세 줄 요약
산업통상부가 2026년 9월 10일 발표한 지식산업센터 공실 대책에 따르면 2026년 5월 기준 전국 공실률은 16.6퍼센트이고 2023년 이후 준공된 153곳의 공실률은 43.5퍼센트, 최근 3년 준공 물량의 미분양률은 26.9퍼센트이며, 경매로 넘어간 호실은 2022년 403실에서 2026년 1월부터 8월까지 5,000실로 늘었습니다.
잔금을 내지 못해 분양계약이 해제되면 분양대금의 10퍼센트가 위약금으로 몰취되고 중도금 대출은 기한의 이익을 잃은 채 그대로 남지만, 분양계약서에 해제 시 중도금을 대출기관에 직접 지급한다는 정산 조항이 있으면 수분양자는 시행사에게 그 이행을 청구할 수 있습니다.
입주가 예정일보다 석 달 넘게 늦어져 생긴 약정해제권도 사용승인과 입주 통보라는 적법한 이행제공이 있으면 소멸하고, 취득세를 35퍼센트 감면받은 수분양자는 취득일부터 1년 안에 직접 사용하고 4년을 유지하지 못하면 감면분을 추징당합니다.
이 글이 답하는 물음
· 지식산업센터에는 어떤 시설이 입주할 수 있습니까
· 지금 지식산업센터의 공실과 미분양은 어느 정도입니까
· 2026년 9월 정부 대책으로 입주 업종 제한이 어떻게 바뀝니까
· 업종 제한이 풀리면 제 잔금 기한도 미루어집니까
· 잔금을 못 내면 얼마를 잃습니까
· 계약이 해제되면 중도금 대출은 어떻게 됩니까
· 시행사에게 은행에 직접 갚으라고 할 수 있습니까
· 시행사가 그 조항을 안 지키면 무엇을 청구할 수 있습니까
· 분양대행사에게도 책임을 물을 수 있습니까
· 분양계약이 해제되면 대출계약도 함께 무효가 됩니까
· 대출로 대금 대부분을 해결할 수 있다고 들었는데 취소할 수 있습니까
· 계약자 유의사항 확인서는 어떤 의미를 갖습니까
· 산업집적법 위반을 이유로 계약을 무효로 돌릴 수 있습니까
· 모집공고 승인 전에 접수한 관심고객 의향서는 위반입니까
· 입주 자격 없는 업종으로 계약하면 계약이 무효가 됩니까
· 입주가 늦어지면 언제까지 해제할 수 있습니까
· 해제되면 돌려받는 돈에서 무엇이 빠집니까
· 분양대행 수수료도 제 돈에서 빠집니까
· 취득세 감면을 유지하려면 무엇을 지켜야 합니까
· 오늘 어떤 서류부터 꺼내 보아야 합니까
· 다음 한 걸음은 무엇입니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 | 제28조의4 제1항 | 지식산업센터를 설립한 자가 지식산업센터를 분양 또는 임대하려는 경우에는 공장건축물 착공 후 산업통상부령으로 정하는 바에 따라 모집공고안을 작성하여 시장·군수 또는 구청장의 승인을 받아 공개로 입주자를 모집하여야 한다 |
| 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 | 제28조의4 제4항 | 지식산업센터를 설립한 자는 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집하여서는 아니 된다 |
| 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 | 제28조의5 제1항 | 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설, 벤처기업을 운영하기 위한 시설, 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설로 한다 |
| 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 | 제28조의8 | 시장·군수 또는 구청장은 입주자 또는 관리자가 제28조의5제1항에 따른 입주대상시설 외의 용도로 활용하는 경우에는 상당한 기간을 정하여 그 시정을 명하거나 대통령령으로 정하는 바에 따라 필요한 조치를 할 수 있다 |
| 지방세특례제한법 | 제58조의2 제2항 | 지식산업센터를 신축하거나 증축하여 설립한 자로부터 최초로 해당 지식산업센터를 분양받은 입주자(중소기업을 영위하는 자로 한정한다)에 대해서는 2028년 12월 31일까지 사업시설용으로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 35를 경감한다. 다만 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우, 해당 용도로 직접 사용한 기간이 4년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우에는 경감된 취득세를 추징한다 |
| 민법 | 제398조 제4항 | 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다 |
| 민법 | 제544조 | 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다 |
| 민법 | 제548조 제1항 | 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다 |
지방세특례제한법은 2026년 6월 2일 법률 제21738호로 타법개정되어 같은 날부터 시행되고 있습니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률은 2026년 3월 10일 법률 제21438호로 타법개정되어 같은 날부터 시행되고 있고, 제28조의4 제1항과 제3항의 「산업통상자원부령」은 2025년 10월 1일 개정으로 「산업통상부령」으로 바뀌었습니다. 지방세특례제한법 제58조의2의 추징 기준은 종전에 5년이었으나 현행은 수분양자에 대하여 1년과 4년입니다.
