세 줄 요약
1. 재건축조합의 인도청구권은 관리처분계획인가가 고시된 날에 생기므로, 사업시행계획인가만 난 단계에서 보낸 소송 예고는 예고에 그칩니다.
2. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결은 손실보상 미완료를 사용·수익 정지의 예외로 정한 규정이 수용권 없는 주택재건축사업에는 적용되지도 유추적용되지도 않는다고 보아, 재건축 세입자에게는 주거이전비와 이사비가 법으로 보장되지 않습니다.
3. 재건축 이주 단계에서 세입자가 실제로 지킬 수 있는 것은 거주 기간이 아니라 보증금이고, 그 청구의 상대방은 집주인과 사업시행자 두 갈래입니다.
이 글이 답하는 질문
· 은마아파트 조합이 예고한 소송은 무엇입니까
· 재건축조합은 언제부터 나가라고 할 수 있습니까
· 은마아파트는 지금 어느 단계입니까
· 재건축 세입자도 주거이전비를 받습니까
· 대법원은 재개발의 보상 규정을 재건축에 적용합니까
· 재건축 세입자의 보상은 누가 책임집니까
· 재개발 세입자는 무엇이 다릅니까
· 서울시 세입자 대책이 있으면 달라집니까
· 보증금은 누구에게 청구합니까
· 계약기간이 남아 있으면 버틸 수 있습니까
· 임대인은 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있습니까
· 이주가 늦으면 사업지연 손해를 물어야 합니까
· 계속 살면 월세 상당액을 물어야 합니까
· 점유이전금지가처분을 받으면 바로 나가야 합니까
· 이주합의서에 서명하면 소송은 어떻게 됩니까
· 협상은 언제까지 가능합니까
· 소장을 받으면 며칠 안에 답변해야 합니까
· 지금 챙겨야 할 서류는 무엇입니까
· 실패하는 지점은 어디입니까
· 다음 한 걸음은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언(요지) |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제63조 | 사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조에 따른 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제65조 제1항 | 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제70조 제1항~제4항 | 정비사업의 시행으로 지상권·전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있으며, 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상하고 구상이 되지 아니하면 그에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제70조 제5항 | 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물 임대차보호법 제9조제1항을 적용하지 아니한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제81조 제1항 | 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 1. 사업시행자의 동의를 받은 경우, 2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제81조 제4항 | 시장·군수등은 사업시행자가 기존의 건축물을 철거하거나 철거를 위하여 점유자를 퇴거시키려는 경우 일출 전과 일몰 후, 기상특보가 발표된 때 등에는 철거하거나 점유자를 퇴거시키는 것을 제한할 수 있다 |
| 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 | 제78조 제1항·제6항 | 사업시행자는 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 하고, 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다 |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제1항 제7호 | 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서, 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있다 |
| 민사소송법 | 제257조 제1항 | 법원은 피고가 제256조제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다 |
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 | 확정 여부 |
| 대법원 2012다62561, 62578 | 2014. 7. 24. | 손실보상 미완료를 사용·수익 정지의 예외로 정한 규정이 주택재건축사업에 적용 또는 유추적용되는지, 사업시행자에 대한 보증금반환청구권자의 범위 | 파기환송(적용·유추적용 모두 부정) | 환송 후 서울고등법원 2014나38144로 확정 |
| 서울남부지방법원 2011가합3795 | 2011. 10. 25. | 같은 쟁점(위 사건의 1심) | 원고일부승 | 위 사건의 심급 |
| 서울고등법원 2011나98831 | 2012. 6. 7. | 같은 쟁점(위 사건의 환송 전 항소심) | 항소기각 | 파기됨 |
| 서울고등법원 2014나38144 | 2014. 11. 14. | 같은 쟁점(위 사건의 환송 후 항소심) | 원고일부승 | 확정 |
| 대법원 2009다53635 | 2010. 5. 27. | 관리처분계획인가 고시로 사용·수익이 정지된 임차권자의 인도의무 | 상고기각 | 확정 |
| 대법원 2019다207813 | 2021. 6. 30. | 주택재개발사업에서 주거이전비 등의 지급이 부동산 인도에 선행하는지 | 파기환송(선행하여야 함) | 환송 후 서울고등법원 2021나2023078로 확정 |
| 서울고등법원 2021나2023078 | 2023. 10. 20. | 손실보상 미완료 상태의 가집행에 따른 조합의 부당이득반환 범위 | 반소 일부인용(1,082만 원) | 확정 |
| 서울중앙지방법원 2019가합593779 | 2022. 5. 12. | 재건축조합의 세입자에 대한 사업지연 손해배상과 차임 상당 부당이득의 성립 범위 | 원고일부승(지연손해 전부 기각) | 확정 |
| 서울중앙지방법원 2018가단5164547 | 2019. 10. 8. | 재건축사업에서 사전협의체 미구성이 인도청구를 막는지 | 원고승 | 항소기각(2019나69188)으로 확정 |
| 서울남부지방법원 2024가단312492 | 2025. 7. 25. | 서울시 세입자 대책이 사업시행계획에 편입된 경우 조합의 보상의무가 법적 의무인지 | 원고일부승(동시이행 인정) | 확정 여부 미확인 |
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대치동 학군을 보고 전세로 들어가 몇 해째 사시는 분이라고 하겠습니다. 우편함에 조합이 보낸 이주계획 안내문이 한 장 들어와 있습니다. 이주가 시작되면 거주자 전원을 상대로 명도소송과 점유이전금지가처분을 먼저 내고, 이사를 마친 사람부터 소를 취하하겠다는 내용입니다.
