세 줄 요약
· 2026년 8월 7일 인천시 연수구 송도동 럭스오션SK뷰 아파트에서 준공 1년 6개월 만에 2층 세대의 테라스 구조물과 석재 마감재가 떨어졌고, 시공사는 철근 정착 길이가 설계 190밀리미터 대비 140밀리미터로 시공된 점과 케미컬 앵커 접착제 주입량 부족을 유력한 원인으로 들었습니다.
· 주민 비상대책위원회가 요구하는 분양가 환불은 법적으로 분양계약의 해제인데, 철근이 누락되었더라도 구조보강공사가 끝나고 사용검사를 받으면 법원이 해제를 인정하지 않은 사례가 이어지고 있습니다.
· 실제로 받을 수 있는 것은 하자보수와 그에 갈음하는 손해배상이며, 그 권리는 입주자대표회의가 아니라 구분소유자에게 있고, 시공사에게 직접 돈을 청구하려면 분양자에게 회생·파산·해산·무자력에 준하는 사유가 있어야 합니다.
이 글이 답하는 질문
1. 준공 1년 6개월 된 아파트에서 무슨 일이 있었습니까
2. 시공사가 밝힌 사고 원인은 무엇입니까
3. 원인 조사는 언제까지 이루어집니까
4. 분양가를 돌려받는다는 것은 법적으로 무엇을 뜻합니까
5. 철근이 누락되었으면 분양계약을 해제할 수 있습니까
6. 임시사용승인과 사용검사가 나면 무엇이 달라집니까
7. 분양계약 해제가 인정된 사례는 어떤 경우입니까
8. 해제가 안 되면 무엇을 청구할 수 있습니까
9. 하자보수에 갈음하는 손해배상은 누가 청구합니까
10. 입주자대표회의는 무엇을 할 수 있습니까
11. 시공사에게 직접 돈을 청구할 수 있습니까
12. 시행사가 흑자이면 어떻게 됩니까
13. 담보책임을 물을 수 있는 기간은 얼마입니까
14. 그 기간은 협상 중에도 흘러갑니까
15. 세입자는 어떤 권리를 가집니까
16. 지금 확보해 두어야 하는 서류는 무엇입니까
17. 어디에서 실패합니까
18. 다음 한 걸음은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령·조문 | 문언의 요지 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 | 건물을 건축하여 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(시공자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제2항 | 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항 | 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제4항 | 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제1항 | 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 하자의 중대성·내구연한·교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 행사하여야 한다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제2항 | 기간은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 주택법 제49조에 따른 사용검사일부터 기산한다 |
| 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항 | 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있고, 그 정도에 이르지 아니한 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다 |
| 민법 제667조 | 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있고, 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다 |
| 민법 제627조 | 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고, 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다 |
| 공동주택관리법 제37조 제1항 | 사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 건설공사를 일괄 도급받아 수행한 자가 따로 있는 경우 그 자를 포함한다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다 |
법령 기준일은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]입니다.
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울고등법원 2025나210793 | 2026. 5. 21. | 분양자가 무자력이 아닌 경우 입주자대표회의가 시공자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상을 직접 청구할 수 있는지 | 항소기각. 집합건물법 제9조 제3항의 요건 불충족. 공동주택관리법에 의한 우회 청구도 불허 |
| 서울중앙지방법원 2023가합51050 | 2025. 9. 17. | 같은 사건의 제1심 | 분양자에 대한 청구 일부 인용, 시공자에 대한 청구 기각 |
| 서울서부지방법원 2024가합37643 | 2025. 11. 20. | 전이보 보강근 누락과 접합부 띠철근 미시공을 이유로 한 분양계약 해제·취소와 손해배상 | 청구 기각(확정). 구조보강공사와 임시사용승인으로 해제 사유 부정 |
| 서울서부지방법원 2024가단236726 | 2025. 11. 5. | 같은 아파트 다른 수분양자의 분양계약 해제·무효·취소 주장 | 청구 기각. 사용검사가 이루어진 이상 사용할 수 없을 정도의 하자 인정 증거 없음 |
| 부산지방법원 2025가합40595-1 | 2026. 6. 17. | 반지하 구조 미고지와 분양 프로모션 불이행을 이유로 한 분양계약 해제 | 원고승. 674,888,422원 지급. 하자로는 해제 부정, 신의칙상 고지의무 위반으로 해제 인정 |
| 대법원 2008다88368 | 2010. 1. 14. | 집합건물법 제9조 담보책임기간의 법적 성질과 입주자대표회의의 하자담보추급권 보유 여부 | 파기환송. 제척기간이고 입주자대표회의는 하자담보추급권을 가지지 못함 |
| 대법원 2008다84229 | 2009. 2. 12. | 입주자대표회의의 하자보수청구권의 범위 | 하자보수 절차를 위한 권한에 그침 |
| 대법원 2008다48490 | 2008. 12. 24. | 하자담보추급권의 귀속 주체 | 구분소유자에게 귀속 |
| 대법원 2009다23160 | 2012. 9. 13. | 주택법령상 입주자대표회의의 권리와 집합건물법상 구분소유자의 권리의 관계 | 근거·당사자·책임 내용이 다른 별개의 권리 |
| 대법원 2008다86232 | 2009. 5. 28. | 담보책임기간의 성질과 하자보수청구권의 취지 | 제척기간. 하자보수청구권은 행정적 차원의 기준 |
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준공한 지 1년 6개월 된 아파트에서 2층 세대의 테라스가 통째로 떨어져 나갔습니다. 안전 통제선 너머 빈자리에는 가림막이 쳐졌고, 같은 동의 다른 테라스에는 쇠기둥 형태의 지지대가 세워졌습니다.
