 따로 받지 못하는 것이 원칙입니다. 인수된 주택을 장기공공임대주택이 아닌 임대주택으로 활용하는 예외에 해당하면 감정평가액의 50퍼센트 이하 범위에서 토지 대금을 받습니다.
> 조합이시라면 인수 세대수와 활용 유형을 나누어 수입을 잡으시면 됩니다.
용적률을 더 주지 않은 채 임대주택만 늘리면 대가관계가 끊깁니다
재건축의 국민주택규모 주택 공급 의무는 법적 상한까지 용적률을 완화받아 늘어난 부분에 붙습니다. 개발이익의 일부를 주택으로 환수하는 구조여서 완화가 없으면 부담도 생기지 않습니다.
광명시가 요청한 공공임대 추가가 용적률 완화와 짝을 이루지 않으면 그 구조 밖의 요구가 됩니다. 무엇을 더 주고 무엇을 더 받는지가 협의에서 먼저 정해져야 합니다.
> 조합이시라면 공공임대 몇 세대에 용적률 몇 퍼센트라는 형태로 대가를 명시하여 역제안하시면 됩니다.
> 광명시 쪽이시라면 인센티브 없이 반영만 요청하는 형태는 협의가 길어질 수 있습니다.
법원은 임대주택 건설비율 규정을 상한이 아니라 하한으로 읽었습니다
인천 부평의 한 주거환경개선사업에서 정비계획이 바뀌어 전체 5,678세대 가운데 공공임대주택 550세대와 민간임대주택 3,579세대, 합계 4,129세대가 임대주택이 되었습니다. 토지등소유자들은 임대주택이 30퍼센트를 넘었으니 무효라고 다투었습니다.
인천지방법원 2018. 7. 6. 선고 2017구합477 판결은 그 주장을 받아들이지 않았습니다. 당시 조문의 「30퍼센트 이하」는 임대주택 비율의 상한이 아니라 국토교통부장관이 고시할 수 있는 의무건설비율의 상한을 뜻한다고 보았습니다.
> 조합이시라면 비율 규정만으로 위법을 주장하는 논리는 법원에서 약하다는 점을 감안하시면 좋습니다.
그 판결은 주거환경개선사업 사건이어서 재건축에 그대로 옮기기는 어렵습니다
서울고등법원 2018누57256 판결은 항소를 기각하면서, 정비계획 변경은 행정청의 계획재량 범위 안에서 이루어진 것이고 비례원칙 위반도 인정되지 않는다고 보았습니다. 상고심이 확인되지 않아 확정 여부는 밝혀져 있지 않습니다.
다만 인천 부평 사건은 임대주택 건설비율이 고시된 주거환경개선사업이었습니다. 재건축에는 그 비율을 정한 고시 조항이 없다는 점에서 사안의 전제가 다릅니다.
> 조합이시라면 재건축과 재개발·주거환경개선사업의 근거 조문 차이를 의견서에 표로 정리해 두시면 좋습니다.
정비계획 결정에는 광범위한 계획재량이 인정됩니다
대법원 2010. 7. 15. 선고 2008두9270 판결은 정비구역 지정과 정비계획 고시를 행정계획으로 보고, 관할 행정청에 광범위한 형성의 자유가 인정된다고 판단하였습니다.
법령의 요건을 갖추었다고 곧바로 정비계획이 정해지는 것이 아니라, 주거환경과 주택 수요를 비롯한 여러 사정을 감안하여 정한다는 취지입니다. 지방자치단체의 판단 여지가 넓다는 뜻입니다.
> 조합이시라면 재량이 넓다는 전제 위에서 다툴 논리를 설계하시는 편이 안전합니다.
이익형량을 빠뜨린 정비계획 결정은 위법해집니다
행정청의 형성의 자유가 무제한은 아닙니다. 대법원 2008두9270 판결은 계획에 관련된 자들의 이익을 공익과 사익 사이에서, 공익 상호간과 사익 상호간에도 정당하게 비교하여야 한다는 제한이 있다고 보았습니다.
이익형량을 전혀 하지 않았거나, 마땅히 넣어야 할 사항을 빠뜨렸거나, 형량은 하였으나 정당성과 객관성을 잃은 경우에는 그 계획결정이 위법해집니다. 조합이 다툰다면 이 세 갈래를 겨냥하게 됩니다.
> 조합이시라면 분담금 증가액과 일반분양 감소 세대수를 수치로 제출하여 형량 자료로 남기시면 됩니다.
