세 줄 요약
1. 지역주택조합에 낸 분담금은 조합 통장이 아니라 신탁회사가 단독으로 개설한 자금관리계좌에 들어가므로, 조합을 상대로 승소하셔도 그 계좌에서 돈이 나와야 회수가 끝납니다.
2. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결은 계좌 잔액 2억 7,140만 원 대 권리제한 금액 34억 149만 원이라는 불균형을 자금집행 보류 사유로 평가할 수 있다고 보아, 조합원 승소로 끝난 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.
3. 회수의 성패는 계좌 잔액과 압류 총액의 대비, 그리고 조합·업무대행사를 상대로 한 자금집행요청 의사표시 청구를 함께 걸었는지에서 갈립니다.
이 글이 답하는 질문
· 지역주택조합에 낸 분담금은 어디에 보관됩니까
· 조합을 상대로 이겼는데 왜 돈이 안 나옵니까
· 안심보장증서를 받았는데 왜 무효라고 합니까
· 안심보장증서가 무효이면 조합가입계약은 어떻게 됩니까
· 신탁회사를 상대로는 어떤 절차를 밟습니까
· 추심금만 청구하면 왜 기각됩니까
· 구미 지역주택조합 사건에서 하급심은 어떻게 판단하였습니까
· 대법원은 그 판단을 어떻게 바꾸었습니까
· 대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
· 계좌 잔액과 압류 총액의 차이는 얼마나 벌어져 있었습니까
· 파기환송이면 결론이 확정된 것입니까
· 같은 취지의 다른 대법원 판결이 있습니까
· 조합원 쪽에서 다툴 지점은 어디입니까
· 김포 풍무동에서는 무슨 일이 있었습니까
· 추진위원회 단계의 계약은 조합에 넘어갑니까
· 지금 확인할 서류는 무엇입니까
· 실패하는 지점은 어디입니까
· 다음 한 걸음은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언(요지) |
| 주택법 | 제11조의2 제1항~제3항 | 조합원을 모집하려는 모집주체는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 하며, 모집주체는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자와 자금의 보관 및 그와 관련된 업무의 대행을 내용으로 하는 계약을 체결하여야 한다(대법원 2026다203000 판결이 인용한 범위) |
| 민법 | 제276조 제1항 | 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다 |
| 민법 | 제389조 제2항 | 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제227조 제1항·제3항 | 금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 하며, 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다 |
| 민사집행법 | 제229조 제2항·제4항 | 추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있고, 추심명령에 대하여는 제227조 제2항 및 제3항의 규정을 준용한다 |
| 민사집행법 | 제248조 제1항 | 제3채무자는 채권자의 경합 여부와 관계없이 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제263조 제1항 | 채무자가 권리관계의 성립을 인낙한 때에는 그 조서로, 의사의 진술을 명한 판결이 확정된 때에는 그 판결로 그 진술을 갈음한다 |
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 | 확정 여부 |
| 대법원 2026다203000 | 2026. 8. 13. | 신탁업자가 자금집행 보류 조항으로 압류채권자에게 대항할 수 있는지 | 파기환송 | 환송 후 심급 미확인, 확정되지 아니함 |
| 대구지방법원 2025나302871 | 2026. 3. 26. | 같은 쟁점(위 사건의 항소심) | 항소기각 | 파기됨 |
| 대구지방법원 2024가단123015 | 2025. 5. 15. | 같은 쟁점(위 사건의 1심) | 원고 전부승 | 신탁회사 부분은 파기됨. 조합·업무대행사 부분은 항소 없이 확정 |
| 대법원 2025다220625 | 2026. 5. 8. | 조합원 모집률 요건 충족이 보류권 행사의 전제 요건인지 | 파기환송 | 미확인 |
| 대법원 2024다239692 | 2025. 5. 15. | 환불보장약정이 총유물 처분행위로서 총회 결의를 요하는지 | 상고기각 | 확정 |
| 대법원 2022다244836 | 2023. 4. 13. | 신탁업자가 대리사무계약 조항으로 대위채권자에게 대항할 수 있는지 | 파기환송 | 확정(2023다302272 상고기각) |
| 대법원 2022다265987 | 2023. 5. 18. | 제3채무자의 압류 전 항변 원용 가부 | 파기환송 | 확정(2024다209820 심리불속행) |
| 대법원 2021다281999, 282008 | 2022. 7. 14. | 조합원 자격 규정의 성질과 부담금 납부의무의 범위 | 파기환송 | 확정(2023다216869 상고기각) |
| 대법원 2000다43819 | 2001. 3. 27. | 추심명령 경합 시 제3채무자의 변제 효력 | 파기환송 | 미확인 |
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지역주택조합에 가입하며 5천만 원을 넣으셨다가 사업이 멈추자 계약이 무효라며 소송을 내어 이기셨다고 하겠습니다. 판결문도 확정되었고 조합에 재산이라고는 신탁회사에 맡겨 둔 자금관리계좌뿐입니다. 그 계좌를 압류하고 추심명령까지 받아 신탁회사에 보냈는데, 돌아온 답이 「지금은 집행을 보류합니다」입니다.