버틴 적도 없고 이사를 거부한 적도 없는데 일단 피고가 됩니다. 손해배상과 부당이득 반환까지 청구할 수 있다는 문장도 함께 적혀 있습니다.
은마아파트 조합이 예고한 소송은 네 가지입니다
서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축조합은 2026년 8월 거주자에게 이주계획 안내문을 보내면서, 이주 개시 안내와 동시에 거주자 전원을 상대로 명도소송과 점유이전금지가처분을 선제적으로 제기한다고 알렸습니다(한국경제 2026. 8. 12. 자 보도).
조합은 이주 거부로 사업이 지연되면 손해배상을, 무단 점유로 얻은 사용이익은 부당이득으로 각각 청구할 수 있다는 내용도 함께 적었습니다. 1979년 준공한 4,424세대 단지이고, 학군을 보고 들어온 세입자가 3천 명 안팎입니다.
세입자이시라면 안내문의 발송 날짜와 이주 개시 예정일을 봉투째 보관해 두시면 좋습니다.
조합 쪽이시라면 통지의 근거가 되는 인가의 종류와 고시일을 문서에 명시해 두시는 편이 안전합니다.
재건축조합의 인도청구권은 관리처분계획인가가 고시된 날에 생깁니다
관리처분계획인가의 고시가 있으면 종전 토지·건축물의 소유자와 지상권자·전세권자·임차권자는 이전고시가 있는 날까지 그 부동산을 사용하거나 수익할 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항). 사용·수익권이 사업시행자에게 넘어가는 순간입니다.
대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635 판결은 관리처분계획인가 고시로 사용·수익이 정지된 임차권자는 사용·수익권을 취득한 사업시행자에게 부동산을 인도할 의무가 있다고 보았습니다.
세입자이시라면 조합의 인도청구는 관리처분계획인가 고시일부터 가능하다는 점을 기준으로 잡으시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 인가 고시 전에 제기한 인도청구는 청구권 발생 전이라는 반박을 받을 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
은마아파트는 사업시행계획인가 단계이고 관리처분계획인가는 남아 있습니다
은마아파트 재건축사업은 2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았고, 관리처분계획인가와 이주·철거를 거쳐 2028년 착공을 목표로 하고 있습니다(한국경제 2026. 8. 12. 자 보도).
사업시행계획인가는 무엇을 어떻게 짓겠다는 계획을 승인하는 단계이고, 관리처분계획인가는 누가 어느 집을 받고 얼마를 더 내는지를 확정하는 단계입니다. 사용·수익이 정지되는 시점은 뒤쪽입니다.
세입자이시라면 강남구청 주택재개발과에 관리처분계획인가 고시 여부를 확인해 두시면 좋습니다.
조합 쪽이시라면 이주 개시 공고일과 인가 고시일의 선후를 맞추어 두시는 편이 안전합니다.
재건축 세입자에게는 주거이전비와 이사비가 법으로 보장되지 않습니다
주거이전비와 이사비는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제6항이 정한 보상 항목입니다. 수용 절차가 적용되는 사업에서 나오는 돈입니다.
재건축사업에는 원칙적으로 수용권이 없습니다. 도시정비법이 수용·사용을 허용하는 재건축은 천재지변 등으로 긴급히 시행할 필요가 인정되어 공공이 시행하는 경우로 한정되어 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제63조).
세입자이시라면 재건축 구역에서는 주거이전비를 법으로 청구하기 어렵다는 점을 먼저 아셔야 합니다.
조합 쪽이시라면 지급하지 않아도 된다는 사정과 지급하기로 약속한 사정은 다르다는 점을 유의하시기 바랍니다.
