세 줄 요약
· 상속세가 0원으로 결정되어도 세무서장은 상속재산의 가액을 함께 정하고, 그 가액이 나중에 양도소득세의 취득가액으로 의제됩니다.
· 대법원은 2026년 8월 12일 그 의제가 무조건적인 것이 아니라 결정가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 인정되는 경우에만 적용된다고 보았습니다.
· 상속개시일을 기준으로 한 소급감정가액이나 유사 부동산의 실제 거래가격으로 시가를 증명하면 취득가액을 올려 양도소득세를 돌려받을 수 있습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 상속세를 0원으로 신고했는데 왜 양도소득세가 수억 원이 나옵니까
2. 세무서장이 상속세 결정에서 정한 가액이 그대로 취득가액이 됩니까
3. 상속개시일이 지난 뒤에 받은 소급감정도 시가로 인정됩니까
4. 감정평가를 받지 않았는데 인근 거래가격만으로 다툴 수 있습니까
5. 1심과 항소심의 결론이 갈린 이유는 무엇입니까
6. 대법원은 항소심의 어느 부분을 잘못이라고 보았습니까
7. 이미 낸 양도소득세를 돌려받으려면 언제까지 청구해야 합니까
8. 소급감정이 배척되는 경우는 어떤 때입니까
9. 상속 단계에서 미리 해 둘 수 있는 일이 있습니까
10. 경정청구가 거부되면 어떤 절차로 다툽니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언의 요지 |
| 소득세법 | 제97조 제1항 제1호 가목 | 취득가액은 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 한다 |
| 소득세법 | 제97조 제5항 | 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 |
| 소득세법 시행령 | 제163조 제9항 본문 | 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다 |
| 소득세법 시행령 부칙 | 대통령령 제30395호 제2조 제2항 | 괄호 부분은 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터 적용한다 |
| 상속세 및 증여세법 | 제60조 제1항~제3항 | 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법에 따른다 |
| 상속세 및 증여세법 | 제76조 | 세무서장 등은 신고에 의하여 상속세 과세표준과 세액을 결정한다 |
| 국세기본법 | 제45조의2 제1항 | 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 한다 |
| 국세기본법 | 제56조 제2항 | 국세의 처분에 대한 소송은 심사청구 또는 심판청구를 거치지 아니하면 제기할 수 없다 |
소득세법 시행령 제163조 제9항의 현행 문언은 국가법령정보센터에서 2026년 7월 1일 시행 대통령령 제36343호로 확인하였습니다.
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2022두67357 | 2026. 8. 12. | 세무서장 결정가액이 취득가액으로 의제되는 범위 | 상고기각. 결정가액이 객관성·합리성을 갖춘 시가가 아니면 의제되지 않음 |
| 대법원 | 2025두32147 | 2026. 8. 12. | 유사재산의 비교매매사례가액으로 시가를 증명할 수 있는지 | 상고기각. 면적 차이만으로 유사재산성이 부정되지 않음 |
| 부산고등법원 | 2022누21733 | 2022. 11. 18. | 결정·경정의 통지가 의제의 요건인지 | 제1심판결 취소, 처분 취소 |
| 부산지방법원 | 2021구합21478 | 2022. 7. 7. | 같음 | 청구 기각 |
| 부산고등법원 | 2024누21119 | 2024. 12. 13. | 비교매매사례가액의 객관성 | 처분 취소(2025두32147의 원심) |
| 대법원 | 2010두8751 | 2010. 9. 30. | 소급감정가액의 시가성 | 소급감정에 의한 감정가격도 시가로 볼 수 있음 |
| 대법원 | 2011두24286 | 2015. 10. 15. | 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 감정가액 | 소급감정가액은 나목의 감정가액에 해당하지 않음 |
| 대법원 | 2015두43148 | 2015. 10. 15. | 같은 조항 | 1개 감정법인의 감정가액은 나목의 감정가액에 해당하지 않음 |
| 대법원 | 2017두63788 | 2020. 7. 9. | 결손금 감액경정의 처분성 | 처분성 인정 |
| 대법원 | 2007두15124 | 2008. 6. 12. | 과세요건 판단의 기준시기 | 양도시기를 기준으로 판단 |
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어머니가 남기신 집 한 채를 상속받으셨습니다. 상속세를 계산해 보니 일괄공제 5억 원에 걸려 낼 세금이 0원이었고, 세무서에서도 과세미달이라는 결정이 나왔습니다.
