세 줄 요약
관급공사에서 물가가 올라도 계약금액은 저절로 조정되지 않습니다. 계약체결일부터 90일이 지나고 조정률이 3퍼센트 이상 변동한 뒤, 준공대가를 받기 전에 서면으로 신청하여야 합니다. 계약특수조건에 조정 배제 특약이 들어 있으면 그 특약이 우선하므로 입찰 단계에서 확인하여야 합니다.
이 글이 다루는 질문
1. 물가변동 계약금액 조정이 무엇인가요
2. 90일과 3퍼센트는 무슨 뜻인가요
3. 가만히 있으면 발주처가 알아서 올려 주나요
4. 언제까지 신청해야 하나요
5. 이미 받은 기성금 부분은 못 받는 것인가요
6. 계약서에 조정하지 않는다고 적혀 있으면 어떻게 되나요
7. 품목조정률과 지수조정률은 어떻게 정해지나요
8. 90일이 지나지 않았는데 자재값이 폭등했으면 어떻게 하나요
9. 장기계속공사는 차수마다 어떻게 되나요
10. 거부당하거나 깎였을 때는 어떻게 다투나요
11. 오늘 무엇부터 하여야 하나요
근거 법령 일람표
| 조문 | 정한 내용 | 쉬운 말로 |
| 국가계약법 제19조 | 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 공사계약·제조계약·용역계약 또는 그 밖에 국고의 부담이 되는 계약을 체결한 다음 물가변동, 설계변경, 그 밖에 계약내용의 변경으로 인하여 계약금액을 조정할 필요가 있을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 계약금액을 조정한다 | 나라가 발주한 공사는 물가가 변하면 공사비를 다시 정할 수 있습니다 |
| 같은 법 시행령 제64조 제1항 | 계약을 체결한 날부터 90일 이상 경과하고 품목조정률 또는 지수조정률이 100분의 3 이상 증감된 때 계약금액을 조정한다. 조정기준일부터 90일 이내에는 다시 조정하지 못한다 | 90일이 지나고 3퍼센트 이상 움직여야 신청할 수 있고, 한 번 받으면 90일을 더 기다려야 합니다 |
| 같은 조 제1항 제1호 | 입찰일이란 2차 이후의 계약금액 조정의 경우에는 직전 조정기준일을 말한다 | 두 번째부터는 직전에 조정받은 날이 새 출발선입니다 |
| 같은 조 제2항 | 동일한 계약에 대하여는 제1항 각 호의 방법 중 하나의 방법에 의하여야 한다 | 품목조정률과 지수조정률을 섞어 쓸 수 없습니다 |
| 같은 조 제3항 | 선금을 지급한 경우에는 산출한 증가액에서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 산출한 금액을 공제한다 | 선금을 받았으면 그만큼은 빼고 계산합니다 |
| 같은 조 제5항 | 천재·지변 또는 원자재의 가격급등으로 인하여 당해 조정제한기간 내에 계약금액을 조정하지 아니하고는 계약이행이 곤란하다고 인정되는 경우에는 계약을 체결한 날 또는 직전 조정기준일부터 90일 이내에 계약금액을 조정할 수 있다 | 자재값이 폭등해 도저히 공사를 못 하겠으면 90일 전에도 조정을 구할 수 있습니다 |
| 같은 조 제6항 | 특정규격의 자재(해당 공사비를 구성하는 재료비·노무비·경비 합계액의 1천분의 5를 초과하는 자재)별 가격변동으로 입찰일을 기준으로 산정한 해당 자재의 가격증감률이 100분의 15 이상인 때에는 그 자재에 한하여 계약금액을 조정한다 | 덩치 큰 자재 하나가 15퍼센트 이상 뛰면 그 자재만 따로 조정합니다 |
| 같은 법 시행규칙 제74조 제4항 제1호 | 지수조정률은 한국은행이 조사하여 공표하는 생산자물가기본분류지수 또는 수입물가지수 등의 변동률에 따라 산출한다 | 지수 방식은 한국은행이 내놓는 물가지수로 계산합니다 |
