세 줄 요약
2026년 8월 11일부터 건설하도급에서 공사대금 지급보증의 면제 사유가 1건 공사금액 1천만 원 이하 하나만 남습니다. 발주자 직불합의와 하도급대금지급관리시스템 이용은 더 이상 면제 사유가 아닙니다.
지급보증을 하지 않은 원사업자는 수급사업자가 낸 계약이행보증에 대한 청구권을 행사하지 못합니다. 대법원은 보증기간을 짧게 잡아 도과시킨 경우와 사후 정산합의로 대금을 다 준 경우도 같게 보았습니다.
보증서를 받더라도 법령에 열거된 보증기관이 발행한 것인지 확인해야 합니다. 무권한 기관의 보증서는 사고가 난 뒤에 효력이 다투어집니다.
이 글이 답하는 질문
1. 8월 11일에 정확히 무엇이 달라집니까
2. 그동안은 왜 보증을 서지 않아도 되었습니까
3. 직불합의를 했는데도 보증을 서야 합니까
4. 전자대금지급시스템을 쓰고 있어도 그렇습니까
5. 1천만 원 이하 공사는 어떻게 됩니까
6. 공사 도중 증액되어 1천만 원을 넘으면 어떻게 됩니까
7. 보증을 서지 않으면 무슨 일이 생깁니까
8. 실제로 얼마를 못 받은 사례가 있습니까
9. 보증기간을 짧게 끊어 두면 어떻게 됩니까
10. 나중에 정산합의로 대금을 다 주면 되지 않습니까
11. 직불합의서를 뒤늦게 받아 두면 됩니까
12. 직불합의서에 무엇이 빠지면 위험합니까
13. 보증서를 받았는데 효력이 없을 수도 있습니까
14. 어느 기관의 보증서를 받아야 합니까
15. 무자격자에게 하도급을 주면 보증은 어떻게 됩니까
16. 공동수급체로 도급받은 경우는 어떻게 봅니까
17. 기성금을 못 받았을 때 무엇을 통지해야 합니까
18. 보증금은 어떤 사유가 있어야 청구합니까
19. 원사업자가 지금 해야 할 일은 무엇입니까
20. 수급사업자가 지금 해야 할 일은 무엇입니까
법령 일람표
| 조문 | 문언 요지 |
| 하도급법 제13조의2 제1항(시행 2026. 8. 11., 법률 제21340호) | 건설위탁의 경우 원사업자는 계약체결일부터 30일 이내에 수급사업자에게 각 호의 구분에 따라 해당 금액의 공사대금 지급을 보증하고, 수급사업자는 원사업자에게 계약금액의 100분의 10에 해당하는 금액의 계약이행을 보증하여야 한다. 다만, 1건 공사의 공사금액이 1천만원 이하인 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 하도급법 제13조의2 제10항 | 제1항 또는 제3항에 따른 수급사업자의 계약이행 보증에 대한 원사업자의 청구권은 해당 원사업자가 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 공사대금 지급을 보증한 후가 아니면 이를 행사할 수 없다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서 또는 제2항 단서에 따라 공사대금 지급을 보증하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 하도급법 제13조의2 제1항 각 호 | 공사기간 4개월 이하: 계약금액에서 선급금을 뺀 금액 / 4개월 초과이고 기성 지급 주기 2개월 이내 / 4개월 초과이고 기성 지급 주기 2개월 초과: 각 계산식에 따른 금액 |
| 종전 하도급법 시행령 제8조 제1항 | 면제 사유로 1건 공사금액 1천만원 이하(제1호), 하도급계약 체결일부터 30일 이내의 직접지급 합의(제3호), 하도급대금지급관리시스템 활용(제4호)을 열거. 개정법이 제1항 단서의 위임 근거를 삭제 |
| 하도급법 제14조 제1항 제2호 | 발주자·원사업자·수급사업자가 하도급대금을 수급사업자에게 직접 지급하기로 합의한 경우 발주자는 하도급대금을 직접 지급하여야 한다 |
| 하도급법 제13조 | 하도급대금의 지급기일에 관하여 정한다. 대금의 지급기일은 지급보증의 보증기간 안에 포함되어야 한다는 것이 대법원의 해석이다 |
