세 줄 요약
· 임대인이 신규임차인에게 기존 차임의 약 333퍼센트, 환산보증금 기준 약 357퍼센트를 요구한 사안에서, 대법원은 현저히 고액으로 볼 여지가 많다고 보아 임차인 패소 판결을 깨뜨렸습니다(대법원 2026다201337).
· 「현저히 고액」인지는 조세·공과금·주변 시세만이 아니라 기존 임차인과의 차임·보증금 차이, 상가의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황까지 넣어 판단합니다.
· 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유만으로 손해배상 청구를 곧바로 기각할 것이 아니라, 감정 등으로 확인한 뒤 판단하여야 합니다. 환송 후 심급의 결론은 아직 확정되지 아니하였습니다.
이런 물음에 답하는 글입니다
· 건물주가 새 임차인에게 차임을 몇 배나 올려 부르면 권리금 회수 방해가 됩니까
· 「현저히 고액」인지는 무엇과 무엇을 견주어 판단합니까
· 적정 차임을 모르면 임차인이 그냥 지는 것입니까
· 차임을 50퍼센트 올려 부른 경우에도 방해가 됩니까
· 권리금 계약서에 적힌 금액을 그대로 배상받을 수 있습니까
· 지연이자는 언제부터 붙고 청구는 언제까지 하여야 합니까
· 임차인이 소송에서 지는 자리는 어디입니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제10조의4 제1항 제3호 | 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제10조의4 제3항 | 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제10조 제4항 | 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제10조의4 제4항 | 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다 |
| 민법 | 제626조 제1항 | 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다 |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2026다201337 | 2026. 7. 16. | 임대인이 요구한 차임·보증금이 「현저히 고액」인지의 판단 요소와 감정을 통한 심리의 필요성 | 반소 손해배상청구 부분 파기환송 |
| 부산지방법원 | 2025나41158 | 2026. 1. 21. | 위 사건의 항소심. 원상복구 약정에 따른 필요비상환청구권 포기, 권리금 회수 방해 부정 | 제1심판결 변경, 임차인 전부 패소 |
| 부산지방법원 서부지원 | 2024가단104732 | 2024. 12. 18. | 위 사건의 제1심. 누수 보수비 4,400만 원의 필요비 인정과 유치권, 권리금 회수 방해 부정 | 본소·반소 각 일부 인용 |
| 부산지방법원 | 2025나41684 | 2025. 10. 29. | 기존 차임보다 50퍼센트 인상된 차임 요구가 현저히 고액인지 | 현저히 고액 아님, 임차인 패소(확정) |
| 대법원 | 2022다260586 | 2023. 2. 2. | 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 성질과 지체책임 발생 시기 | 법정책임, 지체책임은 임대차 종료일 다음 날부터 |
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한자리에서 20년 넘게 가게를 해 오셨다면, 임대차 기간이 끝나갈 무렵 건물주에게서 오는 연락은 대개 둘 중 하나입니다. 차임을 올려 달라는 말이거나, 계약을 더 하지 않겠다는 말입니다.
권리금을 받고 나가려고 새 임차인을 구해 소개하였는데 건물주가 그 사람에게 전혀 다른 조건을 부르는 일도 있습니다. 기존 차임의 서너 배를 부르면 새 임차인은 물러서고, 권리금 계약은 깨집니다.
건물주가 직접 "권리금 못 받게 하겠다"고 말한 적은 없습니다. 그런데도 임차인의 손에는 아무것도 남지 않습니다. 이 자리를 법이 어떻게 보는지가 오늘 글의 내용입니다.
임대인이 「현저히 고액」을 부르는 것도 권리금 회수 방해에 해당합니다
권리금(임차인이 영업으로 쌓아 온 자리값과 거래처·시설의 값)은 새 임차인에게서 받아 나가는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 그 회수를 방해하지 못하도록 네 가지 행위를 금지하고 있습니다.