| 같은 조 제5항 | 조정기준일 이후에 이행되는 부분의 대가를 물가변동적용대가로 하되, 계약상 조정기준일 전에 이행이 완료되어야 할 부분은 제외한다. 다만 정부에 책임 있는 사유 또는 천재·지변 등 불가항력의 사유로 이행이 지연된 경우에는 포함한다 | 조정 기준일 뒤에 할 일에만 붙습니다. 원래 그전에 끝냈어야 할 몫은 빠지지만, 발주처 잘못이나 불가항력으로 늦어졌으면 살아납니다 |
| 정부입찰·계약 집행기준 제70조의4 | 원자재 가격급등으로 90일 내에 조정하지 아니하고는 계약이행이 곤란한 경우를 구체화한다 | 90일 전 조정을 인정받는 문턱을 정한 기획재정부 예규입니다 |
| 공사계약일반조건 제22조 제2항 단서 | 시행령 제64조 제6항에 따라 특정규격의 자재별 가격변동으로 계약금액을 조정할 경우에는 본문에도 불구하고 품목조정률에 의한다 | 자재 하나만 따로 조정할 때는 언제나 품목조정률로 계산합니다 |
인용 판례 일람표
| 사건번호 | 판시의 취지 |
| 대법원 2006. 9. 14. 선고 2004다28825 | 조정 요건이 갖추어져도 자동으로 조정되지 아니하고 적법한 신청이 있어야 한다. 확정적으로 지급을 마친 기성대가는 물가변동적용대가에서 공제된다 |
| 대법원 2019. 3. 28. 선고 2017다213470 | 지수조정률 방법을 선택할 수 있었는데도 그 의사를 표시하지 아니하였으면 품목조정률로 조정하여야 한다 |
| 대법원 2018. 10. 25. 선고 2015다221958 | 계약담당자는 계약상대자와 물가변동에 따른 계약금액 조정 조항의 적용을 배제하는 합의를 할 수 있다 |
| 대법원 2018. 11. 29. 선고 2014다233480 | 국가 등이 당사자 사이에만 효력이 있는 특수조건을 붙이는 것이 금지되지 아니하며, 사적 자치와 계약 자유의 원칙상 그 효력을 함부로 부인할 것이 아니다 |
| 대법원 2019. 3. 28. 선고 2016다252454 | 장기계속공사에서 총괄계약이 연차별 계약의 기준이 되고, 공사도급변경계약을 체결하였다고 하여 물가변동 조정금액이 확정되는 것은 아니다 |
| 서울고등법원 2016. 11. 30. 선고 2015누37473 | 침익적 행정처분은 원칙적으로 처분청이 처분의 각 요건을 충족함을 증명하여 적법성을 증명할 책임을 진다 |
| 서울행정법원 2023. 12. 7. 선고 2022구합90906 | 조정 요건과 증빙서류 제출 여부를 심사하여 계약 불이행에 정당한 사유가 없다고 보아 부정당업자 제재를 인정하였다 |
| 서울행정법원 2019. 11. 27. 선고 2019구합57527 | 조정 요건이 충족되지 아니하였고 계약 불이행에 정당한 사유가 없다고 보아 부정당업자 제재를 인정하였다 |
| 수원지방법원 2023. 8. 10. 선고 2021구합66174 | 장기계속공사에서 1차 10.01퍼센트, 2차 3.2퍼센트, 3차 3.6퍼센트, 4차 4.03퍼센트로 차수별 지수조정률이 각각 산정되었다 |
| 창원지방법원 마산지원 2024. 2. 7. 선고 2022가합100769 | 특정규격 자재별 가격변동으로 조정할 때에는 공사계약일반조건에 따라 품목조정률에 의한다 |
| 대전지방법원 2023. 12. 14. 선고 2023구합94 | 정부입찰·계약 집행기준 제70조의4가 원자재 가격급등으로 인한 90일 이내 조정의 요건을 구체화하고 있다 |
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작년 겨울에 낙찰받은 관급공사가 있습니다. 낙찰가는 그때의 자재 시세로 짜여 있었습니다. 그런데 봄이 지나면서 철근과 배관 자재 단가가 눈에 띄게 올랐습니다.