| 하도급법 제13조의2 제5항, 시행령 제8조 제2항 | 보증기관으로 전기공사공제조합, 정보통신공제조합, 주택도시보증공사, 소방산업공제조합, 그 밖에 공정거래위원회가 고시하는 기관을 열거 |
| 하도급법 제13조의2 제2항 | 면제 사유가 소멸한 경우 그 날부터 30일 이내에 공사대금 지급보증을 하여야 한다. 잔여기간·기성률·잔여대금을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 예외 |
인용 판례 일람표
| 사건번호 | 요지 |
| 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다213644 | 지급보증기간이 대금 지급기일 전에 끝나고 연장·갱신되지 않아 도과한 경우, 원사업자는 처음부터 지급보증을 받지 아니한 경우와 같이 계약이행 보증에 대한 청구권을 행사할 수 없다. 사후 정산합의로 손해가 전보되어도 같다 |
| 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다259252 | 상고기각. 원심 서울고등법원 2023나2027432, 제1심 서울중앙지방법원 2022가합529945 |
| 서울중앙지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022가합529945 | 계약체결일부터 30일이 지난 뒤 직접지급 합의가 성립한 경우는 지급보증 면제 사유에 해당하지 아니하므로, 지급보증을 하지 아니한 원사업자의 계약이행보증금 청구는 제한된다 |
| 대법원 2016. 7. 14. 선고 2015다217713 | 보증채권자의 통지의무 해태로 면책되는 것은 그로 인해 증가된 채무에 한정되고, 보증계약이 정한 원래의 보증책임까지 면책되는 것은 아니다 |
| 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다36599 | 공동수급체가 하도급을 준 경우 보증사고 발생 여부는 연대채무자인 구성원 전부를 기준으로 판단하므로, 대표사만 지급불능이면 보증사고로 볼 수 없다 |
| 대법원 2009. 7. 9. 선고 2008다88221 | 하도급이 금지된 공사이거나 무자격자가 받은 공사인 때를 정한 면책조항은 면책사유와 보증사고 사이의 인과관계를 요건으로 하지 아니하고, 약관법상 무효도 아니다 |
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현장 사무실 책상 위에 협력업체 계약서가 스무 장쯤 쌓여 있습니다. 지금까지는 발주자와 직불합의서 한 장만 돌려 두면 지급보증서를 따로 끊지 않아도 되었습니다. 보증수수료도 굳고, 보증기관 심사에 며칠씩 매달릴 일도 없었습니다.
그런데 2026년 8월 11일부터는 그 길이 막힙니다. 직불합의를 했든, 전자시스템으로 대금을 보내든, 공사금액이 1천만 원을 넘으면 원사업자는 예외 없이 공사대금 지급보증을 서야 합니다.
문제는 보증수수료가 아닙니다. 보증을 서지 않은 원사업자는 협력업체가 공사를 던지고 나갔을 때 그 업체의 계약이행보증금을 한 푼도 청구하지 못합니다. 대법원이 이미 그렇게 판단했습니다.
8월 11일에 정확히 무엇이 달라집니까
건설위탁에서 원사업자는 계약체결일부터 30일 안에 수급사업자에게 공사대금 지급을 보증해야 합니다(하도급법 제13조의2 제1항). 지금까지 이 의무를 면제받는 길이 여러 갈래였는데, 8월 11일부터 남는 예외는 하나뿐입니다. 1건 공사금액이 1천만 원 이하인 경우입니다.
원사업자라면 8월 11일 이후 체결·갱신하는 계약부터 적용되므로 계약일자를 기준으로 목록을 나누십시오.
수급사업자라면 계약서를 쓰기 전에 보증서 발급 예정일을 물어 두십시오.
그동안은 왜 보증을 서지 않아도 되었습니까
종전에는 대통령령이 면제 사유를 정하도록 위임했고, 시행령은 세 가지를 두었습니다(하도급법 시행령 제8조 제1항). 1천만 원 이하 소액공사, 계약일부터 30일 안의 직불합의, 하도급대금지급관리시스템 이용입니다. 실무에서는 뒤의 두 가지가 넓게 쓰였습니다.