그 가운데 셋째가 임차인이 주선한 새 임차인에게 조세·공과금·주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호). 거절한다는 말을 하지 않아도, 받아들일 수 없는 조건을 부르는 것만으로 방해가 됩니다.
보호되는 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지입니다
권리금 회수기회가 보호되는 구간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝나는 날까지입니다. 그 구간 밖에서 벌어진 일은 상가건물 임대차보호법 제10조의4로 다투기 어렵습니다.
새 임차인을 구할 생각이 있으시다면 이 6개월이 열리는 날짜를 먼저 달력에 적어 두시는 편이 안전합니다. 건물주에게 소개하는 일도 그 안에서 이루어져야 합니다.
부산의 약국 임차인은 22억 원짜리 권리금 계약을 눈앞에서 놓쳤습니다
부산의 한 상가에서 2001년부터 약국을 해 온 임차인이 있었습니다. 2018년 1월에 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원으로 계약을 다시 맺은 뒤 기간이 끝나도 계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).
건물주는 2023년 4월 월 차임을 2,400만 원으로 올려 달라고 하였고, 합의가 되지 않자 2023년 9월 갱신을 거절한다고 통지하였습니다. 임차인은 같은 해 10월 새 임차인과 권리금을 22억 원으로 정한 계약을 맺었습니다.
임대인이 새 임차인에게 부른 조건은 기존의 3.3배였습니다
건물주는 임차인이 소개한 새 임차인에게 보증금 5억 원, 월 차임 2,000만 원을 제시하였습니다. 기존 조건인 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원과 견주면 차임만 약 333퍼센트입니다.
보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산하는 환산보증금으로 보면 기존 7억 원이 25억 원이 되어 약 357퍼센트가 됩니다. 새 임차인은 차임이 과다하다며 물러섰고, 22억 원짜리 권리금 계약은 해제되었습니다.
1심은 공사비 4,400만 원만 인정하고 권리금 청구는 기각하였습니다
1심인 부산지방법원 서부지원 2024가단104732 판결은 임차인이 누수 보수에 쓴 4,400만 원을 필요비(임차한 물건을 보존하는 데 든 비용)로 인정하고, 그 돈을 받을 때까지 상가를 붙잡아 둘 권리를 인정하였습니다(민법 제626조 제1항).
그러나 권리금 부분은 달랐습니다. 1심은 건물주가 현저히 고액을 요구하였다고 볼 증거가 부족하다고 보아 손해배상 청구를 기각하였습니다.
항소심은 공사비마저 포기한 것으로 보아 임차인을 모두 패소시켰습니다
항소심인 부산지방법원 2025나41158 판결은 계약서에 있던 원상복구 약정을 근거로 임차인이 필요비를 미리 포기하였다고 보았습니다. 1심이 인정한 4,400만 원이 여기서 사라졌습니다.
권리금 부분도 다시 기각되었습니다. 항소심은 적정 차임이 얼마인지에 관한 객관적 자료를 임차인이 내지 못하였고, 그 약국의 월평균 조제료 수입이 1억 원을 넘는 점에 비추면 건물주가 부른 금액이 현저히 고액이라고 보기 어렵다고 판단하였습니다.
임차인이시라면 원상복구 약정이 들어간 계약서를 쓰실 때에는 수리비를 나중에 받을 길이 함께 닫힌다는 점을 알아 두시는 편이 안전합니다.
대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결은 권리금에 관한 반소 부분을 깨뜨려 부산지방법원으로 돌려보냈습니다. 판단이 갈린 이유는 사실을 달리 보았기 때문이 아닙니다.
대법원이 지적한 것은 두 가지입니다. 「현저히 고액」을 판단하는 기준을 원심이 좁게 잡았다는 것과, 적정 차임을 확인하는 심리를 다하지 않았다는 것입니다. 인정한 사실 자체는 심급 사이에 차이가 없습니다.