대법원은 재개발의 손실보상 규정을 재건축에 끌어다 쓸 수 없다고 보았습니다
대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결은 손실보상이 완료되지 않으면 사용·수익 정지가 미치지 않는다는 예외 규정이 수용권이 부여된 정비사업에만 적용되고, 그 권한이 없는 주택재건축사업에는 적용될 수 없다고 보았습니다. 유추적용도 어렵다고 못박았습니다.
재건축은 협의가 안 될 때 수용이 아니라 매도청구로 푸는 구조이고, 매도청구의 기준이 되는 시가에는 개발이익이 들어간다는 것이 그 이유였습니다.
세입자이시라면 재건축에서 주거이전비를 이유로 인도를 거절하는 주장은 받아들여지기 어렵다는 점을 감안하셔야 합니다.
조합 쪽이시라면 판결의 법리가 조합이 스스로 약속한 보상까지 면제해 주는 것은 아니라는 점을 유의하시기 바랍니다.
재건축 세입자의 보상 문제는 집주인이 임대차계약으로 풀도록 되어 있습니다
대법원 2012다62561, 62578 판결은 재건축 구역의 소유자가 개발이익이 포함된 시가를 받는 대신, 임차권자에 대한 보상은 임대차계약에 따라 스스로 해결할 것을 전제로 한 구조라고 설명하였습니다. 세입자의 상대는 조합이 아니라 집주인이라는 뜻입니다.
1심 서울남부지방법원 2011가합3795 판결과 항소심 서울고등법원 2011나98831 판결이 조합의 손실보상의무를 부정하였고, 환송 후 서울고등법원 2014나38144 판결로 확정되었습니다.
세입자이시라면 이사비와 이주비는 집주인과의 사이에서 먼저 정리하시는 편이 안전합니다.
임대인이시라면 세입자의 이주 비용을 계약 해지 조건으로 미리 정해 두시면 분쟁이 줄어듭니다.
재개발 세입자는 주거이전비를 받기 전까지 인도를 거절할 수 있습니다
재개발이면 사업시행자가 주거이전비와 이사비를 지급하거나 공탁하여야 비로소 인도를 구할 수 있습니다. 협의로 금액이 정해지면 지급의무와 인도의무가 동시이행 관계에 놓입니다.
재건축이면 그 방패가 없습니다. 보증금과 차임이 똑같은 전세를 살아도 사업의 종류가 다르면 받는 돈과 버틸 수 있는 기간이 달라집니다.
세입자이시라면 등기부와 정비구역 고시문에서 사업의 종류가 재개발인지 재건축인지부터 확인해 두시면 좋습니다.
조합 쪽이시라면 재개발 구역에서는 주거이전비 재결신청을 빠뜨리지 않으시는 편이 안전합니다.
서울시 세입자 대책이 사업시행계획에 들어가 있으면 이야기가 달라집니다
서울특별시는 재건축 사업시행자가 세입자에게 재개발에 준하는 손실보상을 하면 용적률 인센티브를 주는 대책을 운용해 왔습니다. 조합이 그 대책에 따른 보상 내용을 사업시행계획서에 넣어 인가를 받았다면, 법원은 그 보상을 조합의 법적 의무로 보고 인도의무와 동시이행 관계를 인정하고 있습니다.
반대로 사업시행계획에 그런 내용이 들어가 있지 않으면 행정지도에 그쳐 조합에 지급의무가 생기지 않습니다.
세입자이시라면 구청 정보공개청구로 사업시행계획인가서의 세입자 손실보상 항목을 확인해 보시기 바랍니다.
조합 쪽이시라면 용적률 인센티브를 받으면서 보상은 임의라고 주장하기는 어렵다는 점을 감안하셔야 합니다.
임대차보증금은 임대인에게 받지 못하면 조합에 청구하실 수 있습니다
정비사업의 시행으로 임차권의 목적을 달성할 수 없게 되면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제70조 제1항). 해지할 수 있는 사람이 가지는 보증금 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제70조 제2항).
다만 대법원 2012다62561, 62578 판결은 임차인이 집주인에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 조합에 청구할 수 있다고 보았습니다. 집주인에게 대항할 수 없는 무단 전차인은 조합에 청구하지 못합니다.
세입자이시라면 임대차계약서와 확정일자, 전입신고 내역을 한 묶음으로 준비해 두시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 보증금을 지급한 뒤 그 집주인에게 구상할 수 있다는 점을 계산에 넣어 두시는 편이 안전합니다.
