변호사, 부동산 전문 장재호

들어가며 — "계약서에 도장 찍었는데, 이제 어떻게 하죠?" 요양원을 팔았습니다. 수십억 원짜리 계약이었고, 잔금도 받았습니다. 그런데 계약이 마무리되는 과정에서 갑자기 노인보호전문기관으로부터 연락이 왔습니다. 노인학대 판정이 났다는 것입니다. 구청에 보고가 됐고, 업무정지처분이 예상된다는 말도 들립니다. 매수인(요양원을 산 사람)은 "계약이 무효"라며 잔금을 갚지 않겠다고 합니다. 반대로, 요양원을 산 입장에서는 이런 생각이 드실 겁니다. "내가 산 요양원에 이런 문제가 있는 줄 알았으면 절대 안 샀을 텐데. 계약서에 분명히 '행정처분이 생기면 계약을 무효로 한다'고 써 있는데, 이게 적용되는 거 아닌가요?" 이 글은 바로 그 질문에 답하기 위해 씁니다. 저는 부동산 전문 변호사로서 요양원·노인복지시설..

들어가며 — "월세는 그대로인데 관리비가 두 배가 됐어요" 부동산 관련 상담을 하다 보면, 이런 하소연을 정말 자주 듣습니다. "변호사님, 월세는 그대로인데 관리비가 갑자기 두 배로 올랐어요. 왜 올랐냐고 물어봤더니 임대인이 '그냥 올랐다'고만 하고 아무 설명도 안 해줘요. 이거 그냥 내야 하나요?" 약국을 운영하시는 분, 작은 카페를 하시는 분, 사무실을 임차해 쓰시는 분 — 업종은 달라도 이 억울함은 똑같습니다. 월세(차임)는 법으로 연 5% 이상 못 올리게 막혀 있는데, 임대인이 그 규제를 피하려고 관리비를 슬쩍 올려버리는 일이 현장에서 비일비재했거든요. 그런데 2026년 5월 12일부터 이 상황이 달라졌습니다. 법이 바뀌었습니다. 이제 임차인은 임대인에게 관리비 내역을 공개하라고 당당히 요구할 수..

들어가며 — "절차는 다 밟았다는데, 왜 이렇게 찜찜하죠?" 1편에서는 애월포레스트 사건의 전체 구조와 주민·사업자 각각의 기본적인 법적 권리를 살펴봤습니다. 이번 2편에서는 실제 소송에서 가장 많이 부딪히는 질문들, 즉 "환경 조사가 짧았다는 걸 어떻게 증명하나요?", "농지 문제는 나중에 해결하면 되는 건가요?", "특별법 특례를 쓴 게 왜 문제가 되나요?" 같은 현실적인 질문들에 답해 드리겠습니다. 부동산 관련 개발 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서 느낀 것이 있습니다. 의뢰인들이 가장 억울해하는 순간은 "절차는 다 밟았다"는 말을 들을 때입니다. 서류는 제출됐고, 심의는 통과됐고, 공고도 났습니다. 그런데 뭔가 잘못됐다는 느낌은 지울 수 없습니다. 그 '느낌'을 법적 논거로 바꾸는 것이 바로 변호사의 역..

들어가며 — "내 동네에 갑자기 테마파크가 생긴다고요?" 어느 날 아침, 오랫동안 살아온 마을 인근에 대형 개발 사업 공고문이 붙습니다. 125만 제곱미터, 약 1조 7천억 원 규모의 숙박시설과 테마파크가 들어선다는 내용입니다. 주민설명회도 제대로 없었고, 환경 조사는 4개월 만에 끝났다는 소문이 돌고, 원래 개발이 안 되는 땅인데 특별법 조항을 활용해 우회했다는 이야기도 들립니다. "나는 그냥 주민인데, 이걸 막을 수 있나요?""사업자도 아니고 직접 당사자도 아닌데, 소송을 낼 수 있나요?" 이런 질문을 들고 찾아오시는 분들이 적지 않습니다. 저는 부동산 관련 분쟁을 전문으로 다루면서, 개발 사업 승인을 둘러싼 행정소송 사건을 여러 차례 다뤄왔습니다. 오늘은 현재 제주도에서 진행 중인 '애월포레스트 관..

