준공한 재건축 단지에는 준공인가일부터 5개월(1세대 1주택자 감경을 적용하면 8개월) 이내에 재건축부담금이 부과됩니다. 사업시행인가 뒤에 통지된 예정액은 예고일 뿐이고, 확정액은 준공 시점의 집값, 일반분양분의 실제 분양가격, 개발비용으로 인정받는 범위에서 갈립니다. 다툴 자리는 개발비용이고, 자료를 늦게 냈다는 이유로 소송에서 증거를 낼 수 없게 되지는 아니합니다(대법원 2020두49553 판결).
이 글이 답하는 질문
· 부담금은 무엇을 기준으로 계산합니까
· 계산 구간은 언제부터 언제까지입니까
· 얼마를 넘어야 부담금이 붙습니까
· 예정액과 확정액은 왜 다릅니까
· 확정 통지는 준공 뒤 언제 옵니까
· 통지를 받으면 며칠 안에 다투어야 합니까
· 숫자를 줄일 수 있는 자리는 어디입니까
· 강남의 두 조합은 무엇을 다투었습니까
· 1심과 항소심은 어떻게 보았습니까
· 대법원은 왜 원심을 파기하였습니까
· 환송 후 결론은 어떻게 되었습니까
· 도로를 내주면 언제나 개발비용이 됩니까
· 일반분양분의 준공 시점 집값은 어느 가격입니까
· 준공 때 미분양이 남으면 어떻게 됩니까
· 1세대 1주택자는 얼마나 감경받습니까
· 60세가 넘으면 납부를 미룰 수 있습니까
· 부담금은 조합이 냅니까, 조합원이 냅니까
· 양도소득세와 이중으로 내는 것 아닙니까
· 실패는 어디에서 생깁니까
· 지금 챙겨야 할 서류는 무엇입니까
법령 일람표
재건축초과이익 환수에 관한 법률 [시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
| 조문 | 문언의 요지 |
| 제6조 | 조합등이 납부의무자이고, 조합이 해산되거나 조합 재산으로 부족한 경우 등에는 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원이 2차 납부의무를 진다. 조합등은 조합원별 종전자산 평가액 등을 고려하여 분담기준과 비율을 정하여야 한다 |
| 제7조 | 부과기준 = 종료시점 주택가액 − (개시시점 주택가액 + 부과기간 동안의 정상주택가격상승분 총액 + 제11조의 개발비용 등). 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 제9조제3항에 따라 산정한 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 한다(2020. 8. 18. 개정) |
| 제8조 | 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날(2023. 12. 26. 개정, 종전은 추진위원회 승인일). 개시시점부터 종료시점까지 10년을 초과하면 종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날. 부과종료시점은 해당 재건축사업의 준공인가일 |
| 제11조 | 개발비용 = 공사비·설계감리비·부대비용 및 그 밖의 경비, 국가·지방자치단체에 납부한 제세공과금, 관계법령이나 인가 등의 조건에 의하여 공공시설이나 토지 등을 국가나 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우 그 가액 |
| 제12조 | 조합원 1인당 평균이익 8천만원 이하 면제. 8천만~1억3천만원 10퍼센트, 1억3천만~1억8천만원 20퍼센트, 1억8천만~2억3천만원 30퍼센트, 2억3천만~2억8천만원 40퍼센트, 2억8천만원 초과 50퍼센트(2023. 12. 26. 개정) |
| 제14조 | 재건축사업은 사업시행인가 고시일부터 3개월 이내 자료 제출, 국토교통부장관은 30일(검증 의뢰 시 45일) 이내 예정액 통지, 부과종료시점까지 매년 1월 말까지 예정액 재통지(2021. 7. 20. 신설) |
| 제14조의2 | 1세대 1주택자가 부과종료시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우 감경. 6년 이상 10퍼센트, 7년 이상 20퍼센트, 8년 이상 30퍼센트, 9년 이상 40퍼센트, 10년 이상 50퍼센트, 15년 이상 60퍼센트, 20년 이상 70퍼센트 |
