세 줄 요약
· 국토교통부가 2026년 7월 28일 「건설공사의 하자담보책임에 관한 운영 지침」을 고쳐, 구조물을 해체하거나 철거하는 공사와 토석·사토의 운반, 준공 후 존치되지 아니하는 가시설공사를 하자보수가 필요하지 아니한 공사로 명시하였습니다.
· 이 지침은 예규, 곧 행정규칙이므로 대외적 구속력이 없다고 볼 여지가 큽니다. 이미 체결한 도급계약과 하자보수보증계약은 예규 개정만으로 바뀌지 아니합니다.
· 실익은 계약서의 하자담보책임 조항과 보증서의 보증대상란을 고치는 데에서 나옵니다. 고치지 아니하면 보증수수료와 보증한도의 부담이 그대로 남습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 국토교통부는 7월 28일에 무엇을 고쳤습니까
2. 「해체」와 「철거」는 왜 따로 적혔습니까
3. 가시설공사는 전부 빠집니까
4. 예규는 법입니까
5. 그러면 이 예규는 아무 힘이 없습니까
6. 계약서에 그 공종이 적혀 있으면 어떻게 됩니까
7. 보증서에 그 공종이 적혀 있으면 어떻게 됩니까
8. 별표 4에 없는 공종인데 5년이 붙어 있다면
9. 계약서에 사유와 수수료가 적혀 있지 않다면
10. 특약이 지나치면 무효가 됩니까
11. 원도급이 하자책임을 떠넘기면 어떻게 합니까
12. 보증금은 얼마나 됩니까
13. 하자담보책임기간이 끝나면 보증금은 돌려받습니까
14. 몰취되면 그것으로 끝납니까
15. 발주자가 시킨 대로 했는데도 책임을 집니까
16. 계약서에서 어느 조항을 봅니까
17. 언제까지 무엇을 보냅니까
18. 어디로 갑니까
19. 가장 많이 실패하는 지점은 어디입니까
법령·행정규칙 일람표
| 근거 | 문언의 요지 |
| 건설산업기본법 제28조 제1항 | 수급인은 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중 먼저 도래한 날부터, 구조내력에 해당하는 경우 10년, 그 밖의 경우 5년의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다 |
| 건설산업기본법 제28조 제2항 | 발주자가 제공한 재료의 기준미달·성질, 발주자의 지시에 따른 시공, 내구연한 또는 설계상 구조내력을 초과한 사용으로 발생한 하자는 담보책임이 없다. 다만 재료 또는 지시가 부적당함을 알고도 알리지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 건설산업기본법 제28조 제3항 | 다른 법령(민법 제670조·제671조는 제외)에 특별한 규정이 있으면 그에 따르되, 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다 |
| 건설산업기본법 제28조 제4항 | 하수급인의 하자담보책임에 대하여 제1항부터 제3항까지를 준용한다. 기산일은 하수급인이 시공한 공사의 완공일 또는 관리·사용 개시일과 수급인이 목적물을 인수한 날 중 먼저 도래한 날로 본다 |
| 건설산업기본법 제22조 제5항 | 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 각 호에 해당하면 그 부분에 한정하여 무효로 한다. 제5호는 계약불이행에 따른 손해배상책임을 과도하게 경감하거나 가중하여 상대방의 정당한 이익을 침해한 경우이다 |
| 건설산업기본법 시행령 제30조 제1항·제2항 | 공사의 종류별 하자담보책임기간은 별표 4와 같다. 도급계약에서 따로 정할 경우에는 ① 따로 정한 기간과 그 사유, ② 그로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료를 계약서에 명시하여야 한다 |
| 국토교통부예규 제409호 제4조 제1항 | 다만, 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 경우로서 1. 구조물 등을 해체하거나 철거하는 공사, 2. 단순암반절취공사, 모래·자갈채취공사, 토석·사토의 운반, 가시설공사(준공 후 계속 사용되는 시설은 제외한다) 등은 그러하지 아니하다 |
| 국토교통부예규 제409호 제7조 제1항 | 수급인은 수급인이 부담해야 할 하자담보책임을 하수급인에게 전가·부담시키거나 도급계약으로 정한 기간을 초과하여 하자담보책임을 부담시키는 특약을 요구하여서는 아니된다 |
| 국토교통부예규 제409호 제8조 제1항 | 수급인은 발주자가 제공한 재료의 기준미달, 발주자의 지시에 따른 시공, 내구연한·구조내력 초과 사용으로 발생한 하자에 대하여 담보책임이 없다. 알고도 알리지 아니한 경우는 제외한다 |
