세 줄 요약
· 대구 북구가 전세금 45억 원으로 빌린 건물에 7억 5,337만 원을 들여 리모델링한 뒤 유익비를 청구하여 4억 1,318만 원을 받았고, 대법원이 2026년 5월 8일 이를 확정했습니다.
· 대법원은 전세권자의 유익비상환청구권을 정한 민법 제310조 제1항이 부당이득에 관한 특별 규정이라고 보아, 공사비 재원이 국고보조금 40억 원이었다는 사정은 청구를 막지 못한다고 판단했습니다.
· 인정 범위는 항목별로 갈렸습니다. 냉난방기 24대와 설계·석면조사 용역비는 빠졌고, 철거비·폐기물처리비·간접노무비·일반관리비·이윤·감리비는 들어갔습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 유익비란 무엇이고 필요비와 어떻게 다릅니까
2. 전세권자도 필요비를 청구할 수 있습니까
3. 대구 북구 사건에서는 얼마를 청구하여 얼마를 받았습니까
4. 1심과 항소심은 각각 어떻게 판단했습니까
5. 대법원은 보조금으로 한 공사를 어떻게 보았습니까
6. 부당이득의 요건까지 증명해야 합니까
7. 어떤 공사가 유익비로 인정되었습니까
8. 에어컨과 온풍기는 왜 빠졌습니까
9. 설계비와 석면조사비는 왜 빠졌습니까
10. 철거비와 감리비, 이윤은 들어갑니까
11. 감가상각률은 어떻게 정해집니까
12. 건물주가 공사한 곳을 뜯어냈으면 청구할 수 없습니까
13. 금액은 누가 정합니까
14. 간판이나 영업용 설비도 유익비입니까
15. 원상복구 약정이 있으면 청구하지 못합니까
16. 대구 사건의 계약서는 무엇이 달랐습니까
17. 언제까지 청구해야 합니까
18. 지금 계약서에서 무엇을 확인해야 합니까
19. 나가기 전에 무엇을 준비해야 합니까
20. 퇴거 전에 어떤 서류를 갖추어 두어야 합니까
인용 법령 일람
| 법령·조문 | 원문 문언 |
| 민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) | 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. |
| 민법 제310조 제1항(전세권자의 상환청구권) | 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. |
| 민법 제203조 제2항(점유자의 상환청구권) | 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. |
| 민법 제626조 제2항(임차인의 상환청구권) | 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. |
| 민법 제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간) | 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다. |
| 민법 제654조(준용규정) | 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. |
| 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권) | 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. |
| 민법 제741조(부당이득의 내용) | 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다. |
민법은 2026. 3. 17. 시행 법률 제21454호 기준입니다.
인용 판례 일람
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 2026다200201 | 2026. 5. 8. | 전세권자의 유익비상환청구에 부당이득의 요건까지 필요한지 | 상고기각. 민법 제310조의 요건만 갖추면 된다 |
| 대구고등법원 2025나10686 | 2025. 12. 11. | 원상회복 조항의 범위, 부수 비용의 산입, 현존 증가액의 증명 | 항소기각. 4억 1,318만 원 유지 |
| 대구지방법원 2022가합205804 | 2025. 3. 27. | 전세권설정계약이 공법상 계약인지, 보조금 재원의 영향 | 원고 일부승. 4억 1,318만 원 인용 |
| 대법원 94다20389, 94다20396 | 1994. 9. 30. | 간판설치비의 성격, 원상복구 약정의 해석 | 상고기각. 간판설치비는 유익비가 아니고, 원상복구 약정은 유익비 포기 특약이다 |
| 대법원 2005다52719, 2005다52726 | 2006. 5. 11. | 특정 영업을 위해 설치한 시설이 유익비인지 | 상고기각. 객관적 가치를 증가시키는 비용만 유익비다 |
| 대법원 95다12927 | 1995. 6. 30. | 원상복구 특약이 있는 경우 유익비상환청구권의 존부 | 파기환송. 원상복구 특약은 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지다 |
| 대법원 93다25738, 93다25745 | 1993. 10. 8. | 부속물매수청구의 대상이 되는 부속물의 범위 | 상고기각. 임차인의 특수목적에 쓰려고 부속한 것은 제외된다 |
| 대법원 2018다206707 | 2018. 6. 15. | 유익비의 상환범위와 증명책임의 소재 | 상고기각. 지출금액과 현존 증가액 모두 청구하는 쪽이 증명한다 |
| 대법원 88다카32425, 88다카32432 | 1990. 2. 23. | 매매 전에 발생한 유익비를 매수인이 상환한 경우의 구상 | 파기환송. 매도인에게 명도채무 불이행에 따른 손해배상으로 구상할 수 있다 |
| 서울고등법원 2016나2082875 | — | 유익비 포기 약정의 해석 범위 | 계약 목적에 한정하여 포기한 것으로 보아야 한다 |
들어가며
건물을 빌려 쓰다가 나갈 때가 되면 셈이 하나 남습니다. 들어올 때 낡아 있던 전기 배선을 갈고, 소방 배관을 새로 깔고, 냉난방기를 넣느라 쓴 돈입니다.
