세 줄 요약
첫째, 서울 중구 오피스텔의 수분양자가 계약금 83,802,800원의 반환을 구하였으나 본소가 전부 기각되고, 시행사의 반소로 잔금과 중도금 대위변제금 합계 756,121,796원에 지연이자를 더한 금액을 물게 되었습니다.
둘째, 홍보자료와 실제 시공의 차이는 계약 체결 당시 확인한 건축 도면과 동일하게 시공되었다는 이유로, 「하이엔드 프리미엄」과 같은 문구는 추상적 표현이라는 이유로 각각 계약 내용 편입이 부정되었습니다.
셋째, 분양대행사 직원의 권유 문자 두 통만으로는 방문판매법상 전화권유판매에 해당하지 않고, 중도금이 납부된 뒤에는 계약금 포기에 의한 해제도 허용되지 않습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 분양 홍보자료의 그림과 실제 시공이 다르면 계약을 해제할 수 있습니까
2. 「하이엔드 프리미엄」 같은 광고 문구도 계약의 내용이 됩니까
3. 마감재가 더 싼 것으로 바뀌었으면 무엇을 청구할 수 있습니까
4. 주변에 들어온다던 시설이 미뤄지면 분양자가 책임을 집니까
5. 조망을 보고 계약하였는데 가려졌으면 취소할 수 있습니까
6. 분양 문자를 받고 계약하면 청약철회가 됩니까
7. 청약철회 기간은 언제부터 며칠입니까
8. 위약금 10퍼센트를 내면 마음대로 해제할 수 있습니까
9. 중도금을 낸 뒤에도 계약금만 포기하고 나올 수 있습니까
10. 잔금과 소유권이전등기는 동시이행 관계입니까
11. 잔금을 미루면 이자가 얼마나 붙습니까
12. 시행사가 중도금 대출을 대신 갚으면 어떻게 됩니까
13. 신탁사에 분양대금 반환을 청구할 수 있습니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 방문판매 등에 관한 법률(법률 제20712호, 2025. 1. 21. 시행) | 제2조 제1호 | 판매업자가 방문을 하는 방법으로 사업장 외의 장소에서 소비자에게 권유하여 계약의 청약을 받거나 계약을 체결(사업장 외의 장소에서 권유 등 총리령으로 정하는 방법으로 소비자를 유인하여 사업장에서 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 포함한다)하여 재화 또는 용역을 판매하는 것 |
| 같은 법률 | 제2조 제3호 | 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화등을 판매하는 것 |
| 같은 법률 | 제2조 제12호 | 사업자가 제공하는 재화등을 소비생활을 위하여 사용하거나 이용하는 자 등 |
| 같은 법률 | 제8조 제1항 제1호 | 계약서를 받은 날부터 14일. 다만, 그 계약서를 받은 날보다 재화등이 늦게 공급된 경우에는 재화등을 공급받거나 공급이 시작된 날부터 14일 |
| 같은 법률 | 제8조 제1항 제2호 | 계약서를 받지 아니한 경우 등에는 방문판매자등의 주소를 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일 |
| 같은 법률 | 제8조 제1항 제3호 | 계약서에 청약철회등에 관한 사항이 적혀 있지 아니한 경우에는 청약철회등을 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일 |
| 같은 법률 | 제8조 제3항 | 재화등의 내용이 표시·광고의 내용과 다르거나 계약 내용과 다르게 이행된 경우에는 그 재화등을 공급받은 날부터 3개월 이내에, 그 사실을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 30일 이내에 청약철회등을 할 수 있다 |
| 같은 법률 | 제8조 제4항 | 청약철회등을 서면으로 하는 경우에는 청약철회등의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다 |
| 민법 | 제565조 제1항 | 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울고등법원 | 2025나208215 | 2026. 7. 10. | 오피스텔 분양계약의 해제·취소·전화권유판매 청약철회 | 항소기각. 확정 여부 미확인 |
| 서울중앙지방법원 | 2024가합84644 | 2025. 6. 13. | 위 사건의 제1심 | 본소 기각, 반소 756,121,796원 인용 |
| 대법원 | 2007도4697 | 2007. 10. 11. | 전화권유판매의 범위 | 전화로 응답을 유도하고 대화하여 청약을 유인한 뒤 만나 계약을 체결하는 경우도 포함 |
| 대법원 | 2009다97864 | 2010. 4. 29. | 조망 확보의 계약 내용 편입 | 분양가 차이, 광고의 구체성, 계약 과정의 언행을 종합하여 판단 |
| 서울중앙지방법원 | 2024가합82723 | 2025. 8. 20. | 같은 오피스텔 다른 수분양자의 병행사건 | 개발계획 지연과 조망 관련 기망 주장 배척 |
| 서울중앙지방법원 | 2025나7203 | 2026. 5. 26. | 계약 체결 약 10개월 후의 청약철회 | 신의칙에 반하여 허용되지 아니함 |
| 서울동부지방법원 | 2025가단109588 | 2025. 12. 23. | 계약 체결 후 약 34개월 뒤의 청약철회 | 신의칙에 반하여 허용되지 아니함 |
| 수원지방법원 | 2024가합21214 | 2026. 1. 21. | 전화권유판매의 증명 | 구체적 자료가 부족하여 청약철회권 부정 |
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문자 한 통을 받고 분양홍보관에 가셨습니다. 남산이 보인다고 했고, 복도 전체에 채광창이 있다고 했고, 근처에 큰 병원이 들어선다고 했습니다. 계약금 8천만 원을 넣고 중도금 대출까지 받았습니다.
