세 줄 요약
지역주택조합의 업무대행계약과 예산 밖의 부담 계약은 총회 의결을 거쳐야 하고, 의결을 빠뜨리면 대행사가 과실 없음을 증명하지 못하는 한 계약의 효력을 주장하지 못합니다.
총회에서 계약의 목적과 내용, 조합원이 지게 될 부담의 정도를 개략적으로도 밝히지 않은 추인 결의는 적법한 의결로 보지 않습니다.
계약이 무효가 되면 조합이 이미 지급한 용역비 전액이 반환 대상이 되고, 2027년 3월 9일부터는 사업비가 10퍼센트 이상 늘어날 때 조합원 3분의 2 이상의 출석과 찬성을 요구하는 총회 의결이 필요합니다.
독자가 던지는 질문
1. 업무대행사는 조합과 어떤 관계입니까
2. 대구 수성구 혜화 지역주택조합에서는 무슨 일이 있었습니까
3. 모집대행 수수료는 얼마에서 얼마로 올랐습니까
4. 경찰은 무엇을 수사하고 있습니까
5. 형사 사건에서 유죄가 나오면 돈이 돌아옵니까
6. 업무대행계약에 총회 의결이 필요한 근거는 무엇입니까
7. 총회 의결을 빠뜨린 계약은 무효입니까
8. 대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
9. 파기환송 뒤 결론은 어떻게 되었습니까
10. 예산에 잡혀 있으면 총회 의결이 필요 없습니까
11. 사업비 총괄표도 예산입니까
12. 창립총회의 추인 결의는 의결로 인정됩니까
13. 이미 지급한 용역비도 돌려받을 수 있습니까
14. 이사회에 위임하면 되지 않습니까
15. 2027년에 무엇이 달라집니까
16. 조합원은 어떤 자료를 볼 수 있습니까
17. 가입을 무를 수 있는 기간은 언제까지입니까
18. 지금 확보할 서류는 무엇입니까
19. 흔히 실패하는 지점은 어디입니까
20. 다음에 무엇을 해야 합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 요지 |
| 주택법(법률 제21902호, 2026. 9. 8. 시행) | 제11조의6 제2항·제6항 | 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있고, 모집주체는 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다 |
| 주택법 | 제12조 제2항 | 조합규약, 용역업체 선정 계약서, 총회·이사회 의사록, 회계감사보고서, 업무대행자 실적보고서 등을 작성·변경 후 15일 이내에 공개하여야 한다 |
| 주택법 | 제12조 제3항 | 조합원이 열람·복사 요청을 하면 발기인 또는 임원은 15일 이내에 응하여야 하고, 복사 비용은 실비 범위에서 청구인이 부담한다 |
| 주택법 | 제12조의2(2026. 9. 8. 신설, 2027. 3. 9. 시행) | 주택조합사업에 드는 비용이 100분의 10(생산자물가상승률 제외) 이상 늘어나는 경우 총회 의결을 거쳐야 하며, 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결한다 |
| 주택법 | 제14조의3 제2항 | 임원 또는 발기인은 계약금등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 증빙서류와 함께 해산인가일까지 보관하여야 한다 |
| 주택법 | 제14조의5 제1항 제1호 | 조합원 5분의 1 이상이 요청하는 경우 한국부동산원 등 검증기관에 공사비 검증을 요청하여야 한다 |
| 주택법 시행령 | 제20조 제3항 | 제2항 제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다 |
| 주택법 시행규칙(국토교통부령 제1610호, 2026. 8. 4. 시행) | 제7조 제6항 제3호·제3호의2·제6호·제7호 | 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결, 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결, 사업비의 조합원별 분담 명세 확정 및 변경, 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 부산지방법원 동부지원 | 2020가합101507 | 2020. 10. 8. | 총회 의결 없는 보증약정의 효력 | 원고 일부승(보증약정 유효) |
