세 줄 요약
서울 서리풀1 공공주택지구는 2026년 2월 2일 지구 지정으로 고시되었고, 보상계획 공고는 2026년 10월로 예정되어 있습니다. 공고가 나면 열람 14일과 감정평가법인등 추천 30일이 곧바로 진행되고, 이 두 기간을 놓치면 감정 단계에서 토지소유자의 목소리가 들어갈 자리가 사라집니다. 보상액은 시세가 아니라 공시지가에서 출발하며, 공공주택지구에서는 주민 등의 의견청취 공고일 전 공시지가가 기준이 됩니다.
이 글이 답하는 질문
· 보상계획 공고는 어디에 실리고 열람기간은 며칠입니까
· 토지조서가 틀렸을 때 언제까지 이의를 낼 수 있습니까
· 토지소유자가 추천하는 감정평가법인등은 어떤 요건으로 정합니까
· 보상액은 어느 시점의 공시지가로 정해집니까
· 개발제한구역 지정은 보상액을 깎는 요소로 반영됩니까
· 협의가 결렬되면 어느 토지수용위원회가 재결을 합니까
· 재결이 늦어지면 지연가산금을 받을 수 있습니까
· 이의신청과 행정소송의 기간은 각각 며칠입니까
· 보상금을 먼저 받으면 소송을 못 하게 됩니까
· 잔여지는 언제까지 사 달라고 할 수 있습니까
· 이주대책 대상자와 이주정착금의 요건은 무엇입니까
· 주거이전비를 못 받은 상태에서 집을 비워 주어야 합니까
· 영업보상에서 폐업과 휴업은 무엇으로 갈립니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 요지 |
| 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 | 제15조 제1항·제2항 | 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 통지하며, 14일 이상 열람할 수 있게 한다 |
| 같은 법 | 제15조 제3항 | 토지소유자와 관계인은 열람기간 이내에 서면으로 이의를 제기할 수 있다 |
| 같은 법 | 제68조 제1항·제2항 | 감정평가법인등 3인을 선정하되, 시·도지사와 토지소유자가 각 1인을 추천할 수 있고 사업시행자는 이를 포함하여 선정한다 |
| 같은 법 시행령 | 제28조 제2항·제4항·제6항 | 추천은 열람기간 만료일부터 30일 이내에 하고, 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자와 토지소유자 총수 과반수의 동의를 증명하는 서류를 첨부한다. 추천 의사표시를 하지 아니한 국유지·공유지는 면적과 총수 계산에서 제외한다 |
| 같은 법 | 제70조 제1항·제4항·제5항 | 공시지가를 기준으로 보상하되, 사업인정 후 취득은 사업인정고시일 전 공시기준일의 공시지가를, 공익사업의 공고·고시로 지가가 변동된 경우에는 그 공고일·고시일 전 공시기준일의 공시지가를 적용한다 |
| 공공주택 특별법 | 제27조 제2항 | 주택지구를 지정·고시하거나 주택건설사업계획을 승인·고시한 때에는 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 본다 |
| 같은 법 | 제27조 제3항 | 재결신청은 토지보상법 제23조 제1항과 제28조 제1항에도 불구하고 지구계획이나 주택건설사업계획에서 정하는 사업시행기간 내에 할 수 있다 |
| 같은 법 | 제27조 제4항 | 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다 |
| 같은 법 | 제27조 제5항 | 주민 등의 의견청취 공고로 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하면, 의견청취 공고일 전을 공시기준일로 하는 공시지가 중 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 것을 기준으로 한다 |
| 토지보상법 | 제83조 | 재결에 이의가 있는 자는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의를 신청한다. 지방토지수용위원회의 재결은 해당 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 신청한다 |