| 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제62조 제1항 | 하자보수보증금은 계약금액의 100분의 2 이상 100분의 10 이하로 하여야 한다. 다만 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 납부하지 아니하게 할 수 있다 |
인용 판례 일람표
| 사건번호 | 요지 |
| 대법원 2009. 3. 26. 선고 2007다88828, 2007다88835 판결 | 행정규칙은 원칙적으로 행정조직 내부에서만 효력을 가지나, 법령이 그 내용을 보충할 권한을 부여한 경우에는 위임한계를 벗어나지 아니하는 한 그 법령과 결합하여 대외적 구속력이 있는 법규명령의 효력을 가진다 |
| 대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다295441, 2020다295458 판결 | 하자담보책임기간이 종료하면 수급인이 하자보수보증금을 납부하지 아니하였더라도 도급인의 예치 청구권은 소멸한다. 다만 기간 중에 발생한 하자에 대한 보수·손해배상 청구와 귀속약정에 따른 손해배상예정액 청구는 가능하다 |
| 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다27356 판결 | 관련 법령에 위배되지 아니하는 범위에서 하자보수보증계약으로 보증할 하자의 내용을 특정할 수 있고, 그 경우 보증되는 하자는 특정된 하자에 한정된다 |
| 대법원 2007. 5. 31. 선고 2006다60236 판결 | 건설산업기본법의 적용을 받는 건설공사의 하자담보책임기간은 같은 법 제28조 제1항·제3항에 따라 정하여질 뿐 민법 제670조·제671조가 적용되지 아니한다. 민법 제672조는 담보책임기간을 단축하는 약정에도 적용된다 |
| 대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다14689 판결 | 하자보수보증금 귀속조항이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 계약서와 약관을 종합한 의사해석의 문제이고, 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정된다 |
| 대법원 2002. 7. 12. 선고 2000다17810 판결 | 하자보수보증금 귀속조항은 특별한 사정이 없으면 손해배상액의 예정으로 보되, 실손해가 보증금을 초과하면 그 초과액의 배상도 구할 수 있는 특수한 손해배상액의 예정으로 봄이 상당하다 |
| 대전고등법원 2024. 3. 14. 선고 2023나13563, 2023나13570 판결 | 위 대법원 2020다295441 판결의 환송 후 판결 |
| 서울중앙지방법원 2021. 9. 15. 선고 2020가합538495 판결 | 표준하도급계약서를 편입한 사안에서, 문제된 조항이 약관규제법에 위반되거나 건설산업기본법 제22조 제5항 제5호의 현저히 불공정한 경우에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다 |
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준공이 끝난 현장의 정산 서류를 넘기다 보면 마지막 장에 하자보수보증서가 붙어 있습니다. 건물을 세운 것도 아니고 흙과 돌을 실어 나른 공사인데 보증서가 요구됩니다.
보증서를 끊으려면 수수료를 내야 하고, 보증한도가 그만큼 줄어듭니다. 한도가 줄면 다음 현장의 입찰과 계약 이행에 바로 걸립니다.
2026년 7월 28일, 국토교통부가 이 지점을 건드렸습니다. 그런데 개정된 것은 법이 아니라 예규입니다. 예규가 바뀌었다고 이미 도장을 찍은 계약서와 보증서가 저절로 바뀌지는 아니합니다.
무엇이 바뀌었습니까
국토교통부는 7월 28일에 무엇을 고쳤습니까
국토교통부는 2026년 7월 28일 「건설공사의 하자담보책임에 관한 운영 지침」을 고쳐 같은 날 시행하였습니다(국토교통부예규 제409호). 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 공사를 넓힌 것이 핵심입니다.
종전에는 구조물을 해체하는 공사, 단순암반절취공사, 모래·자갈채취공사가 적혀 있었습니다. 여기에 토석·사토의 운반과 가시설공사가 새로 들어갔습니다(예규 제4조 제1항).