현장소장은 "이 값으로는 남는 게 없습니다"라고 보고하고, 경리부에서는 "발주처가 알아서 올려 주지 않겠습니까"라고 말합니다. 그렇게 여름이 지나고 준공검사를 받습니다. 준공대가가 통장에 들어옵니다.
그리고 그다음 달, 담당 변호사에게 전화가 옵니다. "이제 와서 올려 달라고 할 수는 없나요." 답은 대개 "어렵습니다"입니다. 돈이 없어서가 아니라 시기를 놓쳤기 때문입니다.
조달청 집계로 2026년 상반기 물가변동에 따른 계약금액 조정 신청은 522건, 6,892억 9,769만원입니다. 작년 같은 기간의 222건, 2,064억 1,587만원과 견주면 세 배가 넘습니다. 지금 이 제도 위에 수천억원이 얹혀 있습니다.
물가변동 계약금액 조정이 무엇인가요
공사를 맡길 때 정한 금액은 그 시점의 물가를 전제로 한 것입니다. 계약이 끝날 때까지 물가가 그대로 있어 준다는 보장은 없습니다. 그 위험을 발주처와 시공사가 나누어 지도록 만든 장치가 물가변동 계약금액 조정입니다.
현장에서는 흔히 에스컬레이션이라고 부릅니다. 국가나 공공기관이 발주한 공사에서는 법이 이 조정을 하도록 정해 두었습니다(국가계약법 제19조).
민간 공사에서는 계약서에 이런 조항이 없으면 올려 달라고 하기가 매우 어렵습니다. 반면 관급공사에서는 법령이 근거를 마련해 두었으므로, 요건만 갖추면 청구할 길이 열려 있습니다.
90일과 3퍼센트는 무슨 뜻인가요
조정을 신청하려면 두 가지가 동시에 맞아야 합니다(국가계약법 시행령 제64조 제1항).
첫째는 시간입니다. 계약을 맺은 날부터 90일이 지나야 합니다. 장기계속공사라면 1차 계약을 맺은 날이 기준입니다.
둘째는 폭입니다. 입찰일을 기준으로 계산한 품목조정률이나 지수조정률이 3퍼센트 이상 오르거나 내려야 합니다. 3퍼센트에 못 미치는 변동은 계약을 맺을 때 각자 감수하기로 한 범위 안에 있다고 봅니다.
한 번 조정을 받은 뒤에는 그 조정기준일부터 다시 90일이 지나야 두 번째 조정을 신청할 수 있습니다. 이 90일이 실무에서 사람을 잡습니다. 준공이 두 달 뒤인데 조정기준일부터 아직 70일밖에 지나지 않았다면 2차 조정은 하지 못합니다.
가만히 있으면 발주처가 알아서 올려 주나요
올려 주지 않습니다. 이것이 이 글에서 가장 중요한 대목입니다.
대법원은 요건이 갖추어졌다고 하여 계약금액이 저절로 조정되는 것이 아니고, 계약상대자가 상대방에게 적법하게 신청하여야 비로소 조정이 이루어진다고 판시하였습니다(대법원 2006. 9. 14. 선고 2004다28825 판결). 조달청이 "조정 건수"와 "조정 신청 규모"를 따로 집계하는 이유가 여기에 있습니다.
발주처 담당 공무원이 먼저 연락해 오는 일은 사실상 없습니다. 공무원의 입장에서 조정은 예산이 늘어나는 일이므로, 신청이 들어오지 않으면 움직일 이유가 없습니다.
언제까지 신청해야 하나요
준공대가를 받기 전입니다. 장기계속공사라면 각 차수의 준공대가를 받기 전입니다.
