변호사, 부동산 전문 장재호

세 줄 요약입니다. 1. 종전 대법원 판례는 하도급법을 위반한 특약이라도 그 사법상 효력까지 부정되는 것은 아니라고 보아, 부당특약은 공정거래위원회의 제재 대상일 뿐 계약으로는 유효하였습니다.2. 2025. 4. 1. 신설되어 2025. 10. 2. 시행된 하도급법 제3조의4 제3항은 같은 조 제2항 제1호부터 제3호까지의 부당특약을 그 부분에 한정하여 무효로 하고, 제4호는 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우에만 그 부분을 무효로 합니다.3. 부칙은 이 개정규정을 시행 이후 계약조건을 설정한 경우부터 적용하도록 정하고 있으므로, 2025. 10. 2. 전에 설정한 특약에는 종전 법리가 그대로 적용됩니다. 이 글이 답하는 질문 · 부당특약이 무엇입니까 · 어떤 약정이 부당특약으로 정해져 있습니까 ·..

세 줄 요약 · 국토교통부가 2026년 7월 28일 「건설공사의 하자담보책임에 관한 운영 지침」을 고쳐, 구조물을 해체하거나 철거하는 공사와 토석·사토의 운반, 준공 후 존치되지 아니하는 가시설공사를 하자보수가 필요하지 아니한 공사로 명시하였습니다. · 이 지침은 예규, 곧 행정규칙이므로 대외적 구속력이 없다고 볼 여지가 큽니다. 이미 체결한 도급계약과 하자보수보증계약은 예규 개정만으로 바뀌지 아니합니다. · 실익은 계약서의 하자담보책임 조항과 보증서의 보증대상란을 고치는 데에서 나옵니다. 고치지 아니하면 보증수수료와 보증한도의 부담이 그대로 남습니다. 이 글이 답하는 질문 1. 국토교통부는 7월 28일에 무엇을 고쳤습니까2. 「해체」와 「철거」는 왜 따로 적혔습니까3. 가시설공사는 전부 빠집니까4. ..

세 줄 요약 관급공사에서 물가가 올라도 계약금액은 저절로 조정되지 않습니다. 계약체결일부터 90일이 지나고 조정률이 3퍼센트 이상 변동한 뒤, 준공대가를 받기 전에 서면으로 신청하여야 합니다. 계약특수조건에 조정 배제 특약이 들어 있으면 그 특약이 우선하므로 입찰 단계에서 확인하여야 합니다. 이 글이 다루는 질문 1. 물가변동 계약금액 조정이 무엇인가요2. 90일과 3퍼센트는 무슨 뜻인가요3. 가만히 있으면 발주처가 알아서 올려 주나요4. 언제까지 신청해야 하나요5. 이미 받은 기성금 부분은 못 받는 것인가요6. 계약서에 조정하지 않는다고 적혀 있으면 어떻게 되나요7. 품목조정률과 지수조정률은 어떻게 정해지나요8. 90일이 지나지 않았는데 자재값이 폭등했으면 어떻게 하나요9. 장기계속공사는 차수마다 어..

세 줄 요약입니다. 1. 사망하면 재산이 특정인에게 귀속되도록 짜인 유언대용신탁으로 넘어간 부동산은 유류분 산정의 기초가 되는 재산에 증여재산으로 산입됩니다.2. 증여재산의 가액은 사망 당시 시가에서 수증자가 인수한 임대차보증금 반환채무를 뺀 금액입니다.3. 2026. 3. 17. 이후 상속이 개시된 사건부터는 물건의 지분이 아니라 가액의 지급을 청구하는 것이 원칙입니다. 이 글이 답하는 질문 · 유언대용신탁으로 넘긴 부동산도 유류분 계산에 들어갑니까 · 소유권이 이미 넘어갔는데도 왜 증여로 봅니까 · 시가에서 임대차보증금을 빼는 근거는 무엇입니까 · 신탁계약서에 금전으로 보상한다고 적어 두면 됩니까 · 돈이 아니라 지분을 넘겨야 합니까 · 상속개시 1년 전에 신탁하면 빠져나갑니까 · 2026. 3. ..

세 줄 요약 2026년 8월 11일부터 건설하도급에서 공사대금 지급보증의 면제 사유가 1건 공사금액 1천만 원 이하 하나만 남습니다. 발주자 직불합의와 하도급대금지급관리시스템 이용은 더 이상 면제 사유가 아닙니다. 지급보증을 하지 않은 원사업자는 수급사업자가 낸 계약이행보증에 대한 청구권을 행사하지 못합니다. 대법원은 보증기간을 짧게 잡아 도과시킨 경우와 사후 정산합의로 대금을 다 준 경우도 같게 보았습니다. 보증서를 받더라도 법령에 열거된 보증기관이 발행한 것인지 확인해야 합니다. 무권한 기관의 보증서는 사고가 난 뒤에 효력이 다투어집니다. 이 글이 답하는 질문 1. 8월 11일에 정확히 무엇이 달라집니까2. 그동안은 왜 보증을 서지 않아도 되었습니까3. 직불합의를 했는데도 보증을 서야 합니까4. 전..