| 제15조 | 부과종료시점부터 5개월 이내 결정·부과. 감경하는 경우 8개월 이내. 고지 전 심사를 청구한 경우 결과의 서면통지일부터 1개월 이내 |
| 제16조 | 사전통지를 받은 날부터 50일 이내 고지 전 심사 청구. 청구일부터 30일 이내 심사, 제9조·제10조 관련 사항이면 최장 60일까지 연장 |
| 제17조 | 부과일부터 6개월 이내 납부. 현금 납부 원칙, 신용카드등 또는 물납 가능 |
| 제17조의2 | 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 60세 이상인 조합원은 담보를 제공하고 납부유예 신청 가능. 유예기간 중 징수권의 소멸시효는 진행하지 아니하고 가산금도 부과하지 아니함 |
| 제18조 | 납부·징수에 관하여 이 법에 없는 것은 개발이익 환수에 관한 법률 제15조부터 제17조까지 등을 준용(징수권 소멸시효 5년) |
| 제20조·제24조 | 부과종료시점부터 1개월 이내 개발비용 내역서 제출의무. 해태기간에 따라 부담금의 1·2·4·8퍼센트에 상당하는 금액 이하의 과태료 |
| 부칙 제19850호(2023. 12. 26.) | 제1조 공포 후 3개월 경과일 시행. 제2조 이 법 시행 이후 재건축부담금을 결정·부과하는 재건축사업부터 적용 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고·결정일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울행정법원 | 2015구합56991 | 2015. 8. 13. | 인가조건에 따른 도로가 「제공」인지, 미분양분의 종료시점 주택가액 | 청구 기각. 「제공」은 「기부」와 같은 뜻이라고 봄 |
| 서울고등법원 | 2015누55808 | 2020. 9. 2. | 같은 쟁점 | 항소 기각. 처분 전 증명자료 미제시를 이유로 개발비용 불산입 |
| 대법원 | 2020두49553 | 2023. 12. 28. | 개발비용 증명자료의 제출시기 제한 여부 | 파기환송. 제출기한은 과태료 사유일 뿐 소송상 증거 제한이 아님 |
| 서울고등법원 | 2024누30450 | 2024. 12. 12. | 「제공」의 의미와 도로 부지 가액 | 원고 일부승. 431,171,110원 중 208,273,494원 초과 부분 취소, 확정 |
| 서울행정법원 | 2012구합42281 | 2014. 7. 25. | 준공 후 분양된 세대의 종료시점 주택가액 | 미분양분을 0원으로 보아 일부 취소 |
| 서울고등법원 | 2014누6885 | 2020. 6. 19. | 같은 쟁점 | 처분 전 실제 분양가격(850,000,000원)을 기준으로 다시 산정, 확정 |
| 헌법재판소 | 2014헌바381 | 2019. 12. 27. | 재초환법 제3조·제5조·제7조·제9조의 위헌 여부 | 합헌. 「분양시점 분양가격」은 「실제의 분양가격」으로 명확히 해석됨. 재판관 2인 반대의견 |
| 서울행정법원 | 2020구합81922 | 2022. 1. 14. | 공동사업자의 연대납부의무와 징수권 소멸시효 | 납부기한부터 5년 경과로 채무 부존재 확인 |
| 서울고등법원 | 2022누36386 | 2023. 7. 5. | 연대납부의무자에 대한 시효중단의 효력 | 항소 기각, 확정. 다른 연대납부의무자에 대한 독촉·응소의 시효중단 효력 부정 |
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2003년에 추진위원회를 만들고 2014년에 조합을 세운 단지가 2026년 7월에 준공되었습니다. 서울 서초구 반포동 반포래미안트리니원, 옛 반포주공1단지 3주구입니다. 1,490가구이던 단지가 2,091가구가 되었고 2026년 8월 초부터 입주가 시작되었습니다.
짐을 다 풀기도 전에 조합 사무실로 우편물 한 통이 옵니다. 재건축부담금을 부과하겠다는 사전 통지입니다.
