세 줄 요약
· 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 하루의 상태로 그해 세금이 정해지고, 건물이 헐렸는지는 건축물대장이 아니라 사실상 철거·멸실된 날로 판단하며 항공사진이 그 증거가 됩니다.
· 헐린 뒤 부속토지가 별도합산과세대상으로 남는 기간은 2026년 과세기준일분부터 1년이고(종전 6개월), 그 면적도 헐리기 전 바닥면적에 용도지역별 적용배율(전용주거 5배, 일반주거·공업 4배, 준주거·상업 3배, 녹지·도시지역 밖 7배)을 곱한 범위까지입니다.
· 정비사업 토지는 사업시행계획인가로 주택법상 사업계획승인이 의제되어 분리과세될 수 있으나, 종합부동산세 합산배제는 9월 16일부터 30일까지 신고하여야 하고 이를 놓치면 소송으로 되돌리지 못합니다.
이 글이 답하는 질문
1. 보유세의 기준이 되는 날은 언제입니까
2. 건물이 헐리면 세금은 어떻게 바뀝니까
3. 별도합산이 유지되는 기간은 얼마입니까
4. 「사실상 철거·멸실된 날」은 어떻게 정합니까
5. 건축물대장에 적힌 철거일은 왜 기준이 되지 않습니까
6. 부속토지 전부가 별도합산됩니까
7. 헐린 땅을 주차장으로 쓰면 어떻게 됩니까
8. 무허가 건물이었다면 어떻게 됩니까
9. 여러 필지를 한 덩어리로 묶어 볼 수 있습니까
10. 조합이 가진 땅은 분리과세됩니까
11. 합산배제 신고를 놓치면 되돌릴 수 있습니까
12. 철거하기로 확정된 주택은 비과세됩니까
13. 입주권을 사기 전에 무엇을 확인해야 합니까
법령 일람표
| 법령·조문 | 원문 문언(발췌) |
| 지방세법 제114조 | 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. |
| 지방세법 제106조 제1항 제2호 다목 | 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 |
| 지방세법 제106조 제3항 | 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. |
| 지방세법 시행령 제103조의2 각 호 외의 부분 후단 | 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지는 제외한다. |
| 지방세법 시행령 제103조의2 제1호 | 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 1년이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다). 이 경우 건축물의 부속토지는 철거ㆍ멸실되기 전 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제101조제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 말한다. |
| 지방세법 시행령 제101조 제2항 [별표] | 전용주거지역 5배 / 준주거지역·상업지역 3배 / 일반주거지역·공업지역 4배 / 녹지지역 7배 / 미계획지역 4배 / 도시지역 외의 용도지역 7배 |
| 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호 | 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(…「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지…의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지 |
| 종합부동산세법 제12조 제1항 | 1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 2. 별도합산과세대상인 경우에는 …80억원을 초과하는 자 |
| 도시 및 주거환경정비법 제57조 제1항 제1호 | 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 |
| 조세특례제한법 제104조의19 제2항 | 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다. |
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대구지방법원 2024구합23926 | 2026. 4. 22. | 건축물대장상 철거일과 항공사진상 철거일 중 무엇이 기준인지, 여러 필지를 일단의 토지로 묶어 판단할 수 있는지, 면적 제한 규정의 소급 적용 여부 | 항공사진상 사실상 철거일이 기준. 필지별로 판단. 면적 제한은 신설 전 사안에 적용되지 않음. 원고 패소(1심, 확정 여부 미확인) |
| 대구지방법원 2024구합21968 | 2025. 9. 25. | 같은 사업자·같은 토지의 재산세분. 「멸실」의 뜻과 공부상 기재의 지위 | 멸실은 경제적 효용을 상실할 정도로 파괴된 상태. 사실상 철거일 우선. 원고 패소(1심, 확정 여부 미확인) |
| 서울고등법원 2023누55483 | 2024. 8. 23. | 철거보상계약의 주체, 건물 비과세 시 부속토지의 지위, 합산배제 신고기간의 성격 | 건물분만 비과세되고 부속토지는 과세. 신고기간을 놓치면 특례 적용 불가. 종부세 8억 149만 원 중 건물분 6,028만 원만 취소. 대법원 2024두55235로 확정 |
| 서울고등법원 2024누31927 | 2024. 11. 28. | 철거 계획이 확정된 주택의 비과세 범위 | 과세기준일에 완전 멸실이 아니어도 계획 확정으로 충분. 건물분만 비과세. 상고심(대법원 2024두67320) 판결문은 회수하지 못함 |
| 서울행정법원 2021구단57264 | 2023. 8. 9. | 정비사업 토지의 분리과세, 근린생활시설 부지의 포함 여부 | 사업시행인가로 사업계획승인 의제. 부대·복리시설 부지도 포함. 처분 무효. 대법원 2024두56405로 확정 |
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정부가 초고가 주택의 보유세를 올리기로 하면서, 재건축·재개발 입주권을 찾는 문의가 늘고 있습니다. 건물이 헐리면 주택분 재산세와 종합부동산세가 빠지니 세 부담이 줄어든다는 계산입니다.
