세 줄 요약
조정대상지역에서 집을 갈아탈 때, 새로 산 집에 세입자가 있으면 이사·전입 기한이 그 임대차 종료일까지 늘어났습니다. 그런데 그 종료일은 집을 산 그 순간에 이미 정해져 있던 날짜만을 뜻합니다.
산 뒤에 세입자와 「갱신은 안 할 테니 몇 달만 더 있겠다」고 합의해 날짜를 늦춘 것은 인정되지 않습니다(대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결).
이 요건은 2022년 5월 없어졌지만 그 전에 판 집에는 그대로 적용됩니다. 가산세도 양도소득세 예정신고 기한 다음 날부터 붙습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 세금 3억 9천만 원은 어디서 나온 숫자인가요
2. 왜 1년 안에 들어가지 못했나요
3. 세입자와 날짜를 맞췄는데도 안 되나요
4. 일시적 2주택 비과세란 무엇인가요
5. 조정대상지역이면 조건이 두 개 더 붙었습니다
6. 세입자가 살고 있으면 기한을 늘려 줍니다
7. 그런데 그 종료일은 누구와 누구 사이의 날짜인가요
8. 1심과 2심은 집주인 편이었습니다
9. 대법원은 무엇을 뒤집었나요
10. 임대인 지위를 승계했는데 왜 소용이 없나요
11. 잠깐 전입신고만 해 두면 되나요
12. 배우자만 들어가 살면 안 되나요
13. 세무서에 물어보고 했는데도 안 되나요
14. 가산세는 언제부터 붙나요
15. 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요
16. 세입자를 내보낼 수 있나요
17. 매매계약서에 무엇을 넣어야 하나요
18. 이 규정은 지금도 살아 있나요
19. 며칠 안에 무엇을 해야 하나요
20. 다투어 볼 여지가 남아 있나요
법령 일람
| 법령 | 조항 | 문언 요지 |
| 소득세법 | 제89조 제1항 제3호 나목 | 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하는 등으로 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도소득에는 양도소득세를 과세하지 아니한다 |
| 구 소득세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전) | 제154조 제11항 | 위 나목의 「대통령령으로 정하는 주택」이란 제155조에 따른 1세대 1주택의 특례에 해당하는 주택을 말한다 |
| 같은 시행령 | 제155조 제1항 제2호 가목 | 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마칠 것 |
| 같은 시행령 | 제155조 제1항 제2호 나목 | 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 |
| 같은 시행령 | 제155조 제1항 제2호 단서 | 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다 |
| 주택임대차보호법 | 제3조 제4항 | 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 |
| 주택임대차보호법 | 제6조 제1항 | 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제1항 단서 제8호 | 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다 |
| 주민등록법 | 제16조 제1항 | 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하여야 한다 |
| 국세기본법 | 제47조의3 제1항 제2호 | 과소신고납부세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 한다 |
| 국세기본법 | 제47조의4 제1항 제1호 | 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간에 대하여 납부지연가산세를 부과한다 |
전입요건(제155조 제1항 제2호 가목)은 2022. 5. 31. 대통령령 제32654호로 삭제되었습니다. 이 글은 삭제 전에 양도가 이루어진 사안을 다룹니다.