그전에 서면으로 신청하지 아니한 채 준공대가를 받아 버리면 원칙적으로 청구권이 사라집니다. 앞의 이야기에서 준공대가가 통장에 들어온 뒤에 전화한 사장님이 "어렵습니다"라는 답을 듣는 이유가 이것입니다.
기성금을 받을 때도 같은 조심이 필요합니다. 조정을 염두에 두지 않고 확정적으로 지급을 마친 기성대가는 조정 대상에서 빠집니다. 반면 개산급으로 받았거나 조정을 신청한 뒤에 받은 기성대가는 조정 대상에 들어갑니다(대법원 2006. 9. 14. 선고 2004다28825 판결).
곧 신청서를 먼저 넣고 기성금을 받는 순서와, 기성금을 먼저 받고 신청서를 넣는 순서는 결과가 다릅니다. 실무에서는 조정 신청을 먼저 접수하고 그 접수증을 확보한 뒤에 기성 청구를 넣습니다.
이미 받은 기성금 부분은 못 받는 것인가요
앞에서 본 것처럼 갈립니다. 확정적으로 받아 버린 부분은 빠지고, 개산급이거나 신청 이후에 받은 부분은 들어옵니다.
그래서 기성 청구서에 "물가변동 계약금액 조정 신청과 관계없이 수령하는 것이 아님"이라는 취지의 유보 문구를 남겨 두는 것이 실무의 방어책입니다. 이 한 줄이 뒤에 수천만원을 가릅니다.
계약서에 조정하지 않는다고 적혀 있으면 어떻게 되나요
이 부분에서 많은 회사가 무너집니다.
대법원은 국가 등이 계약상대자와 합의하여 당사자 사이에만 효력이 있는 특수조건을 붙이는 것을 금지하거나 제한하는 것은 아니고, 사적 자치와 계약 자유의 원칙상 그러한 계약 내용의 효력을 함부로 부인할 것이 아니라고 판시하였습니다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2014다233480 판결). 물가변동에 따른 계약금액 조정 조항의 적용을 배제하는 합의도 할 수 있다고 보았습니다(대법원 2018. 10. 25. 선고 2015다221958 판결).
곧 계약특수조건에 조정 배제 특약이 들어 있으면 법령을 근거로 청구하기가 매우 어려워집니다. 입찰 공고문에 붙은 계약특수조건을 읽지 않고 들어갔다가 나중에 이 조항을 발견하는 일이 실제로 벌어집니다.
입찰 단계에서 계약특수조건과 현장설명서를 내려받아 "물가변동", "계약금액 조정", "조정하지 아니한다"는 표현을 찾아보십시오. 이 검색에 드는 시간은 10분이고, 놓쳤을 때의 손실은 공사비의 몇 퍼센트입니다.
품목조정률과 지수조정률은 어떻게 정해지나요
두 가지 방법이 있고, 하나의 계약에는 하나만 씁니다(국가계약법 시행령 제64조 제2항).
품목조정률은 자재와 노무비 항목을 하나하나 따져 올라간 만큼을 계산하는 방식입니다. 지수조정률은 한국은행이 발표하는 생산자물가기본분류지수나 수입물가지수의 변동률로 뭉뚱그려 계산하는 방식입니다(같은 법 시행규칙 제74조 제4항).
여기에 함정이 있습니다. 대법원은 계약상대자가 계약을 맺을 때 지수조정률 방법을 선택할 수 있었는데도 그 권리 행사에 아무런 장애가 없는 상태에서 지수조정률을 원한다는 의사를 표시하지 아니하였다면 품목조정률로 조정하여야 한다고 판시하였습니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2017다213470 판결).
계약서에 아무 말도 적어 두지 않으면 품목조정률이 됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 공사의 성격에 따라 다르므로, 계약을 맺기 전에 두 방식으로 시산해 보고 유리한 쪽을 계약서에 못 박아야 합니다. 계약 체결 뒤에 바꿀 수는 없습니다.