「현저히 고액」인지는 기존 차임과의 차이까지 넣어 봅니다
대법원 2026다201337 판결은 조세·공과금·주변 시세만 볼 것이 아니라고 보았습니다. 기존 임차인이 내던 차임·보증금과 새 임차인에게 요구하는 금액의 차이, 그 상가의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 고려하라는 것입니다.
같은 판결은 차임 기준 약 333퍼센트, 환산보증금 기준 약 357퍼센트라는 이 사건의 차이를 두고 현저히 고액이라고 볼 여지가 많다고 보았습니다. 협상의 여지를 두지 않은 점도 함께 지적되었습니다.
적정 차임을 모른다는 이유로 곧바로 기각할 수는 없습니다
대법원 2026다201337 판결은 감정 절차가 반드시 필요한 것은 아니라고 하면서도, 요구액이 기존 금액에 비추어 현저히 고액으로 볼 여지가 있으면 법원이 감정 등으로 적정 차임을 확인한 뒤에 판단하는 것이 바람직하다고 보았습니다.
증명책임이 임차인에게 있다는 점은 그대로입니다. 다만 「자료가 없다」는 이유만으로 문을 닫지 말고 심리를 더 하라는 것이 대법원의 지적입니다.
임차인이시라면 소송 초기에 차임 감정과 권리금 감정을 함께 신청해 두시면 뒤에 같은 이유로 지는 일을 줄이실 수 있습니다.
조제료 수입이 많다는 사정이 임대인 편에만 서지는 않았습니다
항소심은 약국의 월평균 조제료 수입 1억 430만 원을 건물주에게 유리한 사정으로 보았습니다. 대법원 2026다201337 판결은 그 수입에 거래처와 신용, 영업 노하우 같은 임차인 자신의 요소가 상당 부분 들어 있다고 보았습니다.
감정 결과도 같은 방향이었습니다. 그 자리 자체의 값인 바닥권리금은 0원, 임차인이 만들어 낸 영업권리금은 20억 1,500만 원으로 평가되었습니다.
환송 후 심급의 결론은 아직 확정되지 아니하였습니다
파기환송은 결론이 정해진 것이 아니라 다시 심리하라는 뜻입니다. 이 사건은 부산지방법원으로 돌아가 적정 차임과 보증금을 확인하는 절차를 거치게 됩니다.
임차인이 22억 원을 받게 되었다는 뜻이 아닙니다. 환송 후 심급에서 감정 결과가 어떻게 나오는지에 따라 결론은 다시 갈릴 수 있습니다.
차임을 50퍼센트 올려 부른 사안에서는 방해가 아니라고 보았습니다
같은 부산지방법원의 2025나41684 판결은 반대 방향입니다. 그 사건에서 건물주는 기존보다 50퍼센트 오른 차임을 새 임차인에게 불렀는데, 법원은 권리금 회수 방해가 아니라고 보아 임차인을 패소시켰습니다.
같은 상가 건물의 다른 점포 시세가 보증금 3,000만 원에서 3,500만 원, 월 차임 130만 원 정도였다는 점이 근거가 되었습니다. 임차인이 주변 시세와 견주는 자료를 내지 못한 점도 지적되었습니다.
5년간 차임을 올리지 않았다는 사정은 임대인에게 유리하게 작용합니다
부산지방법원 2025나41684 판결은 건물주가 2018년부터 2023년까지 차임을 한 번도 올리지 않았다는 점을 들어, 새 계약에서 어느 정도 올릴 필요가 있었다고 볼 여지가 있다고 보았습니다.
인상률 하나만으로 결론이 나지 않는다는 뜻입니다. 얼마나 오래 동결되었는지, 주변 시세가 그사이 얼마나 올랐는지가 함께 저울에 올라갑니다.
임대인 쪽에서 준비하실 것은 주변 점포의 실제 계약 사례와 감정 자료입니다. 부른 금액이 시세 안에 있음을 숫자로 보이시면 됩니다.