계약이 끝나고 열쇠를 넘기는 자리에서 건물주는 대개 이렇게 말합니다. 원상복구를 해 놓고 나가시라고, 그 공사는 장사하려고 하신 것이지 내 건물 값을 올리려고 하신 것이 아니라고 말입니다.
대구 북구의 한 4층 건물에서 그 다툼이 9년을 갔습니다. 전세금은 45억 원, 공사비는 7억 5,337만 원이었고, 소송에서 인정된 돈은 4억 1,318만 원이었습니다. 대법원이 2026년 5월 8일 결론을 확정했습니다.
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유익비는 건물 자체의 값을 올린 돈을 말합니다
유익비(빌린 물건을 고쳐서 그 물건의 값을 올린 비용)는 건물을 빌린 사람이 나갈 때 건물주에게 돌려 달라고 할 수 있는 돈입니다.
기준은 하나입니다. 그 공사로 건물의 객관적인 값이 올랐는지입니다. 빌린 사람의 장사에 편하려고 들인 돈은 아무리 많이 들었어도 유익비가 아닙니다.
건물을 빌려 쓰고 계시다면 공사 항목을 「건물이 좋아진 것」과 「내 영업에 필요한 것」으로 나누어 적어 두시면 나중에 다투실 때 편합니다.
건물주이시라면 세입자가 어떤 공사를 하는지 사진과 견적서로 남겨 두시는 편이 안전합니다.
전세권자에게는 유익비만 인정되고 필요비는 인정되지 않습니다
전세권을 설정한 사람은 건물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 스스로 하여야 합니다(민법 제309조). 그래서 보수에 들어간 돈, 곧 필요비는 건물주에게 청구하지 못합니다.
돌려 달라고 할 수 있는 것은 값을 올린 부분뿐이고, 그것도 그 값이 지금까지 남아 있는 경우로 한정됩니다(민법 제310조 제1항).
전세권자이시라면 보일러 고치는 비용과 건물 전체를 바꾸는 공사를 처음부터 나누어 회계 처리해 두시면 좋습니다.
임차인이시라면 필요비도 청구할 수 있으므로 전세권과 셈이 다르다는 점을 알아 두시기 바랍니다.
대구 북구는 전세금 45억 원을 넣고 공사비 7억 5,337만 원을 들였습니다
대구 북구는 전통시장 상인단체와 함께 2017년 1월 13일 개인 소유 4층 건물의 1층과 2층에 전세권을 설정했습니다. 전세금은 45억 원, 기간은 5년이었습니다.
구청은 2017년 12월부터 2018년 12월까지 전기·통신·소방·냉난방 시설을 전면적으로 고쳤습니다. 총 공사비는 7억 5,337만 원이었고, 재원은 국비 24억 원과 시비 16억 원으로 받은 보조금이었습니다.
계약은 3개월 연장 끝에 2022년 4월 12일 끝났고, 전세금 45억 원은 돌려받았습니다. 남은 것이 공사비였습니다.
세입자 쪽이시라면 공사 시기와 금액, 재원을 계약서와 함께 한 묶음으로 보관해 두시면 좋습니다.
1심은 4억 1,318만 원을 인정했습니다
대구지방법원 2022가합205804 판결은 2025년 3월 27일 구청의 청구 5억 577만 원 가운데 4억 1,318만 원을 인정했습니다.
건물주 측은 「이 계약은 행정작용이고 공사비도 구청 예산이 아니라 국고보조금이므로 민사상 유익비 규정이 적용되지 않는다」고 다투었습니다. 법원은 계약 교섭과 전세금 반환 과정이 사인 사이의 거래와 다를 바 없다는 이유로 이를 받아들이지 않았습니다.
건물주이시라면 계약의 성격을 다투는 주장만으로는 뒤집기 어려우므로 공사 내용 자체를 다투시는 편이 실효가 있습니다.