집을 팔고 나가려면 값이 얼마나 떨어질지, 그냥 살자니 다음 사고가 나지 않을지, 두 걱정이 함께 옵니다. 전세로 들어온 세입자는 계약을 물러 달라고 합니다.
주민 비상대책위원회가 요구한 것은 두 가지입니다. 나가려는 세대에는 분양가를 돌려주고, 남을 세대에는 외벽과 테라스를 전면 재시공하라는 것입니다. 이 두 요구가 법원에서 어디까지 받아들여지는지를 정리했습니다.
준공 1년 6개월 만에 2층 세대의 테라스가 떨어졌습니다
연합뉴스 2026년 8월 22일 보도에 따르면 사고는 2026년 8월 7일 오전 6시 2분경 인천시 연수구 송도동 럭스오션SK뷰 아파트 한 개 동 2층에서 일어났습니다. 세대 외벽의 테라스 구조물과 석재 마감재가 함께 바닥으로 떨어졌습니다.
해당 세대는 분양은 되었으나 입주가 이루어지지 않았고 주변을 지나던 사람도 없어 인명피해는 없었습니다. 같은 단지에 돌출형 테라스가 적용된 세대는 모두 24세대이고, 2025년 3월 입주 개시 이후 접수된 하자 민원은 5만 7,296건입니다.
입주민이시라면 사고 당일의 사진과 관리사무소 공지문을 날짜별로 모아 두시면 좋습니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 사고 직후의 현장 상태를 제3자 입회 아래 기록해 두시는 편이 안전합니다.
시공사는 철근 정착 길이 50밀리미터 부족을 원인으로 들었습니다
시공사인 SK에코플랜트는 2026년 8월 10일 주민 설명회에서 테라스 후시공 접합부의 성능 미흡을 유력한 사고 원인으로 들었습니다. 테라스 출입문 구간의 철근 정착 길이가 설계상 190밀리미터인데 실제로는 140밀리미터로 시공되었다는 설명입니다.
콘크리트에 구멍을 뚫고 철근을 넣은 뒤 화학 접착제로 굳혀 고정하는 케미컬 앵커 방식에서 접착제 주입량이 부족했던 점도 함께 들었습니다. 한쪽 끝만 건물 바닥판에 고정되고 반대쪽은 떠 있는 캔틸레버(외팔보) 구조여서 접합부가 버티지 못하면 무너집니다.
입주민이시라면 설명회 자료와 녹취를 확보해 두시면 좋습니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 설명회에서 밝힌 원인이 조사 결과와 어긋나지 않도록 표현을 관리하시는 편이 안전합니다.
원인 조사는 2026년 11월 20일까지 3개월간 이어집니다
인천시는 국토교통부와 함께 시설물사고조사위원회를 꾸려 2026년 8월 21일부터 정밀 원인 조사를 시작했습니다. 위원회는 2026년 11월 20일까지 설계·시공·감리·인허가를 통틀어 조사할 계획입니다.
정밀구조안전진단은 비상대책위원회가 업체를 직접 고르고 비용은 시공사가 부담하는 것으로 합의되었습니다. 이 두 자료가 뒤에 소송에서 하자의 존재와 범위를 정하는 1차 자료가 됩니다.
입주민이시라면 진단업체 선정 과정과 계약서 사본을 남겨 두시면 좋습니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 조사 기간 중의 보강 조치도 사진과 시공일지로 남겨 두시는 편이 안전합니다.