| 같은 법 | 제85조 제1항·제2항 | 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거친 경우 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기하며, 보상금 증감 소송은 토지소유자가 원고이면 사업시행자를 피고로 한다 |
| 같은 법 | 제73조·제74조 | 잔여지 가격 감소 등의 손실은 사업완료일부터 1년이 지나면 청구할 수 없고, 잔여지 수용청구는 사업완료일까지 하여야 한다 |
| 같은 법 | 제78조 제1항·제4항 | 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하고, 이주대책에는 생활기본시설이 포함되며 그 비용은 사업시행자가 부담한다 |
| 같은 법 시행규칙 | 제53조·제54조·제55조 | 이주정착금은 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트로 하되 1,200만 원 이상 2,400만 원 이하로 하고, 주거이전비는 소유자 2개월분, 3개월 이상 거주한 세입자 4개월분으로 하며 이사비를 따로 정한다 |
| 같은 법 시행규칙 | 제46조·제47조 | 폐업보상은 2년간의 영업이익에 고정자산·원재료·제품·상품의 매각손실액을 더하고, 휴업보상은 원칙적으로 4개월 이내로 하되 2년을 넘지 못한다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2019두34982 | 2019. 9. 25. | 공법상 제한이 일반적 계획제한인지 개별적 계획제한인지 | 일반적 계획제한은 제한받는 상태대로, 특정 공익사업을 직접 목적으로 한 제한은 제한 없는 상태를 상정하여 평가. 파기환송 |
| 대법원 | 2010두9457 | 2012. 12. 27. | 재결신청 지연가산금과 제소기간의 관계 | 지연가산금은 보상금에 부수하는 공법상 청구권이므로 제소기간에 구애받지 않고 청구취지 변경으로 청구 가능. 상고기각 |
| 대법원 | 2019다300477 | 2021. 7. 29. | 주거이전비 미지급 상태에서의 사용·수익과 부당이득 | 주거이전비 등의 지급절차가 없으면 손실보상이 완료된 것이 아니어서 부당이득반환청구 불가. 상고기각 |
| 대법원 | 2017두40860 | 2017. 7. 11. | 잔여지 손실보상의 인과관계 | 손실이 토지 일부의 취득·사용으로 발생한 것이 아니면 보상 대상이 아님. 상고기각 |
| 대법원 | 2017두68370 | 2018. 3. 13. | 잔여지 손실보상금의 지연손해금 기산일 | 이행기의 정함이 없는 채무이므로 이행청구를 한 다음 날부터 발생. 상고기각 |
| 대법원 | 2011다40465 | 2013. 6. 28. | 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킨 경우 | 강행법규 위반으로 무효이고 부당이득으로 반환. 파기환송 |
| 대법원 | 2018두55326 | 2019. 4. 23. | 이주정착금·주거이전비·이사비 청구의 소송 형태 | 공법상 권리이므로 사업시행자를 상대로 한 당사자소송 |
| 대법원 | 2008두822 | 2010. 8. 19. | 잔여지 수용청구권의 행사기간과 상대방 | 사업완료일까지의 제척기간이고, 의사표시는 관할 토지수용위원회에 하여야 함 |
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서리풀1지구는 2026년 2월 2일 지구 지정 고시로 사업인정이 의제되었습니다
서울 서리풀1 공공주택지구는 서초구 원지동·신원동·염곡동·내곡동 일원 201만 8,074제곱미터에 약 1만 8,000호를 짓는 사업으로, 2026년 2월 2일 지구 지정이 고시되었습니다. 서리풀2지구는 우면동 일원 약 19만 제곱미터로 2026년 6월에 지정되었습니다.
공공주택지구는 지구를 지정·고시한 때에 토지 수용의 근거가 되는 사업인정과 그 고시가 있는 것으로 봅니다. 협의가 결렬되면 곧바로 수용 절차로 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.
토지소유자이시라면 지구 지정 고시일과 그보다 앞선 주민 의견청취 공고일을 각각 적어 두시면 좋습니다.