그 통지를 서랍에 넣어 두셨다가 몇 년 뒤 그 집을 10억 원에 파셨습니다. 그런데 양도소득세가 2억 9천만 원이 넘게 나왔습니다.
원인은 취득가액입니다. 세무서가 상속세 단계에서 그 집의 값을 2억 1,604만 원으로 적어 두었고, 그 숫자가 그대로 산 값이 되어 양도차익이 8억 원 가까이 잡힌 것입니다.
상속세가 0원이어도 세무서는 그 부동산의 값을 이미 정해 두었습니다
상속세 과세표준과 세액이 0원으로 결정되어도, 세무서장은 그 결정을 하면서 상속재산 하나하나의 가액을 함께 적습니다. 재산평가명세서에 들어가는 숫자입니다.
낼 세금이 없으니 그 숫자를 눈여겨보실 이유가 없습니다. 실제 사건에서도 상속인이 4억 900만 원으로 신고한 부동산을 세무서장이 개별공시지가와 개별주택가격으로 2억 1,604만 원이라고 적어 두었고, 그대로 지나갔습니다.
상속을 받으신 분이시라면 세액이 0원이라는 통지를 받으셨더라도 재산평가명세서에 적힌 금액을 확인해 두시는 편이 안전합니다.
세무서가 정한 가액이 그대로 취득가액이 되면 양도세가 2억 9,325만 원이 됩니다
상속받은 부동산을 파실 때 양도차익은 판 값에서 산 값을 뺀 금액입니다. 상속으로 받으신 것이라 실제로 치른 돈이 없으므로, 세법은 상속 당시의 평가액을 산 값으로 봅니다.
실제 사건의 상속인은 2020년 9월 그 부동산을 10억 1,100만 원에 팔았습니다. 취득가액을 세무서가 적어 둔 2억 1,604만 원에 취득세 994만 원을 더한 2억 2,599만 원으로 신고하였고, 양도소득세 2억 9,325만 원을 냈습니다.
부동산을 상속받아 이미 파신 분이시라면 양도소득세 신고서의 취득가액란에 어느 숫자가 들어갔는지 먼저 보시면 됩니다.
소득세법 시행령의 괄호 한 줄이 이 문제의 출발점입니다
상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 그 문장 안에는 괄호가 하나 더 있습니다.
세무서장이 상속세 결정을 하면서 정한 가액이 있으면 그 가액으로 한다는 괄호입니다. 과세관청은 이 괄호를 들어 세무서장이 정한 숫자가 곧 산 값이라고 주장해 왔습니다.
상속 부동산을 파실 예정인 분이시라면 상속세 결정에서 그 부동산의 가액이 얼마로 적혔는지를 매도 전에 확인해 두시면 좋습니다.
2020년 2월 11일 이후에 파신 부동산이면 이 규정의 적용을 받습니다
문제의 괄호는 2020년 2월 11일 대통령령 제30395호로 새로 들어갔습니다. 부칙은 그날 이후 양도하는 분부터 적용한다고 정하고 있습니다.
상속이 그 전에 개시되었더라도, 판 날이 2020년 2월 11일 이후이면 이 괄호가 적용됩니다. 양도소득세는 파는 행위로 성립하고, 과세요건 해당 여부는 양도시기를 기준으로 판단하기 때문입니다.
2020년 2월 11일 전에 파신 분이시라면 이 괄호의 적용을 받지 아니하므로 다른 쟁점으로 다투셔야 합니다.
1심은 세무서 손을 들어 청구를 기각하였습니다
부산지방법원 2021구합21478 판결은 상속인의 청구를 모두 기각하였습니다. 세무서장이 상속세 결정을 하면서 정한 가액이 존재하는 이상 그 가액이 취득가액으로 의제된다고 본 것입니다.
부산지방법원 2021구합21478 판결은 상속인이 양도소득세 신고서에 세무서 결정액과 똑같은 2억 1,604만 원을 적은 점을 들어, 결정이 있었다는 사실을 알고 있었다고 보았습니다. 상속세결정결의서가 소송 중에 등기로 송달된 점도 함께 들었습니다.
1심에서 지신 분이시라면 결정가액의 존부가 아니라 그 가액이 시가인지를 다투는 쪽으로 항소이유를 바꾸시는 편이 안전합니다.
항소심은 통지가 없었다는 이유로 1심을 뒤집었습니다
부산고등법원 2022누21733 판결은 1심 판결을 취소하고 경정청구 거부처분을 취소하였습니다. 세무서장의 결정이 양도소득세 신고 전에 상속인에게 통지되었다고 인정할 증거가 없다는 것이 첫째 이유였습니다.