전문건설사라면 내 공종이 이 목록에 드는지부터 확인하십시오.
원도급사라면 하도급 계약서의 보증 요구 조항을 이번 개정에 맞추어 손볼지 정하십시오.
「해체」와 「철거」는 왜 따로 적혔습니까
종전 문언은 「구조물 등을 해체하는 공사」였습니다. 현장에서는 지장물 철거처럼 해체라고 부르기 어려운 작업이 많아, 같은 일을 두고 적용 여부가 갈렸습니다.
개정 문언은 「구조물 등을 해체하거나 철거하는 공사」입니다. 낱말 하나를 더한 것이지만, 지장물 철거를 보증 대상에서 빼는 근거가 분명해졌습니다.
전문건설사라면 계약서에 적힌 공종 이름이 「해체」인지 「철거」인지 그대로 옮겨 적어 두십시오.
가시설공사는 전부 빠집니까
아닙니다. 예규는 가시설공사 가운데 준공 후에도 계속 사용되는 시설은 제외한다고 못박았습니다(예규 제4조 제1항).
흙막이를 뽑아내면 남는 것이 없지만, 영구 앵커처럼 그대로 두는 부분은 남습니다. 남는 부분이 있으면 그 부분은 여전히 하자담보책임의 대상입니다.
전문건설사라면 준공도면에서 존치되는 가시설을 표시하여 산출내역서와 대조하십시오.
발주자라면 존치 가시설을 도면에 명시하지 아니하면 뒤에 다투게 됩니다.
예규가 바뀌면 보증도 자동으로 빠집니까
예규는 법입니까
아닙니다. 예규는 상급 행정기관이 하급 기관에 내리는 업무처리 기준(행정규칙)입니다. 원칙적으로 행정조직 안에서만 힘을 가지고 국민을 직접 구속하지 아니합니다.
다만 법령이 행정기관에 그 내용을 채워 넣을 권한을 주었고 그 한계를 벗어나지 아니한 경우에는, 그 법령과 결합하여 대외적 구속력을 가집니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2007다88828 판결).
전문건설사라면 「예규에 이렇게 적혀 있다」는 말만으로는 상대가 물러서지 아니합니다.
그러면 이 예규는 아무 힘이 없습니까
건설산업기본법은 하자담보책임기간을 대통령령으로 정하도록 하였고, 시행령이 별표로 그 기간을 정하고 있습니다(건설산업기본법 제28조 제1항). 예규로 정하라고 위임한 규정은 보이지 아니합니다.
그래서 이 예규는 대외적 구속력이 없는 행정규칙으로 볼 여지가 큽니다. 대신 발주기관과 보증기관이 실제로 따르는 기준이므로, 협의 단계에서 쓰는 힘은 작지 아니합니다.
전문건설사라면 소송이 아니라 협의와 정정 요청의 근거로 먼저 쓰십시오.
계약서에 그 공종이 적혀 있으면 어떻게 됩니까
계약이 이깁니다. 하자담보책임기간을 도급계약에서 따로 정한 경우에는 계약에서 정한 바에 따르기 때문입니다(건설산업기본법 제28조 제3항).
예규가 바뀌었다는 사정만으로 이미 체결한 계약의 조항이 사라지지 아니합니다. 계약을 고치지 아니하면 보증서도 그대로 남습니다.
전문건설사라면 변경계약서 한 장을 받는 것이 예규 열 줄보다 강합니다.
원도급사라면 개정 취지를 반영할지 여부를 문서로 남기십시오.
보증서에 그 공종이 적혀 있으면 어떻게 됩니까
보증기관은 보증서에 적힌 범위 안에서만 책임을 집니다. 보증계약으로 보증할 하자의 내용을 특정하였다면 그렇게 특정된 하자만이 보증 대상입니다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다27356 판결).
뒤집으면, 보증서에 그 공종이 들어가 있는 한 예규를 이유로 보증책임이 저절로 없어지지 아니합니다. 보증서 자체를 고쳐야 합니다.
전문건설사라면 보증서의 보증대상란 문구를 그대로 읽고 조합 지점에 정정을 요청하십시오.