대법원이 2026년 8월 13일 바로 이 자리에서 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 계좌에는 2억 7천만 원이 남아 있는데 그 계좌에 걸린 압류·가압류 금액이 34억 원이었습니다.
지역주택조합에 낸 분담금은 조합이 아니라 신탁회사 계좌로 들어갑니다
지역주택조합이나 그 설립 전 단계의 추진위원회는 조합원을 모집하면서 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자와 자금관리 대리사무계약을 맺어야 합니다(주택법 제11조의2). 조합이 걷은 돈을 조합 마음대로 쓰지 못하게 하려는 장치입니다.
그래서 조합원이 낸 분담금은 조합 통장이 아니라 신탁회사가 단독으로 개설한 계좌에 들어갑니다. 신청금 계좌, 분담금 계좌, 업무대행비 계좌, 분양금 계좌, 운영계좌가 따로 있습니다.
조합원이시라면 가입계약서에 적힌 입금 계좌의 명의가 신탁회사인지 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
조합·업무대행사 쪽이시라면 자금관리 대리사무계약의 집행 순서 조항을 지금 다시 읽어 두시는 편이 안전합니다.
조합을 상대로 승소하셔도 돈은 신탁회사 계좌에서 나옵니다
조합가입계약이 무효라는 판결이나 화해권고결정을 받으시면 조합에 대한 돈 받을 권리는 확정됩니다. 그런데 조합에는 그 판결로 집행할 재산이 사실상 없습니다.
조합의 유일한 재산은 신탁회사에 대하여 가지는 자금집행 요청권과 정산금 채권입니다. 결국 신탁회사를 제3채무자로 삼아 압류하고 추심하는 것 말고는 길이 없습니다.
조합원이시라면 승소판결을 받으신 뒤에 곧바로 신탁회사에 대한 채권압류 및 추심명령을 신청하시면 됩니다.
신탁회사 쪽이시라면 압류 송달을 받으신 시점의 계좌별 잔액을 그날 기준으로 기록해 두시는 편이 안전합니다.
환불을 약속한 안심보장증서는 총회 결의가 없으면 무효입니다
조합가입계약과 함께 「사업이 중단되면 낸 돈을 전액 돌려드립니다」라는 안심보장증서를 받으신 분이 많습니다. 대법원 2024다239692 판결은 조합원이 낸 분담금이 조합원 전체의 총유재산이므로, 그 돈을 돌려주겠다는 약정은 총유물의 처분이 따르는 채무부담행위라고 보았습니다.
비법인사단의 총유물 처분에는 정관에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의가 있어야 합니다(민법 제276조 제1항). 총회 결의를 거치지 아니한 환불보장약정은 무효입니다.
조합원이시라면 안심보장증서를 받으신 날짜 무렵의 총회 회의록을 조합에 열람 청구해 두시면 좋습니다.
조합 쪽이시라면 임원이 개별적으로 발행한 보장증서가 있는지 지금 확인해 보시는 편이 안전합니다.
안심보장증서가 무효이면 조합가입계약 자체가 무효가 될 수 있습니다
대법원 2024다239692 판결은 환불보장약정의 무효가 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 보았습니다. 환불 약속이 없었다면 가입하지 아니하였을 것이라는 사정이 인정되기 때문입니다.
가입계약이 무효가 되면 조합은 받은 분담금 전액을 그냥 돌려주어야 합니다. 다만 같은 판결은 환불 가능 여부와 관계없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 읽힐 행동을 이미 하신 조합원이 뒤늦게 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다고 보았습니다.
조합원이시라면 추가 분담금을 납부하거나 동·호수 지정에 동의하기 전에 환불 조건부터 정리해 두시기 바랍니다.
조합 쪽이시라면 조합원의 그러한 행동이 있었는지를 총회 참석부와 납부 내역으로 확인해 두시면 됩니다.
판결을 받으신 뒤에는 신탁회사를 제3채무자로 삼아 압류합니다
채권압류 및 추심명령은 제3채무자에게 송달된 때에 효력이 생깁니다(민사집행법 제227조). 그 순간부터 신탁회사는 조합에게 돈을 줄 수 없고, 조합은 그 채권을 처분하거나 받을 수 없습니다.