보상계획 공고는 신문에 실리고 열람은 14일 이상 열립니다
사업시행자는 토지조서와 물건조서를 만든 뒤 보상계획을 전국 일간신문에 싣고 토지소유자와 관계인에게 따로 통지합니다. 공고와 통지 뒤에는 14일 이상 누구나 볼 수 있게 열람하도록 하여야 합니다(토지보상법 제15조).
한국토지주택공사가 국회에 제출한 자료에 따르면 서리풀1지구의 보상계획 공고는 2026년 10월로 예정되어 있습니다. 서리풀2지구는 2027년 상반기입니다.
토지소유자이시라면 서초구청 고시·공고란과 한국토지주택공사 공고란을 주 1회 확인해 두시면 좋습니다.
세입자나 영업을 하고 계신 분이시라면 같은 공고에 물건조서와 영업 조사 일정이 함께 실리므로 함께 보시기 바랍니다.
조서가 틀렸다면 열람기간 안에 서면으로 내셔야 합니다
토지조서와 물건조서에 면적, 지목, 건물 구조, 수목 그루 수, 영업 여부가 잘못 적혀 있으면 열람기간 안에 사업시행자에게 서면으로 이의를 내실 수 있습니다. 말로 하신 것은 남지 않으므로 접수증을 받아 두셔야 합니다.
조서의 오류는 뒤의 감정평가와 재결로 그대로 이어집니다. 열람기간을 넘기면 바로잡는 데 훨씬 많은 시간이 듭니다.
토지소유자이시라면 열람 첫날 조서 사본을 받아 등기부, 건축물대장, 항공사진과 대조해 두시는 편이 안전합니다.
사업시행자 쪽이시라면 서면 이의에 대한 검토 결과를 문서로 회신해 두시면 뒤의 다툼이 줄어듭니다.
토지소유자 추천 감정평가법인등은 열람 만료일부터 30일 안에 정하셔야 합니다
보상액은 감정평가로 정해집니다. 사업시행자는 원칙적으로 감정평가법인등 3인을 고르는데, 그 가운데 한 곳은 시·도지사가, 한 곳은 토지소유자가 추천합니다. 토지소유자가 추천하지 아니하면 두 곳만으로 평가가 진행됩니다.
추천 기간은 보상계획 열람기간이 끝난 날부터 30일 이내입니다(토지보상법 시행령 제28조). 기간이 짧고 동의를 모으는 데 시간이 걸립니다.
토지소유자이시라면 공고가 나기 전에 대책위원회를 통해 후보 법인을 미리 좁혀 두시기 바랍니다.
추천에는 면적 2분의 1 이상과 소유자 과반수의 동의가 함께 필요합니다
토지소유자가 감정평가법인등을 추천하려면 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수의 과반수 동의를 모두 받아야 합니다. 각 소유자는 한 곳에 대해서만 동의할 수 있습니다.
추천 의사를 밝히지 아니한 국유지와 공유지는 면적과 소유자 수를 셀 때 빼고 계산합니다. 지구 안에 국공유지가 많으면 분모가 줄어 요건을 채우기 쉬워집니다.
토지소유자이시라면 동의서에 필지 목록과 면적을 적어 두시고 두 요건을 각각 집계해 두시면 좋습니다.
보상액은 시세가 아니라 공시지가에서 출발합니다
협의나 재결로 취득하는 토지는 공시지가를 기준으로 하고, 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률과 그 토지의 위치·형상·이용상황을 고려한 적정가격으로 보상합니다(토지보상법 제70조). 옆집이 얼마에 팔렸는지가 그대로 반영되는 구조가 아닙니다.
인근 거래사례는 참작자료로 쓰일 뿐이고, 개별공시지가를 매길 때 쓰는 토지가격비준표도 보상액의 기준이 아니라 참작자료입니다.
토지소유자이시라면 지구 밖 유사 조건 토지의 실거래가 자료를 미리 모아 두시면 감정 단계에서 쓰실 수 있습니다.