2년 반이 지나 건물이 올라갔습니다. 복도 끝에만 창이 있었고, 복층은 허리를 펴고 설 수 없었고, 병원 준공은 3년 미뤄져 있었습니다. 계약을 무르고 계약금을 돌려받겠다고 소송을 내셨습니다.
돌아온 것은 잔금과 대출금 7억 5천만 원을 내라는 반소였습니다.
계약금 8,380만 원을 돌려받으려다 7억 5,612만 원을 물게 되었습니다
서울 중구의 한 오피스텔 수분양자가 시행사와 신탁사를 상대로 계약금 반환을 구한 사건입니다. 서울고등법원 2026. 7. 10. 선고 2025나208215 판결은 수분양자의 항소를 기각하였습니다.
계약금 83,802,800원을 돌려받겠다는 본소는 전부 기각되었고, 시행사가 낸 반소로 잔금과 중도금 대위변제금 756,121,796원에 지연이자를 더한 금액을 물게 되었습니다.
분양계약을 무르려고 마음먹으신 수분양자이시라면 계약금만 잃는 것이 아니라 잔금까지 청구당하는 구조를 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
분양대금 8억 3,802만 원, 계약금 10퍼센트를 내고 2년 반이 지났습니다
수분양자는 2021년 11월 분양대금 838,028,000원에 오피스텔 한 호실을 분양받고 같은 날 계약금 83,802,800원을 냈습니다. 당초 잔금은 30퍼센트였으나 변경계약으로 50퍼센트가 되었고, 중도금은 시행사가 알선한 은행 대출로 지급하였습니다.
시행사는 2024년 2월 말 사용승인을 받고 입주지정기간을 그해 3월 29일부터 4월 30일까지로 통지하였습니다. 수분양자는 잔금도, 중도금 대출금도 갚지 않았습니다.
입주지정기간을 통지하시는 시행사 쪽이시라면 통지의 발송과 도달을 증거로 남겨 두시는 편이 안전합니다. 그 만료일이 뒤의 모든 계산의 기준일이 됩니다.
1심과 항소심은 모두 수분양자의 청구를 받아들이지 않았습니다
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 2025년 6월 수분양자의 본소를 전부 기각하고 시행사의 반소를 인용하였습니다.
서울고등법원 2025나208215 판결은 제1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 항소를 기각하면서, 전화권유판매 쟁점과 건축물분양법 위반 주장 두 가지만 추가로 판단하였습니다. 상고 여부와 확정 여부는 공개된 자료로 확인되지 않습니다.
같은 오피스텔에서 다른 호실을 분양받으신 분이시라면 같은 쟁점의 병행사건 판결이 이미 여럿 나와 있으므로 그 결론을 먼저 살펴보시기 바랍니다.
홍보자료 그림과 실제 시공이 달라도, 도면대로 지었다면 해제 사유가 되지 않습니다
수분양자는 홍보자료에 편복도 전체를 따라 빨간 선을 긋고 「편복도 채광창」이라고 적어 두었는데 실제로는 복도 양쪽 끝에만 창이 있다고 다투었습니다.