| 부산고등법원 | 2020나57403 | 2021. 4. 22. | 같은 쟁점 | 항소기각(보증약정 유효) |
| 대법원 | 2021다231734 | 2022. 8. 25. | 총회 의결 요건이 제3자에게 미치는 효력 | 파기환송 |
| 부산고등법원 | 2022나55142 | 2023. 7. 6. | 환송 후 심리 | 보증약정 무효, 조합의 불법행위 책임 60퍼센트 인정(9,000만 원) |
| 대법원 | 2023다262282 | 2023. 11. 30. | 재상고 | 심리불속행기각(확정) |
| 울산지방법원 | 2017가합24096 | 2018. 2. 14. | 업무대행계약이 예산 밖 부담 계약인지 | 원고패(계약 무효) |
| 부산고등법원 | 2018나51464 | 2018. 6. 20. | 예산안에 용역비가 포함된 경우 | 원고승(별도 총회 결의 불요) |
| 대법원 | 2018다252212 | 2018. 10. 25. | 상고 | 심리불속행기각(확정) |
| 대전지방법원 | 2022가합103823 | 2026. 4. 15. | 창립총회 추인 결의의 흠결, 지급 용역비의 반환 | 본소 기각, 반소 10억 원 인용 |
| 대전고등법원 | 2026나349 | — | 항소심 | 진행 중, 확정 여부 미확인 |
| 수원지방법원 | 2021가합22780 | 2022. 11. 24. | 조합규약상 총회 의결 요건과 대표권 제한 | 원고패(계약 무효) |
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문자 한 통을 받고 모델하우스에 가셨습니다. 대구 수성구 만촌동 일원에 470세대를 짓는다고 했고, 계약금 9천만 원을 넣으면 조합원이 된다고 했습니다.
몇 해가 지났습니다. 착공 소식은 없고 조합 사무실은 추가 분담금을 이야기합니다. 조합원을 모집한 대행사 계좌로 69억 7,620만 원이 나갔다는 사실은 경찰 수사로 드러났습니다.
세대당 900만 원이던 모집대행 수수료가 조합원 453명을 모은 뒤 1,400만 원으로 바뀌어 있었습니다. 한 사람에게는 500만 원이지만 453명 전체로는 22억 원이 넘는 돈입니다.
업무대행사는 조합이 뽑아 계약을 맺는 외주 회사입니다
지역주택조합은 집을 마련하려는 사람들이 모여 만든 단체이고, 그 실무를 대신 처리하는 회사가 업무대행사(조합 업무를 위탁받아 수행하는 회사)입니다. 조합원 모집, 토지 매입 협상, 인허가 서류 작성이 대행 업무에 들어갑니다.
조합이 대행사에 주는 수수료는 조합원이 낸 분담금에서 나갑니다. 대행사에 1원이 더 나가면 조합원 통장에서 1원이 더 나가는 구조입니다.
조합원이시라면 조합과 대행사가 다른 주체라는 점을 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
대구 수성구 혜화 지역주택조합에서는 453명이 9천만 원씩을 냈습니다
대구일보 2026년 9월 7일 보도에 따르면 대구 수성구 만촌동 877 일원 2만 7,894제곱미터에 470가구를 짓는 사업으로 2020년에 조합원 모집이 시작되었습니다. 조합 가입 계약금은 1세대당 9천만 원이었고 455명이 이를 납부하였습니다.
단순 계산으로 400억 원이 넘는 돈이 모였습니다. 조합원 개인에게는 전 재산에 가까운 금액이 조합 계좌로 들어간 것입니다.
조합 임원이시라면 조합원별 납부 내역과 계좌 입출금 내역을 한 표로 정리해 두시면 좋습니다.
모집대행 수수료는 조합원 453명을 모은 뒤 세대당 900만 원에서 1,400만 원으로 바뀌었습니다
같은 보도에 따르면 당초 가구당 900만 원이던 모집대행 수수료가 조합원 453명 모집 이후 1,400만 원으로 변경되었습니다. 2020년 11월 16일 약 48억 9,720만 원, 같은 달 25일 약 20억 7,900만 원 등 모두 69억 7,620만 원이 모집대행사 계좌로 이체되었습니다.
수수료 인상분만 놓고 보면 조합원 1명당 500만 원, 453명 전체로 22억 원이 넘습니다.
