세 줄 요약
정부가 2026년 5월부터 벌이고 있는 농지 전수조사에서 1,013만 필지 가운데 27퍼센트인 284만 필지가 불법 임대차·무단 휴경·불법 전용의 위반 의심 대상으로 분류되었고, 지금 심층조사가 진행되고 있습니다.
농지법의 순서는 처분의무 통지, 처분명령, 이행강제금의 셋이고, 처분의무 통지는 그 자체로 항고소송의 대상이 되는 처분이어서 받은 날부터 90일 안에 다투어야 하며, 이행강제금은 고지받은 날부터 30일 안에 이의를 제기하여 과태료 재판으로 다툽니다.
이행강제금은 감정평가액과 개별공시지가 가운데 높은 가액의 100분의 25를 매년 물리므로, 한 필지에서 두 해 만에 6,359만 원이 나온 사례가 있습니다.
이 글이 답하는 물음
· 농지 전수조사는 어떤 농지를 대상으로 합니까
· 위반 의심 필지로 분류되면 곧바로 땅을 빼앗깁니까
· 처분의무 통지를 받으면 언제까지 팔아야 합니까
· 처분의무 통지는 단순한 안내문입니까
· 통지를 다투려면 며칠 안에 소송을 내야 합니까
· 2026년 농지법 개정으로 무엇이 달라졌습니까
· 배우자나 자녀에게 넘기면 처분명령을 이행한 것이 됩니까
· 사겠다는 사람이 없으면 어떻게 합니까
· 다시 농사를 지으면 처분명령을 피할 수 있습니까
· 이행강제금은 얼마이고 몇 번 부과됩니까
· 이미 낸 이행강제금을 돌려받을 수 있습니까
· 명의만 빌려준 것이라는 주장은 통합니까
· 이행강제금은 어떤 절차로 다툽니까
· 이의제기 기한을 넘기면 어떻게 됩니까
· 한 필지 가운데 일부만 농사를 지으면 전체가 처분 대상입니까
· 1필지 전체 처분명령이 취소된 사례는 어떤 경우입니까
· 두 사건의 결론을 가른 기준은 무엇입니까
· 휴경이 정당한 사유로 인정되는 경우는 언제입니까
· 농지를 팔 때 세금은 어떻게 됩니까
· 지금 농지를 팔 수 있는 시장 상황입니까
· 오늘 무엇부터 확인하여야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 농지법 | 제6조 제1항 | 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다 |
| 농지법 | 제10조 제1항 제1호 | 소유 농지를 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분하여야 한다 |
| 농지법 | 제10조 제2항 | 시장·군수 또는 구청장은 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 처분 대상 농지, 처분의무 기간 등을 구체적으로 밝혀 그 농지를 처분하여야 함을 알려야 한다 |
| 농지법 | 제11조 제1항 | 시장·군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명하여야 한다 |
| 농지법 | 제11조 제2항 | 농지 소유자는 제1항에 따른 처분명령을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에도 해당하지 아니하는 자에게 그 농지를 처분하여야 한다. 이 경우 농지 소유자는 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다 |
| 농지법 | 제12조 제1항 | 시장·군수 또는 구청장은 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 제11조제1항에 따른 처분명령을 직권으로 유예할 수 있다 |
| 농지법 | 제12조 제3항 | 농지 소유자가 처분명령을 유예 받은 후 제2항에 따른 처분명령을 받지 아니하고 그 유예 기간이 지난 경우에는 제10조에 따른 처분의무에 대하여 처분명령이 유예된 농지의 그 처분의무만 없어진 것으로 본다 |
| 농지법 | 제63조 제1항 | 시장·군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 해당 농지의 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 부과한다 |
| 농지법 | 제63조 제6항 | 제1항에 따른 이행강제금 부과처분에 불복하는 자는 그 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다 |
| 농지법 | 제63조 제7항 | 제1항에 따른 이행강제금 부과처분을 받은 자가 제6항에 따른 이의를 제기하면 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 관할 법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할 법원은 비송사건절차법에 따른 과태료 재판에 준하여 재판을 한다 |
| 농지법 시행령 | 제9조 제1항 제3호 | 자연재해 등으로 인하여 영농이 불가능하게 되어 휴경하는 경우 등 |
| 행정소송법 | 제20조 제1항·제2항 | 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 하고, 처분등이 있은 날부터 1년을 경과하면 이를 제기하지 못한다 |
농지법은 2026년 6월 16일 법률 제21798호로 개정되어 2026년 8월 28일부터 시행되고 있습니다. 제11조 제1항의 「명할 수 있다」가 「명하여야 한다」로 바뀌었고, 제11조 제2항에 가족 등에게는 처분할 수 없다는 제한이 들어왔습니다. 제63조 제1항의 이행강제금 비율은 2021년 8월 17일 법률 제18401호 개정으로 100분의 20에서 100분의 25로 올랐고, 그 개정 전 조문 번호는 제62조였습니다.