2020년 9월에 구청이 조합에 통지한 예정액은 조합원 1인당 평균 4억 200만 원이었습니다(중앙일보 2026년 8월 15일 보도). 예정액은 예고일 뿐이고, 실제로 낼 금액은 준공 뒤에 다시 계산됩니다.
부담금은 집값 상승분 전부가 아니라 정상 상승분을 넘는 부분에만 붙습니다
재건축부담금은 준공 시점의 집값 총액에서 사업을 시작할 때의 집값 총액과 그동안의 정상적인 집값 상승분, 조합이 쓴 개발비용을 뺀 금액을 기준으로 삼습니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조).
빼고 남은 금액이 재건축초과이익이고, 여기에 부과율을 곱한 것이 부담금입니다. 조합원이 들인 돈은 계산에서 이미 빠져 있습니다.
공사비, 설계·감리비, 제세공과금, 기반시설부담금은 개발비용에 들어갑니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제11조).
> 조합원이시라면 부담금이 어디에 붙는지부터 보시면 숫자가 덜 낯설게 느껴집니다.
> 조합 집행부시라면 개발비용에 넣을 계약서와 세금계산서를 미리 모아 두시는 것이 좋습니다.
계산 구간은 조합설립인가일부터 준공인가일까지입니다
부과가 시작되는 시점은 재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날이고, 끝나는 시점은 그 사업의 준공인가일입니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조).
예전에는 조합설립추진위원회가 승인된 날부터 셌고, 지금은 조합설립인가를 받은 날부터 셉니다. 2023년 12월 26일 개정으로 바뀐 부분입니다.
시작 시점부터 준공까지가 10년을 넘으면 준공일부터 거꾸로 10년이 되는 날을 시작 시점으로 봅니다. 2026년 7월에 준공한 단지라면 2016년 7월 무렵의 집값이 출발점이 됩니다.
> 조합원이시라면 조합설립인가일과 준공인가일 사이를 세어 보시면 좋습니다.
> 조합 집행부시라면 출발점 집값이 어느 해 공시가격인지 통지서에서 확인해 두십시오.
조합원 1인당 평균이익이 8천만 원 이하이면 부담금은 없습니다
재건축초과이익을 조합원 수로 나눈 금액이 1인당 8천만 원 이하이면 부담금은 면제됩니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조).
8천만 원을 넘으면 초과분에 10퍼센트가 붙고, 1억 3천만 원·1억 8천만 원·2억 3천만 원을 넘을 때마다 20·30·40퍼센트로 올라갑니다. 2억 8천만 원을 넘는 부분에는 50퍼센트가 붙습니다.
예전에는 면제선이 1인당 3천만 원이었고, 지금은 8천만 원입니다. 구간도 2천만 원에서 5천만 원 단위로 넓어졌습니다.
> 조합원이시라면 총액보다 1인당 평균이익이 어느 구간에 걸리는지를 먼저 보시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 조합원 수가 산정의 분모라는 점을 총회 자료에 적어 두시면 좋습니다.
예정액과 확정액이 갈리는 자리는 셋입니다
예정액은 사업시행인가 뒤에 조합이 낸 자료로 미리 계산한 숫자이고, 확정액은 준공 뒤의 실제 가격과 실제 지출로 다시 계산한 숫자입니다.
예정액을 통지한 뒤에도 국토교통부장관은 준공 때까지 매년 1월 말까지 예정액을 다시 통지하여야 합니다. 2021년 7월 20일에 신설된 절차입니다.
숫자가 벌어지는 자리는 준공 시점의 집값, 일반분양분의 실제 분양가격, 개발비용으로 인정받는 범위, 이렇게 셋입니다.
> 조합원이시라면 예정액이 낮았다는 이유로 확정액도 낮으리라고 기대하지 않으시는 편이 안전합니다.
> 조합 집행부시라면 매년 1월 말에 온 예정액 통지서를 연도별로 모아 두시기 바랍니다.
확정 통지는 준공 뒤 5개월 안에 옵니다
국토교통부장관은 부과종료시점부터 5개월 이내에 재건축부담금을 결정하여 부과하여야 합니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제15조).