줄어드는 것은 맞습니다. 다만 줄어드는 구간이 정해져 있고, 그 구간을 벗어나면 오히려 늘어납니다.
한 사업자는 공동주택을 지으려고 대구 도심의 토지 서른다섯 필지를 사 모았습니다. 문화재 발굴조사 때문에 건물을 예정보다 일찍 헐었더니 6월 1일이 오기 전에 유예 구간이 이미 끝나 있었습니다. 그 결과 2022년 종합부동산세와 농어촌특별세로 1억 8,470만 원이 부과되었고, 두 차례 감액경정을 거친 뒤에도 1억 1,778만 원이 남았습니다.
멸실 입주권의 보유세는 「헐었느냐 아니냐」가 아니라 「6월 1일에 어느 구간에 있느냐」로 갈립니다. 그 구간을 순서대로 짚어 드립니다.
입주권으로 바뀌어도 그 밑의 땅은 그대로 남습니다
입주권은 재개발·재건축 조합원이 사업을 마친 뒤 새 아파트를 받을 수 있는 권리입니다. 관리처분계획 인가를 받으면 종전에 가지고 있던 주택은 조합원 입주권으로 바뀝니다.
권리로 바뀌었다고 해서 땅이 없어지는 것은 아닙니다. 건물이 헐려도 그 밑의 땅은 그대로 남아 있고, 그 땅에 매년 재산세가 붙습니다. 입주권을 산다는 것은 땅을 산다는 뜻이기도 합니다.
> 입주권을 사시려는 분이시라면 무엇이 헐렸고 무엇이 남았는지를 등기부가 아니라 현장에서 확인해 보시면 좋습니다.
보유세의 기준이 되는 날은 6월 1일입니다
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조). 종합부동산세도 같은 날을 기준으로 삼습니다.
6월 1일 하루의 상태가 그해 세금을 전부 결정합니다. 6월 2일에 헐리면 그해는 주택으로 과세되고, 5월 31일에 헐리면 토지로 과세됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 보유한 다른 토지의 구성에 따라 달라집니다.
> 매도인이시라면 잔금일을 6월 1일 앞뒤 어디에 두는지가 그해 세금의 귀속을 정한다는 점을 기억해 두시면 됩니다.
건물이 헐리면 세금은 세 단계로 바뀝니다
법원은 주택을 가지고 있던 사람의 보유세가 세 단계를 거친다고 정리했습니다(서울고등법원 2024. 8. 23. 선고 2023누55483 판결).
첫 단계는 멸실 전입니다. 이때는 건물과 땅을 묶어 주택분 재산세와 주택분 종합부동산세를 냅니다.
둘째 단계는 멸실 직후의 유예 구간입니다. 땅이 별도합산과세대상이 되고, 토지분 종합부동산세는 공시가격 합계가 80억 원을 넘어야 붙습니다(종합부동산세법 제12조 제1항).
