변호사, 부동산 전문 장재호

세 줄 요약 관급공사에서 물가가 올라도 계약금액은 저절로 조정되지 않습니다. 계약체결일부터 90일이 지나고 조정률이 3퍼센트 이상 변동한 뒤, 준공대가를 받기 전에 서면으로 신청하여야 합니다. 계약특수조건에 조정 배제 특약이 들어 있으면 그 특약이 우선하므로 입찰 단계에서 확인하여야 합니다. 이 글이 다루는 질문 1. 물가변동 계약금액 조정이 무엇인가요2. 90일과 3퍼센트는 무슨 뜻인가요3. 가만히 있으면 발주처가 알아서 올려 주나요4. 언제까지 신청해야 하나요5. 이미 받은 기성금 부분은 못 받는 것인가요6. 계약서에 조정하지 않는다고 적혀 있으면 어떻게 되나요7. 품목조정률과 지수조정률은 어떻게 정해지나요8. 90일이 지나지 않았는데 자재값이 폭등했으면 어떻게 하나요9. 장기계속공사는 차수마다 어..

세 줄 요약입니다. 1. 사망하면 재산이 특정인에게 귀속되도록 짜인 유언대용신탁으로 넘어간 부동산은 유류분 산정의 기초가 되는 재산에 증여재산으로 산입됩니다.2. 증여재산의 가액은 사망 당시 시가에서 수증자가 인수한 임대차보증금 반환채무를 뺀 금액입니다.3. 2026. 3. 17. 이후 상속이 개시된 사건부터는 물건의 지분이 아니라 가액의 지급을 청구하는 것이 원칙입니다. 이 글이 답하는 질문 · 유언대용신탁으로 넘긴 부동산도 유류분 계산에 들어갑니까 · 소유권이 이미 넘어갔는데도 왜 증여로 봅니까 · 시가에서 임대차보증금을 빼는 근거는 무엇입니까 · 신탁계약서에 금전으로 보상한다고 적어 두면 됩니까 · 돈이 아니라 지분을 넘겨야 합니까 · 상속개시 1년 전에 신탁하면 빠져나갑니까 · 2026. 3. ..

세 줄 요약 2026년 8월 11일부터 건설하도급에서 공사대금 지급보증의 면제 사유가 1건 공사금액 1천만 원 이하 하나만 남습니다. 발주자 직불합의와 하도급대금지급관리시스템 이용은 더 이상 면제 사유가 아닙니다. 지급보증을 하지 않은 원사업자는 수급사업자가 낸 계약이행보증에 대한 청구권을 행사하지 못합니다. 대법원은 보증기간을 짧게 잡아 도과시킨 경우와 사후 정산합의로 대금을 다 준 경우도 같게 보았습니다. 보증서를 받더라도 법령에 열거된 보증기관이 발행한 것인지 확인해야 합니다. 무권한 기관의 보증서는 사고가 난 뒤에 효력이 다투어집니다. 이 글이 답하는 질문 1. 8월 11일에 정확히 무엇이 달라집니까2. 그동안은 왜 보증을 서지 않아도 되었습니까3. 직불합의를 했는데도 보증을 서야 합니까4. 전..

세 줄 요약 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 넘겨받은 사람은 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 상속과 이혼은 처음부터 제외되지만 증여는 제외되지 않습니다. 헌법재판소는 2026년 1월 이 구별이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단하였습니다. 예외는 사는 사람이 아니라 파는 사람의 사정으로 따지고, 기간 요건은 넘겨주는 시점을 기준으로 셉니다.이 글이 답하는 질문· 투기과열지구에서는 집을 사도 조합원이 못 되나요· 언제부터 막히나요· 증여도 양수에 들어가나요· 조합원이 못 되면 그 집은 어떻게 되나요· 현금청산은 얼마를 받나요· 상속은 되는데 증여는 왜 안 되나요· 실질이 상속인 증여도 안 되나요· 예외는 몇 가지나 되나요· 1세대 1주택 예외는 무엇을 세나..

세 줄 요약 조정대상지역에서 집을 갈아탈 때, 새로 산 집에 세입자가 있으면 이사·전입 기한이 그 임대차 종료일까지 늘어났습니다. 그런데 그 종료일은 집을 산 그 순간에 이미 정해져 있던 날짜만을 뜻합니다. 산 뒤에 세입자와 「갱신은 안 할 테니 몇 달만 더 있겠다」고 합의해 날짜를 늦춘 것은 인정되지 않습니다(대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결). 이 요건은 2022년 5월 없어졌지만 그 전에 판 집에는 그대로 적용됩니다. 가산세도 양도소득세 예정신고 기한 다음 날부터 붙습니다.이 글이 답하는 질문1. 세금 3억 9천만 원은 어디서 나온 숫자인가요2. 왜 1년 안에 들어가지 못했나요3. 세입자와 날짜를 맞췄는데도 안 되나요4. 일시적 2주택 비과세란 ..