부산고등법원 2022누21733 판결은 세무서가 쓴 개별공시지가가 상속개시일이 속한 2019년도가 아니라 2018년도 기준이어서 상속 당시의 가치를 반영하였다고 보기 어렵다고 보았습니다.
항소심을 준비하시는 분이시라면 세무서가 어느 연도 공시가격을 썼는지를 확인해 두시면 도움이 됩니다.
대법원은 통지 요건은 아니라고 하면서도 세무서 패소를 확정하였습니다
대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결은 상고를 기각하였습니다. 결론은 상속인 승소로 확정되었습니다.
대법원 2022두67357 판결은 통지를 요건으로 본 항소심의 판단은 적절하지 않다고 지적하였습니다. 시행령의 문언이 통지를 요건으로 적고 있지 않기 때문입니다.
상속세 결정통지를 받지 못하신 분이시라면 통지가 없었다는 사정만으로 이기실 수 있다고 기대하지 않으시는 편이 안전합니다.
결정가액이 객관성과 합리성을 갖추지 못하면 취득가액으로 의제되지 않습니다
대법원 2022두67357 판결이 세운 기준은 통지가 아니라 가액의 질입니다. 세무서장이 정한 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 인정되지 않으면 그 괄호는 적용되지 않는다고 보았습니다.
근거는 불복 기회입니다. 상속세가 0원이면 그 단계에서 다툴 실익이 없는데, 양도소득세 단계에서도 다투지 못하게 하면 두 단계 모두에서 재판받을 기회가 사라진다는 것입니다.
상속세 0원 결정을 받으신 분이시라면 양도소득세 단계에서 상속 당시 시가를 다시 주장하실 수 있습니다.
2억 1,604만 원과 7억 2,970만 원, 3.4배 차이가 갈림의 근거였습니다
법원 감정인은 평가기준일을 상속개시일로 하여 그 부동산의 시가를 7억 2,970만 원으로 평가하였습니다. 세무서가 적어 둔 2억 1,604만 원의 3.4배입니다.
대법원 2022두67357 판결은 이 정도로 벌어진 금액을 상속개시일 현재의 시가를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 몇 배부터 차이가 크다고 볼 것인지에 관한 일반 기준을 세운 것은 아닙니다.
세무서 결정가액이 시세와 크게 벌어져 있는 분이시라면 그 격차 자체가 다툼의 출발점이 됩니다.
소급감정으로 받은 감정가액도 시가가 될 수 있습니다
대법원 2010두8751 판결은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그것이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 보았습니다.
상속개시일이 지난 뒤에 그날을 기준으로 받은 감정평가액도 시가의 증명 방법이 된다는 뜻입니다. 실제 사건에서도 법원 감정이 결론을 갈랐습니다.
감정을 받아 두지 않으신 분이시라면 소송 단계에서 법원에 감정을 신청하는 방법이 남아 있습니다.
취득가액을 대체하는 감정가액과 시가의 증명 방법은 다릅니다
대법원은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 감정가액에 소급감정가액이나 한 곳의 감정법인이 낸 감정가액은 해당하지 않는다고 보아 왔습니다. 앞머리 일람표의 2011년·2015년 판결 두 건이 그것입니다.
두 갈래를 나누어 보셔야 합니다. 실지거래가액을 확인할 수 없어 감정가액으로 대체하는 자리에서는 소급감정이 배제되고, 상속 당시의 시가를 증명하는 자리에서는 소급감정이 허용됩니다.
실지거래가액 확인 불가를 이유로 다투려 하시는 분이시라면 그 경로가 아니라 시가 증명의 경로로 구성하시는 편이 안전합니다.
비교매매사례가액으로도 같은 결론이 났습니다
대법원 2025두32147 판결은 같은 날 선고된 사건입니다. 감정평가가 아니라 인근 유사 토지의 실제 거래가격을 시가의 근거로 삼은 사안입니다.
대법원 2025두32147 판결은 면적이 다소 다르더라도 가액 산정에서 면적 자체가 중요한 요인이 아니었다면 유사재산으로 볼 수 있다고 보았습니다. 답 1,064제곱미터를 7,107만 원으로 평가한 결정이 배척되었습니다.
주변에 비슷한 물건의 거래가 있었던 분이시라면 감정평가 없이 그 거래가격만으로도 다투실 수 있습니다.