세 줄 요약 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 넘겨받은 사람은 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 상속과 이혼은 처음부터 제외되지만 증여는 제외되지 않습니다. 헌법재판소는 2026년 1월 이 구별이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단하였습니다. 예외는 사는 사람이 아니라 파는 사람의 사정으로 따지고, 기간 요건은 넘겨주는 시점을 기준으로 셉니다.이 글이 답하는 질문· 투기과열지구에서는 집을 사도 조합원이 못 되나요· 언제부터 막히나요· 증여도 양수에 들어가나요· 조합원이 못 되면 그 집은 어떻게 되나요· 현금청산은 얼마를 받나요· 상속은 되는데 증여는 왜 안 되나요· 실질이 상속인 증여도 안 되나요· 예외는 몇 가지나 되나요· 1세대 1주택 예외는 무엇을 세나..

세 줄 요약 조정대상지역에서 집을 갈아탈 때, 새로 산 집에 세입자가 있으면 이사·전입 기한이 그 임대차 종료일까지 늘어났습니다. 그런데 그 종료일은 집을 산 그 순간에 이미 정해져 있던 날짜만을 뜻합니다. 산 뒤에 세입자와 「갱신은 안 할 테니 몇 달만 더 있겠다」고 합의해 날짜를 늦춘 것은 인정되지 않습니다(대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결). 이 요건은 2022년 5월 없어졌지만 그 전에 판 집에는 그대로 적용됩니다. 가산세도 양도소득세 예정신고 기한 다음 날부터 붙습니다.이 글이 답하는 질문1. 세금 3억 9천만 원은 어디서 나온 숫자인가요2. 왜 1년 안에 들어가지 못했나요3. 세입자와 날짜를 맞췄는데도 안 되나요4. 일시적 2주택 비과세란 ..

세 줄 요약공공공사 계약서에는 발주처 잘못으로 공사가 60일 넘게 멈추면 발주처가 돈을 물어야 한다는 조항이 있습니다. 공사계약 일반조건 제47조 제4항입니다. 그런데 삽을 뜨기도 전에 발주처 사정으로 5년 넘게 기다린 경우에는 이 조항을 쓸 수 없습니다. 착공 지연은 공사정지가 아니라는 것이 2026년 5월에 확정된 대법원의 결론입니다(대법원 2026다200798). 기다린 손해는 계약기간 연장 신청과 계약금액 조정, 곧 간접공사비 쪽으로 받아야 합니다. 다만 그 통로도 신청을 하지 않으면 열리지 않고, 산출내역서를 어떻게 썼느냐에 따라 받는 금액이 갈립니다.이 글이 답하는 질문1. 공사정지 지연배상금이란 무엇인가요2. 착공 지연과 공사 정지, 무엇이 다른가요3. 착공신고서를 냈으면 착공한 것 아닌가요..

핵심 요약 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 구역의 아파트를 샀더라도, 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 각 호의 예외에 해당하지 아니하면 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외는 제4호(1세대 1주택자로서 10년 이상 소유, 5년 이상 거주)입니다. 여러 명이 지분을 나누어 가진 집에서는 조합원이 대표 1명으로 의제되지만(법 제39조 제1항 제1호), 예외 요건은 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단합니다. 서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결이 이렇게 판단하였고, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결이 이를 수긍하였습니다. 그 결과 한 사람의 매수인이 지분 일부는 조합원, 나머지 지분은 손실보상 대상이 되..

요약 · 폭 4m 미만의 길만 접한 땅은 건축법상 도로에 접한 것으로 보지 않아 건축허가가 나오지 않습니다(건축법 제2조 제1항 제11호, 제44조 제1항). · 건축을 목적으로 산 땅에 건축허가가 나오지 않으면 그 법률적 장애는 매매목적물의 하자가 되고, 계약을 해제하고 대금을 돌려받을 수 있습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). · 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하지만, 착오취소에는 그 제한이 없습니다(민법 제582조, 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결). · 도시계획도로로 고시만 되어 있고 예산이 배정되지 않은 계획도로를 믿고 매수하면 실제 개설까지 기약이 없습니다. 이 글에서 다루는 질문 1. 눈앞에 길이 있는데 왜 건..