세 줄 요약
투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 넘겨받은 사람은 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.
상속과 이혼은 처음부터 제외되지만 증여는 제외되지 않습니다. 헌법재판소는 2026년 1월 이 구별이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단하였습니다.
예외는 사는 사람이 아니라 파는 사람의 사정으로 따지고, 기간 요건은 넘겨주는 시점을 기준으로 셉니다.
이 글이 답하는 질문
· 투기과열지구에서는 집을 사도 조합원이 못 되나요
· 언제부터 막히나요
· 증여도 양수에 들어가나요
· 조합원이 못 되면 그 집은 어떻게 되나요
· 현금청산은 얼마를 받나요
· 상속은 되는데 증여는 왜 안 되나요
· 실질이 상속인 증여도 안 되나요
· 예외는 몇 가지나 되나요
· 1세대 1주택 예외는 무엇을 세나요
· 다른 집 지분이 조금 있어도 1주택자가 아닌가요
· 나중에 그 지분을 정리하면 되지 않나요
· 사업이 늦어지면 팔 수 있다던데요
· 3년은 언제부터 세나요
· 착공이나 준공이 늦어진 경우는요
· 지정 전에 계약했다면 어떻게 되나요
· 조합설립인가 뒤에 투기과열지구가 된 곳이라면요
· 파는 사람이 법인이면 어떻게 되나요
· 이혼으로 넘기는 것은 되나요
· 명의변경은 어디에 무엇을 내나요
· 계약 전에 무엇을 확인해야 합니까
· 이미 거절당했다면 무엇을 할 수 있나요
법령 일람표
| 조문 | 내용 |
| 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 | 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. |
| 같은 항 제1호 | 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 |
| 같은 항 제2호 | 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 |
| 같은 항 제3호 | 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 |
| 같은 항 제4호 | 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 |
| 같은 항 제5호 | 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 |
| 같은 항 제6호 | 공공임대주택, 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 |
| 같은 항 제7호 | 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 |
| 같은 법 제39조 제3항 | 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다. |
| 같은 법 제73조 제1항·제2항 | 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. |
| 같은 법 시행령 제37조 제1항 | 법 제39조 제2항 제4호에서 대통령령으로 정하는 기간이란 소유기간 10년, 거주기간 5년을 말한다. 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다. 피상속인으로부터 상속받은 경우에는 피상속인의 소유기간 및 거주기간을 합산한다. |
| 같은 법 시행령 제37조 제3항 제1호 | 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 |
| 같은 법 시행령 제37조 제3항 제2호 | 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 |
| 같은 법 시행령 제37조 제3항 제3호 | 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 |
| 같은 법 시행령 제37조 제3항 제5호 | 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 |
| 같은 법 시행령 제37조 제3항 제6호 | 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래의 신고를 한 경우 |
인용 판례 일람표
| 사건번호 | 법원 | 요지 |