인용 판례 일람
| 사건번호 | 법원·선고일 | 결과 | 요지 |
| 2026두30078 | 대법원 2026. 6. 5. | 파기환송 | 단서의 「임대차기간이 끝나는 날」은 취득 시점 기준으로 전 소유자와 임차인 사이에 존속하던 계약의 종료일. 취득 후 연장·갱신 약정은 포함되지 아니함 |
| 2025누4540 | 서울고등법원 2025. 12. 12. | 항소기각 | 위 사건의 원심. 갱신 없이 종료일만 늦춘 것은 단서가 막는 「갱신」이 아니라고 봄 |
| 2024구단60339 | 서울행정법원 2024. 12. 20. | 원고승 | 위 사건의 1심. 대체취득이고 투기 목적이 없으며 전셋집 계약 종료일 때문에 부득이하였다고 봄 |
| 2024누37338 | 서울고등법원 2024. 11. 28. | 원고패 | 가산세 기산일은 양도소득세 예정신고·납부기한의 다음 날. 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수도 있었으므로 예측가능성 침해가 아님 |
| 2024두65560 | 대법원 | 상고기각 | 위 판결 확정 |
| 2025구단50036 | 인천지방법원 2025. 7. 22. | 원고패 | 특례를 받으려고 두 달 남짓 형식적으로 전입한 것은 요건 충족이 아님. 국세청 전화 답변은 공적 견해표명이 아님. 세액 2억 9,588만 원 |
| 2025구단10877 | 수원지방법원 2026. 6. 24. | 원고패 | 배우자만 전입한 경우 「세대 전원 이사」 불충족. 시행령 조항이 위임 범위를 벗어나지 아니함. 세액 1억 1,710만 원 |
| 2021다266631 | 대법원 2022. 12. 1. | 파기환송 | 임대인 지위를 승계한 양수인도 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있음 |
| 2010두2081 | 대법원 2011. 6. 24. | 상고기각 | 취득일부터 1년이 되는 날이 휴무토요일이면 다음 월요일에 접수된 이전등기도 1년 이내의 양도 |
| 2009두13788 | 대법원 2009. 12. 24. | 파기환송 | 매도인의 요청으로 잔금을 앞당겨 11일간 3주택이 된 경우는 중과 대상이 아님 |
| 2003두7392 | 대법원 2004. 5. 28. | 상고기각 | 비과세·감면요건도 법문대로 해석하고 특혜규정은 엄격해석 |
| 92누12988 | 대법원 1993. 1. 19. | 파기환송 | 1세대 1주택 비과세의 취지는 주거생활 안정과 거주이전의 자유 보장 |
──────────────────────────────
집을 갈아타기로 마음먹고 살던 집을 내놓습니다. 마침 마음에 드는 집이 나와 계약을 합니다. 그 집에는 세입자가 살고 있고 임대차는 이듬해 가을에 끝납니다.
잔금을 치르고 등기를 넘겨받습니다. 그런데 세입자가 나갈 집을 아직 못 구했다고 합니다. 몇 달만 더 있게 해 달라고 합니다. 갱신은 요구하지 않을 테니 날짜만 미뤄 달라는 것입니다.
인심 쓰듯 그러라고 합니다. 종이 한 장에 「계약갱신 청구 없이 ○월 ○일 명도한다」고 적고 도장을 찍습니다. 그 날짜에 이사해서 전입신고도 마칩니다.
2년 뒤 세무서에서 고지서가 옵니다. 3억 9,070만 원. 앞서 판 집이 비과세가 아니라는 것입니다.
1. 무슨 일이 있었나
1-1. 세금 3억 9천만 원은 어디서 나온 숫자인가요
양천구 아파트를 1999년에 사서 2020년에 14억 5,000만 원에 팔았습니다. 20년 넘게 보유한 한 채였으니 1세대 1주택으로 세금이 없어야 할 상황이었습니다.
그런데 마포구 아파트를 16억 3,000만 원에 먼저 사 두었습니다. 잠깐 두 채가 된 것입니다. 세무서는 비과세 특례를 부인하고 2020년 귀속 양도소득세 3억 9,070만 원(가산세 포함)을 매겼습니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 파는 집의 양도차익이 얼마인지부터 계산해 보십시오. 그 금액이 이 싸움의 크기입니다.
1-2. 왜 1년 안에 들어가지 못했나요
새로 산 마포 아파트에는 세입자가 살고 있었습니다. 그 임대차는 2019년 10월에 시작해 2021년 10월에 끝나기로 되어 있었습니다.
집주인은 등기를 2020년 11월에 넘겨받았습니다. 세입자가 있으니 그 집에 당장 들어가 살 수가 없었습니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 새로 사는 집의 임대차 종료일을 계약서에서 눈으로 확인하십시오.