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 수원지방법원 | 2024가단541889 | 2026. 1. 28. | 납부한 이행강제금 6,359만 4,700원을 부당이득으로 돌려받을 수 있는지 | 명의신탁 주장, 배수 차단으로 인한 휴경 주장, 이의제기 통보 누락 주장, 재량권 남용 주장을 모두 배척하고 청구 기각 |
| 수원지방법원 | 2026나50688 | 계속 중 | 위 사건의 항소심 | 확정되지 아니함 |
| 부산고등법원 | 2026누2032 | 2026. 7. 3. | 1필지 전체에 대한 농지처분의무통지가 비례원칙에 어긋나는지 | 불법 전용 부분만 겨냥한 원상회복명령 등 덜 침해적 수단을 고려하지 아니한 채 1필지 전체의 소유권을 잃게 하는 것은 재량권 일탈·남용. 항소기각 |
| 부산지방법원 | 2025구합20444 | 2026. 1. 15. | 위 사건의 1심 | 농지처분의무통지 취소. 원고승 |
| 수원지방법원 | 2023구합67690 | 2024. 5. 30. | 전 765제곱미터 가운데 715제곱미터에 관한 농지처분명령이 무효인지 | 식당과 주차장으로 쓰인 부분은 농업경영에 이용된 것이 아니고, 1필지 전체에 처분명령을 하는 것도 상당하다고 보아 기각. 제소기간 1년이 지난 취소 청구는 각하 |
| 수원고등법원 | 2024누13381 | 2025. 6. 20. | 위 사건의 항소심 | 항소기각. 확정 |
| 대법원 | 2001두8742 | 2003. 11. 14. | 농지처분의무통지가 항고소송의 대상인지 | 단순한 관념의 통지가 아니라 농지소유자의 의무에 직접 관계되는 독립한 행정처분 |
| 대법원 | 2005마1031 | 2005. 11. 30. | 저당권·지상권이 설정되어 있다는 사정이 처분명령 불이행의 정당한 사유인지, 법원이 이행강제금을 감액할 수 있는지 | 둘 다 소극. 정당한 사유가 없으면 법정 비율보다 적은 금액을 부과할 수 없음 |
| 수원지방법원 | 2018구합1580 | 2019. 1. 24. | 이행강제금 부과처분을 취소소송으로 다툴 수 있는지 | 비송사건절차법에 따른 절차로만 판단되므로 행정처분이 아니라고 보아 각하. 확정 |
| 수원지방법원 | 2025구단10447 | 2026. 1. 14. | 과태료 재판으로 확정된 이행강제금 5,481만 원의 납부의무가 없어졌는지 | 지방자치단체의 별건 유보결정만으로는 확정된 과태료 재판의 효력에 영향이 없다고 보아 기각 |
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우편함에 관공서 봉투가 한 장 들어옵니다. 「농지처분의무 통지서」라고 적혀 있고, 처분 기간이 1년으로 찍혀 있습니다.