추심명령을 받으신 채권자는 따로 대위 절차를 밟지 아니하고 곧바로 추심할 수 있습니다(민사집행법 제229조). 신청서에는 자금집행 요청권, 정산금청구채권, 잔여신탁재산교부청구채권을 함께 적으시는 것이 안전합니다.
조합원이시라면 압류 신청 시 피압류채권의 표시를 「신탁계약과 관련하여 지급받을 일체의 채권」으로 넓게 잡아 두시면 좋습니다.
신탁회사 쪽이시라면 압류가 여럿 겹치면 집행공탁을 검토해 두시는 편이 안전합니다.
추심금 청구는 자금집행요청 의사표시 청구와 함께 걸어야 합니다
자금관리 대리사무계약은 조합과 업무대행사가 자금집행요청서를 내야 신탁회사가 돈을 내주도록 정하고 있습니다. 압류만 걸어 두고 추심금만 청구하시면 「요청이 없었다」는 항변에 막힙니다.
그래서 조합과 업무대행사를 상대로 자금집행요청의 의사표시를 하라는 청구를 함께 걸어야 합니다. 그 판결이 확정되면 의사표시를 한 것으로 봅니다(민법 제389조 제2항, 민사집행법 제263조 제1항).
조합원이시라면 소장에 조합·업무대행사·신탁회사 셋을 모두 피고로 넣어 한 소로 청구하시면 됩니다.
업무대행사 쪽이시라면 요청서를 내지 아니하는 것만으로 책임을 면하지 못한다는 점을 유의하시기 바랍니다.
구미 지역주택조합 사건에서 1심과 항소심은 조합원의 손을 들었습니다
경상북도 구미시에서 조합원을 모집한 지역주택조합의 사건입니다. 조합원 세 분이 각 5,200만 원과 3,490만 원을 냈다가 계약 무효를 이유로 화해권고결정을 받아 2024년 3월 확정되었고, 2023년 11월 신탁회사에 대한 압류·추심명령을 받았습니다.
1심인 대구지방법원 2024가단123015 판결은 청구를 전부 인용하였고, 항소심인 대구지방법원 2025나302871 판결도 항소를 기각하였습니다.
조합원이시라면 하급심 두 번을 이기셨더라도 상고심에서 뒤집힐 수 있다는 점을 감안해 두시기 바랍니다.
신탁회사 쪽이시라면 보류 사유의 근거 수치를 변론종결 전에 제출해 두시는 편이 안전합니다.
대법원은 2026년 8월 13일 그 판단을 뒤집고 사건을 돌려보냈습니다
대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결은 원심을 파기하고 사건을 대구지방법원으로 환송하였습니다. 신탁회사가 자금집행 보류 조항을 들어 압류채권자에게 대항할 수 있다고 볼 여지가 충분하다고 본 것입니다.
세 심급이 공통으로 인정한 사실은 셋입니다. 조합원 세 분이 분담금을 냈다는 것, 조합을 상대로 한 화해권고결정이 확정되었다는 것, 압류·추심명령이 신탁회사에 송달되었다는 것입니다. 심급의 경과는 아래 표와 같습니다.
| 심급 | 사건번호 | 선고일 | 결론 |
| 1심 | 대구지방법원 2024가단123015 | 2025. 5. 15. | 원고 전부승 |
| 항소심 | 대구지방법원 2025나302871 | 2026. 3. 26. | 항소기각 |
| 상고심 | 대법원 2026다203000 | 2026. 8. 13. | 파기환송 |
| 환송 후 | 대구지방법원(사건번호 미확인) | 미확인 | 확정되지 아니함 |
조합원이시라면 상대가 신탁회사인 사건에서는 계좌 잔액과 압류 총액의 대비를 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
신탁회사 쪽이시라면 보류권을 계약 조항의 문언과 함께 주장하시는 편이 안전합니다.
대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
새로운 법리를 세운 것이 아닙니다. 대법원은 종전 판례를 그대로 원용하면서, 계약 조항의 해석과 수치의 평가에서 원심과 달리 보았습니다.
원심은 조합원 환불금이 1순위이므로 보류 조항이 적용되지 않는다고 보았습니다. 대법원은 그 조항이 환불금만을 단독 1순위로 정한 것이 아니라 제세공과금과 신탁보수도 함께 1순위로 두고 있고, 압류 같은 권리제한이 생기면 집행을 유보할 수 있다고도 정하고 있으므로 환불금에도 보류 조항이 적용된다고 보았습니다.