공공주택지구는 주민 의견청취 공고일 전 공시지가가 기준이 됩니다
공공주택지구에서는 주민 등의 의견청취 공고로 토지가격이 변동되었다고 인정되면, 그 의견청취 공고일 전을 공시기준일로 하는 공시지가 가운데 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 것을 기준으로 합니다(공공주택 특별법 제27조 제5항).
사업이 발표되고 나서 오른 값은 보상액에 넣지 않겠다는 취지입니다. 서리풀지구에서 기준이 되는 공시지가가 어느 해의 것인지는 의견청취 공고일이 언제였는지로 정해집니다.
토지소유자이시라면 지구 지정 고시일이 아니라 의견청취 공고일을 먼저 확인하시기 바랍니다.
개발제한구역 지정 같은 일반적 계획제한은 제한받는 상태 그대로 평가합니다
공법상 제한을 받는 토지는 원칙적으로 제한받는 상태 그대로 평가합니다. 다만 그 제한이 특정 사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 것이거나, 용도지역 지정·변경이 특정 공익사업을 위한 것이면 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하여야 합니다(대법원 2019. 9. 25. 선고 2019두34982 판결).
오래전부터 있던 개발제한구역 지정은 대체로 앞의 것에 해당합니다. 반면 이번 사업을 위하여 새로 손댄 제한이 있다면 뒤의 것을 주장할 여지가 있습니다.
토지소유자이시라면 토지이용계획확인원에서 제한이 언제 어떤 이유로 붙었는지 연혁을 확인해 두시면 좋습니다.
협의가 결렬되면 중앙토지수용위원회의 수용재결로 넘어갑니다
사업시행자는 감정 결과를 바탕으로 협의를 제안합니다. 협의가 이루어지지 아니하면 재결을 신청하는데, 공공주택지구에서는 그 재결을 중앙토지수용위원회가 맡습니다. 지방토지수용위원회가 아닙니다.
협의에 응하지 아니하셨다고 해서 보상금이 깎이지는 않습니다. 다만 협의 단계의 금액과 재결에서 정해지는 금액은 감정 시점이 달라 차이가 날 수 있습니다.
토지소유자이시라면 협의 제안서에 적힌 감정평가 3인의 평가액을 각각 요구해 대비해 두시는 편이 안전합니다.
재결신청을 청구하고 60일이 지나면 지연가산금이 붙습니다
사업이 지연되어 재결이 늦어지면 토지소유자는 사업시행자에게 재결신청을 해 달라고 청구할 수 있습니다. 청구를 받고도 60일이 지나서 재결을 신청하면 그 기간에 대한 지연가산금이 보상금에 더해집니다.
지연가산금은 보상금에 부수하는 공법상 청구권이므로, 제소기간 안에 보상금 증액의 소를 내셨다면 그 소송에서 청구취지를 바꾸어 함께 구할 수 있습니다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2010두9457 판결).
토지소유자이시라면 재결신청 청구는 내용증명으로 하시고 도달일을 남겨 두시기 바랍니다.
이의신청은 30일, 소송은 90일 또는 60일 안에 내셔야 합니다
수용재결에 불복하시려면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의를 신청하십시오. 소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거치셨다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기하십시오(토지보상법 제85조).
이 기간은 하루만 지나도 소가 각하됩니다. 보상금이 적다는 다툼은 사업시행자를 피고로 하는 보상금 증액 소송으로 하고, 토지수용위원회를 피고로 삼지 않습니다.
토지소유자이시라면 재결서 봉투를 버리지 마시고 수령일이 찍힌 우편물을 보관하십시오.
보상금을 이의 유보 없이 받으시면 소송이 각하될 수 있습니다
재결에서 정해진 보상금은 이의신청이나 소송과 관계없이 지급되거나 공탁됩니다. 그 돈을 아무 말 없이 받으시면 재결에 승복한 것으로 보아 소의 이익이 없다고 판단한 사례가 있습니다.