사업과 관련 없는 부담을 인허가 조건으로 붙이면 무효가 될 수 있습니다
서울고등법원 2022나2015760 판결은 지방자치단체가 사업계획승인의 조건으로 받은 교통 및 환경개선비용 기부채납을 무효로 보았습니다. 그 부담이 사업과 밀접한 관련이 없어 부당결부금지 원칙에 어긋난다는 이유였고, 같은 판결은 도로 부지 자체의 기부채납은 유효로 보았습니다.
판결은 승인을 내주지 않겠다는 뜻을 사전에 밝힌 정황, 사업자가 그 부담을 예측하지 못한 점, 대가로 받은 인센티브가 없는 점을 들었습니다. 대법원 2023다227685 판결로 확정되었습니다.
> 조합이시라면 인허가를 볼모로 삼은 요구였다는 정황을 공문과 회의록으로 남겨 두시면 좋습니다.
14.8퍼센트를 이미 냈다는 주장만으로 추가 요구가 위법해지지는 아니합니다
철산·하안 재건축연합회는 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 용도지역이 올라가면서 약 8퍼센트, 상한용적률을 적용받으면서 6.8퍼센트, 합계 14.8퍼센트가량을 이미 기부채납하였다고 주장하고 있습니다.
기존 기부채납은 용도지역 상향과 용적률 완화의 대가로 이루어진 것입니다. 추가 요구가 위법한지는 새로 주는 것이 있는지와 형량이 정당한지로 갈리고, 누적 비율만으로 결론이 나지는 않습니다.
> 조합이시라면 기존 기부채납의 대가가 무엇이었는지를 인가 서류로 특정해 두시면 됩니다.
조합이 먼저 볼 서류는 지구단위계획의 인센티브 항목표입니다
2024년 광명시가 마련한 철산·하안 택지지구단위계획은 기준용적률 250퍼센트, 공공시설 제공 등에 따른 상한용적률 280퍼센트를 정하고 있습니다. 친환경·지능형 건축물, 장수명주택, 공공임대주택 등의 항목을 반영하면 최대 330퍼센트까지 올라갑니다.
공공임대는 그 여러 항목 가운데 하나였고 사업자가 고를 수 있었습니다. 그 표에서 공공임대에 배정된 용적률이 몇 퍼센트인지가 협의의 출발점입니다.
> 조합이시라면 지구단위계획 결정도서의 인센티브 항목표 사본을 광명시 도시정비과에서 받아 두시면 됩니다.
국민주택규모 주택은 사업시행계획인가를 신청하기 전에 인수자와 협의하여야 합니다
정비계획 용적률을 넘겨 짓겠다면 사업시행계획인가를 신청하기 전에 국민주택규모 주택에 관한 사항을 인수자와 미리 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제55조 제3항). 순서를 어기면 인가 단계에서 되돌아옵니다.
경기도에서는 경기주택도시공사가 인수자가 되어 조합과 인수 계약을 맺은 예가 있습니다. 세대수와 평형, 인도 시기, 대금 지급 방식을 정하는 자리입니다.
> 조합이시라면 인가 신청 일정에서 거꾸로 계산하여 인수 협의 착수일을 잡아 두시기 바랍니다.
인수대금은 표준건축비에 가산항목을 더해 정해집니다
인수대금의 기준은 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비입니다. 공공주택 특별법 시행규칙의 분양전환가격 산정기준이 정한 가산항목을 여기에 더합니다.
지하층 면적 가산금과 발코니 새시 일괄시공 비용이 실제로 다투어지는 항목입니다. 가산항목을 어디까지 인정하는지에 따라 인수대금 총액이 달라집니다.
> 조합이시라면 인수 협약을 맺기 전에 가산항목별 산정내역서를 요구하시는 편이 안전합니다.
취소소송은 정비계획 변경 고시일부터 90일 안에 내야 합니다
공공임대주택이 실제로 정비계획에 들어가면 그 내용은 정비계획 변경 결정으로 고시됩니다. 다툴 대상이 생기는 시점이 그때이고, 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다(행정소송법 제20조 제1항).
고시로 알리는 처분의 기산일에는 다툼이 있으므로 고시일을 기준으로 넉넉히 잡는 편이 안전합니다. 고시일을 달력에 적어 두십시오.
> 조합이시라면 광명시 고시 게시판을 주 단위로 확인하고 고시일을 기록해 두십시오.