1세대 1주택자 감경을 적용하는 경우에는 8개월 이내로 늘어납니다. 2026년 7월에 준공한 단지라면 2026년 12월 무렵에서 2027년 3월 무렵 사이에 부과가 이루어집니다.
부과에 앞서 부과기준과 금액을 미리 알리는 사전 통지가 먼저 옵니다.
> 조합원이시라면 준공인가일을 기준으로 다섯 달과 여덟 달을 달력에 표시해 두시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 사전 통지의 수령일자를 조합 문서대장에 남겨 두시는 것이 좋습니다.
통지를 받은 날부터 50일, 이때 다투셔야 합니다
부담금을 통지받은 납부의무자는 사전 통지를 받은 날부터 50일 이내에 국토교통부장관에게 고지 전 심사를 청구할 수 있습니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제16조).
청구서를 내면 30일 안에 결과가 서면으로 옵니다. 집값이나 상승분을 다투는 내용이면 심사가 최장 60일까지 늘어납니다.
부과가 되면 부과일부터 6개월 안에 내야 합니다. 다투더라도 납부기한은 따로 흘러가니 집행정지를 함께 보셔야 합니다.
> 조합원이시라면 통지서 봉투의 도달일을 사진으로 남겨 두시면 50일의 첫날이 분명해집니다.
> 조합 집행부시라면 고지 전 심사 청구서에 넣을 개발비용 항목을 미리 정리해 두시기 바랍니다.
숫자를 줄일 수 있는 자리는 개발비용입니다
준공 시점의 집값과 시작 시점의 집값은 조사·산정과 심의를 거쳐 정해지므로 조합이 손댈 여지가 좁습니다.
개발비용은 조합이 실제로 지출하였거나 국가·지방자치단체에 내준 것을 증명하는 만큼 늘어납니다. 증명하지 못하면 실제로 쓴 돈도 빠집니다.
강남구 재건축조합 두 곳이 다툰 사건에서는 개발비용 16억여 원이 뒤늦게 인정되어 부담금이 4억 3,117만 원에서 2억 827만 원으로 줄었습니다.
> 조합원이시라면 줄일 자리가 개발비용에 있다는 점을 알고 총회에서 증빙 확보를 요청하시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 회계감사를 받은 지출 내역과 별도로 내준 토지의 목록을 만들어 두시는 것이 좋습니다.
강남의 두 조합이 4억 3천만 원을 다툰 사건입니다
서울 강남구 일대 5,213.5제곱미터에서 아파트 2개동 94세대를 지은 재건축조합 두 곳이 2010년 10월 20일에 준공인가를 받았습니다. 조합원분 68세대, 일반분양분 26세대였습니다.
강남구청장은 2014년 12월 29일 조합들에게 재건축부담금 4억 3,117만 1,110원을 부과하였습니다. 사업시행인가는 2004년 2월 19일에 있었습니다.
사업시행인가에는 「사업대지 경계부 건축선 후퇴 부분은 지역 주민들이 도로로 이용할 수 있도록 기존 도로와 같은 재질로 공사할 것」이라는 조건이 붙어 있었습니다.
> 조합원이시라면 인가조건으로 내준 땅이 있는지 조합에 한 번 물어보시면 좋습니다.
> 조합 집행부시라면 사업시행인가서의 조건 항목을 따로 뽑아 두시기 바랍니다.
1심과 항소심은 조합의 주장을 받아들이지 않았습니다
1심인 서울행정법원 2015구합56991 판결은 조합들의 청구를 모두 기각하였습니다. 인가조건에 따라 주민이 도로로 쓰게 하였다는 사정만으로는 지방자치단체에 도로 부지를 제공한 것으로 보기 어렵다는 이유였습니다.
항소심인 서울고등법원 2015누55808 판결도 항소를 기각하였습니다. 다만 이유는 달랐습니다. 조합들이 부과처분 전에 도로의 면적과 가액을 증명할 자료를 갖추어 내지 아니하였다는 것입니다.