| 2024헌바482 | 헌법재판소 2026. 1. 29.자 결정 | 투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 후 증여로 취득한 자에게 조합원 지위를 인정하지 않는 것은 합헌. 증여를 예외로 열면 남용·회피 경로가 넓어진다는 이유로 침해의 최소성을 인정함 |
| 2021헌마653 | 헌법재판소 2025. 1. 23.자 결정 | 양도인이 법인인 경우의 예외를 두지 않은 것은 재산권 침해가 아님. 법인은 거주할 수 없으므로 1세대 1주택 예외를 적용할 수 없음 |
| 2007두25855 | 대법원 2008. 4. 24. 선고 | 조합원 지위 양도 제한의 목적은 투기과열지구 안에서 재건축 대상 부동산 양수인의 조합원 지위를 부정하여 투기수요를 차단하는 데 있음 |
| 2023구합86874 | 서울행정법원 2024. 11. 8. 선고 | 사업 지연 예외는 양도 당시 이미 조합설립인가일부터 3년이 지나 있어야 함. 양도 후에 3년이 지난 것으로는 예외가 되지 않음 |
| 2020구합67780 | 서울행정법원 2021. 6. 25. 선고 | 양도인이 다른 주택의 3분의 1 공유지분을 보유한 이상 1주택자가 아니므로 장기 보유·거주 예외에 해당하지 않음. 양도 후 지분을 정리하여도 같음 |
| 2021구합79735 | 서울행정법원 2022. 10. 7. 선고 | 시행령의 예외 사유는 문언의 범위를 넘어 확장 해석할 수 없음. 투기 목적이 없었다는 사정만으로 예외가 인정되지 않음(대법원 2023두50318 심리불속행기각으로 확정) |
| 2020가합110923 | 서울남부지방법원 2022. 1. 18. 선고 | 조합설립인가 후에 사업구역이 투기과열지구로 지정된 경우에는 지정 시점부터 규제 대상이 되므로, 조합설립인가 후 양수자 전부가 아니라 지정 이후에 양수한 자만 조합원이 될 수 없음 |
| 2020가합569628 | 서울중앙지방법원 2021. 5. 27. 선고 | 이혼으로 인한 양도·양수는 조합원 지위 양도 제한의 적용 대상에서 법문상 제외됨 |
들어가며
재건축 구역 안의 아파트 한 채가 있습니다. 아버지가 삼십 년 넘게 살던 집입니다. 나이가 들면서 상속을 걱정한 아버지가 자녀 둘에게 절반씩 증여하고 등기까지 넘겨줍니다.
몇 달이 지나 조합 사무실에 명의변경을 신청합니다. 돌아온 답은 조합원이 될 수 없다는 것입니다. 조합설립인가가 난 뒤에 받았기 때문이라고 합니다.
증여세는 이미 냈습니다. 등기도 넘어왔습니다. 그런데 새 아파트를 받을 권리는 따라오지 않았습니다.
투기과열지구에서는 집을 사도 조합원이 못 되나요
투기과열지구로 지정된 곳에서 재건축 구역의 집이나 땅을 넘겨받은 사람은 조합원이 될 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항). 소유권은 넘어오지만 새 아파트를 분양받을 권리는 넘어오지 않습니다.
시세차익만 노리고 들어오는 수요를 막으려는 규정입니다. 대법원은 이 제한의 목적이 투기수요 차단에 있다고 일찍부터 밝혔습니다.
파는 쪽이라면 내 집이 투기과열지구인지부터 확인하십시오.
사는 쪽이라면 계약서에 도장을 찍기 전에 이 조항을 확인하십시오.
언제부터 막히나요
재건축은 조합설립인가가 난 다음부터, 재개발은 관리처분계획인가가 난 다음부터 막힙니다. 두 사업의 기준 시점이 다릅니다.
재건축은 훨씬 이른 시점에 문이 닫힙니다. 조합설립인가는 사업 초기의 절차이므로, 아직 아무것도 지어지지 않은 상태에서 이미 거래가 막혀 있는 경우가 많습니다.
사는 쪽이라면 등기부가 아니라 구청 고시와 조합 공고에서 인가일을 확인하십시오.
증여도 양수에 들어가나요
들어갑니다. 이 조항이 말하는 양수에는 매매와 증여를 비롯하여 권리가 옮겨 가는 모든 행위가 들어갑니다. 값을 치르지 않았다는 사정은 따지지 않습니다.
다만 상속과 이혼으로 넘어가는 경우는 처음부터 제외되어 있습니다. 본인의 선택으로 시기를 고를 수 없는 사정이기 때문입니다.
넘겨주려는 쪽이라면 증여와 상속은 결과가 전혀 다르다는 점을 기억하십시오.
조합원이 못 되면 그 집은 어떻게 되나요
현금청산 대상이 됩니다. 조합은 조합원 자격을 얻지 못한 사람에게 손실보상을 하여야 합니다(같은 법 제39조 제3항).
절차는 분양신청을 하지 않은 사람에게 적용되는 규정을 그대로 씁니다(같은 법 제73조). 관리처분계획이 고시된 다음 날부터 90일 안에 협의를 하고, 협의가 깨지면 그 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 냅니다.