서울고등법원 2025나208215 판결이 유지한 제1심은 오인할 소지가 있음은 인정하면서도, 계약 체결 당시 확인한 건축 도면과 동일하게 시공되었고 건물 중앙에 실외기실과 기계식 주차장이 있어 채광창을 두기 어렵다는 점을 예측할 수 있었다고 보아 해제 사유가 아니라고 보았습니다.
분양계약서에 도면을 첨부하신 수분양자이시라면 홍보자료가 아니라 그 도면이 다툼의 기준이 된다는 점을 염두에 두시면 좋습니다.
「하이엔드 프리미엄」 같은 추상적 광고 문구는 계약 내용으로 들어오지 않습니다
지하 2층 커뮤니티 시설에 일반 엘리베이터로 갈 수 없고 지하 1층에서 비상용 엘리베이터로 갈아타거나 계단을 이용해야 한다는 점은 다툼이 없었습니다.
그럼에도 서울고등법원 2025나208215 판결이 유지한 제1심은 「하이엔드 프리미엄 오피스텔」이라는 문구가 추상적 표현이어서 계약의 내용으로 편입되지 않는다고 보았습니다.
홍보물을 만드시는 시행사 쪽이시라면 수치와 사양으로 적는 부분과 수식어를 분명히 나누어 두시는 편이 안전합니다.
층고 3.9미터라는 표시는 복층 천정고를 보장한 것으로 읽히지 않았습니다
수분양자는 복층 천정고가 모델하우스에서는 1.3미터에서 1.5미터였는데 실제로는 1.15미터에 그쳤다고 다투었습니다.
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 홍보자료와 분양홍보관에 층고 3.9미터, 천정고 3.52미터라고만 적혀 있었을 뿐이고 복층 천정고를 광고하였다거나 그 설명을 듣고 계약하였다는 점이 인정되지 않는다고 보았습니다.
모델하우스에서 본 것과 다르다고 느끼신 매수인이시라면 그 자리에서 사진과 치수를 남겨 두시는 편이 뒤의 다툼에서 유리합니다.
마감재가 더 싼 것으로 바뀐 경우에는 해제가 아니라 손해배상으로 다투게 됩니다
분양계약에 일정한 경우 자재를 변경할 수 있다는 조항이 있었고, 실제로 에어드레서 478,520원, 세면대 27,500원만큼 값이 낮은 자재로 바뀌었습니다.
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 손해배상청구의 대상이 되는 것은 별론으로 하더라도 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해당하지 않는다고 보았습니다.
마감재가 바뀐 것을 확인하신 수분양자이시라면 계약 해제가 아니라 차액 상당의 손해배상으로 방향을 잡으시는 편이 실익이 있습니다.
주변 개발계획은 분양계약서의 면책조항에 막히는 경우가 많습니다
홍보자료에는 인근 국립중앙의료원이 2025년 준공 예정이라고 적혀 있었습니다. 준공 목표는 그 뒤 2027년으로, 다시 2028년으로 미뤄졌습니다.
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 계약 체결 당시 시행사가 완공 불가능을 알면서 확정적으로 안내하였다는 증거가 없고, 분양계약에 주변 개발계획의 변경에 관한 면책조항이 있다는 점을 들어 기망을 인정하지 않았습니다.
개발 호재를 보고 계약하신 매수인이시라면 계약서 뒷부분의 면책조항 문언을 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
조망 홍보 문구만으로는 모든 호실의 조망이 보장되지 않습니다
홍보 팸플릿에는 「남산, 인왕산, 북악산을 바라보는 뷰티풀 조망 뷰」라고 적혀 있었습니다. 실제로는 주변 건물에 일부 가려졌습니다.
대법원 2009다97864 판결은 조망의 확보가 계약의 내용이 되었는지를 분양가의 차이, 광고의 구체성, 계약 과정의 언행을 종합하여 판단하여야 한다고 보았습니다. 추상적 조망 문구만으로는 계약 내용이 되기 어렵습니다.
조망을 앞세워 분양하시는 시행사 쪽이시라면 특정 호실의 조망을 확정적으로 표시하지 않으시는 편이 안전합니다. 조망을 보고 웃돈을 얹으신 매수인은 그 차이가 분양가에 반영되었다는 자료를 남겨 두시면 좋습니다.