소급감정이 배척되는 자리를 미리 피하셔야 합니다
소급감정이라고 하여 언제나 인정되는 것은 아닙니다. 상속개시일부터 지나치게 오랜 시간이 흐른 뒤의 감정, 상속개시일 이후 분할이나 개발로 원형이 달라진 뒤의 감정은 배척될 수 있습니다.
감정기관이 한 곳뿐인 경우, 담보 목적으로 이루어진 감정사례를 비교사례로 삼은 경우도 객관성을 인정받기 어렵습니다. 하급심에서 실제로 배척된 유형입니다.
소급감정을 준비하시는 분이시라면 감정평가법인 두 곳 이상에 의뢰하시는 편이 안전합니다.
감정평가서에는 평가기준일을 상속개시일로 못박아 두셔야 합니다
감정평가서에 평가기준일이 상속개시일로 명시되어 있어야 합니다. 평가 목적이 상속재산의 시가 산정이라는 점도 함께 적혀 있어야 합니다.
비교표준지의 선정 근거, 지역요인과 개별요인의 비교 내용, 상속개시일 당시의 이용 상황을 기준으로 삼았다는 기재도 필요합니다. 실제 사건의 법원 감정도 공시지가기준법과 거래사례비교법의 시산가액을 서로 대조하는 순서를 밟았습니다.
감정평가서를 이미 받아 두신 분이시라면 평가기준일과 평가 목적이 정확히 적혀 있는지 확인해 두시면 좋습니다.
경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 하셔야 합니다
이미 낸 양도소득세를 돌려받는 방법은 경정청구입니다. 청구 기간은 법정신고기한이 지난 후 5년입니다(국세기본법 제45조의2 제1항).
양도소득세 확정신고의 법정신고기한은 양도한 다음 해 5월 31일입니다. 그날부터 5년이 지나면 이 판결이 나왔더라도 돌려받지 못합니다. 기한이 지나기 전에 관할 세무서에 경정청구서를 내십시오.
5년이 얼마 남지 않으신 분이시라면 감정평가서가 준비되기 전이라도 경정청구서를 먼저 접수하십시오.
지금 확인하실 서류는 상속세 결정통지서와 재산평가명세서입니다
먼저 상속세 결정통지서와 그에 붙은 재산평가명세서를 찾으십시오. 없으시면 관할 세무서 재산세과에 정보공개청구나 과세정보 열람으로 받으실 수 있습니다.
그다음 양도소득세 신고서의 양도소득금액계산명세서에서 취득가액란을 보십시오. 그 숫자가 재산평가명세서의 금액과 같다면 이 판결이 그대로 적용되는 상황입니다.
서류를 찾지 못하신 분이시라면 관할 세무서 재산세과에 과세정보 열람을 신청하시면 됩니다.
상속세를 0원으로 신고하실 때 감정평가를 받아 두시는 편이 안전합니다
상속 단계에서 감정평가를 받아 그 금액으로 신고하면, 상속세는 공제 범위 안이라 그대로 0원이면서 취득가액만 높아집니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 받은 감정이면 상속세 및 증여세법 제60조의 시가로 곧바로 인정됩니다.
상속세 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 그 기간 안에 감정평가를 받아 신고에 반영하십시오.
상속이 개시된 지 6개월이 지나지 않으신 분이시라면 지금 감정평가를 받아 두시는 것이 가장 확실한 방법입니다.
되찾을 수 있는 금액의 감을 잡으실 수 있습니다
실제 사건에서 취득가액이 2억 2,599만 원에서 7억 2,970만 원으로 올라가자 정당한 양도소득세는 8,654만 원이 되었습니다. 이미 낸 2억 9,325만 원과의 차액은 2억 671만 원입니다.
상속인이 청구한 금액이 1억 9,561만 원이어서 그 범위에서 처분이 취소되었습니다. 경정청구서에 적는 금액을 넉넉히 잡아야 하는 이유입니다.
환급액을 계산해 보시는 분이시라면 청구금액을 실제 계산액보다 적게 적지 않으시는 편이 안전합니다.
다음 한 걸음은 세무서, 조세심판원, 행정법원의 순서입니다
관할 세무서에 경정청구서를 내고 거부되면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 하십시오. 국세는 심사청구나 심판청구를 거치지 않으면 소송을 낼 수 없습니다.
심판청구가 기각되면 그 결정을 받은 날부터 90일 안에 행정법원에 거부처분 취소소송을 내시면 됩니다. 소송에서는 법원 감정을 신청하여 상속 당시 시가를 증명하는 것이 실무의 중심입니다.
이미 거부처분을 받으신 분이시라면 90일이 지나기 전에 심판청구를 접수하십시오.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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