항소심도 같은 금액을 그대로 유지했습니다
대구고등법원 2025나10686 판결은 2025년 12월 11일 건물주 측의 항소를 기각했습니다. 인정 금액은 1심과 같은 4억 1,318만 원이었습니다.
항소심이 더한 것은 논거의 두께입니다. 전세권설정계약의 원상회복 조항을 문언 그대로 읽어 포기 여부를 판단했고, 철거비와 감리비 같은 부수 비용을 유익비에 넣을지도 정면으로 판단했습니다.
세입자 쪽이시라면 계약서의 원상회복 조항 문구를 그대로 옮겨 적어 두시면 다툼의 출발점이 분명해집니다.
대법원은 보조금으로 공사했어도 청구할 수 있다고 보았습니다
대법원 2026다200201 판결은 2026년 5월 8일 상고를 기각했습니다. 세 심급의 결론이 모두 같았고, 이로써 4억 1,318만 원이 확정되었습니다.
건물주 측의 마지막 주장은 「구청은 자기 돈을 쓴 것이 아니라 국가와 시에서 받은 보조금 40억 원을 썼으니 손해를 본 것이 없다」는 것이었습니다. 대법원은 이 주장을 정면으로 물리쳤습니다.
건물주이시라면 세입자가 남의 돈으로 공사했다는 사정만으로는 지급을 거절하기 어렵다는 점을 미리 아셔야 합니다.
민법 제310조 제1항은 부당이득의 특별 규정이어서 손해를 따로 증명하지 않아도 됩니다
대법원 2026다200201 판결이 새로 세운 법리는 하나입니다. 전세권자의 유익비상환청구권을 정한 민법 제310조 제1항은 부당이득에 관한 특별 규정이라는 것입니다.
그래서 유익비를 청구하는 사람은 남이 이익을 얻었고 내가 그만큼 손해를 보았다는 부당이득의 요건(민법 제741조)까지 증명할 필요가 없습니다. 개량을 위해 돈을 썼고 그 값이 남아 있다는 두 가지만 보이면 됩니다.
세입자 쪽이시라면 자금 출처를 캐묻는 반박이 들어와도 지출 사실과 가치 증가 두 가지에 증명을 모으시면 됩니다.
공사비 7억 5,337만 원 가운데 5억 3,308만 원만 유익비로 인정되었습니다
법원이 건물 값을 올렸다고 본 공사는 건축·기계·전기·소방 공사였습니다. 미장, 타일, 창호, 유리, 화장실 보수, 덕트와 오배수 배관, 전기 간선과 전등, 스프링클러 헤드와 옥내소화전 교체가 여기에 들어갔습니다.
인정 근거는 공사 전 건물이 노후해 그 공사가 필요한 상태였다는 것입니다. 노후한 건물을 되살린 공사는 빌린 사람의 취향이 아니라 건물의 값을 올린 것으로 읽힙니다.
세입자 쪽이시라면 공사 전 노후 상태를 찍어 둔 사진이 인정 범위를 넓히는 가장 강한 자료가 됩니다.
에어컨 20대와 온풍기 4대는 떼어 갈 물건이어서 빠졌습니다
법원은 천장형 냉난방기 20대와 천정형 전기온풍기 4대를 유익비에서 뺐습니다. 건물에 붙어 하나가 된 것이 아니라 독립된 물건이므로 떼어 가면 된다는 이유입니다.
같은 이치로 간판, 진열장, 이동식 칸막이처럼 뜯어서 가져갈 수 있는 것은 유익비 계산에 들어가지 않습니다.
세입자 쪽이시라면 떼어 갈 수 있는 설비는 유익비로 청구하지 마시고 실제로 수거해 가시는 편이 유리합니다.
건물주이시라면 세입자가 청구한 항목에 독립된 기기가 섞여 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.
설계비와 석면조사비는 건물 값을 올린 돈이 아니라고 보았습니다
공사 설계 용역비와 석면조사 비용도 유익비에서 빠졌습니다. 건물 자체의 값을 올리는 것과는 관계가 없는 용역의 대가라는 것이 이유입니다.
공사를 준비하는 데 드는 돈과 공사로 건물이 좋아지는 것을 법원이 나누어 본 자리입니다.
세입자 쪽이시라면 설계·조사 용역비는 처음부터 자기 부담으로 잡고 예산을 세우시는 편이 안전합니다.
철거비·폐기물처리비·간접노무비·이윤·감리비는 유익비에 들어갔습니다
건물주 측은 「가설공사비, 철거공사비, 폐기물처리비는 남아 있는 것이 없고, 간접노무비·일반관리비·이윤·감리비도 건물 값과 무관하다」고 다투었습니다.
