변호사, 부동산 전문 장재호

세 줄 요약 1. 수도권 분양가상한제 적용주택의 거주의무는 2024. 3. 19. 개정 주택법으로 폐지된 것이 아니라 개시 시점이 최초 입주가능일부터 3년 이내로 미루어진 것이고, 그 3년이 차오르는 단지가 나오기 시작하였습니다.2. 국토교통부는 2026. 8. 국회 업무보고에서 유예 신고를 의무화하고 거주실태 조사를 강화하겠다고 밝혔으며, 세부 실태조사는 제도 정비를 거쳐 2027년 초부터 시행될 것으로 보입니다.3. 분양권을 넘겨도 거주의무는 최초 수분양자에게 남고, 거주의무를 지키지 못하면 한국토지주택공사가 입주금에 정기예금 이자만 붙여 그 주택을 매입합니다. 이 글이 답하는 질문 · 분양가상한제 주택의 거주의무기간은 몇 년입니까· 분양가가 인근 시세보다 비싸게 정해지면 실거주 의무가 없습니까· 3..

세 줄 요약 1. 재건축조합의 인도청구권은 관리처분계획인가가 고시된 날에 생기므로, 사업시행계획인가만 난 단계에서 보낸 소송 예고는 예고에 그칩니다. 2. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결은 손실보상 미완료를 사용·수익 정지의 예외로 정한 규정이 수용권 없는 주택재건축사업에는 적용되지도 유추적용되지도 않는다고 보아, 재건축 세입자에게는 주거이전비와 이사비가 법으로 보장되지 않습니다. 3. 재건축 이주 단계에서 세입자가 실제로 지킬 수 있는 것은 거주 기간이 아니라 보증금이고, 그 청구의 상대방은 집주인과 사업시행자 두 갈래입니다. 이 글이 답하는 질문 · 은마아파트 조합이 예고한 소송은 무엇입니까· 재건축조합은 언제부터 나가라고 할 수 있습니까· 은마아파트는 지금 ..

세 줄 요약 1. 재건축사업에는 임대주택 건설비율을 정한 고시 조항이 없고, 재건축의 임대 부담은 법적 상한까지 용적률을 완화받아 늘어난 초과용적률에 붙습니다(국토교통부고시 제2024-26호 제5조, 도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항). 2. 경기도는 그 비율을 초과용적률의 50퍼센트로 정하고 있으며, 인수 가격은 공공건설임대주택 표준건축비이고 부속 토지는 기부채납한 것으로 봅니다(경기도 도시 및 주거환경정비 조례 제22조 제2항, 도시 및 주거환경정비법 제55조 제2항). 3. 광명시가 2026년 8월 19일 보낸 「반영 요청」 공문은 그 자체를 취소소송으로 다투기 어렵고, 다툴 시점은 정비계획 변경이 고시된 날이며 취소소송의 기한은 90일입니다(행정소송법 제20조 제1항). 이 글이 답하는 물음..

세 줄 요약 1. 지역주택조합에 낸 분담금은 조합 통장이 아니라 신탁회사가 단독으로 개설한 자금관리계좌에 들어가므로, 조합을 상대로 승소하셔도 그 계좌에서 돈이 나와야 회수가 끝납니다. 2. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결은 계좌 잔액 2억 7,140만 원 대 권리제한 금액 34억 149만 원이라는 불균형을 자금집행 보류 사유로 평가할 수 있다고 보아, 조합원 승소로 끝난 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 3. 회수의 성패는 계좌 잔액과 압류 총액의 대비, 그리고 조합·업무대행사를 상대로 한 자금집행요청 의사표시 청구를 함께 걸었는지에서 갈립니다. 이 글이 답하는 질문 · 지역주택조합에 낸 분담금은 어디에 보관됩니까· 조합을 상대로 이겼는데 왜 돈이 안 나옵니까· 안심..

세 줄 요약 용산정비창 부지의 개별공시지가를 두고 한국철도공사와 용산구청이 세 차례 다투었고, 앞의 두 번은 소유자가 이겼으나 세 번째는 졌습니다. 갈린 자리는 토지이용상황 분류였습니다. 「주·상복합용 기타」는 근거가 없다고 취소되었으나, 「기타」로 바꾼 재처분은 적법하다고 판단되었습니다. 앞선 판결에 적힌 「공공용지(철도)」라는 문장은 방론이어서 재처분을 구속하지 못하였습니다. 이 글이 답하는 질문 · 개별공시지가는 어디에 쓰이고 어떻게 계산됩니까· 토지이용상황은 무엇을 기준으로 정합니까· 지목이 철도용지이면 공공용지(철도)로 분류됩니까· 앞선 소송에서 이기면 다음 해 결정도 그 판결에 따라야 합니까· 취소판결의 기속력은 어디까지 미칩니까· 비교표준지 선정은 어떤 경우에 위법이 됩니까· 이의신청과 취소..