하자를 이유로 분양계약을 해제하려면 보수가 불가능하거나 오래 걸려야 합니다
분양받은 집에 하자가 있으면 그 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 그 정도에 이르지 않으면 손해배상만 청구할 수 있습니다(민법 제580조 제1항). 여기서 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것은 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 가능하더라도 장기간을 요하는 경우를 말합니다.
분양가 환불은 법적으로는 분양계약의 해제와 원상회복입니다. 요구의 이름이 아니라 이 요건을 충족하는지가 결론을 가릅니다.
입주민이시라면 「환불」이 아니라 「계약 해제 사유가 되는 하자인가」로 질문을 바꾸어 보시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 보수의 가능성과 소요 기간을 문서로 특정해 두시는 편이 안전합니다.
철근이 빠졌어도 보수가 끝나면 법원은 분양계약 해제를 인정하지 않았습니다
서울서부지방법원 2025년 11월 20일 선고 2024가합37643 판결은 경기 이천시의 아파트에서 전이보의 보강근이 누락되고 필로티 전이기둥의 접합부 띠철근이 빠져 공사중지명령까지 받았던 사안입니다. 수분양자 9명이 분양계약의 해제와 취소를 구했습니다.
법원은 청구를 모두 기각했습니다. 시공사가 구조보강공사로 안전성을 확보했고 공사중지명령이 해제되었으며 관할 시장이 임시사용승인을 했다는 점을 들었습니다. 분양가의 30퍼센트가 떨어졌다는 손해배상 청구도 받아들여지지 않았습니다.
입주민이시라면 보강공사가 끝나기 전에 다툴지를 정하셔야 합니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 보강 결과보고서와 행정청의 승인 문서가 방어의 중심이 됩니다.
임시사용승인과 사용검사가 나면 해제를 다투기가 훨씬 어려워집니다
같은 이천시 아파트의 다른 수분양자가 낸 사건에서도 서울서부지방법원은 2025년 11월 청구를 기각했습니다. 관할 시장이 임시사용승인과 사용검사를 한 이상 사용할 수 없을 정도의 하자가 남아 있다고 인정할 증거가 없다고 보았습니다.
행정청의 승인은 그 자체로 사법상 하자를 없애지는 않지만, 실무에서는 하자가 보수되었다는 유력한 증거로 쓰입니다. 사고가 난 뒤 보강이 끝나고 안전진단이 통과되면 해제의 문은 사실상 닫힙니다.
입주민이시라면 조사 결과가 나오기 전에 증거를 확보하시는 편이 안전합니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 보강 완료 시점을 문서로 특정해 두시면 좋습니다.
해제가 인정된 자리는 하자가 아니라 감춘 사실이었습니다
부산지방법원은 2026년 6월 부산진구의 한 아파트 수분양자에게 분양계약 해제를 인정하고 6억 7,488만 원의 지급을 명했습니다. 다만 해제 사유는 하자가 아니었습니다. 법원은 시공상 하자가 일부 있으나 경미하여 해제 사유가 되지 않는다고 보았습니다.
해제가 인정된 이유는 분양 세대의 아래층이 지하주차장과 연결되어 밖에서 거실이 들여다보이는 반지하 구조인데도 이를 알리지 않았다는 것이었습니다. 알렸다면 계약하지 않았을 사정을 감춘 것이 신의칙상 고지의무 위반이 되었습니다.
입주민이시라면 하자보다 「분양 당시 무엇을 알리지 않았는가」를 함께 살펴보시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 분양 광고와 상담 기록을 계약 내용과 대조해 두시는 편이 안전합니다.
분양가 환불이 막히면 남는 것은 하자보수와 그에 갈음하는 손해배상입니다
집합건물법은 분양자와 시공자가 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다고 정하고, 그 내용은 민법의 수급인 담보책임 규정을 준용합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항). 구분소유자는 하자의 보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하여 그 비용 상당의 돈을 청구할 수도 있습니다(민법 제667조).
실제 사건에서 인정되는 금액은 대개 보수비 상당액입니다. 시세가 떨어졌다는 손해나 불안에 대한 위자료는 인정되지 않은 예가 많습니다.
입주민이시라면 보수비 산정을 위한 감정을 염두에 두시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 자체 보수 견적과 감정 결과의 차이를 미리 검토해 두시는 편이 안전합니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는 사람은 구분소유자입니다
집합건물법 제9조에 따른 하자담보추급권은 특별한 사정이 없으면 그 집합건물의 구분소유자에게 귀속합니다. 대법원 2010년 1월 14일 선고 2008다88368 판결이 이 점을 분명히 하면서, 입주자대표회의는 하자보수를 청구할 수 있을 뿐 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가지지 못한다고 보았습니다.