원사업자라면 지금 진행 중인 계약이 어느 사유로 면제받고 있는지 계약별로 표를 만들어 두십시오.
수급사업자라면 면제 사유가 붙은 계약일수록 대금 회수 위험이 크다는 점을 알아 두십시오.
직불합의를 했는데도 보증을 서야 합니까
그렇습니다. 개정법은 면제 사유의 위임 근거 자체를 지웠습니다. 발주자가 대금을 협력업체 통장으로 직접 보내기로 세 당사자가 합의했더라도(하도급법 제14조 제1항 제2호), 원사업자의 보증 의무는 그대로 남습니다.
공정거래위원회는 표준하도급계약서에 발주자가 직불을 이행하지 않으면 원사업자가 최종 지급책임을 진다는 조항도 새로 넣었습니다.
원사업자라면 직불합의서를 근거로 보증을 생략해 온 현장부터 먼저 손보십시오.
수급사업자라면 직불합의가 있어도 원사업자에게 보증서를 요구할 수 있습니다.
전자대금지급시스템을 쓰고 있어도 그렇습니까
같습니다. 발주자가 원사업자 계좌를 거치지 않고 협력업체에 직접 대금을 보내는 시스템을 쓰더라도 8월 11일부터는 면제되지 않습니다. 대금 유용 가능성이 낮다는 사정은 면제 사유가 아닙니다.
원사업자라면 시스템 사용을 이유로 보증을 빼 둔 계약을 전부 다시 세십시오.
수급사업자라면 시스템 사용 현장에서도 보증서 사본을 받아 두십시오.
1천만 원 이하 공사는 어떻게 됩니까
1건 공사금액이 1천만 원 이하이면 지급보증 의무가 없습니다. 여기서 기준은 계약금액이지 기성금이 아닙니다. 같은 협력업체와 여러 건을 나누어 계약했다면 건별로 봅니다.
원사업자라면 소액이라는 이유로 계약을 쪼개는 방식은 탈법행위로 다투어질 수 있으니 삼가십시오.
수급사업자라면 계약금액이 1천만 원을 넘는데도 보증서가 없으면 곧바로 요구하십시오.
공사 도중 증액되어 1천만 원을 넘으면 어떻게 됩니까
공정거래위원회는 계약 당시 소액이어서 보증 대상이 아니었다가 증액으로 1천만 원을 넘는 경우를 고려해, 1건 공사의 남은 대금이 1천만 원 이하이면 추가 보증 의무를 면제하는 예외를 시행령에 두었다고 밝혔습니다.
원사업자라면 설계변경으로 증액할 때 남은 대금이 얼마인지 계산해 두십시오.
수급사업자라면 증액 뒤 보증서가 갱신되었는지 확인하십시오.
보증을 서지 않으면 무슨 일이 생깁니까
과태료보다 훨씬 아픈 것이 따로 있습니다. 지급보증을 하지 않은 원사업자는 협력업체가 낸 계약이행보증에 대한 청구권을 행사할 수 없습니다(하도급법 제13조의2 제10항). 협력업체가 공사를 포기해도 보증기관에서 한 푼도 받지 못한다는 뜻입니다.
원사업자라면 보증수수료와 계약이행보증금을 저울에 올려 비교해 보십시오.
수급사업자라면 원사업자가 보증을 서지 않았다면 계약이행보증금 청구를 다툴 여지가 있습니다.
실제로 얼마를 못 받은 사례가 있습니까
대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다213644 판결이 그 사례입니다. 원사업자는 형틀목공사 두 건을 90억 원과 80억 5천만 원에 하도급했고, 협력업체로부터 각각 9억 원과 8억 500만 원의 계약이행보증서를 받아 두었습니다.
협력업체가 자금난으로 공사를 포기하자 원사업자는 보증기관에 17억 원가량을 청구했으나, 지급보증을 하지 않았다는 이유로 전부 거절당했고 대법원도 이를 그대로 두었습니다.
원사업자라면 계약이행보증서를 받아 두었다는 사실만으로 안심하지 마십시오.
수급사업자라면 이 조항이 협력업체를 위한 방패라는 점을 기억하십시오.