셋째 단계는 그 유예 구간이 지난 뒤입니다. 땅이 종합합산과세대상으로 넘어가 세율이 올라가고, 공시가격 합계가 5억 원만 넘어도 토지분 종합부동산세가 붙습니다.
> 입주권을 사시려는 분이시라면 둘째 단계가 언제 끝나는지를 계약 전에 계산해 보시기 바랍니다.
별도합산이 유지되는 기간은 1년입니다
철거·멸실된 건축물의 부속토지는 일정 기간 별도합산과세대상으로 남습니다(지방세법 제106조 제1항 제2호 다목).
그 기간이 2025년 12월 31일 개정으로 6개월에서 1년으로 늘었습니다. 2026년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용되므로, 2026년 6월 1일 기준분부터 1년입니다.
2025년 기준분까지는 6개월이었습니다. 지난해 사례를 보고 판단하면 기간을 절반으로 잘못 잡게 됩니다.
> 2026년에 헐 예정인 조합이시라면 종전 6개월 기준으로 짠 세무 계획을 1년 기준으로 다시 짜 보시기 바랍니다.
기준일은 공부상 철거일이 아니라 사실상 철거·멸실된 날입니다
기준일은 사실상 철거·멸실된 날이고, 그날을 알 수 없을 때에만 공부상 철거·멸실된 날을 씁니다(지방세법 시행령 제103조의2 제1호).
법원은 멸실을 철거 등의 사유로 건축물이 그 경제적 효용을 상실할 정도로 파괴된 상태로 봅니다. 완전히 없어져야 멸실인 것은 아닙니다.
> 조합이시라면 철거 착수일과 완료일을 날짜별 사진으로 남겨 두시면 좋습니다.
건축물대장에 적힌 철거일은 항공사진 앞에서 밀립니다
대구지방법원 2024구합23926 사건에서 사업자는 건축물대장에 적힌 2022년 9월 5일을 철거일로 주장했습니다. 그 날짜라면 2022년 6월 1일 현재 당시 기준인 6개월이 지나지 않아 별도합산이 됩니다.
법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 항공사진에 2021년 10월 23일경 이미 건물이 사라진 것이 찍혀 있었기 때문입니다(대구지방법원 2026. 4. 22. 선고 2024구합23926 판결, 1심 판결로 확정 여부는 확인되지 않았습니다).
> 매수인이시라면 매도인이 말하는 철거일을 그대로 믿지 않으시는 편이 안전합니다.
공부는 사실을 따라가는 것이어서 실제 철거일과 벌어집니다
건축물대장의 철거일 기재는 소유자나 관리자가 말소를 신청한 시점 또는 그 신청서에 적은 날짜를 따라갑니다. 그래서 실제 철거일과 어긋날 수 있다는 것이 대구지방법원 2024구합23926 판결의 판단입니다.
멸실등기도 마찬가지입니다. 건물이 없어진 때부터 1개월 안에 신청하게 되어 있으나 실무에서는 몇 달씩 늦어집니다. 공부는 사실을 따라가는 것이지 사실을 만드는 것이 아닙니다.
> 입주권을 사시려는 분이시라면 국토정보플랫폼의 연도별 항공사진으로 직접 확인해 보시면 됩니다.
부속토지 전부가 별도합산되는 것은 아닙니다
별도합산되는 면적은 헐리기 전 건물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 범위까지입니다. 배율은 전용주거지역 5배, 일반주거지역과 공업지역 4배, 준주거지역과 상업지역 3배, 녹지지역과 도시지역 밖 7배입니다.
바닥면적이 100제곱미터인 건물이 일반주거지역에 있었다면 400제곱미터까지만 별도합산되고, 땅이 1,000제곱미터였다면 나머지 600제곱미터는 종합합산으로 넘어갑니다.
> 단층 상가나 다가구주택 부지를 가지신 분이시라면 등기부가 아니라 토지이용계획확인서로 용도지역을 먼저 보시면 좋습니다.