들어가며 — 이런 일, 생각보다 자주 일어납니다 "8,000만 원을 주고 도로로 써도 된다는 합의서까지 받았는데, 10년이 지나고 나서 '그건 그냥 쓰라고 한 것이지, 영구적으로 권리를 준 게 아니다'라는 말을 들었습니다. 어떻게 해야 하나요?" 부동산 분쟁을 다루다 보면 이런 상황을 마주치는 경우가 적지 않습니다. 공장을 짓기 위해 진입로를 확보하고, 상당한 돈을 지불하고, 수년간 아무 문제 없이 사용해왔는데 — 정작 등기(공식 권리 기록)는 하나도 남아 있지 않은 상황. 이것이 바로 오늘 이야기할 사건의 핵심입니다. 2025년 10월, 대법원은 이 문제에 대해 중요한 판단을 내렸습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결). 이 글에서는 그 사건을 중심으로, 토지 통행로 합..

들어가며 — "우리 아파트 방화문이 불량이래요. 어떻게 해야 하나요?" 몇 해 전, 한 아파트 입주자대표회의 회장님이 저를 찾아오셨습니다. 입주한 지 4~5년이 지났는데, 관리사무소에서 소방점검을 받다가 계단실 방화문과 세대 현관문이 내화성능 기준에 미달한다는 사실을 알게 됐다는 것이었습니다. 분양사에 항의했더니 "시공사 문제"라고 하고, 시공사에 연락했더니 "분양사와 얘기하라"는 식으로 서로 책임을 미루고 있었습니다."변호사님, 우리가 직접 소송을 해야 하나요? 542세대가 다 같이 소송을 해야 하는 건가요? 비용은 얼마나 들고, 이길 수 있나요?" 이런 질문을 받을 때마다 저는 이렇게 말씀드립니다. "입주자대표회의가 세대주들로부터 권리를 넘겨받아 한꺼번에 청구할 수 있습니다. 그리고 분양사는 반드시 ..

장재호 변호사 | 부동산 전문 5년째 공사장 옆에서 장사하고 계신 분들, 이 글이 도움이 되길 바랍니다. 얼마 전 중앙일보에 이런 기사가 실렸습니다. 서울 강남구 삼성역 3번 출구 앞 A빌딩 1층에서 의류매장을 운영하는 B씨는 2021년 2월부터 시작된 GTX-A 노선 공사 이후 매출이 30%, 손님이 40% 줄었다고 했습니다. 옆 카페 C씨는 "원래는 통창으로 시야가 탁 트여 있던 매장이었는데, 이제는 햇빛도 안 들어오고 먼지투성이 공사장 뷰가 됐다"고 했습니다. 공사는 2028년 10월까지 계속될 예정입니다. 이미 5년을 버텼고, 앞으로 2년을 더 버텨야 합니다. 저는 부동산 분야만 집중해서 다루는 변호사로서, 이와 유사한 상황 — 공사 현장 인근에서 영업하다 피해를 입은 분들의 사건을 여러 건 다뤄..

장재호 변호사 | 부동산 전문 분양 계약을 맺고 입주를 기다리다 공사가 멈춰버린 경험, 혹은 그런 뉴스를 접해보신 적 있으신가요? 최근 부동산 경기 침체와 시공사 부도 사태가 잇따르면서, 오피스텔이나 아파트를 분양받은 수분양자들이 "계약을 해제하고 돈을 돌려받을 수 있는가"라는 질문을 많이 하십니다. 그런데 여기서 한 가지 복잡한 문제가 있습니다. 요즘 분양 사업의 상당수는 관리형 토지신탁 방식으로 진행됩니다. 쉽게 말해, 시행사(사업을 기획한 회사)가 직접 분양하는 것이 아니라, 신탁회사가 분양자의 지위를 맡아 계약서에 서명하는 구조입니다. 이때 계약서 특약에는 흔히 이런 문구가 들어갑니다."매도인은 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다." 이 한 줄이 수분양자에게 얼마나 큰 영향을..