1-3. 세입자와 날짜를 맞췄는데도 안 되나요
집주인은 세입자와 2021년 3월에 종이를 씁니다. 「계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 명도한다」는 내용이었습니다.
그 날짜에 맞춰 이사하고 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 이 종이 한 장이 세금을 막아 주지 못했습니다.
세입자 쪽이라면 집주인이 명도 날짜를 미뤄 주겠다고 하면 그 이유가 무엇인지 물어보십시오. 집주인의 세금이 걸려 있을 수 있습니다.
2. 규정이 어떻게 되어 있었나
2-1. 일시적 2주택 비과세란 무엇인가요
살던 집을 팔고 다른 집으로 옮기려면 잠깐 두 채가 되는 시기를 피할 수 없습니다. 이때까지 세금을 물리면 집을 옮길 수가 없습니다.
그래서 새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 옛 집을 팔면 한 채만 가진 것으로 보아 세금을 매기지 않습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
집을 갈아타는 쪽이라면 이 제도는 「원칙에 대한 예외」라는 점을 기억하십시오. 예외는 좁게 해석됩니다.
2-2. 조정대상지역이면 조건이 두 개 더 붙었습니다
파는 집과 사는 집이 모두 조정대상지역(집값이 뛰어 정부가 규제로 묶은 지역)에 있으면 조건이 강해졌습니다.
새 집을 산 날부터 1년 안에 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 하고, 같은 1년 안에 옛 집을 팔아야 했습니다(구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호).
집을 갈아타는 쪽이라면 2018년 9월부터 2022년 5월 사이에 산 집이라면 이 조건이 적용되는 시기입니다.
2-3. 세입자가 살고 있으면 기한을 늘려 줍니다
새 집에 세입자가 있으면 1년 안에 들어가는 것이 물리적으로 불가능합니다. 그래서 단서를 두었습니다.
취득일 현재 세입자가 살고 있고 그 임대차가 취득일부터 1년 뒤에 끝나면, 1년이 아니라 그 임대차 종료일까지 이사하면 됩니다. 다만 취득일부터 2년이 한도입니다.
세입자 쪽이라면 새 집주인이 이사 날짜를 서두르는 이유가 여기에 있습니다.
2-4. 그런데 그 종료일은 누구와 누구 사이의 날짜인가요
단서는 「전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일」이라고 적혀 있습니다. 그리고 뒤에 한 줄이 더 붙어 있습니다.
「신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.」 이 한 줄이 이 사건의 전부입니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 기준이 되는 날짜는 등기를 넘겨받은 그 순간에 이미 정해져 있다고 생각하십시오.
3. 대법원은 어떻게 보았나
3-1. 1심과 2심은 집주인 편이었습니다
서울행정법원과 서울고등법원은 처분을 취소했습니다. 20년 넘게 보유한 한 채를 대체한 것이고 투기로 볼 수 없다는 이유였습니다.
집주인이 살던 전셋집의 계약이 2022년 6월에 끝나 그 전에 나가기 어려웠던 사정도 참작했습니다. 갱신이 아니라 종료일만 늦춘 것이니 단서에서 막는 「갱신」이 아니라고 보았습니다.
이미 고지서를 받은 쪽이라면 하급심에서 이런 판단이 나온 적이 있다는 사실 자체는 기록해 둘 만합니다.
3-2. 대법원은 무엇을 뒤집었나요
대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결은 원심을 파기했습니다. 단서의 「임대차기간이 끝나는 날」은 새 집을 취득한 그 시점을 기준으로, 전 주인과 세입자 사이에 이미 맺어져 살아 있는 계약의 종료일을 뜻한다고 보았습니다.
취득한 뒤에 새 주인이 세입자와 기간을 늘리거나 새로 맺은 약정의 종료일은 여기 들어가지 않습니다. 뒤에 붙은 「갱신한 계약은 인정하지 않는다」는 줄은 이 뜻을 확인한 것일 뿐이라고 했습니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 취득 후에 쓴 종이는 세금 앞에서 힘이 없다고 보십시오.