면적 제한은 2024년 5월 28일 신설되어 그 뒤 성립분에 적용됩니다
바닥면적에 배율을 곱한 범위로 제한하는 규정은 2024년 5월 28일 신설되었습니다. 그 전에 납세의무가 성립한 사안에는 적용되지 않는다는 것이 대구지방법원 2024구합23926 판결의 판단입니다.
과세관청이 이 제한을 적용하지 않고 필지 단위로만 구분해 온 사례도 있습니다. 2024년 이후 과세기준일분이라면 부과내역이 이 제한에 맞게 산정되었는지 따져 볼 여지가 있습니다.
> 2024년 이후 토지분 재산세를 내신 분이시라면 과세내역서의 별도합산 면적이 바닥면적 곱하기 배율과 맞는지 확인해 보시기 바랍니다.
주차장으로 쓰면 별도합산에서 빠집니다
헐린 뒤의 땅을 건축 외의 용도로 쓰면 별도합산 대상에서 제외됩니다. 유료 주차장, 야적장, 자재 적치장으로 쓰는 경우가 여기에 해당합니다.
정비사업 구역에서 착공 전까지 임시 주차장으로 운영해 수입을 얻는 사례가 있는데, 그 수입 때문에 종합합산으로 넘어가면 세금이 수입을 넘어설 수 있습니다.
> 조합이시라면 착공 전 유휴부지의 임시 사용 계획을 세우실 때 세 부담을 함께 계산해 보시면 됩니다.
무허가 건물이었다면 별도합산에서 빠집니다
허가를 받아야 하는데 받지 않은 건물이거나 사용승인을 받아야 하는데 받지 않은 건물이면, 그 부속토지는 별도합산에서 제외됩니다. 2023년 12월 29일 개정으로 들어와 2024년 과세기준일분부터 적용되고 있습니다.
재개발 구역에는 무허가 건축물이 적지 않습니다. 헐기 전 상태가 무허가였다면 헐린 뒤 유예 구간 없이 곧바로 종합합산으로 넘어갑니다.
> 재개발 구역의 무허가 건물을 가지신 분이시라면 새로 생긴 규정이 아니라 이미 3년째 적용 중인 규정이라는 점을 확인해 두시면 좋습니다.
여러 필지를 한 덩어리로 묶어 볼 수는 없습니다
대구지방법원 2024구합23926 사건에서 사업자는 서른다섯 필지를 하나의 사업을 위해 사 모았으니 마지막에 헐린 건물의 철거일을 기준으로 전체를 판단해 달라고 주장했습니다.
법원은 받아들이지 않았습니다. 조세법규는 문언대로 해석해야 하고, 여러 필지를 하나로 보아 과세할 근거 규정이 없다는 이유입니다. 판단은 필지마다 따로 합니다.
문화재 발굴조사 때문에 철거를 앞당겼다는 사정도 개인적 사정에 불과하다고 보았습니다. 사업상 불가피한 사정은 과세 단계에서 참작되지 않습니다.
> 여러 필지를 순차로 매입하시는 사업자시라면 필지마다 철거 시점을 따로 관리하시고 6월 1일 직전에 몰아 헐지 않으시는 편이 안전합니다.
조합이 가진 땅은 사업계획승인 의제를 갖추어야 분리과세됩니다
정비사업에 제공되는 토지는 분리과세대상이 될 수 있습니다(지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호). 분리과세가 되면 토지분 종합부동산세가 붙지 않습니다.
요건은 사업시행자가 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지일 것입니다. 조합은 도시정비법상 사업시행계획인가를 받으면 주택법상 사업계획승인을 받은 것으로 봅니다(도시 및 주거환경정비법 제57조 제1항 제1호).
다만 의제가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 인가를 신청할 때 주택법이 요구하는 관계 서류를 함께 내야 하고, 관계기관 협의를 마치기 전에는 의제되지 않습니다.
> 조합이시라면 사업시행계획인가 신청 서류에 주택법 관계 서류가 빠지지 않았는지 확인해 두시기 바랍니다.