항소심 감정 결과 실제로 조성된 도로 부지는 248제곱미터였고, 조합이 낸 보고서의 271.05제곱미터와 달랐습니다.
> 조합원이시라면 졌다는 결과보다 진 이유를 보시는 편이 도움이 됩니다.
> 조합 집행부시라면 내준 토지의 실제 면적을 측량으로 확정해 두시는 것이 좋습니다.
대법원은 원심이 심리를 빠뜨렸다고 보아 파기환송하였습니다
대법원 2023. 12. 28. 선고 2020두49553 판결은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 사실을 달리 본 것이 아니라 법리를 새로 세우고 심리가 부족하다고 본 것입니다.
대법원은 개발비용 자료의 제출기한이 부담금을 빨리 산정하기 위한 것일 뿐, 소송에서 낼 증거의 범위를 제한하려는 것이 아니라고 보았습니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과될 뿐입니다.
항고소송에서 처분의 위법 여부는 재판이 끝날 때까지 제출된 모든 자료로 판단합니다. 원심이 도로의 제공 여부를 심리하지 아니한 것이 잘못이라는 결론입니다.
> 조합원이시라면 기한을 놓쳤더라도 소송에서 증거를 낼 길이 남아 있습니다.
> 조합 집행부시라면 제출기한을 넘긴 자료라도 버리지 마십시오.
환송 후 부담금은 2억 827만 원으로 줄었고 그대로 확정되었습니다
환송 후 심급인 서울고등법원 2024누30450 판결은 2024년 12월 12일에 선고되었고, 부담금 4억 3,117만 1,110원 중 2억 827만 3,494원을 넘는 부분을 취소하였습니다.
도로 부지 248제곱미터에 2010년도 개별공시지가 1제곱미터당 654만 원과 지가변동률을 곱한 16억 2,268만 원이 개발비용으로 더해진 결과입니다.
파기환송은 결론이 정해진 것이 아니라 다시 심리하라는 뜻입니다. 여기서는 환송 후 심급이 조합의 손을 절반쯤 들어 주었습니다.
> 조합원이시라면 파기환송 소식만으로 이겼다고 보지 마시고 환송 후 결과까지 확인해 보십시오.
> 조합 집행부시라면 감정과 측량 비용을 소송 예산에 미리 넣어 두시는 것이 좋습니다.
도로를 내주었다고 언제나 개발비용이 되지는 않습니다
서울고등법원 2024누30450 판결은 「제공」이 기부채납과 같은 뜻은 아니라고 보면서도, 아무 제한 없이 인정되는 것도 아니라고 하였습니다.
소유권을 넘기지 아니하였더라도 임의로 처분할 수 없고 사용방법이 제한되어, 국가나 지방자치단체가 상당한 기간 그 땅을 실질적으로 쓰는 데 지장이 없는 상태에 이르러야 「제공」입니다.
그 사건에서는 인가조건과 공동주택관리규약에 「영구히 공공보도로 관리한다」는 내용이 있었고, 도로가 단지 외벽 바깥에서 국공유지와 한 몸으로 조성되어 누구나 다니고 있었습니다.
> 조합원이시라면 단지 안의 통행로는 요건에 미치지 못할 수 있다는 점을 감안해 두시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 관리규약에 공공 이용과 처분 제한을 명시하는 조항을 두시는 것이 좋습니다.
일반분양분은 실제로 팔린 가격이 준공 시점의 집값이 됩니다
일반분양분은 조합원분양분과 달리 실제로 팔린 가격이 있으므로, 그 실제 분양가격이 준공 시점의 집값이 됩니다.
서울고등법원 2014누6885 판결은 준공인가일에 팔리지 아니하였더라도 부과처분 전에 실제로 분양되어 거래가격이 있으면 그 가격을 기준으로 삼아야 한다고 보았습니다. 용산구의 한 조합 사건에서 8억 5천만 원에 팔린 세대가 그 예입니다.
1심은 같은 세대를 0원으로 보아 부담금을 12억 7,455만 원으로 계산하였으나, 항소심은 16억 6,377만 원으로 다시 계산하였습니다.