조합원이시라면 인상된 수수료가 어느 총회에서 의결되었는지를 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
경찰은 배임 혐의로 5명을 검찰에 넘겼고, 수사는 계약 변경의 경위를 봅니다
대구일보 2026년 9월 7일 보도에 따르면 경찰은 배임 혐의로 5명을 검찰에 송치하였습니다. 수사의 초점은 수수료가 왜 올랐는지, 누가 인상을 결정하였는지, 인상에 대응하는 추가 업무가 실제로 있었는지에 있습니다.
수사와 재판의 결과는 아직 나오지 않았으므로 이 글은 누가 유죄인지를 말하지 않습니다.
조합 집행부이시라면 수사 진행을 이유로 조합원에 대한 자료 공개를 미루지 않으시는 편이 안전합니다.
형사 사건에서 유죄가 나와도 조합원 통장으로 돈이 돌아오지는 않습니다
배임죄가 인정되면 형사 처벌과 추징이 이루어지지만, 조합이 대행사에 지급한 용역비가 그 절차로 조합에 반환되는 것은 아닙니다. 돈이 돌아오는 길은 계약 자체의 효력을 다투어 이미 지급한 돈을 돌려받는 민사 절차에서 열립니다.
형사 고소와 민사 청구는 함께 진행할 수 있고, 형사 기록은 민사에서 증거로 쓰입니다.
업무대행사이시라면 형사 절차와 별도로 민사 청구가 들어올 수 있다는 점을 헤아려 두시면 좋습니다.
업무대행계약과 예산 밖의 부담 계약은 총회 의결을 거쳐야 합니다
주택법은 조합규약에 반드시 총회 의결을 거쳐야 하는 사항을 넣도록 하고, 그 사항을 국토교통부령에 맡기고 있습니다(주택법 시행령 제20조 제3항). 국토교통부령은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결과 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결을 그 사항으로 정하고 있습니다(주택법 시행규칙 제7조 제6항 제3호).
수수료를 올리는 변경계약도 조합원의 부담을 키우는 계약이므로 같은 통제를 받습니다.
조합 임원이시라면 대행 수수료를 바꾸는 안건은 이사회가 아니라 총회에 올리시기 바랍니다.
총회 의결을 빠뜨린 계약은 대행사가 과실 없음을 증명하지 못하면 효력이 없습니다
대법원 2022년 8월 25일 선고 2021다231734 판결은 총회 의결을 요구하는 주택법령이 조합 내부의 규칙에 그치지 않고 계약 상대방에게도 효력이 미친다고 보았습니다. 총회 의결 없이 계약을 맺은 상대방은 절차의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 특별한 사정을 스스로 밝히지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없다는 것입니다.
증명의 부담이 조합이 아니라 대행사 쪽에 놓인다는 점이 실무에서 결정적입니다.
업무대행사이시라면 계약 체결 전에 총회 의사록 사본을 받아 보관해 두시는 편이 안전합니다.
대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
부산지방법원 동부지원 2020가합101507 판결과 항소심 부산고등법원 2020나57403 판결은 총회 의결 요건을 조합 내부의 대표권 제한으로 보아 보증약정을 유효로 판단하였습니다. 대법원 2021다231734 판결은 같은 사실관계에서 법리를 새로 세워 원심을 파기하고 사건을 부산고등법원으로 돌려보냈습니다.
사실을 달리 본 것도, 심리가 모자랐다는 것도 아니고, 주택법령의 성격을 달리 해석한 것입니다.
조합원이시라면 2022년 8월 25일 이전에 맺어진 계약이라도 이 기준으로 다시 따져 보시면 됩니다.
환송 후 부산고등법원은 보증약정을 무효로 보면서 조합의 책임을 60퍼센트만 인정하였습니다
환송 후 부산고등법원 2022나55142 판결은 총회 의결이 없었던 보증약정을 무효로 보아 보증금 청구를 기각하였습니다. 다만 조합장이 총회 의결이 없다는 사실을 알리지 않은 것을 직무상 불법행위로 보아 조합의 손해배상 책임을 인정하고, 상대방도 확인을 게을리하였다는 이유로 책임을 60퍼센트로 제한하여 9천만 원을 인용하였습니다. 대법원 2023다262282 결정으로 확정되었습니다.