문자를 받고 계약하셨더라도 그것만으로 청약철회가 되지는 않습니다
수분양자는 분양대행사 직원이 2021년 6월과 11월 두 차례 권유 문자를 보냈으므로 방문판매법상 전화권유판매에 해당한다고 주장하였습니다.
서울고등법원 2025나208215 판결은 전화권유판매로 보려면 판매자가 소비자의 청약을 유도한 것으로 평가할 만한 적극적인 행위가 있고 그 행위에 기초하여 계약이 체결되었어야 한다고 보아 이를 배척하였습니다. 판매 전에 통화가 있었다거나 방문하여 상담을 받아 보라는 정도의 권유는 이에 해당하지 않습니다.
분양 문자를 받고 계약하신 수분양자이시라면 문자의 존재만이 아니라 그 뒤 통화와 상담에서 어떤 말이 오갔는지를 기록으로 남겨 두시면 좋습니다.
부동산 거래에서는 전화권유판매 인정이 더 엄격하게 판단됩니다
방문판매법은 전화를 이용하여 소비자에게 권유하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화를 파는 것을 전화권유판매로 정하고 있습니다(방문판매 등에 관한 법률 제2조 제3호).
대법원 2007도4697 판결은 전화로 응답을 유도하고 대화하여 청약을 유인한 뒤 어떤 장소에서 만나 계약을 체결하는 경우도 전화권유판매에 포함된다고 보았습니다. 다만 서울고등법원 2025나208215 판결은 거래 대상이 부동산이면 거래 가액이 높고 당사자가 신중하게 결정하는 것이 일반적이므로 전화와 문자의 내용과 빈도, 계약 체결 경위를 종합하여 더 신중하게 판단하여야 한다고 보았습니다.
분양대행사 쪽이시라면 상담 기록과 계약 체결 경위를 남겨 두시는 편이 분쟁에서 유리합니다.
청약철회 기간은 계약서를 받은 날부터 14일이 원칙입니다
방문판매나 전화권유판매로 계약한 소비자는 계약서를 받은 날부터 14일 안에 청약을 철회할 수 있습니다(방문판매 등에 관한 법률 제8조 제1항).
계약서를 받지 못하였거나 판매자의 주소가 적혀 있지 않은 계약서를 받았다면 주소를 안 날부터 14일이고, 계약서에 청약철회에 관한 사항이 적혀 있지 않으면 철회할 수 있음을 안 날부터 14일입니다.
계약서에 청약철회 안내가 없다는 점을 발견하신 매수인이시라면 그 사실을 안 날부터 14일 안에 내용증명으로 철회 의사를 발송하십시오.
광고와 다르게 지어진 경우에는 안 날부터 30일, 공급받은 날부터 3개월입니다
건물의 내용이 표시·광고와 다르거나 계약 내용과 다르게 이행되었다면 그 사실을 안 날부터 30일 안에, 공급받은 날부터 3개월 안에 청약철회를 할 수 있습니다(방문판매 등에 관한 법률 제8조 제3항).
이 사건 수분양자는 소장을 낸 뒤 여러 달이 지나 청구원인을 바꾸면서 처음으로 청약철회를 주장하였고, 제1심은 두 기간을 모두 넘겼다고 보았습니다.
하자를 확인하고 다투기로 하신 수분양자이시라면 소장에 청약철회 주장을 처음부터 넣어 두시는 편이 안전합니다.
위약금 10퍼센트 조항은 마음대로 계약을 깰 권리를 주는 조항이 아닙니다
분양계약에는 일방의 사유로 계약이 해제되면 책임 있는 자가 분양금액의 10퍼센트를 위약금으로 낸다는 조항이 있었습니다(분양계약 제12조 제3항).
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 그 조항이 해제권이 이미 발생한 경우의 위약금 액수를 정한 것일 뿐, 위약금을 내면 마음대로 해제할 수 있는 권리를 새로 주는 조항은 아니라고 보았습니다.
위약금을 물고 나가면 된다고 들으신 계약자이시라면 그 조항이 해제권을 만들어 주는 조항인지를 먼저 따져 보시기 바랍니다.
중도금을 한 번이라도 내셨다면 계약금 포기 해제도 막힙니다
계약금을 포기하고 계약을 없던 일로 하는 것은 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다(민법 제565조).
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 중도금이 납부된 이상 이행의 착수가 있었으므로 계약금 포기에 의한 해제도 허용되지 않는다고 보았습니다.