관리처분계획인가를 받으면 임대차 2년 보장이 적용되지 않습니다
관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에는 주택임대차보호법의 최단 존속기간 규정이 적용되지 않습니다(도시 및 주거환경정비법 제70조 제5항). 상가건물 임대차의 1년 규정도 같습니다.
기간이 남았다는 이유만으로 인가 고시 후에 계속 거주하실 근거가 되지는 못한다는 뜻입니다.
세입자이시라면 남은 계약기간이 아니라 인가 고시일을 기준으로 이사 일정을 잡으시는 편이 안전합니다.
조합 쪽이시라면 인가 고시 전에 체결된 임대차라도 고시 후에는 기간 주장이 제한된다는 점을 안내문에 적어 두시면 됩니다.
임대인은 재건축을 이유로 갱신요구를 거절할 수 있지만 조건이 있습니다
임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있으면 갱신요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 다만 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우여야 합니다.
건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우나 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우에는 그 고지가 없어도 거절할 수 있습니다.
세입자이시라면 계약 당시 재건축 계획을 고지받은 사실이 계약서 특약에 남아 있는지 확인해 두시면 좋습니다.
임대인이시라면 갱신거절 통지는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 보내셔야 합니다.
이주를 거부했다고 사업지연 손해배상이 곧바로 인정되지는 않습니다
서울중앙지방법원 2019가합593779 판결에서 서초구의 한 재건축조합은 이주가 늦은 소유자와 세입자를 상대로 금융비용을 포함해 8억 1,457만 원을 청구하였습니다.
법원은 사업지연 손해 부분을 전부 기각하였습니다. 해당 부동산의 면적이 정비구역 전체에 견주어 작고, 그 세입자들이 나간 뒤로도 조합이 1년 넘게 착공하지 못한 점을 이유로 들었습니다.
세입자이시라면 손해배상 청구를 받으셨더라도 인과관계를 다투실 여지가 넓다는 점을 감안하시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 지연 손해를 청구하시려면 그 점유 때문에 철거가 막혔다는 자료를 갖추어 두시는 편이 안전합니다.
보증금을 돌려받지 못한 전세 세입자는 부당이득도 물지 않았습니다
서울중앙지방법원 2019가합593779 판결은 월세 없이 보증금 1억 원만 있는 채권적 전세의 세입자에 대하여, 보증금을 반환받지 못한 이상 계속 거주로 실질적으로 얻은 이익이 없다고 보아 부당이득 청구를 기각하였습니다.
반대로 인가 고시 뒤에 새로 들어와 월세를 내던 세입자에게는 차임 상당액 1,011만 원과 715만 원의 반환의무를 인정하였습니다.
세입자이시라면 보증금을 못 받은 상태에서의 점유와 그렇지 않은 점유는 결과가 다르다는 점을 기억해 두시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 부당이득 청구 전에 그 세입자의 보증금 반환 여부를 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
점유이전금지가처분은 다투는 절차가 아니라 점유를 묶는 절차입니다
점유이전금지가처분은 소송 중에 점유자가 바뀌어 판결이 무용해지는 것을 막는 보전처분입니다. 집행관이 방문하여 고시문을 붙이고 나면 그 뒤에 들어온 사람에게도 판결의 효력이 미칩니다.
가처분 결정 자체가 나가라는 명령은 아닙니다. 결정문을 받으셨다고 곧바로 짐을 빼셔야 하는 것은 아닙니다.
세입자이시라면 가처분 결정문과 명도소송 소장을 구분하여 각각의 대응 기한을 적어 두시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 가처분 집행 후 점유자가 바뀌면 승계집행문 절차가 필요하다는 점을 유의하시기 바랍니다.
이주합의서에 소 취하 조항이 있으면 그 뒤의 소송은 각하됩니다
서울중앙지방법원 2019가합593779 판결에서 조합은 이주협의금 2천만 원을 적은 이주합의서를 받고 그 금액을 지급하였습니다. 합의서에는 조합이 제기한 민형사상의 소를 모두 취하한다는 특약이 있었습니다.
법원은 조합이 합의서대로 돈을 지급한 이상 특약도 묵시적으로 합의된 것으로 보아, 그 세입자에 대한 소를 권리보호이익이 없다는 이유로 각하하였습니다.
세입자이시라면 이주합의서에 서명하시기 전에 소 취하와 청구 포기 조항이 들어 있는지 확인하시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 양식에 부동문자로 인쇄된 특약도 합의 내용이 된다는 점을 유의하시기 바랍니다.