사는 쪽이라면 이 90일과 60일이 내 돈이 묶이는 기간이라는 점을 계산에 넣으십시오.
현금청산은 얼마를 받나요
새 아파트의 값이 아니라 종전 부동산의 값을 기준으로 정해집니다. 개발이익이 붙기 전의 값이라고 보시면 크게 틀리지 않습니다.
프리미엄을 얹어 산 사람에게는 그 차액이 그대로 손실이 됩니다. 헌법재판소도 이 불이익이 있다는 것을 인정하면서도 감수할 수 있는 정도라고 보았습니다.
사는 쪽이라면 프리미엄을 얹기 전에 조합원 승계가 되는 물건인지부터 확정하십시오.
상속은 되는데 증여는 왜 안 되나요
헌법재판소는 2026년 1월 이 물음에 답을 냈습니다(헌법재판소 2026. 1. 29.자 2024헌바482 결정). 결론은 합헌입니다.
상속은 사망이라는 사정으로 일어나 시기를 고를 수 없지만, 증여는 주는 사람이 시기와 대상과 금액을 마음대로 고를 수 있다는 것이 이유였습니다. 증여까지 예외로 열면 투기를 감추는 통로가 넓어진다고 보았습니다.
넘겨주려는 쪽이라면 생전에 넘길지 사후에 넘길지를 세금만으로 결정하지 마십시오.
실질이 상속인 증여도 안 되나요
안 됩니다. 자녀들은 부모가 살아 있을 때 하는 증여는 사실상 상속과 같다고 주장하였습니다.
헌법재판소는 실질적 상속인 증여와 그냥 증여를 객관적으로 갈라낼 기준을 만들기 어렵고, 그 심사에 드는 비용이 크다고 보았습니다. 1심 법원도 같은 취지로 판단하였습니다.
넘겨주려는 쪽이라면 증여 시기를 조합설립인가 전으로 당길 수 있는지 먼저 따져 보십시오.
예외는 몇 가지나 되나요
법에 일곱 가지, 시행령에 여섯 가지가 더 있습니다. 중요한 것은 예외 여부를 사는 사람이 아니라 파는 사람의 사정으로 따진다는 점입니다.
법에 적힌 것은 근무나 생업 사정과 질병 치료·취학·결혼으로 온 세대가 다른 시군으로 옮기는 경우, 상속받은 집으로 온 세대가 옮기는 경우, 온 세대가 해외로 이주하거나 2년 넘게 해외에 머무는 경우, 1세대 1주택자의 장기 보유·거주, 지분형주택, 공공재개발사업 시행자에게 넘기는 경우입니다.
사는 쪽이라면 파는 사람이 어느 예외에 걸리는지를 계약 전에 서류로 받으십시오.
1세대 1주택 예외는 무엇을 세나요
가장 많이 쓰이는 예외입니다. 파는 사람이 1세대 1주택자이면서 그 집을 10년 넘게 가지고 있었고 5년 넘게 살았어야 합니다(같은 법 시행령 제37조 제1항).
거주기간은 주민등록을 기준으로 셉니다. 본인이 아니라 배우자나 부모·자녀가 살았어도 그 기간을 합쳐 줍니다. 상속으로 받은 집이면 돌아가신 분의 기간까지 합칩니다.
파는 쪽이라면 초본과 등기사항증명서로 두 기간을 먼저 세어 보십시오.
다른 집 지분이 조금 있어도 1주택자가 아닌가요
여기서 대부분 걸립니다. 서울 용산의 재건축 아파트를 판 사람이 아버지에게 물려받은 다른 집의 3분의 1 지분을 함께 가지고 있었습니다.
법원은 이 사람을 1주택자로 볼 수 없다고 하였습니다(서울행정법원 2020구합67780 판결). 예외 규정이므로 요건을 엄격하게 본다는 것이 이유였습니다. 산 사람은 조합원이 되지 못하였습니다.
파는 쪽이라면 공유지분으로 가진 시골집과 상속받은 집을 반드시 세어 보십시오.