대표회의 이름으로 돈을 청구하려면 구분소유자들로부터 채권을 양도받아야 하고, 그 전에 낸 소는 권리 없는 자가 낸 것이 됩니다. 양수한 채권으로 소를 내려면 규약에 따르거나 총회 결의를 거쳐야 합니다.
입주민이시라면 세대별 채권양도 동의서를 먼저 걷어 두시면 됩니다.
입주자대표회의이시라면 채권을 양수하기 전에 손해배상 소송을 먼저 내지 않으시는 편이 안전합니다.
입주자대표회의의 하자보수청구권은 절차를 위한 권한입니다
공동주택관리법은 담보책임기간에 하자가 발생하면 입주자와 입주자대표회의 등의 청구에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 한다고 정합니다(공동주택관리법 제37조 제1항). 이 청구권은 하자보수의 절차·방법·기간을 정하고 보증금으로 신속하게 보수하도록 하는 데 취지가 있습니다.
곧 대표회의가 할 수 있는 것은 「고쳐 달라」이고, 「돈으로 달라」는 구분소유자의 권리입니다. 이 구분을 놓치면 몇 년을 다투고도 각하나 기각으로 끝납니다.
입주민이시라면 개인 명의의 하자보수 청구를 대표회의 활동과 별도로 남겨 두시면 됩니다.
입주자대표회의이시라면 보수 청구와 손해배상 청구의 명의를 나누어 관리하시는 편이 안전합니다.
시공사에 직접 돈을 청구하려면 분양자에게 무자력 등의 사유가 있어야 합니다
집합건물법은 시공자의 담보책임 중 보수에 갈음하는 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다고 정합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항). 시공자가 이미 분양자에게 배상한 범위에서는 구분소유자에 대한 책임도 면합니다.
무너뜨린 회사가 눈앞에 있어도 곧바로 그 회사에 돈을 청구할 수 있는 구조가 아닙니다. 먼저 볼 것은 분양계약서 매도인란에 적힌 회사, 곧 분양자입니다.
입주민이시라면 분양계약서 첫 장의 매도인 상호부터 확인해 두시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 두 회사 사이의 도급계약상 하자 부담 조항을 정리해 두시는 편이 안전합니다.
시행사가 흑자이면 시공사를 상대로 한 청구는 기각됩니다
서울고등법원 2026년 5월 21일 선고 2025나210793 판결은 입주자대표회의가 시공사를 상대로 낸 손해배상 청구를 기각했습니다. 분양자의 현금성 자산이 총자산의 1퍼센트에 못 미쳤으나, 자산이 부채를 크게 넘고 흑자로 돌아섰으며 제1심 판결금 일부를 실제로 지급한 점을 들어 무자력이 아니라고 보았습니다.
서울고등법원 2025나210793 판결은 공동주택관리법상 사업주체 개념으로 이 요건을 우회하는 것도 허용되지 않는다고 보았습니다. 무자력 여부는 변론이 끝나는 날을 기준으로 봅니다.
입주민이시라면 시행사의 재무제표와 등기사항증명서를 먼저 떼어 보시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 재무자료를 정리해 두시는 편이 안전합니다.
담보책임을 물을 수 있는 기간은 주요구조부와 지반공사가 10년입니다
집합건물법은 담보책임에 관한 구분소유자의 권리를 건축법상 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령이 정하는 기간 안에 행사하도록 정합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제1항). 기산일은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일입니다.
테라스 구조물과 그 접합부는 건물의 하중을 받는 부분이므로 주요구조부 하자로 다투게 됩니다. 마감재나 창호처럼 짧은 기간이 적용되는 항목과는 기간이 다릅니다.
입주민이시라면 인도일과 사용검사일을 각각 확인해 두시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 하자 항목별로 적용 기간을 나누어 정리해 두시는 편이 안전합니다.
그 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간이어서 협상 중에도 흘러갑니다
대법원 2008다88368 판결은 집합건물법 제9조에 따라 준용되는 수급인의 담보책임기간이 재판상 또는 재판 밖의 권리행사기간인 제척기간이라고 보았습니다. 기간이 지나면 권리는 그대로 소멸합니다.
시공사와 보수 협상을 이어 가는 동안에도 이 기간은 멈추지 않습니다. 협상이 길어지는 사안일수록 기간 안에 권리를 행사한 사실을 남겨 두어야 합니다. 10년이나 5년이 다가온다면 그 안에 내용증명으로 보수를 청구하시거나 소를 제기하십시오.