아버지에게서 물려받아 스무 해 넘게 가지고 있던 밭입니다. 몇 해 전부터 몸이 예전 같지 않아 이웃에게 맡겨 두었을 뿐인데, 그 땅을 1년 안에 팔라고 합니다.
봉투를 서랍에 넣어 두고 두 해가 지나면 다른 고지서가 옵니다. 이행강제금입니다. 액수는 땅값의 4분의 1입니다.
농지 전수조사는 1996년 이후 취득한 농지 136만 헥타르를 두 해에 걸쳐 훑는 조사입니다
정부는 2026년 5월부터 2년 계획으로 전국 농지 전수조사를 하고 있습니다. 올해 대상은 1996년 이후에 취득한 농지 136만 헥타르입니다.
조사의 목적은 실제 소유와 이용 상황을 파악하여 놀리는 농지를 다시 농업에 쓰이게 한다는 것입니다. 전수조사는 기본조사와 심층조사의 두 단계로 나뉩니다.
농지를 가지고 계신 분이시라면 내 땅이 1996년 이후에 취득한 것인지부터 등기부로 확인해 두시면 좋습니다.
기본조사에서 1,013만 필지 가운데 284만 필지가 위반 의심으로 분류되었습니다
농림축산식품부의 2026년 9월 발표에 따르면 기본조사를 마친 132만 헥타르, 1,013만 필지 가운데 27퍼센트인 284만 필지가 위반 의심 대상으로 분류되었습니다.
분류의 사유는 불법 임대차, 무단 휴경, 불법 전용의 셋입니다. 284만 필지는 지금 심층조사를 받고 있습니다.
농지를 남에게 맡겨 두신 분이시라면 임대차가 농지법이 허용하는 예외에 드는지를 먼저 따져 보시는 편이 안전합니다.
위반 의심으로 분류되었다고 하여 곧바로 처분 대상이 되는 것은 아닙니다
위반 의심 필지는 심층조사 대상일 뿐이고, 농지법이 정한 처분 절차는 그다음에 시작됩니다. 분류 자체로 소유권이 흔들리지는 않습니다.
다만 심층조사에서 농업경영에 이용하지 않는 것으로 확인되면 순서는 정해져 있습니다. 농지이용실태조사, 처분의무 통지, 처분명령, 이행강제금의 넷으로 이어집니다.
심층조사 안내를 받으신 분이시라면 조사 공무원이 현장에서 촬영한 사진과 같은 날짜의 사진을 직접 남겨 두시기 바랍니다.
처분의무 통지를 받으시면 그날부터 1년 안에 농지를 파셔야 합니다
농지 소유자가 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 그 사유가 생긴 날부터 1년 안에 그 농지를 처분하여야 합니다(농지법 제10조 제1항). 시장·군수·구청장은 처분 대상 농지와 처분의무 기간을 적어 통지합니다.
처분의무 기간은 통지서에 시작일과 종료일로 찍혀 나옵니다. 실무에서는 통지일부터 1년으로 잡히는 것이 보통입니다.
처분의무 통지서를 받으신 분이시라면 통지서에 적힌 처분의무 기간의 시작일과 종료일을 달력에 옮겨 적어 두시기 바랍니다.
처분의무 통지는 안내문이 아니라 그 자체로 소송으로 다툴 수 있는 처분입니다
부산고등법원 2026누2032 판결은 농지처분의무통지가 단순한 관념의 통지가 아니라 농지 소유자의 의무에 직접 관계되는 독립한 행정처분이어서 항고소송의 대상이 된다고 보았습니다.
통지를 전제로 처분명령과 이행강제금이 차례로 이어지기 때문입니다. 통지 단계에서 다투지 않으면 뒤에 오는 처분에서 같은 주장을 하기가 어려워집니다.
통지가 안내문일 뿐이라고 들으신 분이시라면 그 말에 기대어 기한을 넘기지 마십시오.