보증기간을 짧게 끊어 두면 어떻게 됩니까
같은 판결은 보증기간을 대금 지급기일보다 먼저 끝나도록 짧게 잡고 연장하지 않은 경우도 보증을 아예 받지 않은 것과 같이 보았습니다. 대금 지급기일은 보증기간 안에 들어가야 하고(하도급법 제13조), 이는 현금으로 주는 경우도 마찬가지입니다.
원사업자라면 공사기간 연장 때마다 보증기간 연장을 함께 처리하십시오.
수급사업자라면 보증서의 보증기간 종료일과 기성 지급일을 나란히 놓고 보십시오.
나중에 정산합의로 대금을 다 주면 되지 않습니까
되지 않습니다. 위 판결은 지급보증을 받지 않았던 원사업자가 정산합의로 대금 지급을 마쳐 협력업체의 손해가 사후에 메워졌더라도 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 보증 없는 상태에서 맺는 합의는 대등한 협상이 아니라고 본 것입니다.
원사업자라면 정산합의서를 근거로 보증기관에 청구하는 방식은 성공하지 못합니다.
수급사업자라면 보증 없는 상태에서 서두른 정산합의는 불리하게 짜일 수 있습니다.
직불합의서를 뒤늦게 받아 두면 됩니까
되지 않습니다. 재건축조합이 발주한 철근콘크리트 공사에서 원사업자가 3억 1,300만 원의 계약이행보증금을 청구한 사건에서, 법원은 계약일부터 30일 안에 직불합의가 성립했다고 볼 수 없다는 이유로 청구를 기각했습니다. 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다259252 판결로 확정되었습니다.
원사업자라면 30일이라는 기한은 예외를 여는 열쇠이자 잠그는 자물쇠입니다.
수급사업자라면 직불합의서의 작성일자 공란은 나중에 원사업자에게 불리하게 작용합니다.
직불합의서에 무엇이 빠지면 위험합니까
위 사건에서 합의서에는 조합 직인은 찍혀 있었으나 작성일자와 대표자 성명이 비어 있었고 조합 인감증명서도 붙어 있지 않았습니다. 실제로 발주자가 협력업체에 직접 지급한 적도 한 번 없었습니다. 법원은 이 사정을 모아 30일 안의 합의를 인정하지 않았습니다.
원사업자라면 작성일자·대표자 성명·인감증명서 세 가지를 반드시 채우십시오.
수급사업자라면 합의서 사본과 실제 입금 내역을 함께 보관하십시오.
보증서를 받았는데 효력이 없을 수도 있습니까
있습니다. 하도급법은 보증서를 낼 수 있는 기관을 법률과 시행령에 열거하고 있으므로(하도급법 제13조의2 제5항), 거기에 들지 않은 기관이 낸 보증서는 효력을 인정받기 어렵습니다. 이름에 조합이 붙어 있어도 설립 근거 법령이 열거되어 있지 않으면 마찬가지입니다.
원사업자라면 보증기관을 고를 때 근거 법령부터 확인하십시오.
수급사업자라면 보증서를 받는 즉시 발행기관의 적법성을 확인하십시오.
어느 기관의 보증서를 받아야 합니까
건설공제조합, 전문건설공제조합, 서울보증보험이 대표적입니다. 시행령은 전기공사공제조합, 정보통신공제조합, 주택도시보증공사, 소방산업공제조합도 보증기관으로 열거하고 있습니다.
문제가 드러나는 시점은 계약 때가 아니라 사고가 난 뒤입니다. 원사업자가 부도나 폐업에 이르렀을 때 비로소 보증서가 무늬뿐이었다는 사실을 알게 됩니다.
원사업자라면 협력업체 요구가 있기 전에 보증기관 목록을 사내에 공지하십시오.
수급사업자라면 처음 듣는 기관 이름이면 그 자리에서 물으십시오.
무자격자에게 하도급을 주면 보증은 어떻게 됩니까
보증기관이 면책될 수 있습니다. 대법원 2008다88221 판결은 건설산업기본법령상 하도급이 금지된 공사이거나 무자격자가 받은 공사인 때를 면책사유로 둔 약관에 관하여, 그 사유와 보증사고 사이에 인과관계가 없어도 면책된다고 보았습니다. 약관법 위반도 아니라고 보았습니다.