근린생활시설 부지도 주택건설사업에 제공되는 토지로 봅니다
과세관청이 「주택건설사업에 제공되고 있는 토지」는 순수한 주택 부지만을 뜻하고 상가 부지는 빠진다고 주장한 사건이 있었습니다.
법원은 받아들이지 않았습니다. 주택단지에는 부대시설과 복리시설이 포함되므로 근린생활시설 부지도 주택건설사업에 제공되는 토지라고 보았습니다(서울행정법원 2023. 8. 9. 선고 2021구단57264 판결, 대법원 2024두56405 판결로 확정).
서울행정법원 2021구단57264 사건에서 법원은 과세관청의 처분에 중대하고 명백한 하자가 있다고 보아 무효까지 인정했습니다. 불복 기간이 지난 재산세도 다툴 여지가 있다는 뜻입니다.
> 조합이시라면 상가 부지가 별도합산으로 잡혀 있는지 과세내역서의 토지형태 코드를 확인해 보시면 됩니다.
9월 16일부터 30일까지 신고하지 않으면 특례가 사라집니다
주택을 지으려고 산 토지 중 취득일부터 5년 안에 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지는 종합부동산세 과세표준에서 빠집니다. 다만 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 토지 보유현황을 신고해야 합니다(조세특례제한법 제104조의19 제2항).
서류 이름은 「주택신축용토지 합산배제(변동)신고서」입니다. 최초로 신고한 다음 해부터는 신고 내용에 변동이 없으면 다시 내지 않아도 되지만, 토지가 늘거나 줄었으면 다시 내야 합니다.
> 조합과 시행사시라면 매년 9월 둘째 주에 전년도 신고 내용과 대조하는 절차를 넣어 두시면 좋습니다.
신고를 놓치면 소송으로도 되돌리지 못합니다
되돌리지 못합니다. 신고하지 않은 재개발조합이 8억 원대 종합부동산세 중 토지분 7억 4천만 원대를 그대로 부담한 사건이 있습니다.
그 조합은 소장에 그 내용을 적었으니 신고한 것과 같다고 다투었습니다. 법원은 신고가 단순한 협력의무를 넘어 과세관청이 합산대상 토지를 인지하는 데 필요한 것이라며 받아들이지 않았습니다(서울고등법원 2024. 8. 23. 선고 2023누55483 판결, 대법원 2024두55235 판결로 확정).
> 조합이시라면 5년 안에 사업계획승인을 받지 못하면 빠졌던 세액에 이자까지 붙어 추징된다는 점도 함께 보시기 바랍니다.
철거하기로 확정된 주택은 건물분이 비과세됩니다
그해에 철거하기로 계획이 확정되고 과세기준일에 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물은 재산세가 비과세됩니다.
법원은 철거보상계약의 상대방이 반드시 행정관청일 필요는 없다고 보았습니다(서울고등법원 2023누55483 판결). 조합이 현금청산 대상자에게 보상금을 지급한 것에도 철거에 대한 보상의 성격이 들어 있다고 본 것입니다.
과세기준일에 건물이 완전히 헐려 있을 것까지 요구하지는 않습니다. 서울고등법원 2023누55483 사건에서도 과세기준일 뒤에야 철거가 끝났지만 계획이 확정되어 있었다는 이유로 건물분이 비과세되었습니다.
> 시행사시라면 이주 완료일, 단전·단수일, 건축위원회 심의 신청일을 묶어 계획 확정의 근거로 정리해 두시면 좋습니다.
건물이 비과세되어도 땅은 그대로 과세됩니다
여기서 많이들 착각합니다. 비과세 조항은 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다고 못 박고 있습니다.
그래서 건물이 비과세로 빠져도 그 부속토지는 여전히 과세됩니다. 서울고등법원 2023누55483 사건에서도 건물분에 해당하는 6천만 원대만 취소되고 토지분 7억 4천만 원대는 그대로 유지되었습니다.
「철거 예정 주택은 세금이 없다」는 말은 절반만 맞습니다. 없어지는 것은 건물분이고 땅은 남습니다.