> 조합원이시라면 분양가를 낮춰 팔면 부담금도 함께 줄어드는 구조라고 이해하시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 미분양 세대의 실제 계약일자와 금액을 세대별로 정리해 두시기 바랍니다.
준공 때 미분양이 남으면 실제 분양가격이 아니라 평가액이 기준입니다
2020년 8월 18일 개정으로 준공 시점까지 팔리지 아니한 일반분양분은 실제 분양가격이 아니라 조사·산정과 심의를 거쳐 정한 가액으로 계산하도록 바뀌었습니다.
지금 준공하는 단지에는 개정된 규정이 적용됩니다. 미분양이 남은 채 부과 시점이 오면 평가액이 기준이 됩니다.
> 조합원이시라면 미분양 물량이 어떤 가격으로 계산에 들어가는지 조합에 물어보시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 준공인가일 기준 미분양 세대 목록을 확정하여 보관해 두시기 바랍니다.
1세대 1주택으로 6년 이상 보유하셨다면 최대 70퍼센트까지 깎입니다
부과종료시점에 1세대 1주택자이고 그 시점부터 거꾸로 6년 이상 그 주택을 보유하였으면 감경을 받습니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2).
보유기간이 6년 이상이면 10퍼센트, 10년 이상이면 50퍼센트, 20년 이상이면 70퍼센트가 깎입니다. 7년·8년·9년 구간에는 20·30·40퍼센트가 적용됩니다.
상속이나 혼인으로 갖게 된 주택, 사업기간 중 거주용 주택, 저가주택은 다른 주택으로 보지 아니합니다. 다만 앞의 두 주택은 정해진 기간 안에 팔아야 하고, 팔지 아니하면 깎아 준 금액에 이자가 붙습니다.
> 조합원이시라면 준공인가일 기준으로 세대원 전원의 주택 보유 내역을 떼어 보시면 좋습니다.
> 조합 집행부시라면 감경 대상자를 미리 파악해 두시기 바랍니다.
60세가 넘으셨다면 담보를 내고 납부를 미루실 수 있습니다
부과종료시점에 1세대 1주택자이면서 60세 이상이면 담보를 제공하고 납부유예를 신청할 수 있습니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조의2).
유예 기간에는 징수권의 소멸시효가 진행하지 아니하고 가산금도 붙지 아니합니다. 집을 팔거나 상속이 개시되거나 1세대 1주택 요건을 잃으면 유예가 취소되고 이자를 붙여 걷습니다.
집은 있으나 현금이 없는 고령 조합원을 위한 장치입니다. 담보 제공이 조건이므로 근저당 설정 비용을 미리 셈해 두셔야 합니다.
> 조합원이시라면 나이와 주택 수 요건을 준공인가일 기준으로 맞추어 보시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 유예 신청 창구와 담보 제공 절차를 안내문으로 정리해 두시는 것이 좋습니다.
부담금은 조합이 내고, 모자랄 때 조합원이 두 번째로 냅니다
부담금의 납부의무자는 조합입니다. 조합이 해산되었거나 조합 재산으로 모자라는 경우에 비로소 조합원이 두 번째 순위로 납부의무를 집니다.
조합은 조합원별 종전자산 평가액 등을 고려하여 조합원마다 얼마씩 나눌지 기준과 비율을 정하여야 합니다. 감경도 그 분담액을 기준으로 계산됩니다.
조합과 공동으로 사업을 한 등록사업자가 공동사업자로서 연대납부의무를 진다고 본 사례도 있습니다.
> 조합원이시라면 분담기준과 비율이 총회에서 정해졌는지 확인해 보시면 좋습니다.
> 조합 집행부시라면 청산 절차를 서두르기 전에 부담금 정산을 마치시기 바랍니다.
낸 부담금은 나중에 양도세를 계산할 때 경비로 빠집니다
헌법재판소 2014헌바381 결정은 부담금과 양도소득세가 성격이 다르므로 이중부담이 아니라고 보았습니다. 부담금은 정책을 실현하기 위한 것이고 양도소득세는 실현된 소득에 매기는 세금이라는 이유입니다.