조합 감사이시라면 계약이 무효가 되어도 조합이 손해배상 책임을 질 수 있다는 점을 임원에게 알려 두시면 좋습니다.
그 용역비가 예산안에 잡혀 있었으면 별도 총회 의결이 없어도 계약은 유효합니다
울산지방법원 2017가합24096 판결은 업무대행계약이 예산 밖의 부담 계약이라고 보아 무효로 판단하였으나, 항소심 부산고등법원 2018나51464 판결은 결론을 뒤집었습니다. 조합이 창립총회에서 승인한 2015년 예산안에 업무대행 용역비 56억 3,400만 원이, 정기총회에서 승인한 2016년 예산안에 28억 2,600만 원이 각각 들어 있었다는 이유였습니다. 대법원 2018다252212 결정으로 확정되었습니다.
조합 임원이시라면 연도별 예산안에 그 용역비 항목과 금액이 적혀 있는지부터 대조하시면 됩니다.
예산안에 사업비 총액만 적혀 있으면 예산으로 정한 사항이 아닙니다
여기서 말하는 예산은 조합규약이 정한 1회계연도의 수입·지출 계획을 뜻합니다. 사업 전체의 예상 매출과 예상 지출을 적어 둔 총괄표는 예산으로 정한 사항에 해당하지 않는다는 것이 수원지방법원과 대전지방법원의 판단입니다.
기타사업비 안에 업무대행 용역비가 포함되어 있다고만 표시되고 총 용역비가 얼마인지 드러나지 않는 예산안도 마찬가지로 봅니다.
조합 집행부이시라면 예산안을 사업 총괄표가 아니라 회계연도별 수입·지출 계획으로 작성해 두시면 좋습니다.
창립총회에서 계약의 내용과 부담의 크기를 밝히지 않은 추인은 의결로 보지 않습니다
대전지방법원 2026년 4월 15일 선고 2022가합103823 판결은 창립총회에서 업무대행계약 추인 안건이 가결되었더라도 계약의 목적과 내용, 조합원이 지게 될 부담의 정도를 개략적으로도 밝히지 않았다면 적법한 총회 의결로 볼 수 없다고 판단하였습니다. 안내책자에 대행사 이름만 적히고 총 용역비와 지급 시기가 빠져 있었던 사안입니다.
조합 감사이시라면 총회 책자에 대행 수수료의 총액과 지급 시기가 적혀 있었는지를 확인하시기 바랍니다.
계약이 무효가 되면 조합이 이미 지급한 용역비 전액이 반환 대상이 됩니다
대전지방법원 2022가합103823 판결은 업무대행계약이 무효라는 이유로, 조합이 용역대금으로 지급한 76억 8,900만 원 전액을 법률상 원인 없이 받은 돈으로 보았습니다. 조합이 그중 10억 원을 우선 청구하였고 법원은 그 10억 원과 이자를 인용하였습니다. 항소심 대전고등법원 2026나349 사건이 진행 중이어서 결론은 확정되지 않았습니다.
업무대행사이시라면 총회 의결의 존부와 안건 자료의 기재를 계약 단계에서 남겨 두시는 편이 안전합니다.
총회 의결사항을 이사회에 넘긴 위임 결의는 효력이 없습니다
대전지방법원 2022가합103823 판결은 창립총회에서 기 추진 업무의 추인 권한을 이사회에 위임하는 안건이 함께 가결되었더라도, 업무대행계약의 체결을 이사회에 포괄적으로 위임하는 취지로 읽을 수는 없다고 보았습니다. 조합규약이 총회 의결사항의 이사회 위임을 금지하고 있었기 때문입니다.
이사회 결의로 수수료를 올린 경우라면 그 결의만으로는 절차를 갖추었다고 보기 어렵습니다.
조합 집행부이시라면 포괄 위임 안건으로 개별 계약의 절차를 대신하지 않으시는 편이 안전합니다.
2027년 3월 9일부터는 사업비가 10퍼센트 이상 늘면 총회 의결을 받아야 합니다
2026년 9월 8일 개정된 주택법은 주택조합사업에 드는 비용이 생산자물가상승률을 제외하고 10퍼센트 이상 늘어나는 경우 총회 의결을 거치도록 하는 조항을 신설하였습니다(주택법 제12조의2). 그 의결은 조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 요구합니다.