나중에 그 지분을 정리하면 되지 않나요
되지 않습니다. 위 사건에서 판 사람은 명의변경이 거절되자 뒤늦게 그 지분을 다른 상속인에게 넘겼습니다.
결과는 달라지지 않았습니다. 1주택자인지는 넘겨줄 당시를 기준으로 보기 때문입니다. 사후에 정리하는 방법으로는 되돌릴 수 없습니다.
파는 쪽이라면 잔금과 등기 전에 정리를 끝내십시오.
사업이 늦어지면 팔 수 있다던데요
시행령에 그런 예외가 있습니다. 조합설립인가일부터 3년 넘게 사업시행인가 신청이 없는 재건축 구역의 건물을 3년 넘게 가지고 있던 사람이 사업시행인가 신청 전에 넘기는 경우입니다(같은 법 시행령 제37조 제3항).
사업이 멈춘 채 재산이 묶이는 것을 막으려는 규정입니다. 실제로 많이 쓰입니다.
파는 쪽이라면 조합의 사업시행인가 신청 여부를 구청 주택과에서 확인하십시오.
3년은 언제부터 세나요
여기가 함정입니다. 앞서 본 송파구 사건에서 조합은 실제로 조합설립인가일부터 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 않았습니다.
그런데도 자녀들은 지지 않았습니다. 증여가 조합설립인가일부터 두 달 뒤에 이루어졌기 때문입니다. 법원은 넘겨줄 당시에 이미 3년이 지나 있어야 한다고 보았습니다(서울행정법원 2023구합86874 판결).
파는 쪽이라면 3년이 지난 뒤에 계약하십시오. 순서가 뒤바뀌면 예외가 되지 않습니다.
착공이나 준공이 늦어진 경우는요
두 가지가 더 있습니다. 사업시행계획인가일부터 3년 안에 착공하지 못한 구역의 부동산을 3년 넘게 가지고 있던 사람이 착공 전에 넘기는 경우가 하나입니다.
착공일부터 3년이 지나도록 준공되지 않은 재개발·재건축 구역의 땅을 3년 넘게 가지고 있는 경우가 다른 하나입니다. 어느 쪽이든 3년이라는 기간과 넘겨주는 시점이 함께 맞아야 합니다.
파는 쪽이라면 착공신고일과 사업시행계획인가일을 날짜로 적어 두십시오.
지정 전에 계약했다면 어떻게 되나요
투기과열지구로 지정되기 전에 계약을 하였고, 지정된 날부터 60일 안에 부동산 거래신고를 마쳤으면 예외가 됩니다.
계약일을 계약금 지급 내역으로 확인할 수 있어야 합니다. 계약서만 있고 돈이 오간 자료가 없으면 인정받기 어렵습니다.
사는 쪽이라면 계약금은 반드시 계좌로 보내고 60일 안에 신고를 마치십시오.
조합설립인가 뒤에 투기과열지구가 된 곳이라면요
순서가 반대인 경우가 있습니다. 조합설립인가가 먼저 나고 그 뒤에 그 지역이 투기과열지구로 지정된 경우입니다.
이때에는 조합설립인가 뒤에 산 사람이 모두 막히는 것이 아닙니다. 법원은 투기과열지구로 지정된 시점부터 그 사업이 규제 대상이 되므로, 지정 이후에 넘겨받은 사람만 조합원이 될 수 없다고 보았습니다.
사는 쪽이라면 조합설립인가일과 투기과열지구 지정일을 나란히 놓고 내 등기일이 어디에 놓이는지 보십시오.
파는 사람이 법인이면 어떻게 되나요
법인을 위한 예외는 없습니다. 헌법재판소는 법인이 세금 부담이나 경영 악화로 파는 것을 개인의 생업 사정과 같게 볼 수 없다고 하였습니다.
법인은 그 자체로 거주할 수 없으므로 1세대 1주택 예외도 쓸 수 없습니다. 사택에 직원이 오래 살았어도 마찬가지입니다.
법인 소유자라면 조합설립인가 전에 처분 여부를 결정하십시오. 인가 후에는 사실상 현금청산만 남습니다.