받으시더라도 「보상금 액수에 이의를 유보하고 일부로 수령한다」는 뜻을 서면으로 밝히셔야 합니다. 공탁금을 찾으실 때에도 출급청구서에 같은 취지를 적으셔야 합니다.
토지소유자이시라면 수령 전에 이의 유보 문구를 서면으로 준비해 두시고 사본을 남기십시오.
잔여지 수용청구는 사업완료일까지 토지수용위원회에 하셔야 합니다
땅의 일부만 편입되고 남은 잔여지를 종래의 목적대로 쓰기가 현저히 곤란해졌다면, 사업시행자에게 매수를 청구하거나 관할 토지수용위원회에 수용을 청구하실 수 있습니다. 이 청구는 사업완료일까지 하여야 합니다(토지보상법 제74조).
수용청구의 의사표시는 토지수용위원회에 하여야 합니다. 사업시행자에게 매수해 달라고 한 것만으로는 수용청구를 한 것으로 보지 않습니다.
토지소유자이시라면 잔여지의 형상과 진입로를 사진으로 남기고 청구서는 토지수용위원회에 접수하십시오.
잔여지 값이 떨어진 손실은 사업완료일부터 1년 안에 청구하셔야 합니다
잔여지를 종래 목적대로 쓸 수 있더라도 값이 떨어졌다면 그 손실을 보상받으실 수 있습니다. 다만 그 청구는 사업완료일부터 1년이 지나면 하실 수 없습니다(토지보상법 제73조).
값이 떨어진 원인이 내 땅의 일부가 편입된 데 있어야 합니다. 사업으로 생긴 도로나 옹벽의 형태와 구조 때문에 생긴 손실도 포함됩니다.
토지소유자이시라면 편입 전후의 지적도와 현황을 대조한 감정 자료를 미리 준비해 두시면 좋습니다.
이주대책 대상이 되려면 고시일부터 계속 거주하셔야 합니다
사업시행자는 주거용 건축물을 내주고 생활의 근거를 잃는 분들을 위해 이주대책을 세우거나 이주정착금을 지급합니다(토지보상법 제78조). 이주자택지 공급과 이주정착금은 함께 받는 것이 아니라 어느 하나입니다.
관계 법령에 따른 고시일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 아니한 소유자, 허가 없이 지은 건축물의 소유자, 남의 집에 사는 세입자는 원칙적으로 제외됩니다.
소유자이시라면 주민등록 이력과 공과금 납부 내역으로 거주 기간을 증명해 두시기 바랍니다.
고시일 당시 주거용이 아니었던 건물은 뒤에 고쳐도 대상이 되지 않습니다
고시일 당시 창고나 근린생활시설이었던 건물을 그 뒤에 주거용으로 바꾸어 살았더라도, 이주대책 대상이 되는 주거용 건축물로 보지 않습니다. 판단의 기준시점이 고시일이기 때문입니다.
건축물대장의 용도가 실제와 다른 경우가 자주 문제 됩니다. 대장을 지금 확인하셔서 고시일 당시 상태가 어떻게 적혀 있는지 보셔야 합니다.
소유자이시라면 건축물대장과 과거 항공사진을 함께 떼어 고시일 당시 용도를 확인해 두시는 편이 안전합니다.
이주정착금은 건물 평가액의 30퍼센트, 1,200만 원에서 2,400만 원 사이입니다
이주대책을 세우지 아니하거나 다른 지역으로 옮기시는 경우에는 이주정착금을 받습니다. 금액은 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트로 하되, 1,200만 원 이상 2,400만 원 이하입니다.
주거이전비는 이와 별도입니다. 소유자에게는 가구원 수에 따른 2개월분, 고시일 당시 지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자에게는 4개월분이 지급됩니다.
소유자이시라면 이주자택지 공급 조건과 이주정착금을 금액으로 비교해 보시고 선택하시면 됩니다.
세입자이시라면 고시일 당시 거주 사실을 임대차계약서와 주민등록으로 갖추어 두시기 바랍니다.