신설 조항의 시행일은 2027년 3월 9일입니다.
총회를 준비하고 계시라면 2027년 3월 9일 이후의 사업비 증액은 일반 의결정족수로 처리하지 않으시기 바랍니다.
조합원은 계약서와 의사록의 열람·복사를 청구할 수 있고 조합은 15일 안에 응해야 합니다
주택법은 조합규약, 용역업체 선정 계약서, 총회와 이사회의 의사록, 회계감사보고서, 업무대행자가 제출한 실적보고서를 작성되거나 변경된 뒤 15일 안에 공개하도록 정하고 있습니다. 조합원이 열람이나 복사를 요청하면 발기인이나 임원은 15일 안에 그 요청에 따라야 합니다(주택법 제12조 제3항).
복사 비용은 실비 범위에서 요청한 조합원이 부담합니다.
자료 공개를 요청하려 하시라면 요청 일자가 남도록 내용증명이나 전자우편으로 청구하시는 편이 안전합니다.
가입비를 예치한 날부터 30일 안에는 위약금 없이 청약을 철회할 수 있습니다
주택법은 조합 가입을 신청한 사람이 가입비 등을 예치한 날부터 30일 안에 청약을 철회할 수 있도록 하고 있습니다(주택법 제11조의6 제2항). 철회를 서면으로 하면 그 서면을 발송한 날에 효력이 생기고, 모집주체는 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구하지 못합니다.
30일이 지난 뒤의 탈퇴는 조합규약과 가입계약서가 정한 절차를 따르게 되므로 반환 범위가 달라집니다.
청약 철회를 고민하고 계시라면 예치일부터 30일이 지나기 전에 철회 서면을 발송하십시오.
지금 확보하실 서류는 넷입니다
| 순서 | 서류 | 확인할 곳 |
| 1 | 조합규약 | 총회 의결사항과 이사회 위임 금지 조항 |
| 2 | 창립총회·정기총회 안내책자와 의사록 | 대행 수수료의 총액과 지급 시기의 기재 여부 |
| 3 | 연도별 예산안 | 업무대행 용역비 항목과 금액의 기재 여부 |
| 4 | 업무대행계약서와 변경계약서 전부 | 수수료 변경의 시점과 사유 |
조합원 5분의 1 이상이 요청하면 시공자와의 계약에 대하여 공사비 검증을 요청할 수 있습니다(주택법 제14조의5 제1항). 조합 임원은 계약금 등의 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 증빙과 함께 해산인가일까지 보관할 의무를 집니다.
소송을 준비하고 계시라면 네 가지 서류를 계약 시점 순서대로 묶어 두시면 좋습니다.
실패하는 지점은 셋입니다
첫째는 형사 고소만 하고 민사 청구의 소멸시효를 넘기는 경우입니다. 둘째는 조합이 아니라 조합원 개인 이름으로 대행사에 돈을 돌려 달라고 청구하는 경우이고, 반환을 받을 주체는 원칙적으로 조합입니다.
셋째는 총회 의결이 없었다는 사실만 주장하고 예산안에 그 항목이 없었다는 점을 함께 밝히지 않는 경우입니다.
조합 가입을 앞두고 계시라면 모집공고와 실제 계약서의 지급 시기가 다르지 않은지 확인해 두시면 좋습니다.
다음 한 걸음은 총회 의사록과 예산안의 대조입니다
수수료를 올린 변경계약서의 날짜를 적고, 그 날짜 앞뒤의 총회 의사록에 해당 안건이 있는지, 그 총회의 안내책자에 인상 후 총액과 지급 시기가 적혀 있는지를 대조하십시오. 안건이 없거나 금액이 적혀 있지 않다면 계약의 효력을 다툴 실마리가 됩니다.
자료를 모으고 계시라면 대조 결과와 위 네 가지 서류를 함께 들고 상담을 받으시면 청구의 주체와 범위를 정하는 시간을 줄이실 수 있습니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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