세 줄 요약공공공사 계약서에는 발주처 잘못으로 공사가 60일 넘게 멈추면 발주처가 돈을 물어야 한다는 조항이 있습니다. 공사계약 일반조건 제47조 제4항입니다. 그런데 삽을 뜨기도 전에 발주처 사정으로 5년 넘게 기다린 경우에는 이 조항을 쓸 수 없습니다. 착공 지연은 공사정지가 아니라는 것이 2026년 5월에 확정된 대법원의 결론입니다(대법원 2026다200798). 기다린 손해는 계약기간 연장 신청과 계약금액 조정, 곧 간접공사비 쪽으로 받아야 합니다. 다만 그 통로도 신청을 하지 않으면 열리지 않고, 산출내역서를 어떻게 썼느냐에 따라 받는 금액이 갈립니다.이 글이 답하는 질문1. 공사정지 지연배상금이란 무엇인가요2. 착공 지연과 공사 정지, 무엇이 다른가요3. 착공신고서를 냈으면 착공한 것 아닌가요..

핵심 요약 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 구역의 아파트를 샀더라도, 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 각 호의 예외에 해당하지 아니하면 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외는 제4호(1세대 1주택자로서 10년 이상 소유, 5년 이상 거주)입니다. 여러 명이 지분을 나누어 가진 집에서는 조합원이 대표 1명으로 의제되지만(법 제39조 제1항 제1호), 예외 요건은 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단합니다. 서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결이 이렇게 판단하였고, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결이 이를 수긍하였습니다. 그 결과 한 사람의 매수인이 지분 일부는 조합원, 나머지 지분은 손실보상 대상이 되..

요약 · 폭 4m 미만의 길만 접한 땅은 건축법상 도로에 접한 것으로 보지 않아 건축허가가 나오지 않습니다(건축법 제2조 제1항 제11호, 제44조 제1항). · 건축을 목적으로 산 땅에 건축허가가 나오지 않으면 그 법률적 장애는 매매목적물의 하자가 되고, 계약을 해제하고 대금을 돌려받을 수 있습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). · 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하지만, 착오취소에는 그 제한이 없습니다(민법 제582조, 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결). · 도시계획도로로 고시만 되어 있고 예산이 배정되지 않은 계획도로를 믿고 매수하면 실제 개설까지 기약이 없습니다. 이 글에서 다루는 질문 1. 눈앞에 길이 있는데 왜 건..

전세사기 사건을 다루다 보면, 처음부터 속일 의도가 있었던 임대인만 있는 것이 아님을 알게 됩니다. 계약 당시에는 분명히 보증금을 돌려줄 능력이 있었는데, 부동산 시장 침체와 금리 인상이 겹치면서 모든 것이 무너진 임대인들도 있습니다. 그들은 형사 피의자가 되어 수사를 받으면서 "나는 처음부터 속인 게 아닌데"라고 호소합니다. 반대로, 임대인의 허위 정보를 그대로 전달했다가 손해배상 소송에 휘말린 공인중개사들도 있습니다. "임대인이 알려준 대로 썼을 뿐인데 왜 내가 책임을 지냐"는 항변은 법적으로 얼마나 통할까요? 1. 임대인 입장 — 나는 사기꾼이 아닙니다 Q. 계약할 때는 진짜 돌려줄 수 있었는데, 나중에 못 돌려주게 됐습니다. 이것도 사기죄인가요? 아닙니다. 법원은 "사기죄의 성립 여부는 계약 체결..

"변호사님, 형사 고소를 먼저 해야 하나요, 민사 소송을 먼저 해야 하나요?" 전세사기 피해 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 정답은 "둘 다 동시에, 단 순서와 타이밍을 전략적으로 조율해야 한다"입니다. 그리고 그 전에 반드시 먼저 해야 할 일이 하나 있습니다. 1. 가장 먼저 해야 할 일 — 임대인 재산 묶기 Q. 소송에서 이겨도 돈을 못 받는다는 게 무슨 말인가요? 법원에서 "임대인이 보증금을 돌려줘라"는 판결을 받아도, 그 사이 임대인이 재산을 모두 처분하거나 숨겨버리면 실제로 돈을 받을 방법이 없습니다. 이것이 실무에서 가장 많이 발생하는 비극입니다. 그래서 가장 먼저 해야 할 것이 가압류(임대인의 재산을 미리 묶어두는 것)입니다. 임대인의 다른 부동산, 예금 계좌, 자동차 등에 가압류를 신..