조합원이시라면 계약서의 집행순서 조항 전체를 보아야 한다는 점을 유의하시기 바랍니다.
신탁회사 쪽이시라면 자금관리 대리사무계약의 유보 규정과 보류 규정을 연결하여 주장하시면 됩니다.
계좌 잔액 2억 7천만 원에 압류 34억 원, 이 불균형이 갈림길이었습니다
대법원이 2025년 12월을 기준으로 짚은 수치입니다. 신탁회사 명의 자금관리계좌의 잔액 합계는 2억 7,140만 원이었고, 조합의 채권자들이 걸어 둔 압류·가압류 등 권리제한 금액의 합계는 34억 149만 원이었습니다. 열두 배가 넘는 차이입니다.
대법원은 이 현저한 불균형이 「향후 현금수지의 부족분이 예상되는 경우」에 관한 중요한 사정으로 평가될 수 있다고 보았습니다. 사업이 무산되었다는 확정적 증명까지 요구할 것은 아니라는 취지입니다.
조합원이시라면 압류를 늦게 거시면 앞선 채권자들 때문에 이 불균형이 커진다는 점을 감안하시기 바랍니다.
신탁회사 쪽이시라면 권리제한사항의 건수와 금액을 시점별로 정리해 두시면 됩니다.
파기환송은 결론이 아니고 환송 후 재판은 아직 끝나지 아니하였습니다
대법원 2026다203000 판결은 원심을 파기하고 다시 심리하라고 돌려보낸 것입니다. 사건은 대구지방법원으로 돌아갔고, 이 글을 쓰는 시점에 환송 후 심급의 결론은 확정되지 아니하였습니다.
파기 이유에 「필요한 심리를 다하지 않았다」는 부분이 들어 있는 점도 중요합니다. 환송 후 심급에서 조합원 쪽이 새 자료를 내면 결론이 다시 달라질 여지가 남아 있습니다.
조합원이시라면 이 판결을 두고 「신탁회사가 무조건 이긴다」고 읽지 아니하시는 편이 안전합니다.
신탁회사 쪽이시라면 환송 후 심급에서 보류 사유의 존속을 다시 입증하셔야 합니다.
2026년 5월 대법원도 같은 취지로 판단하였습니다
대법원 2025다220625 판결은 2026년 5월 8일 같은 구조의 사건에서 원심을 파기하였습니다. 조합원 모집률 요건을 갖추었다는 사정만으로 신탁회사의 보류권이 사라지지 않는다고 본 것입니다.
그 사건에서는 자금관리계좌 잔액이 5억 8,825만 원, 권리제한 금액이 115억 8,442만 원이었습니다. 스무 배에 가까운 차이입니다.
조합원이시라면 절차 요건을 갖추었다는 주장만으로는 부족하다는 점을 유의하시기 바랍니다.
신탁회사 쪽이시라면 잔액과 권리제한 금액을 대비한 표를 준비해 두시면 됩니다.
조합원이 다툴 수 있는 지점은 수치의 기준시점과 선별적 보류입니다
보류 사유는 고정된 것이 아니라 재판에 나온 수치로 판단됩니다. 대법원 2026다203000 판결이 든 잔액과 권리제한 금액도 2025년 12월을 기준으로 한 것이므로, 그 뒤에 소멸한 압류가 있으면 그 사정을 주장하고 자료를 내셔야 합니다.
신탁회사가 같은 지위의 다른 채권자에게는 돈을 내주면서 특정 조합원에게만 보류하고 있다면 권리남용이 문제 될 수 있습니다. 문서제출명령과 석명신청으로 집행 내역을 끌어내는 것이 실무의 수단입니다.
조합원이시라면 계좌별 집행 내역에 대한 문서제출명령을 신청해 두시면 좋습니다.
신탁회사 쪽이시라면 집행 기준을 채권자별로 달리 적용하지 아니하시는 편이 안전합니다.
김포 풍무동에서는 업무대행사의 420억 원 가압류가 취소되었습니다
경기도 김포시 풍무동 525-4번지 일원에 1,521가구를 짓는 지역주택조합 사업이 9년간 멈춰 있었습니다. 전 업무대행사가 조합을 상대로 약 420억 원 규모의 부동산 가압류를 걸어 두었기 때문입니다.
조합은 2026년 8월 23일 정기총회에서 계약 해지를 의결하였고, 사흘 뒤 법원이 가압류를 취소하였습니다. 보도된 이유는 계약서의 진정성립을 인정하기 어렵다는 점, 추진위원회와 조합은 별개의 주체인데 설립 후 총회의 추인 결의가 없었다는 점입니다.