그래도 다툴 수 있는 자리는 어디입니까
별표 4에 없는 공종인데 5년이 붙어 있다면
건설산업기본법은 구조내력에 해당하는 부분은 10년, 그 밖은 5년의 범위에서 공사 종류별로 대통령령이 정하는 기간 동안 책임을 지도록 하고 있습니다(건설산업기본법 제28조 제1항).
시행령 별표에 그 공종이 없는데도 계약서가 5년을 붙였다면, 그 5년은 법이 준 기간이 아니라 계약이 만든 기간입니다. 계약이 만든 기간에는 아래의 요건이 따라붙습니다.
전문건설사라면 별표에 내 공종이 있는지부터 확인하십시오.
계약서에 사유와 수수료가 적혀 있지 않다면
하자담보책임기간을 계약에서 따로 정하려면 계약서에 두 가지를 적어야 합니다. 따로 정한 기간과 그 사유, 그리고 그로 인하여 추가로 드는 하자보수보증 수수료입니다(건설산업기본법 시행령 제30조 제2항).
이 두 가지가 계약서에 없는데 법정 기준을 넘는 기간이 요구된다면, 그 조항이 시행령이 정한 방식을 따르지 아니하였다고 다툴 여지가 생깁니다.
전문건설사라면 계약서에서 「사유」와 「수수료」 두 낱말을 찾아 보십시오. 없으면 그 사실을 서면으로 지적하십시오.
원도급사라면 기간을 늘리려면 두 가지를 계약서에 적어 두어야 합니다.
특약이 지나치면 무효가 됩니까
건설공사 도급계약의 내용이 한쪽에 현저하게 불공정한 경우에는 그 부분만 무효가 됩니다. 손해배상책임을 지나치게 가중하여 상대의 정당한 이익을 침해한 경우가 그중 하나입니다(건설산업기본법 제22조 제5항).
다만 법원이 쉽게 인정하지는 아니합니다. 표준하도급계약서를 쓴 사안에서 불공정 주장이 받아들여지지 아니한 하급심 판결도 있습니다.
전문건설사라면 「불공정하다」가 아니라 「무엇이 얼마나 가중되었는가」를 숫자로 적으십시오.
원도급사라면 가중의 이유를 계약 협의 기록에 남겨 두십시오.
원도급이 하자책임을 떠넘기면 어떻게 합니까
예규는 수급인이 자기가 질 하자담보책임을 하수급인에게 떠넘기거나 계약 기간을 넘겨 부담시키는 특약을 요구하지 못하도록 하고 있습니다(예규 제7조 제1항). 신고를 이유로 불이익을 주는 것도 금지됩니다.
법률 차원에서는 하수급인의 하자담보책임에 관하여 수급인의 규정을 준용합니다(건설산업기본법 제28조 제4항). 하수급인이 시공한 부분을 넘는 책임은 그 자체로 근거가 없습니다.
전문건설사라면 떠넘기기 조항은 국토교통부 불공정하도급 해소센터나 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다.
원도급사라면 전가 조항은 뒤에 정산에서 되돌아옵니다.
돈은 어디에서 새고 어디에서 돌아옵니까
보증금은 얼마나 됩니까
공공공사에서 하자보수보증금은 계약금액의 100분의 2 이상 100분의 10 이하로 정합니다. 다만 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 경우에는 내지 아니하게 할 수 있습니다(국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제62조 제1항).
계약금액이 10억 원이면 2천만 원에서 1억 원 사이가 묶입니다. 보증서로 갈음하더라도 그만큼 보증한도가 줄어듭니다.
전문건설사라면 묶이는 금액과 줄어드는 한도를 같은 표에 적어 비교하십시오.
하자담보책임기간이 끝나면 보증금은 돌려받습니까
돌려받습니다. 도급인이 기간이 끝나면 반환하기로 약정하였다면, 수급인이 보증금을 아직 내지 아니하였더라도 기간이 끝난 뒤에는 예치를 청구할 권리 자체가 사라집니다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다295441 판결).
다만 기간 안에 생긴 하자에 대하여는 여전히 보수나 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 보증금 예치와 하자 책임은 다른 문제입니다.
전문건설사라면 기간 만료일을 달력에 적고 그날 반환을 청구하십시오.
발주자라면 기간 안에 발생한 하자는 목록과 사진으로 남겨 두십시오.