이주비를 협의로 정하시려면 관리처분계획인가 고시 전이 유리합니다
관리처분계획인가가 고시되면 세입자의 점유 권원은 사라지고 조합은 소송으로 밀어붙일 수 있습니다. 협상력이 남아 있는 구간은 고시 전입니다.
은마아파트의 경우 사업시행계획인가만 난 상태이므로, 이주비와 이사 시기를 서면으로 정리해 둘 여지가 아직 있습니다.
세입자이시라면 조합에 이주협의 요청서를 내용증명으로 보내 협의 이력을 남겨 두시면 좋습니다.
조합 쪽이시라면 개별 합의보다 총회 의결을 거친 통일된 기준을 마련해 두시는 편이 안전합니다.
소장을 받으셨다면 30일 안에 답변서를 내셔야 합니다
명도소송 소장을 송달받으신 날부터 30일 안에 답변서를 제출하지 않으시면 법원이 변론 없이 원고 승소 판결을 할 수 있습니다(민사소송법 제257조 제1항). 이 기한은 하루만 늦어도 되돌리기 어려우니 그 안에 반드시 제출하십시오.
답변서에는 관리처분계획인가 고시 여부, 보증금 반환 여부, 조합이 약속한 보상의 유무를 나누어 적으시면 됩니다.
세입자이시라면 소장 첫 장의 송달일 스티커를 사진으로 찍어 기한을 계산해 두십시오.
조합 쪽이시라면 송달불능으로 절차가 늘어지지 않도록 주소보정 자료를 미리 준비해 두시는 편이 안전합니다.
세입자가 지금 확보해 두실 서류는 다섯 가지입니다
임대차계약서 원본, 확정일자와 전입세대 열람내역, 보증금 입금 내역, 조합이 보낸 통지문 일체, 관리처분계획인가 고시문입니다. 고시문은 강남구청 고시·공고란과 서울특별시보에서 내려받으실 수 있습니다.
보증금 반환을 조합에 청구하시려면 집주인에게 보증금반환채권을 가진다는 점이 서류로 드러나야 합니다.
세입자이시라면 다섯 가지를 한 파일로 묶어 두시면 상담과 소송 어느 쪽에도 그대로 쓰실 수 있습니다.
조합 쪽이시라면 세대별 임대차 현황과 보증금 액수를 인가 전에 파악해 두시는 편이 안전합니다.
실패하는 지점은 대부분 보증금 반환의 상대방을 잘못 고른 데 있습니다
집주인이 돈이 없다는 이유로 곧바로 조합에 보증금을 청구하시면, 집주인에 대한 보증금반환채권이 인정되지 않는 경우 청구가 기각됩니다. 무상 거주나 구두 약정만 있는 경우가 그렇습니다.
반대로 집주인에게만 청구하시고 조합의 명도소송에는 대응하지 않으시면, 보증금을 받기 전에 강제집행으로 짐이 나가게 됩니다.
세입자이시라면 집주인과 조합을 함께 상대로 삼아 보증금과 인도의 동시이행을 주장하시는 편이 안전합니다.
조합 쪽이시라면 임대차의 존부와 보증금 액수를 다투실 자료를 인도청구와 같은 절차에서 함께 내시면 됩니다.
다음 한 걸음은 인가 고시일과 보증금 반환 가능성 두 가지를 확인하는 것입니다
관리처분계획인가 고시가 아직 없으면 조합의 인도청구는 시기상조라고 다투실 수 있고, 고시가 이미 있으면 다툼의 축은 보증금 반환과 이주비 협의로 옮겨 갑니다. 두 갈래가 이 사안의 전부입니다.
부동산 분쟁만 다루어 온 경험에 비추어 보면, 재건축 이주 단계에서 세입자가 실제로 지키는 것은 거주 기간이 아니라 보증금입니다.
세입자이시라면 고시 여부를 확인하신 뒤 보증금 회수 계획부터 세우시면 됩니다.
조합 쪽이시라면 인가 고시 전 통지에는 예고라는 점을 분명히 적어 분쟁을 줄이시는 편이 안전합니다.
참고한 판결
· 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결(파기환송) 및 그 심급 서울남부지방법원 2011가합3795, 서울고등법원 2011나98831, 환송 후 서울고등법원 2014나38144(확정)
· 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635 판결(상고기각, 확정)
· 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결(파기환송) 및 환송 후 서울고등법원 2021나2023078 판결(확정)
· 서울중앙지방법원 2022. 5. 12. 선고 2019가합593779 판결(확정)
· 서울중앙지방법원 2019. 10. 8. 선고 2018가단5164547 판결(항소기각 2019나69188으로 확정)
· 서울남부지방법원 2025. 7. 25. 선고 2024가단312492 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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