기사에 나온 "지수는 2개월쯤 시차가 있다"는 말도 여기에서 나옵니다. 한국은행 생산자물가지수는 보통 그달의 다음 달 말에 나오므로, 실제로 값이 오른 시점과 지수에 잡히는 시점 사이가 벌어집니다. 조정 요건이 맞는지를 늦게 알게 되는 구조입니다.
90일이 지나지 않았는데 자재값이 폭등했으면 어떻게 하나요
길이 있습니다. 천재지변이나 원자재 가격급등으로 조정제한기간 안에 계약금액을 조정하지 않고서는 계약을 이행하기 곤란하다고 인정되면, 계약을 맺은 날이나 직전 조정기준일부터 90일 이내에도 조정할 수 있습니다(국가계약법 시행령 제64조 제5항).
전쟁으로 인한 국제유가 상승은 천재지변이 아니라 원자재 가격급등에 해당합니다. 그 인정 기준은 기획재정부의 정부입찰·계약 집행기준 제70조의4가 정하고 있습니다. 지수조정률이 5퍼센트 이상 오른 경우가 한 갈래이고, 3퍼센트 이상 오르면서 계약이행이 곤란하다고 계약담당공무원이 인정하는 경우가 다른 갈래입니다(서울행정법원 2023. 12. 7. 선고 2022구합90906 판결, 대전지방법원 2023. 12. 14. 선고 2023구합94 판결).
여기서 지는 회사의 공통점이 있습니다. 증빙을 내지 않은 것입니다. 원자재 값이 얼마나 올랐고 그것이 이 계약의 금액에 어떤 영향을 주며 왜 이대로는 공사를 계속할 수 없는지를 서류로 내야 합니다. "요즘 물가가 다 올랐다"는 식의 신청은 받아들여지지 않습니다.
특정 자재 하나만 뛴 경우도 따로 길이 있습니다. 그 자재가 공사비를 이루는 재료비·노무비·경비 합계액의 1,000분의 5를 넘고, 입찰일 기준으로 그 자재의 가격증감률이 100분의 15 이상이면, 그 자재에 한정하여 계약금액을 조정할 수 있습니다(국가계약법 시행령 제64조 제6항). 이 별도 조정은 계약이 지수조정률 방식이더라도 품목조정률로 계산합니다(창원지방법원 마산지원 2024. 2. 7. 선고 2022가합100769 판결).
장기계속공사는 차수마다 어떻게 되나요
90일을 세는 출발선은 1차 계약을 맺은 날이고, 조정 대상 금액은 1차 계약을 맺을 때 부기한 총공사금액입니다(국가계약법 시행령 제64조 제1항). 다만 신청 기한인 준공대가 수령 전은 각 차수마다 따로 봅니다.
2차 이후의 조정에서 변동률을 재는 기준일은 입찰일이 아니라 직전 조정기준일입니다(같은 항 제1호). 곧 차수마다 독립하여 계산하고, 단순히 더하지 않습니다.
실제 사건에서 확인된 수치를 보면 감이 잡힙니다. 어느 장기계속공사에서 1차 조정기준일 기준 지수조정률이 10.01퍼센트, 2차가 3.2퍼센트, 3차가 3.6퍼센트, 4차가 4.03퍼센트로 각각 산정되었습니다(수원지방법원 2023. 8. 10. 선고 2021구합66174 판결). 차수를 놓칠 때마다 그만큼이 통째로 날아갑니다.
또 하나 알아 두실 것이 있습니다. 공사도급변경계약을 체결하였다고 하여 물가변동 조정금액이 그것으로 확정되는 것은 아닙니다. 대법원은 변경계약을 맺었으니 조정금액이 확정되었다는 발주기관의 주장을 배척하고 실제 공정률을 기준으로 재조정금의 차액을 지급하라고 한 원심 판단을 그대로 두었습니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2016다252454 판결).
거부당하거나 깎였을 때는 어떻게 다투나요
신청을 냈는데 발주처가 거부하거나 금액을 깎는 일은 흔합니다. 그때 다투는 쪽이 알아 두어야 할 것은 무엇을 누가 증명하여야 하는가입니다.