3-3. 임대인 지위를 승계했는데 왜 소용이 없나요
세입자가 있는 집을 사면 새 주인이 임대인의 자리를 그대로 물려받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 그러니 새 주인과 세입자의 약정도 「기존 계약의 연장」 아니냐는 것이 원심의 생각이었습니다.
대법원은 이를 잘랐습니다. 임대인 지위를 승계했는지는 세법상 전입요건을 갖추었는지 판단하는 데 영향을 미치지 않는다고 못박았습니다.
세입자 쪽이라면 새 집주인이 바뀌어도 여러분의 계약은 그대로 유지된다는 점은 변함이 없습니다.
4. 어디서 무너지는가
4-1. 잠깐 전입신고만 해 두면 되나요
안 됩니다. 인천지방법원의 지난해 판결을 보면, 새 집에 두 달 남짓 전입해 있다가 나가고 곧바로 다른 세입자를 들인 사안이 있었습니다.
법원은 특례를 받으려고 형식만 갖춘 전입신고는 요건을 채운 것이 아니라고 보았습니다. 전입신고는 30일 이상 살 목적으로 옮길 때 하는 것이기 때문입니다(주민등록법 제16조). 세금은 2억 9,588만 원이었습니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 전입 전후로 그 집에 새 임대차계약을 맺어 두면 그 자체가 증거가 됩니다.
4-2. 배우자만 들어가 살면 안 되나요
안 됩니다. 조문은 「세대 전원이 이사」라고 적혀 있습니다.
수원지방법원의 올해 판결에서는 배우자만 새 집에 전입신고를 했습니다. 아버지의 병환을 이유로 들었지만 받아들여지지 않았고 세금 1억 1,710만 원이 그대로 남았습니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 세대원 가운데 한 사람이라도 빠지면 요건이 깨진다고 보십시오.
4-3. 세무서에 물어보고 했는데도 안 되나요
앞의 인천 사건에서 배우자가 국세청에 전화해 「전입 후 며칠을 살아야 하느냐」고 물었고 정해진 기간은 없다는 답을 들었습니다.
법원은 이를 일반론에 그친 답변으로 보았습니다. 세무공무원의 말이 신뢰의 대상이 되려면 책임 있는 지위에서 구체적 사실관계를 전제로 한 확답이어야 합니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 전화 상담은 근거가 되지 않습니다. 서면 질의회신을 받아 두십시오.
4-4. 가산세는 언제부터 붙나요
양도소득세 예정신고 기한 다음 날부터 붙습니다. 요건을 못 채운 사실이 나중에 드러났더라도 기산일은 앞으로 당겨집니다.
서울고등법원 2024누37338 판결이 이 점을 정면으로 밝혔고 대법원에서 그대로 확정되었습니다. 과소신고 10퍼센트와 납부지연 이자가 2년 넘게 쌓여 1인당 2,118만 원이 더 붙었습니다(국세기본법 제47조의3, 제47조의4).
이미 고지서를 받은 쪽이라면 다투는 동안에도 지연이자는 계속 늘어난다는 점을 계산에 넣으십시오.
5. 그러면 어떻게 했어야 하나
5-1. 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요
새로 사는 집의 임대차계약서 원본을 보고 종료일을 확인해야 합니다. 확정일자와 전입세대확인서로 실제 거주자도 맞춰 봅니다.
그 종료일이 취득 예정일부터 1년 안이면 문제가 없고, 1년을 넘으면 2년 한도 안에 들어오는지 계산합니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 임대차계약서 사본을 받지 못한 채 잔금을 치르지 마십시오.
5-2. 세입자를 내보낼 수 있나요
새 주인도 자기가 들어가 살겠다는 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호).