다투실 기간은 통지를 받은 날부터 90일, 통지가 있은 날부터 1년입니다
취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 합니다(행정소송법 제20조). 두 기간 가운데 어느 하나라도 지나면 소송은 각하됩니다.
수원지방법원 2023구합67690 판결은 2022년 4월에 있은 농지처분명령을 2023년 6월에 다툰 사건에서, 처분이 있은 날부터 1년이 지났다는 이유로 취소 청구 부분을 각하하였습니다.
통지서를 서랍에 넣어 두신 분이시라면 받으신 날짜를 오늘 확인하시고 90일이 남았는지부터 세어 보십시오.
2026년 6월 개정으로 처분명령은 「할 수 있다」에서 「하여야 한다」로 바뀌었습니다
예전에는 처분의무 기간에 농지를 팔지 않아도 시장·군수·구청장이 처분명령을 할 수 있다고만 되어 있어 재량의 여지가 있었습니다.
지금은 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 않은 소유자에게 6개월 안에 그 농지를 처분할 것을 명하여야 한다고 되어 있습니다(농지법 제11조 제1항). 2026년 6월 16일 개정되어 2026년 8월 28일부터 시행되고 있습니다.
처분명령 사전통지를 받으신 분이시라면 의견제출 기간 안에 경작 사실을 사진과 영수증으로 정리하여 내시는 편이 안전합니다.
배우자나 자녀에게 명의를 넘기는 것은 처분명령을 이행한 것으로 인정되지 않습니다
처분명령을 받은 농지 소유자는 세대를 같이 하는 세대원, 배우자와 직계존속·직계비속, 자기가 대표자인 법인에게는 그 농지를 처분할 수 없습니다(농지법 제11조 제2항). 2026년 6월 16일 개정으로 들어온 제한입니다.
가족에게 넘기는 방식으로 명령을 면하려는 시도를 막는 규정입니다. 명의만 옮긴 경우에는 처분의무가 그대로 남습니다.
가족에게 명의를 넘기려 하시는 분이시라면 그 방법으로는 이행강제금을 피할 수 없다는 점을 먼저 확인하시기 바랍니다.
사겠다는 사람이 없으면 한국농어촌공사에 매수를 청구하실 수 있습니다
처분명령을 받은 농지 소유자는 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있습니다(농지법 제11조 제2항). 매수 협의가 진행되는 동안에는 이행강제금을 물리지 않는 것이 원칙입니다.
매수 가격은 시세가 아니라 공시지가를 기준으로 산정되므로 시장에서 파는 것보다 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 값을 감수하더라도 이행강제금이 매년 붙는 것보다 손해가 작은지를 따져 보아야 합니다.
사겠다는 사람이 나서지 않는 분이시라면 한국농어촌공사 지사에 매수청구 요건과 필요 서류를 먼저 문의해 두시면 좋습니다.
다시 농사를 지으시면 처분명령을 3년간 유예받을 수 있습니다
시장·군수·구청장은 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 처분명령을 직권으로 유예할 수 있습니다(농지법 제12조 제1항). 유예 사유는 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하는 경우와 한국농어촌공사 등과 매도위탁계약을 맺은 경우의 둘입니다.
유예를 받은 뒤 3년이 지나도록 처분명령을 받지 않으면 그 농지의 처분의무는 없어진 것으로 봅니다. 실무에서 가장 현실적인 출구가 바로 이 유예입니다.
다시 농사를 지으실 수 있는 분이시라면 처분의무 기간이 끝나기 전에 경작을 시작하고 그 사실을 사진과 농자재 영수증으로 남기시기 바랍니다.
이행강제금은 감정평가액과 개별공시지가 중 높은 쪽의 4분의 1을 매년 물립니다
처분명령을 정당한 사유 없이 이행하지 않으면 해당 농지의 감정평가액과 개별공시지가 가운데 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다(농지법 제63조 제1항). 최초 처분명령일을 기준으로 명령이 이행될 때까지 매년 한 번씩 부과됩니다.