세 줄 요약 1. 인허가가 늦어졌다는 사실만으로는 배상이 되지 아니하고, 담당 공무원이 객관적 주의의무를 결하여 그 지체가 객관적 정당성을 잃은 정도에 이르러야 합니다(대법원 2013다6759). 2. 재결로 처분이 명하여졌는데도 시정명령을 받고서야 움직였다면 「거부하려는 의사」로 읽혀 위법이 인정될 수 있습니다. 3. 배상 기간은 재결 다음 날부터 첫 이행통지 전날까지로 잘렸고, 책임 제한 70퍼센트가 붙어 청구액의 약 19퍼센트만 인용되었습니다. 이 글이 답하는 물음 · 인허가가 늦어져 생긴 대출 이자를 관청에 물을 수 있습니까· 얼마나 늦어야 위법한 지연이 됩니까· 대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까· 파기환송 뒤 결론은 어떻게 되었습니까· 시장이나 담당 공무원 개인을 상대로 소를 낼 수 있습니까·..

세 줄 요약 · 상속세가 0원으로 결정되어도 세무서장은 상속재산의 가액을 함께 정하고, 그 가액이 나중에 양도소득세의 취득가액으로 의제됩니다. · 대법원은 2026년 8월 12일 그 의제가 무조건적인 것이 아니라 결정가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 인정되는 경우에만 적용된다고 보았습니다. · 상속개시일을 기준으로 한 소급감정가액이나 유사 부동산의 실제 거래가격으로 시가를 증명하면 취득가액을 올려 양도소득세를 돌려받을 수 있습니다. 이 글이 답하는 질문 1. 상속세를 0원으로 신고했는데 왜 양도소득세가 수억 원이 나옵니까2. 세무서장이 상속세 결정에서 정한 가액이 그대로 취득가액이 됩니까3. 상속개시일이 지난 뒤에 받은 소급감정도 시가로 인정됩니까4. 감정평가를 받지 않았는데 인근 거래가격만으로 다..

세 줄 요약 · 2026년 8월 7일 인천시 연수구 송도동 럭스오션SK뷰 아파트에서 준공 1년 6개월 만에 2층 세대의 테라스 구조물과 석재 마감재가 떨어졌고, 시공사는 철근 정착 길이가 설계 190밀리미터 대비 140밀리미터로 시공된 점과 케미컬 앵커 접착제 주입량 부족을 유력한 원인으로 들었습니다. · 주민 비상대책위원회가 요구하는 분양가 환불은 법적으로 분양계약의 해제인데, 철근이 누락되었더라도 구조보강공사가 끝나고 사용검사를 받으면 법원이 해제를 인정하지 않은 사례가 이어지고 있습니다. · 실제로 받을 수 있는 것은 하자보수와 그에 갈음하는 손해배상이며, 그 권리는 입주자대표회의가 아니라 구분소유자에게 있고, 시공사에게 직접 돈을 청구하려면 분양자에게 회생·파산·해산·무자력에 준하는 사유가 있어야..

세 줄 요약 · 창원 성산구 신월2구역 재건축조합이 2026년 8월 22일 총회에 올린 조합장 20억 원·전체 33억 원 성과급 지급안은 찬성 397표, 반대 830표로 부결되었습니다. · 조합임원의 보수는 정관 필요적 기재사항이고 예산에 없는 성과급은 총회 의결사항으로 다루어지며, 총회 의결을 거치지 아니하고 총회 의결사항인 사업을 임의로 추진한 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. · 총회에서 가결되더라도 성과급이 부당하게 과다하면 적정 범위를 넘는 부분은 무효이며, 추가이익금의 20퍼센트를 정한 결의가 7퍼센트까지만 유효하다고 확정된 사례가 있습니다. 이 글이 답하는 질문 1. 재건축조합 임원의 성과급은 정관에 근거가 있어야 합니까2. 예산에 없던 성과급..

세 줄 요약 서울 서리풀1 공공주택지구는 2026년 2월 2일 지구 지정으로 고시되었고, 보상계획 공고는 2026년 10월로 예정되어 있습니다. 공고가 나면 열람 14일과 감정평가법인등 추천 30일이 곧바로 진행되고, 이 두 기간을 놓치면 감정 단계에서 토지소유자의 목소리가 들어갈 자리가 사라집니다. 보상액은 시세가 아니라 공시지가에서 출발하며, 공공주택지구에서는 주민 등의 의견청취 공고일 전 공시지가가 기준이 됩니다. 이 글이 답하는 질문 · 보상계획 공고는 어디에 실리고 열람기간은 며칠입니까· 토지조서가 틀렸을 때 언제까지 이의를 낼 수 있습니까· 토지소유자가 추천하는 감정평가법인등은 어떤 요건으로 정합니까· 보상액은 어느 시점의 공시지가로 정해집니까· 개발제한구역 지정은 보상액을 깎는 요소로 반영..