대법원 2021다266631 판결이 이를 확인했습니다. 다만 거절은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다(같은 법 제6조 제1항). 이 기간을 놓치면 방법이 없습니다.
세입자 쪽이라면 새 주인이 실제로 들어와 살지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5-3. 매매계약서에 무엇을 넣어야 하나요
세입자를 내보내는 합의는 잔금 전에, 전 주인과 세입자 사이에서 이루어져야 합니다. 그래야 「취득 시점에 살아 있는 계약」의 내용이 됩니다.
매매계약 특약에 「매도인은 잔금일까지 임차인과 명도 합의를 마치고 그 서면을 매수인에게 교부한다」를 넣는 것이 가장 확실합니다.
집을 갈아타는 쪽이라면 이 한 줄이 수억 원을 가릅니다. 중개사에게 맡기지 말고 직접 확인하십시오.
6. 지금 고지서를 받았다면
6-1. 이 규정은 지금도 살아 있나요
전입요건은 2022년 5월 31일 시행령 개정으로 없어졌습니다. 지금 집을 사는 분에게는 적용되지 않습니다.
그러나 없어지기 전에 판 집에는 그대로 적용됩니다. 세금을 매길 수 있는 기간이 아직 남아 있어 2025년과 2026년에 판결이 쏟아지고 있는 이유가 여기 있습니다.
이미 고지서를 받은 쪽이라면 「지금은 없어진 규정」이라는 사정만으로는 취소되지 않습니다.
6-2. 며칠 안에 무엇을 해야 하나요
고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청·심사청구·심판청구 가운데 하나를 해야 합니다. 이 기간을 넘기면 소송으로 가는 길이 막힙니다.
창구는 관할 세무서 납세자보호담당관실과 조세심판원입니다. 신청서에 붙일 것은 임대차계약서, 전입세대확인서, 매매계약서와 특약, 명도 관련 서면입니다.
이미 고지서를 받은 쪽이라면 90일은 달력에 표시해 두십시오. 가장 많이 놓치는 기한입니다.
6-3. 다투어 볼 여지가 남아 있나요
취득 시점에 이미 존재하던 계약의 종료일이 언제인지, 세입자가 취득 전에 갱신요구권을 행사해 기간이 늘어난 것인지가 갈림길입니다. 취득 전에 정해진 것이라면 여전히 다툴 여지가 있습니다.
세대 전원이 이사했는지, 부득이한 사유가 있었는지도 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 달라집니다.
이미 고지서를 받은 쪽이라면 계약서에 적힌 날짜와 실제 이사한 날짜를 시간 순서로 한 장에 정리해 두십시오. 상담은 그 표에서 시작합니다.
확인 서류 정리표
| 시점 | 확인할 것 | 서류 이름 | 창구 |
| 매수 계약 전 | 세입자의 임대차 종료일 | 임대차계약서 사본, 확정일자 부여 현황 | 매도인, 주민센터·등기소 |
| 매수 계약 전 | 실제 거주자와 세대 구성 | 전입세대확인서 | 주민센터 |
| 매수 계약서 작성 | 잔금일까지 명도 합의 완료 특약 | 매매계약서 특약란 | 중개사무소 |
| 잔금 전 | 전 소유자와 임차인 사이의 명도 합의 서면 | 명도합의서, 갱신거절 통지서 | 매도인 |
| 임대차 종료 6~2개월 전 | 실거주 사유 갱신거절 통지 | 내용증명 | 우체국 |
| 취득 후 1년 이내 | 세대 전원 이사·전입신고 | 주민등록등본 | 주민센터 |
| 고지서 수령 후 90일 이내 | 불복 제기 | 심판청구서 | 조세심판원, 관할 세무서 |
──────────────────────────────
부동산과 건설 분쟁만 다루는 로앤강 법률사무소 장재호 변호사입니다. 양도소득세 비과세 요건은 계약서의 날짜 한 줄에서 갈립니다. 고지서를 받으셨다면 계약 서류를 챙겨 상담 받으시기 바랍니다.