2021년 8월 개정 전에는 토지가액의 100분의 20이었고, 개정으로 100분의 25로 올랐습니다. 한 해만 밀려도 땅값의 4분의 1이 빠져나갑니다.
이행강제금 부과 예고를 받으신 분이시라면 예고 단계의 의견제출이 가장 다투기 쉬운 자리이므로 그 기회를 넘기지 않으시는 편이 안전합니다.
화성시 3,763제곱미터 농지에서 두 번의 이행강제금이 6,359만 원이었습니다
수원지방법원 2026. 1. 28. 선고 2024가단541889 판결의 사실관계는 이렇습니다. 화성시의 답 3,763제곱미터에 관하여 2013년 처분의무 통지, 2014년 처분명령이 있었고, 2015년에 1차 이행강제금 3,160만 9,200원, 2016년에 2차 이행강제금 3,198만 5,500원이 부과되었습니다.
두 번을 합하면 6,359만 4,700원입니다. 1,000평 남짓한 밭에서 두 해 만에 나온 금액입니다.
밭이 넓어 개별공시지가가 높은 분이시라면 올해 공시지가에 4분의 1을 곱한 금액을 미리 계산해 보시기 바랍니다.
이미 낸 이행강제금을 돌려 달라는 소송은 2026년 1월에 기각되었습니다
수원지방법원 2024가단541889 판결의 원고는 1차 이행강제금을 2019년에, 2차 이행강제금을 2022년에 각각 납부한 뒤 처분이 위법하고 무효이므로 그냥 돌려 달라고 청구하였습니다. 법원은 청구를 모두 기각하였습니다.
수원지방법원 2026나50688 사건으로 항소심이 진행되고 있어 결론은 아직 확정되지 않았습니다.
이행강제금을 이미 납부하신 분이시라면 낸 뒤에 돌려받는 길이 매우 좁다는 점을 전제로 다음 회차 부과를 막는 데 힘을 쓰시는 편이 안전합니다.
부부 사이 명의신탁이라는 주장은 자경의무를 벗어나는 근거가 되지 못합니다
수원지방법원 2024가단541889 판결의 원고는 남편의 재산 탕진을 막으려고 명의만 받아 둔 것이어서 자기는 소유자도 자경의무자도 아니라고 주장하였습니다. 법원은 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산은 그 명의자의 특유재산으로 추정된다는 이유로 받아들이지 않았습니다.
설령 명의신탁이 있었더라도 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 아닌 배우자 명의신탁은 유효하므로 소유권이 없다고 볼 수 없다고 보았습니다.
배우자 명의로 농지를 두신 분이시라면 명의자가 그대로 처분의무와 이행강제금의 상대방이 된다는 점을 유의하시기 바랍니다.
이행강제금은 행정소송이 아니라 이의제기와 과태료 재판으로 다툽니다
이행강제금 부과처분에 불복하는 사람은 처분을 고지받은 날부터 30일 안에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있습니다(농지법 제63조 제6항). 이의가 들어오면 관할 법원이 비송사건절차법에 따른 과태료 재판에 준하여 판단합니다.
법원은 이행강제금 부과처분의 당부가 최종적으로 비송사건절차법에 따른 절차로만 판단되므로 행정소송의 대상이 되는 처분이 아니라고 보고 있습니다. 취소소송을 내면 각하됩니다.
이행강제금 고지서를 받으신 분이시라면 취소소송을 준비하지 마시고 30일 안에 시청·군청·구청에 이의제기서를 내십시오.
이의제기를 30일 넘겨 내면 지방자치단체가 법원에 통보하지 않아도 위법이 아닙니다
수원지방법원 2024가단541889 판결은 1차와 2차 이행강제금 통지서를 각각 송달받고 30일이 지난 뒤에야 이의신청을 한 사안에서, 지방자치단체가 법원에 이의제기 사실을 통보하지 않았더라도 위법이 없다고 판단하였습니다.
30일은 그 안에 이의를 내야 법원의 판단을 받을 수 있는 기간입니다. 하루만 늦어도 다툴 자리가 사라집니다.