입주민이시라면 협상 중에도 매년 하자 목록을 내용증명으로 보내 두시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 기간 도과 항변의 기초가 되는 인도일 자료를 보관해 두시는 편이 안전합니다.
세입자는 붕괴 위험을 이유로 차임 감액이나 계약 해지를 구할 수 있습니다
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때에는 임차인은 그 부분의 비율로 차임의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 임차한 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제627조). 테라스가 폐쇄되고 지지대가 설치되어 실제로 쓰지 못하게 된 상태가 이에 해당하는지를 다투게 됩니다.
집주인이 응하지 않으면 감액분을 공제하고 차임을 내는 방식보다는, 감액 청구의 의사표시를 문서로 남긴 뒤 협의하는 편이 분쟁을 줄입니다.
세입자이시라면 사용하지 못하게 된 범위를 사진과 관리사무소 공지로 특정해 두시면 됩니다.
집주인이시라면 감액 요구를 받은 즉시 시행사·시공사에 그 사실을 통지해 두시는 편이 안전합니다.
지금 확보해 두어야 하는 서류는 여섯 가지입니다
첫째 분양계약서 전부(매도인란, 하자보수 조항, 해제 조항), 둘째 사용검사 확인증 또는 임시사용승인서, 셋째 세대별 인도확인서와 입주 일자 자료, 넷째 하자보수 청구 내용증명과 접수증, 다섯째 정밀구조안전진단 보고서, 여섯째 시설물사고조사위원회의 조사 결과입니다.
담당 창구는 하자보수 청구는 시행사와 시공사, 인허가와 안전조치는 인천시와 연수구청, 하자 여부의 판정은 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회, 손해배상 청구는 관할 법원입니다.
입주민이시라면 여섯 서류를 세대별로 한 묶음씩 만들어 두시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 같은 서류의 원본 보관 상태를 점검해 두시는 편이 안전합니다.
실패하는 지점은 다섯 곳입니다
첫째 보강공사가 끝난 뒤에 분양계약 해제를 주장하는 것, 둘째 입주자대표회의 이름으로 손해배상을 청구하는 것, 셋째 채권양도를 받으면서 규약이나 총회 결의 절차를 빠뜨리는 것입니다.
넷째 분양자의 무자력을 증명하지 못한 채 시공사만 상대로 소를 내는 것, 다섯째 협상이 길어지는 사이에 10년 또는 5년의 제척기간을 넘기는 것입니다. 다섯 가지 모두 하자가 실제로 있는데도 돈을 받지 못하는 경로입니다.
입주민이시라면 다섯 가지 중 우리 단지에 해당하는 것이 있는지 먼저 짚어 보시면 됩니다.
입주자대표회의이시라면 소 제기 전에 명의와 절차를 법률적으로 점검받아 두시는 편이 안전합니다.
다음 한 걸음은 구분소유자 개인 명의의 하자보수 청구입니다
지금 시점에서 비용이 들지 않으면서 효과가 큰 것은 구분소유자 개인 명의로 시행사와 시공사에 하자 목록을 특정한 내용증명을 보내 두는 일입니다. 권리행사 사실이 남고, 뒤에 제척기간 다툼에서 기초가 됩니다.
그다음이 세대별 채권양도 동의서를 걷는 일이고, 그 뒤에 분양자의 재무 상태를 확인하여 시공사를 함께 걸 수 있는지를 판단하게 됩니다. 부동산 분쟁을 다루는 변호사와 분양계약서와 진단보고서를 함께 보시면 다툴 자리가 빠르게 가려집니다.
입주민이시라면 이번 주 안에 내용증명 한 통을 보내 두시면 됩니다.
시행사·시공사 쪽이시라면 접수된 하자 민원을 항목별로 분류해 두시는 편이 안전합니다.
참고한 판결
· 서울고등법원 2026. 5. 21. 선고 2025나210793 판결(항소기각, 확정 여부 미확인)
· 서울중앙지방법원 2025. 9. 17. 선고 2023가합51050 판결(위 사건의 제1심)
· 서울서부지방법원 2025. 11. 20. 선고 2024가합37643 판결(확정)
· 서울서부지방법원 2025. 11. 5. 선고 2024가단236726 판결(확정 여부 미확인)
· 부산지방법원 2026. 6. 17. 선고 2025가합40595-1 판결(확정 여부 미확인)
· 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결(파기환송, 환송 후 서울고등법원 2010나12182, 대법원 2010다41225 상고기각으로 확정)
· 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다84229 판결
· 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다48490 판결
· 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결
· 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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