원사업자라면 협력업체의 업종 등록과 시공자격을 계약 전에 확인하십시오.
수급사업자라면 자격 없이 받은 공사는 보증의 보호를 받지 못합니다.
공동수급체로 도급받은 경우는 어떻게 봅니까
공동수급체가 하도급을 준 경우 보증사고가 났는지는 구성원 전부를 기준으로 봅니다. 대표사 한 곳이 지급불능에 빠졌다는 사정만으로는 보증금을 청구할 수 없습니다. 공동수급체는 하도급대금에 대하여 연대책임을 지기 때문입니다.
원사업자라면 공동수급 현장에서는 대표사 명의 보증의 효력 범위를 미리 정리해 두십시오.
수급사업자라면 대표사 부도만으로는 보증금이 나오지 않는다는 점을 감안하십시오.
기성금을 못 받았을 때 무엇을 통지해야 합니까
보증약관은 기성금을 기일에 받지 못했거나 지급기한을 연장해 준 경우 보증기관에 통지하도록 정하고 있습니다. 통지를 늦추면 그로 인해 늘어난 채무만 면책될 뿐, 원래의 보증책임까지 사라지지는 않습니다. 보증기관이 실제로 어떤 손해를 입었는지 증명하지 못하면 면책 주장은 받아들여지지 않습니다.
수급사업자라면 기성금 미수령일과 어음 수수일을 적어 두고 기한 안에 통지하십시오.
보증금은 어떤 사유가 있어야 청구합니까
원사업자의 부도·파산·폐업, 당좌거래정지, 하도급대금 2회 이상 미지급이 대표적입니다. 지급기일이 지난 뒤 두 차례 이상 지급을 독촉했는데도 이행하지 않은 경우도 청구 사유입니다.
수급사업자라면 독촉은 내용증명으로 두 차례 남겨 두어야 사유가 갖추어집니다.
원사업자가 지금 해야 할 일은 무엇입니까
첫째, 8월 11일 이후 체결·갱신 예정인 계약을 목록으로 뽑습니다. 둘째, 직불합의나 전자시스템을 이유로 보증을 빼 둔 계약을 골라냅니다. 셋째, 보증기관에 한도와 심사 기간을 미리 문의합니다. 신용등급이 낮으면 심사에 며칠이 걸립니다.
원사업자라면 보증 없이 착공하는 상황을 만들지 마십시오. 뒤에 계약이행보증금을 못 받습니다.
수급사업자가 지금 해야 할 일은 무엇입니까
계약서에 서명한 날부터 30일을 달력에 표시하고, 그날까지 보증서가 오지 않으면 서면으로 요구하십시오. 보증서를 받으면 발행기관, 보증금액, 보증기간 종료일 세 가지를 확인하고 사본을 따로 보관하십시오.
수급사업자라면 보증서가 없는 상태에서 추가 공사를 먼저 시작하지 마십시오.
확인 서류 정리표
| 확인 대상 | 어디서 | 언제까지 |
| 공사대금 지급보증서 | 건설공제조합·전문건설공제조합·서울보증보험 등 법령상 보증기관 | 계약체결일부터 30일 이내 |
| 보증기간 종료일 | 보증서 앞면 | 공사기간·지급기일 연장 때마다 |
| 직불합의서 | 발주자·원사업자·수급사업자 3자 서명본 | 계약체결일부터 30일 이내 |
| 발주자 인감증명서 | 발주자(조합·공공기관) | 직불합의서 작성 시 동시에 |
| 협력업체 업종 등록·시공자격 | 건설산업지식정보시스템(키스콘) | 계약 체결 전 |
| 기성금 미수령·지급기한 연장 통지서 | 보증기관 | 약관이 정한 기한(3일 또는 15일) 이내 |
참고한 판결
· 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다213644 판결
· 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다259252 판결
· 서울중앙지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022가합529945 판결
· 대법원 2016. 7. 14. 선고 2015다217713 판결
· 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다36599 판결
· 대법원 2009. 7. 9. 선고 2008다88221 판결
이 글은 일반적인 법률 정보를 정리한 것입니다. 개별 사건의 결론은 계약서 문언과 자료에 따라 달라집니다.
로앤강 법률사무소 장재호 변호사
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사