손해배상액은 임대차가 끝날 당시의 권리금을 넘지 못합니다
권리금 계약서에 적힌 금액을 그대로 받는 것이 아닙니다. 대법원 2022다260586 판결은 임대인이 지는 책임을 상가건물 임대차보호법이 요건과 범위를 따로 정한 법정책임으로 보았습니다.
배상액은 임대차가 끝날 당시의 권리금을 한도로 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 권리금 계약 금액과 감정으로 확인된 금액 가운데 낮은 쪽이 기준이 되는 구조입니다.
지연이자는 임대차가 끝난 날의 다음 날부터 붙습니다
대법원 2022다260586 판결은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채무의 지체책임이 임대차 종료일 다음 날부터 생긴다고 보았습니다. 소장을 낸 날이나 판결이 난 날이 기준이 아닙니다.
손해배상을 청구할 권리의 소멸시효도 임대차가 끝난 날부터 셉니다. 3년이 지나면 청구할 수 없으므로, 계약이 끝난 날짜를 기준으로 기한을 세십시오.
임차인이 증명하여야 할 것은 셋입니다
첫째는 구체적인 인적사항을 밝혀 새 임차인을 건물주에게 주선하였다는 사실입니다. 둘째는 건물주가 현저히 고액을 요구하는 등 방해행위를 하였다는 사실입니다. 셋째는 그로 인해 권리금을 받지 못하는 손해가 생겼다는 사실입니다.
증거는 권리금 계약서, 새 임차인을 소개한 내용증명, 건물주가 제시한 조건이 적힌 문자와 이메일, 기존 임대차계약서가 기본입니다. 여기에 차임 감정과 권리금 감정이 더해집니다.
임차인이 지는 자리는 대개 「객관적 자료」입니다
부산지방법원 2025나41684 판결과 이번 약국 사건의 항소심은 임차인이 진 이유를 같은 말로 적었습니다. 적정 차임이 얼마이고 건물주가 부른 금액이 그보다 얼마나 높은지를 보여 주는 객관적 자료가 없다는 것입니다.
내용증명과 문자만으로는 부족합니다. 인근 점포의 실제 계약 사례, 중개업소 확인서, 감정평가 결과가 함께 있어야 숫자로 다툴 수 있습니다.
임차인이시라면 건물주가 금액을 부른 날짜와 액수를 문자나 내용증명으로 남겨 두시기 바랍니다.
새 임차인은 구체적 인적사항을 밝혀 주선하여야 합니다
상가건물 임대차보호법이 보호하는 것은 임차인이 주선한 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회입니다. 이름과 연락처를 밝히지 않은 채 "사겠다는 사람이 있다"고만 전한 것으로는 주선으로 인정받기 어렵습니다.
부산의 약국 임차인은 새 임차인의 인적사항과 희망 조건을 적은 내용증명을 건물주에게 보냈고, 건물주는 그 사람과 직접 만나 교섭하였습니다. 건물주가 실제로 교섭할 수 있을 정도의 정보를 전달하시는 것이 기준입니다.
오늘 하실 일은 날짜와 숫자를 남기는 것입니다
임대차가 끝나는 날을 확인하시고 그 6개월 전부터 종료일까지가 권리금 회수기회 보호기간임을 달력에 적어 두십시오. 새 임차인을 구하셨다면 이름과 연락처, 제시 조건을 적은 내용증명을 건물주에게 보내시면 됩니다.
건물주가 부른 금액은 날짜와 함께 문자로 남기시고, 인근 점포의 계약 조건을 중개업소에서 확인해 두시면 뒤에 감정과 견줄 기준이 됩니다. 계약이 끝난 날부터 3년 안에 소를 제기하셔야 합니다.
참고한 판결
· 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결
· 부산지방법원 2025나41158 판결
· 부산지방법원 서부지원 2024가단104732 판결
· 부산지방법원 2025나41684 판결
· 대법원 2022다260586 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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