대구고등법원 2025나10686 판결은 이를 받아들이지 않았습니다. 앞의 것과 감리비는 공사에 반드시 따라오는 비용이고, 간접노무비·일반관리비·이윤은 직접 시공하지 않는 한 업체에 지급할 수밖에 없는 공사비의 구성 항목이라는 이유입니다.
세입자 쪽이시라면 도급계약서와 내역서에 이 항목들이 구분되어 있어야 청구가 수월합니다.
기준시점을 언제로 잡느냐에 따라 감가상각률이 7/10과 1/10로 갈렸습니다
이 사건에는 감정이 둘 있었습니다. 계약 종료 직전인 2022년 3월을 기준으로 잡은 감정은 감가상각률을 10분의 7로 보았고, 법원이 촉탁한 감정인은 현장조사일인 2024년 11월 18일을 기준으로 잡아 10분의 1로 보았습니다.
법원은 앞의 것을 택했습니다. 촉탁감정의 기준시점이 청구권을 행사한 시점보다 2년 이상 뒤라는 것이 이유입니다. 기준시점 하나로 인정액이 2억 원 넘게 갈릴 수 있는 자리입니다.
세입자 쪽이시라면 나가기 직전에 감정을 받아 두시면 기준시점 다툼에서 유리한 자리를 잡으실 수 있습니다.
건물주가 공사한 곳을 뜯어냈어도 지출액으로 증명하면 됩니다
이 사건의 건물주는 세입자가 나간 뒤 그 자리에 요양원을 열려고 공사한 부분을 철거했습니다. 그 결과 지금 남아 있는 가치가 얼마인지를 직접 재는 것이 불가능해졌습니다.
대구고등법원 2025나10686 판결은 그렇다고 청구권 행사가 막히는 것은 아니라고 보았습니다. 실제로 지출한 금액에 물가지수 변동을 반영하고 감가상각을 거쳐 가치 증가액을 증명할 수 있다는 것입니다.
세입자 쪽이시라면 철거 소식을 들으신 즉시 현장 사진과 도면을 확보해 두시면 됩니다.
건물주이시라면 세입자가 나간 뒤 곧바로 철거하시면 오히려 지출액 기준으로 계산될 수 있습니다.
소유자가 지출액과 증가액 중 적은 쪽을 고를 수 있습니다
유익비는 청구하는 사람이 금액을 정하는 것이 아닙니다. 실제 지출액과 지금 남아 있는 증가액 가운데 어느 쪽을 상환할지는 소유자가 고릅니다(민법 제310조 제1항).
소유자는 대개 적은 쪽을 고르므로, 청구하는 쪽은 두 금액을 모두 준비해 두어야 합니다. 한쪽만 증명하면 상환 범위를 정하지 못하는 상황에 놓입니다.
세입자 쪽이시라면 지출액 자료와 감정에 따른 증가액을 함께 갖추어 두시는 편이 안전합니다.
건물주이시라면 두 금액을 견주어 낮은 쪽을 선택한다는 뜻을 서면으로 밝혀 두시면 됩니다.
간판이나 특정 영업을 위해 붙인 시설은 유익비가 아닙니다
대법원 94다20389 판결은 간이 음식점을 하려고 붙인 간판의 설치비를 유익비로 보지 않았습니다. 건물의 객관적 가치를 올린 것이 아니고 그 증가가 남아 있지도 않다는 이유입니다.
대법원 2005다52719 판결도 같은 기준을 씁니다. 석재가공공장을 운영하려고 설치한 시설은 빌린 사람의 개인적 필요에 따른 것이어서 유익비가 아니라고 보았습니다. 임대차에서 임대인이 상환할 유익비도 객관적 가치를 올린 비용을 말합니다(민법 제626조 제2항).
세입자 쪽이시라면 업종 간판과 전용 설비는 처음부터 유익비 목록에서 빼고 계산하시면 됩니다.
원상복구 약정이 있으면 유익비를 미리 포기한 것으로 봅니다
대법원 94다20389 판결은 「임대인의 승인 아래 개축하거나 변조할 수 있으나 넘겨줄 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구한다」는 약정을 유익비상환청구권을 미리 포기한 특약으로 보았습니다.
계약서에 흔히 들어가는 이 한 줄이 수억 원의 청구를 막습니다. 유익비를 받을 생각이 있으시면 계약을 맺는 자리에서 이 문구를 손보셔야 합니다.