고지서를 받은 날이 언제인지 헷갈리시는 분이시라면 우편물 수령인이 배우자로 되어 있어도 송달된 것으로 본다는 점을 유의하십시오.
1필지 가운데 일부만 농사를 짓지 않는 경우 전체 처분명령이 적법한지는 갈립니다
한 필지 안에서 일부는 농사를 짓고 일부는 창고나 주차장으로 쓰는 경우가 실무에서 가장 자주 다투어집니다. 필지를 쪼개어 일부만 넘기는 것이 사실상 어렵기 때문입니다.
수원지방법원 2023구합67690 판결은 안산시의 전 765제곱미터 가운데 농업경영으로 인정되는 50제곱미터를 뺀 715제곱미터에 관한 처분명령을 적법하다고 보았습니다. 수원고등법원 2024누13381 판결로 항소가 기각되어 확정되었습니다.
한 필지 안에서 일부만 농사를 짓고 계신 분이시라면 경작 면적과 비경작 면적을 항공사진 기준으로 미리 정리해 두시면 좋습니다.
기장군 사건에서는 1필지 전체 처분의무통지가 비례원칙 위반으로 취소되었습니다
부산고등법원 2026. 7. 3. 선고 2026누2032 판결은 기장군의 농지 4,980제곱미터 전체에 대한 처분의무통지를 취소한 1심을 유지하였습니다. 부산지방법원 2025구합20444 판결이 그 1심입니다.
농막 기준인 20제곱미터를 조금 넘는 건물이 있을 뿐 상당 면적에서 농작물을 경작해 왔는데도, 불법 전용 부분만 겨냥한 원상회복명령과 대집행이라는 덜 침해적인 수단을 고려하지 않고 필지 전체의 소유권을 잃게 하는 것은 재량권 남용이라고 보았습니다.
창고나 농막이 들어선 농지를 가지고 계신 분이시라면 건물 연면적과 전체 농지 면적의 비율을 먼저 계산해 두시기 바랍니다.
두 사건을 가른 것은 정상 경작 면적의 비중과 덜 침해적인 수단의 검토 여부입니다
수원지방법원 2023구합67690 판결의 농지는 765제곱미터 가운데 경작으로 인정된 부분이 50제곱미터에 그쳤고 나머지는 식당과 주차장으로 쓰이고 있었습니다.
부산고등법원 2026누2032 판결의 농지는 4,980제곱미터 가운데 위반 면적이 농막 기준을 조금 넘는 정도였고, 관할 관청이 원상회복명령 같은 다른 수단을 검토한 흔적이 없었습니다.
처분명령을 다투려는 분이시라면 경작 면적의 비중과 관청이 다른 수단을 검토하였는지를 두 축으로 삼아 주장을 세우시는 편이 안전합니다.
휴경이 정당한 사유로 인정되려면 시행령이 정한 유형에 들어맞아야 합니다
농지처분의무가 면제되는 정당한 사유는 농지법 시행령 제9조가 유형으로 열거하고 있습니다. 자연재해로 영농이 불가능하여 휴경하는 경우, 농지개량이나 영농준비를 위하여 휴경하는 경우, 생산조정이나 출하조절을 위하여 휴경하는 경우가 그것입니다.
법원은 경자유전 원칙에 비추어 이 예외를 엄격하게 판단하고, 정당한 사유가 있다는 점은 주장하는 소유자가 증명하여야 한다고 보고 있습니다. 배수가 막혀 농사를 못 지었다는 주장만으로는 인정되지 않은 사례가 있습니다.
몇 해 묵혀 두신 농지가 있는 분이시라면 휴경의 이유를 시행령이 정한 유형 가운데 어디에 넣을 것인지부터 정리해 두시면 좋습니다.
직접 농사를 짓지 않은 농지를 파시면 양도소득세가 무거워집니다
직접 경작하지 않은 농지는 비사업용 토지로 분류되어 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세 중과세율이 적용되는 방향으로 세제가 바뀌고 있습니다. 처분명령을 이행하려고 급히 파는 경우에도 이 세 부담은 그대로 따라옵니다.