낸 부담금은 나중에 그 집을 팔 때 양도차익에서 빼는 필요경비로 인정됩니다. 소득세법 시행령이 정하고 있는 내용입니다.
반대의견은 세액공제가 아닌 필요경비 인정만으로는 중첩이 남는다고 지적하였습니다. 실제 부담을 볼 때에는 부담금과 양도소득세를 함께 놓고 보셔야 합니다.
> 조합원이시라면 부담금 납부 영수증을 양도 시점까지 보관해 두시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 영수증 보관의 이유를 안내문에 적어 주시는 것이 좋습니다.
실패는 대개 세 자리에서 생깁니다
첫째는 예정액만 보고 안심하는 것입니다. 예정액은 사업시행인가 무렵의 자료로 계산한 숫자이고, 준공 뒤의 집값과 실제 분양가격으로 다시 계산됩니다.
둘째는 개발비용 증빙을 뒤늦게 찾는 것입니다. 회계감사를 받은 자료가 없으면 실제로 쓴 돈도 빠지고, 내준 땅은 면적과 가액을 증명하지 못하면 통째로 빠집니다.
셋째는 50일을 넘기는 것입니다. 고지 전 심사를 놓치면 부과가 확정된 뒤에 취소소송으로만 다투게 되고, 그 사이 납부기한이 흘러갑니다.
> 조합원이시라면 통지서를 받은 날부터 세는 기한이 50일과 6개월 두 개라는 점을 적어 두시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 청산인 선임과 문서 인계 때 부담금 자료를 별도 목록으로 넘기시기 바랍니다.
지금 챙겨 두실 서류는 여덟 가지입니다
조합설립인가서, 사업시행인가서와 그 조건, 준공인가서, 연도별 예정액 통지서, 회계감사를 받은 개발비용 내역서, 일반분양 세대별 분양계약서, 내준 토지의 지적도와 감정평가서입니다.
부담금을 부과하는 주체는 법률상 국토교통부장관이고, 실제 처분은 권한을 위임받은 시장·군수·구청장 명의로 이루어집니다. 강남구 사건의 피고도 강남구청장이었습니다.
준공인가일부터 1개월 안에 개발비용 내역서를 내야 하고, 늦으면 부담금의 1퍼센트에서 8퍼센트에 이르는 과태료가 붙습니다.
> 조합원이시라면 조합에 서류 사본을 요청하여 본인 파일로 갖고 계시면 좋습니다.
> 조합 집행부시라면 준공인가 직후 한 달을 자료 제출 기간으로 잡아 일정표를 만들어 두시기 바랍니다.
준공인가일부터 세는 네 개의 기한을 달력에 옮기시는 것이 첫걸음입니다
준공인가일을 확인하고 그 날부터 1개월, 5개월, 8개월을 표시해 두십시오. 사전 통지가 오면 그 날부터 50일이 다시 시작됩니다.
개발비용 목록을 만들어 증빙이 붙는 것과 붙지 않는 것을 나누고, 붙지 않는 것부터 자료를 모으시면 됩니다. 내준 토지가 있으면 측량과 감정평가를 먼저 준비하는 것이 순서입니다.
숫자가 억 단위로 갈리는 다툼이니, 사전 통지를 받으신 시점에 서류를 들고 상담을 받아 보시는 편이 안전합니다.
> 조합원이시라면 분담기준과 감경 요건을 정리하여 조합에 서면으로 물어보시면 됩니다.
> 조합 집행부시라면 고지 전 심사와 집행정지를 한 벌로 검토하시기 바랍니다.
참고한 판결
· 서울행정법원 2012구합42281 판결
· 서울고등법원 2014누6885 판결
· 헌법재판소 2014헌바381 결정
· 서울행정법원 2015구합56991 판결
· 서울고등법원 2015누55808 판결
· 대법원 2020두49553 판결
· 서울고등법원 2024누30450 판결
· 서울행정법원 2020구합81922 판결
· 서울고등법원 2022누36386 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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