조합원이시라면 우리 조합에 걸린 가압류가 추진위원회 단계의 계약에 기한 것인지 확인해 보시면 좋습니다.
업무대행사 쪽이시라면 조합 설립 후 총회 추인을 받아 두지 아니하면 채권을 잃을 위험이 있습니다.
추진위원회 단계의 계약은 총회 추인이 없으면 조합에 미치지 아니할 수 있습니다
주택법은 조합 설립 전의 모집주체와 설립인가를 받은 조합을 구분하여 규율하고 있습니다. 추진위원회가 맺은 용역계약이 조합에 그대로 넘어가려면 조합 설립 후 총회의 추인이 있어야 한다는 것이 김포 사건에서 법원이 들었다고 보도된 이유입니다.
조합원 쪽에서도 총회 결의가 관건이라는 점은 같습니다. 추진위원회 단계에서 받으신 환불 약속이라도 총회 결의를 거치지 아니하였으면 무효로 판단될 수 있습니다.
조합원이시라면 가입 시점이 조합 설립인가 전인지 후인지를 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
업무대행사 쪽이시라면 추진위원회와 맺은 계약을 설립 후 첫 총회 안건으로 올려 두시는 편이 안전합니다.
지금 확인하실 서류는 여섯 가지입니다
조합가입계약서와 안심보장증서, 분담금 입금증, 자금관리 대리사무계약서 사본, 조합 총회 회의록, 신탁회사가 보낸 자금집행 보류 통지가 그것입니다. 자금관리 대리사무계약서는 조합 사무실이나 신탁회사에 열람을 청구하시면 됩니다.
| 서류 | 확보 창구 | 쓰임 |
| 조합가입계약서·안심보장증서 | 조합 사무실, 본인 보관분 | 계약 무효 주장의 근거 |
| 자금관리 대리사무계약서 | 조합 사무실, 신탁회사 | 자금집행 순서와 보류 조항 확인 |
| 조합 총회 회의록 | 조합 사무실 열람 청구 | 총유물 처분에 관한 결의 유무 |
| 계좌 잔액·집행 내역 | 소송 중 문서제출명령 | 보류 사유의 존부와 선별 보류 여부 |
| 압류·추심명령 정본 | 조합 주소지 관할 지방법원 민사신청과 | 추심권의 근거 |
| 분담금 입금증 | 본인 거래은행 | 반환받을 금액의 특정 |
| 자금집행 보류 통지 | 신탁회사 | 보류 사유와 그 시점의 확인 |
조합원이시라면 여섯 가지 가운데 자금관리 대리사무계약서를 가장 먼저 확보해 두시기 바랍니다.
조합 쪽이시라면 열람 청구를 거절하면 그 자체가 다툼거리가 된다는 점을 유의하시면 됩니다.
실패하는 지점은 압류를 늦게 걸고 요청 의사표시를 빠뜨리는 것입니다
첫째는 시기입니다. 조합 사업이 멈춘 뒤 채권자가 몰리면 계좌 잔액 대비 권리제한 금액이 급격히 벌어지고, 그 불균형 자체가 신탁회사의 보류 사유가 됩니다.
둘째는 청구의 구성입니다. 조합과 업무대행사를 상대로 한 자금집행요청 의사표시 청구를 빠뜨리고 신탁회사에게만 추심금을 구하면 「요청이 없었다」는 항변에 막혀 청구가 기각될 수 있습니다. 셋째는 총회 회의록 확보를 미루다가 환불보장약정의 무효를 입증하지 못하는 것입니다.
조합원이시라면 사업 지연이 확인된 시점에 곧바로 반환 소송과 압류를 준비하시기 바랍니다.
조합 쪽이시라면 채권자별 집행 순서를 임의로 정하지 아니하시는 편이 안전합니다.
다음 한 걸음은 계좌 잔액과 압류 총액의 대비를 확인하는 것입니다
돌려받을 금액의 감을 잡으시려면 두 숫자를 보아야 합니다. 신탁회사 자금관리계좌의 현재 잔액과, 그 계좌에 걸린 압류·가압류의 총액입니다.
잔액이 압류 총액보다 크면 추심으로 회수할 여지가 있고, 반대로 압류 총액이 잔액을 크게 웃돌면 추심금 소송만으로는 어렵습니다. 그 경우에는 조합 임원과 업무대행사에 대한 손해배상, 사업부지에 대한 보전처분을 함께 검토하셔야 합니다.
조합원이시라면 두 숫자를 확인하신 뒤에 소송의 구성을 정하시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 사업 정상화 방안을 먼저 총회에 올려 채권자 경합을 줄이시는 편이 안전합니다.
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