무효확인소송에는 제소기간 제한이 없습니다
처분에 중대하고 명백한 하자가 있다면 기간의 제한 없이 무효확인을 구할 수 있습니다. 인천 부평 사건도 정비계획 변경처분의 무효확인을 구한 사건이었습니다.
다만 무효가 되려면 하자가 중대할 뿐 아니라 겉으로 보아 명백하여야 합니다. 이익형량을 다투는 사건에서 그 문턱을 넘기가 쉽지 않으므로 90일 안에 취소소송을 내는 쪽이 실익이 큽니다.
> 조합이시라면 무효확인은 예비적 수단으로 두고 취소소송의 기한을 먼저 지키시기 바랍니다.
실패하는 지점은 협의 단계에서 문서를 남기지 아니한 것입니다
간담회에서 반대 의사를 밝혔다는 사실만으로는 뒤에 증명이 어렵습니다. 회의록에 발언이 그대로 적혔는지, 반대 의견서가 접수번호를 받았는지가 소송에서 갈리는 자리입니다.
정보공개청구로 시의 내부 검토자료와 회의록을 미리 확보해 두는 것도 방법입니다. 처분이 나온 뒤에 모으면 늦습니다.
> 조합이시라면 의견서를 구두가 아니라 접수번호가 남는 방식으로 제출하시면 됩니다.
> 광명시 쪽이시라면 요청의 근거와 인센티브 연계 여부를 회의록에 남겨 두시면 좋습니다.
지금 하실 일은 회신 공문, 인센티브 항목표, 고시 확인 세 가지입니다
첫째, 공공임대 추가에 반대하는 의견과 그 근거를 담은 회신 공문을 접수번호가 남도록 제출하십시오. 재건축에 임대주택 비율을 정한 고시 조항이 없다는 점과 기존 기부채납의 대가를 함께 적으십니다.
둘째, 지구단위계획 결정도서에서 공공임대에 배정된 용적률을 확인하고 세대수로 환산해 두십니다. 셋째, 정비계획 변경 고시가 나오면 그날부터 90일을 세십시오.
> 조합이시라면 위 세 가지를 이번 주 안에 마치시면 다음 협의에 대비하실 수 있습니다.
> 광명시 쪽이시라면 공급 규모와 인수 조건을 먼저 제시하시면 협의가 빨라집니다.
확인 서류 정리표
| 무엇을 | 어디에서 | 언제까지 | 왜 |
| 광명시 공공임대주택 반영 요청 공문 원본 | 조합 접수문서철 | 즉시 | 요청의 문언과 근거 조문을 특정하기 위함 |
| 철산·하안 택지지구단위계획 결정도서와 인센티브 항목표 | 광명시 도시정비과, 토지이음 | 다음 협의 전 | 공공임대에 배정된 용적률을 확인하기 위함 |
| 정비계획 결정 고시문과 용적률 산정내역 | 광명시 고시 게시판 | 상시 | 초과용적률과 인수 세대수를 계산하기 위함 |
| 종전 용도지역 상향·상한용적률 적용 관련 인가 서류 | 조합 사업시행 서류철 | 다음 협의 전 | 연합회가 주장하는 14.8퍼센트 기부채납의 대가를 특정하기 위함 |
| 간담회 회의록과 반대 의견서 접수증 | 광명시, 조합 | 제출 즉시 | 협의 경과를 증명하기 위함 |
| 국민주택규모 주택 인수 협약안과 가산항목 산정내역서 | 인수자 | 사업시행계획인가 신청 전 | 인수대금을 다투기 위함 |
> 조합이시라면 위 여섯 가지를 한 묶음으로 정리해 두시면 어느 단계에서든 바로 대응하실 수 있습니다.
참고한 판결
· 인천지방법원 2018. 7. 6. 선고 2017구합477 판결 / 서울고등법원 2019. 2. 19. 선고 2018누57256 판결(항소기각, 상고심 미확인)
· 대법원 2010. 7. 15. 선고 2008두9270 판결(상고기각, 확정)
· 서울중앙지방법원 2022. 4. 14. 선고 2020가합592352 판결 / 서울고등법원 2023. 3. 9. 선고 2022나2015760 판결 / 대법원 2023다227685 판결(심리불속행 기각, 확정)
· 서울행정법원 2026. 5. 8. 선고 2025구합53188 판결(원고패, 확정 여부 미확인)
· 의정부지방법원 2025. 9. 3. 선고 2024가합53291 판결(원고일부승, 항소심 서울고등법원 2025나210309 계속)
· 헌법재판소 2008. 10. 30. 선고 2005헌마222 전원재판부 결정(기각)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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