> 매수인이시라면 절세 효과를 계산하실 때 건물분만 빼고 토지분은 그대로 두고 셈하시면 됩니다.
입주권을 사시기 전에 확인할 것은 다섯 가지입니다
다섯 가지입니다. 첫째 헐린 날짜를 항공사진으로, 둘째 헐리기 전 건물의 바닥면적을 폐쇄 건축물대장으로, 셋째 그 건물이 허가와 사용승인을 받은 건물이었는지를, 넷째 사업시행계획인가일을, 다섯째 조합이 합산배제 신고를 해 왔는지를 확인합니다.
폐쇄 건축물대장은 정부24나 세움터에서 찾고, 조회되지 않으면 관할 구청 건축과에 폐쇄대장 발급을 신청합니다. 항공사진은 국토지리정보원 국토정보플랫폼에서 촬영된 연도의 것을 열람합니다.
> 매수인이시라면 다섯 가지를 확인하시기 전에는 계약금을 넣지 않으시는 편이 안전합니다.
> 매도인이시라면 그 자료를 미리 갖추어 두시면 협상에서 유리합니다.
계약서에는 멸실 시점과 세금 부담의 귀속을 적어 두셔야 합니다
멸실 시점과 세금 부담의 귀속을 적습니다. 「과세기준일 현재의 보유세는 매도인이 부담한다」는 정도로는 부족하고, 별도합산 기간이 언제 끝나는지를 특정해 두는 편이 낫습니다.
조합원 지위가 승계되지 않을 위험도 함께 적습니다. 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 뒤부터, 재개발은 관리처분계획인가 뒤부터 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되고 법이 정한 예외에 해당해야 승계됩니다.
> 매수인이시라면 조합원 지위가 승계되지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 조항을 넣어 두시면 좋습니다.
> 매도인이시라면 세금 부담의 귀속을 적지 않으시면 잔금 후에도 분쟁이 남습니다.
세금이 예상과 달랐다면 90일 안에 다투셔야 합니다
재산세는 시·군·구청 세무과가, 종합부동산세는 관할 세무서가 부과합니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다.
종합부동산세는 90일이 지났어도 납부기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서에 경정청구를 할 수 있습니다. 재산세는 신고납부 세목이 아니어서 통상의 경정청구가 열리지 않으므로 90일을 놓치면 다투기 어렵습니다.
서울행정법원 2021구단57264 사건처럼 처분의 하자가 중대하고 명백하면 기간에 관계없이 무효확인을 구할 수 있습니다. 다만 무효로 인정되는 경우는 드뭅니다.
> 고지서를 받으신 분이시라면 90일을 먼저 지키십시오. 그 안에 항공사진과 폐쇄 건축물대장을 갖추시면 됩니다.
줄어드는 구간을 정하는 것은 매도인의 설명이 아닙니다
멸실 입주권의 보유세가 줄어드는 것은 맞습니다. 다만 줄어드는 구간은 정해져 있고, 그 구간을 정하는 것은 매도인의 설명이 아니라 항공사진과 바닥면적과 용도지역과 인가일입니다.
철거 시점은 6월 1일 하나만 보고 정할 것이 아니라 별도합산 구간 안에 6월 1일이 들어오도록 역산해서 정합니다. 대구지방법원 2024구합23926 사건처럼 너무 일찍 헐면 그 구간이 먼저 끝나 종합합산으로 넘어갑니다.
건물이 없어져도 땅은 남고, 그 땅에 매년 세금이 붙습니다. 계약 전에 그 땅의 성격을 확인하는 것이 절세의 시작입니다.
> 매수인이시라면 항공사진과 폐쇄 건축물대장을 먼저 떼어 보시면 됩니다.
> 조합이시라면 필지별 철거 시점과 9월 합산배제 신고를 함께 관리해 두시기 바랍니다.
참고한 판결
대구지방법원 2024구합23926, 대구지방법원 2024구합21968, 서울고등법원 2024누31927, 서울고등법원 2023누55483, 서울행정법원 2021구단57264
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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