침익적 행정처분은 원칙적으로 처분을 한 쪽이 그 요건을 갖추었음을 증명하여 처분이 적법함을 밝혀야 합니다(서울고등법원 2016. 11. 30. 선고 2015누37473 판결).
다만 실무에서는 나누어집니다. 90일이 지났는지, 3퍼센트를 넘었는지, 발주처 책임이나 불가항력으로 공사가 늦어졌는지는 신청한 쪽이 대야 합니다. 반대로 조정기준일 전에 끝났어야 할 부분이라거나 기성대가를 확정적으로 지급하였다는 사정은 발주처가 대야 합니다.
조정을 받지 못한 채 공사를 이행하지 못하면 부정당업자 제재라는 더 큰 불이 옮겨붙습니다. 법원은 이 경우 계약금액 조정 요건이 엄격히 갖추어졌는지를 심사한 뒤 계약 불이행에 정당한 사유가 있는지를 판단합니다(서울행정법원 2019. 11. 27. 선고 2019구합57527 판결, 서울행정법원 2023. 12. 7. 선고 2022구합90906 판결). 조정 신청을 제때 하지 않은 것이 나중에 입찰 참가 자격 제한으로 돌아올 수 있다는 뜻입니다.
오늘 무엇부터 하여야 하나요
세 가지입니다. 오늘 안에 끝낼 수 있는 것들입니다.
첫째, 계약서와 계약특수조건을 꺼내어 조정방법 조항과 조정 배제 특약이 있는지를 확인하십시오. 계약특수조건은 발주기관 계약부서나 나라장터의 공고 첨부파일에 있습니다.
둘째, 입찰일과 계약체결일, 그리고 이미 조정을 받았다면 그 조정기준일을 달력에 적고 90일이 되는 날에 표시하십시오. 함께 각 차수의 준공 예정일도 적으십시오. 이 두 날짜 사이가 신청할 수 있는 구간입니다.
셋째, 아래 서류를 미리 갖추어 두십시오.
| 서류 | 어디에서 | 무엇에 쓰는지 |
| 계약서와 계약특수조건 | 발주기관 계약부서, 나라장터 공고 첨부파일 | 조정방법과 배제 특약의 확인 |
| 산출내역서(입찰 당시) | 회사 보관본 | 비목별 금액과 가중치의 기초 |
| 생산자물가기본분류지수 | 한국은행 경제통계시스템 | 지수조정률의 산출 |
| 지수조정률 산출내역서 | 직접 작성 | 3퍼센트 요건의 증명 |
| 물가변동적용대가 산출내역서 | 직접 작성 | 조정금액의 산출 |
| 계약금액조정 신청서 | 직접 작성, 발주기관 접수 | 신청주의의 이행과 접수일자의 고정 |
| 거래명세서·세금계산서·물가자료 단가표 | 거래처, 물가조사기관 | 원자재 급등 사유의 증빙 |
물어볼 곳은 발주기관의 계약담당공무원과 조달청 계약 담당 부서입니다. 다툼이 생기면 기획재정부에 있는 국가계약분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송으로 갑니다.
정리하면 이렇습니다. 예전에는 자재값이 오르면 발주처와 협의해 보자는 생각으로 버티다가 준공을 맞았습니다. 지금은 계약을 맺는 날부터 90일과 준공일을 달력에 적고, 그 사이에 서면 신청을 끝내는 회사만 돈을 받습니다.
자재값 급등은 회사의 잘못이 아닙니다. 그러나 신청 기한을 놓치는 것은 회사의 몫으로 남습니다. 계약서와 달력부터 꺼내시기 바랍니다.
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장재호 변호사
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사
세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원
강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
연세대학교 총동문회 상임이사 역임
공사대금과 계약금액 조정, 정산과 하자를 둘러싼 분쟁을 다룹니다. 계약서와 계약특수조건, 기성 청구 서류를 들고 상의하십시오.