상속이 개시된 날이나 이농한 날부터 3년이 지나지 않은 농지, 질병이나 고령 등 부득이한 사유가 생기기 전에 5년 이상 재촌·자경하고 그 뒤에도 재촌하면서 농지법에 따라 임대한 농지는 비사업용 토지에서 제외됩니다.
농지를 파실 계획이 있는 분이시라면 매도 전에 세무 검토를 먼저 받아 이행강제금과 양도세를 함께 계산해 보시기 바랍니다.
농지 거래량은 4년 연속 줄었고 평균 실거래가도 내려가고 있습니다
농림축산식품부 자료에 따르면 농지 거래량은 2022년 50만 578필지, 2023년 36만 4,482필지, 2024년 33만 9,572필지로 줄었습니다. 전국 농지 평균 실거래가격은 2021년 제곱미터당 8만 1,434원에서 지난해 5만 3,518원까지 내려갔습니다.
처분명령을 받고 6개월 안에 팔아야 하는 상황에서 매수인을 찾기가 그만큼 어려워졌다는 뜻입니다. 유예와 매수청구를 함께 검토하여야 하는 이유가 여기에 있습니다.
농지를 사려고 알아보시는 분이시라면 매도인이 처분명령을 받은 상태인지를 계약 전에 관할 관청에서 확인해 두시는 편이 안전합니다.
오늘 꺼내 보실 서류는 통지서, 등기부, 항공사진, 농자재 영수증의 넷입니다
먼저 처분의무 통지서나 처분명령서를 찾아 받은 날짜와 기간을 확인하십시오. 다음으로 등기부등본으로 취득 시기와 원인을 보고, 국토정보플랫폼의 연도별 항공사진으로 경작 상태의 변화를 확인하시면 됩니다.
농자재 구입 영수증, 농약·비료 구매 이력, 농업경영체 등록 확인서는 자경을 증명하는 자료입니다. 관할 창구는 농지 소재지의 시청·군청·구청 농지 담당 부서이고, 매수청구는 한국농어촌공사 지사가 창구입니다.
오늘 서류를 꺼내 보실 분이시라면 통지서 사진을 날짜가 보이도록 찍어 두시고 90일과 30일 두 기한을 달력에 함께 적어 두십시오.
확인 서류와 창구 정리
| 단계 | 확인할 서류 | 기한 | 창구 |
| 농지이용실태조사 | 조사서, 현장사진 | 의견제출 기간 | 시·군·구 농지 담당 부서 |
| 처분의무 통지 | 농지처분의무 통지서 | 처분의무 기간 1년, 소송은 90일·1년 | 시·군·구 농지 담당 부서, 관할 행정법원 |
| 처분명령 사전통지 | 사전통지서, 경작 증빙 | 의견제출 기간 | 시·군·구 농지 담당 부서 |
| 처분명령 | 농지처분명령서 | 6개월, 소송은 90일·1년 | 시·군·구 농지 담당 부서, 관할 행정법원 |
| 처분명령 유예 신청 | 경작 사진, 농자재 영수증, 농업경영체 등록 확인서 | 처분의무 기간 만료 전후 | 시·군·구 농지 담당 부서 |
| 매수청구 | 처분명령서, 등기부등본, 토지대장 | 처분명령을 받은 뒤 | 한국농어촌공사 지사 |
| 이행강제금 부과 예고 | 부과 예고서 | 의견제출 기간 | 시·군·구 농지 담당 부서 |
| 이행강제금 부과 | 이행강제금 고지서 | 고지받은 날부터 30일 | 시·군·구 농지 담당 부서, 관할 법원 과태료 재판 |
서류의 이름이 낯선 분이시라면 받으신 서류의 제목에 「의무」가 적혀 있는지 「명령」이 적혀 있는지부터 보시면 됩니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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