이혼으로 넘기는 것은 되나요
됩니다. 이혼으로 인한 양도와 양수는 이 조항이 적용되는 범위에서 처음부터 빠져 있습니다. 재산분할로 배우자에게 넘기는 경우가 여기에 들어갑니다.
다만 이혼 뒤에 그 배우자가 제3자에게 다시 넘기면 그때는 원칙으로 돌아갑니다. 한 번 열린 문이 계속 열려 있는 것이 아닙니다.
이혼을 앞둔 분이라면 분할 대상이 정비구역 안의 부동산인지 먼저 확인하십시오.
명의변경은 어디에 무엇을 내나요
조합 사무실에 조합원 명의변경 신청서를 냅니다. 등기사항증명서, 매매계약서나 증여계약서, 부동산 거래신고필증, 주민등록표 초본과 등본을 함께 냅니다.
예외를 주장하려면 그 예외를 뒷받침하는 서류가 더 필요합니다. 1세대 1주택 예외라면 파는 사람의 세대 전원 초본과 전국 부동산 소유 현황이 있어야 합니다.
사는 쪽이라면 이 서류를 잔금 전에 받아 두십시오. 잔금 뒤에는 협조를 받기 어렵습니다.
계약 전 확인 서류 정리
| 확인 항목 | 서류 이름 | 받는 곳 |
| 투기과열지구 여부 | 지정 고시문 | 국토교통부·시도 고시, 구청 주택과 |
| 조합설립인가일·사업시행인가 신청 여부 | 인가 고시문, 조합 공고 | 구청 주택과, 조합 사무실 |
| 파는 사람의 소유기간 | 등기사항증명서 | 인터넷등기소 |
| 파는 사람의 거주기간 | 주민등록표 초본(주소변동 포함) | 주민센터, 정부24 |
| 파는 사람의 세대 구성 | 주민등록표 등본, 가족관계증명서 | 주민센터, 정부24 |
| 파는 사람의 다른 주택 보유 | 지방세 세목별 과세증명서, 부동산 소유 현황 | 구청 세무과, 정부24 |
| 계약일 소명 | 계약금 이체 내역, 부동산 거래신고필증 | 은행, 구청 |
계약 전에 무엇을 확인해야 합니까
세 가지입니다. 구역이 투기과열지구인지, 재건축이면 조합설립인가일이 언제인지, 파는 사람이 어느 예외에 해당하는지입니다.
예외에 해당한다는 확인을 조합에서 미리 받아 두는 것이 가장 확실합니다. 조합원 지위 승계가 되지 않으면 계약을 없던 것으로 한다는 조항을 계약서에 넣는 것도 방법입니다.
사는 쪽이라면 특약 한 줄이 수억 원을 지킵니다.
이미 거절당했다면 무엇을 할 수 있나요
조합을 상대로 조합원 지위 확인의 소를 낼 수 있습니다. 앞서 본 사건들이 모두 그렇게 다투어진 것입니다.
다만 예외 사유의 요건이 하나라도 어긋나면 이기기 어렵습니다. 소송에 들어가기 전에 파는 사람의 소유·거주 기간과 다른 주택 보유 내역, 조합의 인가일 연혁을 서류로 확정하는 작업이 먼저입니다.
사는 쪽이라면 현금청산 협의와 소송 중 어느 쪽이 유리한지를 금액으로 비교한 뒤 정하십시오.
조합이라면 명의변경을 거절할 때에는 그 근거 조항과 판단 자료를 문서로 남기십시오.
정리
투기과열지구의 재건축 구역에서는 조합설립인가가 난 뒤에 집을 넘겨받아도 조합원이 되지 못합니다. 상속과 이혼은 빠지지만 증여는 빠지지 않습니다.
예외는 파는 사람의 사정으로 따지고, 기간 요건은 넘겨주는 시점을 기준으로 셉니다. 나중에 요건을 갖추어도 소용이 없습니다.
부동산과 정비사업 분쟁을 다루어 오면서 보면, 이 세 문장을 계약 전에 확인하였는지가 결과를 가릅니다.
로앤강 법률사무소 장재호 변호사