세입자 쪽이시라면 원상복구 조항의 범위를 「내가 새로 설치한 부분」으로 좁혀 적어 두시면 좋습니다.
건물주이시라면 원상복구 조항을 그대로 두시는 것이 뒷날의 유익비 청구를 막는 가장 확실한 장치입니다.
대구 사건의 계약서는 원상회복 범위를 좁혀 두어 포기로 보지 않았습니다
대구 사건의 전세권설정계약은 내부와 외부의 수선·보수 공사를 허용하면서 유익비 청구를 배제하는 문구를 두지 않았습니다.
원상회복 조항도 「전세권자가 사용·수익을 위하여 현상을 변경하여 그 가치가 현저히 감소되었을 경우」로 범위를 좁혀 두었습니다. 값이 떨어진 경우에만 되돌리라는 뜻이므로, 값을 올린 공사의 상환청구를 포기한 것으로 읽을 수 없다는 것이 대구고등법원 2025나10686 판결의 판단입니다.
세입자 쪽이시라면 원상회복의 발생 요건에 「가치가 현저히 감소된 경우」라는 조건을 넣는 것이 실무의 요령입니다.
임대차는 건물을 넘겨준 날부터 6개월 안에 청구하셔야 합니다
임대차에서 빌린 사람이 지출한 비용의 상환청구는 건물주가 물건을 돌려받은 날부터 6개월 안에 하여야 합니다(민법 제617조). 임대차에 그대로 준용되는 규정입니다(민법 제654조).
기간을 넘기면 금액이 아무리 크고 증거가 아무리 좋아도 청구가 막힙니다. 열쇠를 넘긴 날을 달력에 표시해 두고 그날부터 6개월 안에 내용증명이든 소장이든 내십시오.
임차인이시라면 명도한 날짜를 확정할 수 있는 자료를 반드시 남기십시오.
건물주이시라면 반환받은 날부터 6개월이 지났는지를 먼저 확인해 보시면 됩니다.
지금 계약서에서 확인하실 조항은 셋입니다
첫째는 원상회복 조항입니다. 「일체 비용을 부담하여 원상복구한다」로 되어 있으면 유익비 청구는 사실상 막혀 있습니다.
둘째는 수선·개량 허용 조항입니다. 공사를 허용하면서 비용 정산을 정하지 않았다면 상환청구의 여지가 남습니다. 셋째는 비용 부담 조항입니다. 「비용은 임차인이 부담한다」는 문구가 어느 범위까지 걸리는지 읽어 두셔야 합니다.
세입자 쪽이시라면 공사에 들어가기 전에 이 세 조항을 사진으로 찍어 견적서와 함께 보관해 두시면 됩니다.
나가기 전에 감정을 받아 두시면 다투는 폭이 줄어듭니다
유익비 다툼에서 실제로 지는 지점은 법리가 아니라 증명입니다. 지출액과 남아 있는 증가액을 모두 증명해야 하는데, 나가고 나면 현장이 바뀌어 증거가 사라집니다.
퇴거 전에 감정평가를 받아 두고, 공사 전후 사진과 도면, 도급계약서와 세금계산서를 한 묶음으로 정리해 두시면 됩니다. 부동산 분쟁을 다루는 사무소에서도 가장 먼저 확인하는 것이 그 묶음입니다.
세입자 쪽이시라면 퇴거일 전에 감정 일정을 잡아 두시기 바랍니다.
건물주이시라면 세입자가 나간 직후의 상태를 사진으로 남겨 두시면 뒷날 다툼에서 도움이 됩니다.
퇴거 전에 갖추어 두실 서류
| 서류 | 어디서 | 무엇을 증명합니까 |
| 도급계약서와 공사내역서 | 시공업체 | 지출한 금액과 항목의 구분 |
| 세금계산서와 이체내역 | 시공업체·거래은행 | 실제 지출 사실 |
| 공사 전후 사진과 도면 | 직접 촬영·설계사무소 | 노후 상태와 개량의 내용 |
| 감정평가서 | 감정평가법인 | 현존하는 가치 증가액 |
| 계약서 원상회복 조항 사본 | 보관 중인 계약서 | 포기 특약의 존부와 범위 |
| 명도확인서 또는 열쇠 인수증 | 건물주 | 6개월 기간의 기산일 |
세입자 쪽이시라면 위 여섯 가지를 한 묶음으로 만들어 퇴거일 전에 완성해 두시면 됩니다.
건물주이시라면 같은 자료를 반대편에서 확보해 두시면 다툼의 폭이 줄어듭니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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