몰취되면 그것으로 끝납니까
끝나지 아니할 수 있습니다. 하자보수보증금이 도급인에게 귀속한다는 조항은 특별한 사정이 없으면 손해배상액의 예정으로 봅니다. 실제 손해가 보증금을 넘으면 그 초과액을 따로 청구할 수 있는 특수한 예정으로 본 판결이 있습니다.
반대로 계약서가 「보증금을 넘는 책임은 묻지 아니한다」는 취지로 되어 있으면, 몰취로 배상을 갈음한 것으로 본 판결도 있습니다. 계약서 문언이 갈랐습니다.
전문건설사라면 「초과 손해」에 관한 문구가 계약서에 있는지 확인하십시오.
발주자라면 초과 손해를 청구하려면 그 손해를 입증하여야 합니다.
발주자가 시킨 대로 했는데도 책임을 집니까
발주자가 준 재료의 품질이 기준에 못 미쳤거나, 발주자의 지시대로 시공하였거나, 발주자가 내구연한을 넘겨 썼다면 담보책임이 없습니다. 다만 재료나 지시가 부적당함을 알고도 알리지 아니하였다면 면책되지 아니합니다.
알렸다는 사실은 말로는 증명되지 아니합니다. 공문과 회신, 작업일보의 기재가 증거가 됩니다.
전문건설사라면 부적당하다고 판단한 그날 공문을 보내고 접수증을 챙기십시오.
발주자라면 지시는 구두가 아니라 문서로 내리십시오.
오늘 무엇을 하시겠습니까
계약서에서 어느 조항을 봅니까
하자담보책임 조항, 하자보수보증금 조항, 보증서 제출 조항, 준공검사와 인수 조항 네 곳입니다. 여기에 산출내역서의 공종 이름을 함께 놓고 봅니다.
이 다섯 가지를 한 장으로 정리하면 내 공종이 면제 대상인지 아닌지가 그 자리에서 갈립니다.
전문건설사라면 다섯 가지를 한 장으로 만들어 두십시오.
언제까지 무엇을 보냅니까
계약을 고치는 요청은 준공검사 전에 보내는 것이 가장 낫습니다. 준공 후 대가를 지급하기 전까지 보증금을 내게 되어 있으므로, 그 전에 정리하여야 돈이 묶이지 아니합니다.
보증서가 이미 발급되었다면 조합 지점에 보증대상 정정과 수수료 정산을 서면으로 요청합니다. 거절되면 그 회신을 받아 두십시오.
전문건설사라면 준공검사 신청서를 내기 전에 요청서를 먼저 보내십시오.
어디로 갑니까
계약 상대가 공공기관이면 계약담당 부서, 민간이면 원도급사의 공무팀이 창구입니다. 보증은 건설공제조합 지점, 제도 문의는 국토교통부 건설정책과입니다.
떠넘기기 특약은 국토교통부 불공정하도급 해소센터와 공정거래위원회에 신고할 수 있고, 소속 협회의 시·도회에 피해사례를 접수하는 길도 있습니다.
전문건설사라면 창구를 정하고 담당자 이름과 접수번호를 기록하십시오.
가장 많이 실패하는 지점은 어디입니까
예규만 들고 가는 경우입니다. 예규는 계약을 고치는 힘이 없으므로, 계약서와 보증서를 고치지 아니하면 돈은 그대로 나갑니다.
그 다음은 시기입니다. 준공 후 정산이 끝난 뒤에 문제를 제기하면 되돌리기가 훨씬 어렵습니다.
전문건설사라면 오늘 계약서를 펴고 공종 이름부터 확인하십시오.
원도급사·발주자라면 개정된 기준을 반영할지 여부를 미루지 마시고 문서로 정하십시오.
정리
예규 개정은 출발점이지 결론이 아닙니다. 철거·토석운반·가시설공사가 하자보수가 필요하지 아니한 공사로 명시되었어도, 계약서와 보증서에 그 공종이 남아 있으면 보증수수료와 보증한도의 부담은 그대로입니다.
계약서를 고치고, 보증서의 보증대상을 정정하고, 그 기록을 남기는 것까지가 한 묶음입니다. 여기까지 해 두면 다음 현장의 한도가 달라집니다.
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