이주자택지 분양대금에 생활기본시설 설치비가 들어갔다면 돌려받으실 수 있습니다
이주대책에는 도로와 상하수도 같은 생활기본시설이 포함되어야 하고 그 비용은 사업시행자가 부담합니다. 그 비용을 이주자택지 분양대금에 넣어 이주대책대상자에게 물린 부분은 무효이고, 사업시행자는 그 금액을 돌려주어야 합니다.
분양계약서와 분양대금 산정내역을 대조해 택지비와 조성원가에 무엇이 들어갔는지 보셔야 합니다. 이 다툼은 민사소송으로 합니다.
이주자택지를 받으신 분이시라면 분양계약서와 대금 산정내역을 지금 보관해 두시면 좋습니다.
주거이전비를 받지 못하신 상태에서는 집을 비워 주지 않으셔도 됩니다
토지와 건물의 보상금을 지급하거나 공탁하였더라도 주거이전비와 이사비의 지급절차가 이루어지지 아니하였다면 손실보상이 끝났다고 보지 않습니다. 그 상태에서는 종전 부동산을 계속 쓰실 수 있고, 사업시행자의 인도 청구를 거절하실 수 있습니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300477 판결).
주거이전비는 공법상 권리이므로 다툼은 행정소송으로 합니다. 민사로 내시면 관할 문제로 돌아가게 됩니다.
세입자나 소유자이시라면 인도 요구를 받으시면 주거이전비 지급 여부부터 확인하시기 바랍니다.
영업보상은 폐업으로 볼지 휴업으로 볼지에서 금액이 갈립니다
영업을 하고 계셨다면 폐업으로 보는지 휴업으로 보는지에 따라 금액이 크게 달라집니다. 폐업이면 2년간의 영업이익에 고정자산과 재고의 매각손실액을 더하고, 휴업이면 원칙적으로 4개월분입니다.
구별의 기준은 그 영업을 인접한 시·군·구로 옮기는 것이 가능한지입니다. 법령상 이전이 막혀 있는지, 시설 규모가 어떠한지, 옮기려고 어떤 노력을 하였는지를 함께 봅니다.
영업을 하고 계신 분이시라면 사업자등록증, 부가가치세 신고서, 최근 3년치 소득자료를 지금 모아 두시면 좋습니다.
지장물은 이전비가 원칙이고 가격으로 보상하면 인도만 하시면 됩니다
건축물, 수목, 공작물 같은 지장물은 옮기는 비용으로 보상하는 것이 원칙입니다. 옮기기 어렵거나 옮기는 비용이 물건 값을 넘으면 물건의 값으로 보상합니다.
값으로 보상받으신 지장물은 사업시행자에게 넘겨 드리면 되고 직접 철거하실 의무까지 지지는 않습니다. 수목을 값으로 보상받으신 경우에는 옮기거나 베어 달라는 요구를 받지 않으셔도 됩니다.
토지소유자이시라면 지장물 목록에 이전비 보상인지 가격 보상인지가 어떻게 적혔는지 확인해 두시기 바랍니다.
지금 떼어 두실 서류와 다음 한 걸음
지금 준비하실 것은 등기부등본, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 주민등록초본, 임대차계약서, 사업자등록증과 최근 3년치 세무자료입니다. 서초구청 민원실과 정부24에서 뗄 수 있습니다.
가장 자주 실패하는 지점은 세 곳입니다. 감정평가법인등 추천 30일을 넘기는 것, 이의 유보 없이 보상금을 받는 것, 재결서를 받고 30일과 60일을 헤아리지 않는 것입니다.
토지소유자이시라면 2026년 10월 공고일을 달력에 적어 두시고 열람 첫날 조서를 확인하시기 바랍니다.
세입자와 영업을 하고 계신 분이시라면 고시일 당시의 거주와 영업 사실을 증명할 서류부터 갖추어 두시면 좋습니다.
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