계약금만 넣고 마음이 바뀌신 수분양자이시라면 중도금 첫 회차 납부일 전이 사실상 마지막 기회이므로 그 전에 결정하십시오.
잔금은 등기와 동시가 아니라 등기보다 먼저 내야 하는 의무로 해석되었습니다
분양계약은 잔금을 입주지정일까지 내도록 정하고, 분양대금과 연체료를 완납한 뒤 입주증을 받아 입주하며, 수분양자가 자기 비용으로 소유권이전등기를 마치도록 정하고 있었습니다. 입주안내문은 등기 서류로 완납증명서를 요구하였습니다.
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 그 문언들을 종합하여 수분양자의 잔금 지급의무가 시행사의 소유권이전등기의무와 인도의무보다 먼저 이행하여야 하는 의무라고 보았습니다.
등기를 해 주면 잔금을 내겠다고 버티고 계신 매수인이시라면 계약서 문언에 따라 그 주장이 통하지 않을 수 있으므로 조항을 먼저 확인하시기 바랍니다.
잔금을 미루면 연 8.15퍼센트, 소송이 시작되면 연 12퍼센트가 붙습니다
이 사건 잔금 419,014,000원에는 입주지정기간 만료일 다음 날부터 반소장이 송달된 날까지 계약에서 정한 연 8.15퍼센트의 지연이자가 붙었습니다.
그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12퍼센트가 적용되었습니다. 4억 원대 잔금에 연 12퍼센트면 한 해에 5천만 원이 넘습니다.
잔금 마련이 늦어지고 있는 수분양자이시라면 버티는 기간만큼 이자가 쌓이므로 대출 조건 재협의나 전매 가능성을 함께 알아보시는 편이 안전합니다.
시행사가 중도금 대출을 대신 갚으면 그 돈도 수분양자에게 청구됩니다
중도금 대출에는 시행사가 보증을 서는 것이 보통입니다. 이 사건에서도 시행사가 2024년 5월 말 보증인으로서 중도금 대출원리금 337,107,796원을 은행에 대신 갚았습니다.
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 그 금액과 대위변제일 다음 날부터의 이자를 수분양자가 시행사에 물어야 한다고 보았습니다. 다만 그 이자에는 계약상 연체이율이 아니라 상법이 정한 연 6퍼센트가 적용되었고, 판결 선고일 다음 날부터 연 12퍼센트가 되었습니다.
중도금 대출에 보증을 서신 시행사 쪽이시라면 대위변제 사실과 그 금액을 은행 확인서로 남겨 두시면 좋습니다. 대출을 연체하고 계신 매수인은 은행 연체와 별도로 구상 청구가 따라온다는 점을 계산에 넣어 두시기 바랍니다.
신탁사에 분양대금 반환을 청구해도 계약서 조항에 막힐 수 있습니다
분양대금은 신탁사 계좌로 들어가므로 돈을 받아 간 곳이 신탁사라고 생각하기 쉽습니다. 이 사건 수분양자도 시행사와 신탁사를 함께 피고로 삼았습니다.
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 분양대금 반환의무를 매도인인 시행사가 부담하고 신탁사는 부담하지 않는다는 계약 조항을 들어 신탁사에 대한 청구를 기각하였습니다.
신탁사를 상대로 소송을 준비 중이신 수분양자이시라면 분양계약서의 대금 반환 주체 조항을 먼저 읽어 보시기 바랍니다.
지금 확인하실 서류와 다음 한 걸음
계약을 다투기로 하셨다면 다섯 가지를 모으시면 됩니다. 분양계약서 전문과 특약, 계약 당시 받은 건축 도면과 마감재 리스트, 홍보 팸플릿과 문자 원본, 중도금 대출 약정서, 입주지정기간 통지서입니다.
기한부터 세십시오. 계약서에 청약철회 안내가 없었다면 그 사실을 안 날부터 14일, 광고와 다르게 지어졌다면 안 날부터 30일이고 공급받은 날부터 3개월입니다. 서면으로 철회하는 경우에는 발송한 날에 효력이 생깁니다.
해제와 청약철회 가운데 어느 쪽을 걸지 정하지 못하신 계약자이시라면 두 기간이 서로 다르므로 짧은 쪽을 기준으로 먼저 조치해 두시는 편이 안전합니다.
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