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울중앙지방법원 | 2024가합60594 | 2025. 12. 12. | 지식산업센터·오피스텔 분양계약의 무효·취소·해제 주장과 해제 후 중도금 정산 | 강행법규 위반 무효, 사기·착오 취소, 약정해제 주장을 모두 배척. 분양계약의 정산 조항에 따라 시행사가 금융기관에 중도금 대출원금을 지급할 의무를 인정하고, 미이행으로 늘어난 이자 상당액 합계 1억 4,098만 760원의 배상을 명함. 분양대행사와 금융기관에 대한 청구는 기각 |
| 서울고등법원 | 2026나200629 | 계속 중 | 위 사건의 항소심 | 확정되지 아니함 |
| 수원지방법원 | 2024가합20617 | 2025. 11. 13. | 입주 지연을 이유로 한 약정해제권의 존속 여부 | 입주예정일로부터 3개월을 넘겨 해제권이 생겼더라도 그 행사 전에 사용승인과 입주 통보라는 적법한 이행제공이 있었으므로 해제권을 행사할 수 없다고 보아 2억 5,596만 9,000원의 청구를 기각 |
| 서울남부지방법원 | 2024가단226348 | 2025. 5. 15. | 수분양자의 귀책으로 해제된 경우 원상회복의 범위 | 복층 시공과 주거용 사용이 가능하다는 광고에 따른 취소·해제 주장은 배척. 기납부 2억 3,625만 6,000원에서 위약금 3,937만 6,000원과 대납 이자 1,234만 5,568원을 공제한 1억 8,453만 4,432원을 인정하고, 분양대행 수수료 2,944만 원의 추가 공제 주장은 배척 |
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분양사무실에서 계약서에 도장을 찍은 것이 2021년입니다. 계약금 10퍼센트를 넣고 중도금은 시행사가 주선한 은행에서 대출로 채웠습니다.
준공이 다가와 잔금을 치르려는데 은행이 잔금 대출을 거절합니다. 임차인을 구하지 못해 월세도 들어오지 않습니다.
몇 달 뒤 시행사에서 우편이 옵니다. 잔금 미납으로 계약을 해제하고 분양대금의 10퍼센트를 위약금으로 가져간다는 통지입니다. 호실은 사라졌는데 중도금 대출은 그대로 남아 이자가 붙고 있습니다.
지식산업센터는 제조업과 지식산업을 하는 기업이 입주하도록 지은 집합건축물입니다
지식산업센터는 예전에 아파트형 공장으로 불리던 건물입니다. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업을 운영하기 위한 시설과 벤처기업 시설, 입주업체의 생산활동을 지원하는 시설만 들어갈 수 있습니다(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5 제1항).
들어갈 수 있는 시설이 정해져 있다는 점이 오피스나 상가와 다릅니다. 사업자등록증의 업종이 그 목록에 없으면 호실을 분양받아도 입주하지 못합니다.
2023년 이후 준공된 지식산업센터의 공실률은 43.5퍼센트, 미분양률은 26.9퍼센트입니다
산업통상부가 2026년 9월 10일 발표한 자료에 따르면 2026년 5월 기준 전국 지식산업센터의 공실률은 16.6퍼센트입니다. 2023년 이후 준공된 153곳만 따로 보면 공실률이 43.5퍼센트, 최근 3년간 준공 물량의 미분양률이 26.9퍼센트입니다.
공실을 견디지 못해 경매로 넘어간 호실은 2022년 403실에서 2026년 1월부터 8월까지 5,000실로 늘었습니다. 전국 지식산업센터 설립 승인은 2016년 88건에서 2022년 136건으로 늘어난 뒤 수요가 따라가지 못하였습니다.
> 지식산업센터를 분양받아 두신 분은 내 호실이 있는 건물의 준공 연도와 그 단지의 공실 현황부터 확인해 두시면 좋습니다.
정부는 2026년 9월 10일 입주 업종 제한을 금지 업종만 정하는 방식으로 바꾸겠다고 발표하였습니다
산업통상부는 2026년 9월 10일 지식산업센터 공실 대책과 제도 개선 방안을 발표하였습니다. 입주 기준을 허용 업종을 나열하는 방식에서 금지 업종을 뺀 나머지를 모두 허용하는 방식으로 바꾸는 것이 핵심입니다.
입주가 제한되는 것은 사행행위 시설, 위락시설, 폐수·소음·악취 유발 업종, 묘지와 장례시설, 국방·군사시설, 위험물 저장·처리시설로 한정됩니다. 기숙사와 공유오피스, 식당·병원·카페 같은 근린생활시설도 조건 없이 입주할 수 있게 됩니다.
업종 제한이 풀려도 이미 체결한 분양계약의 잔금 의무가 사라지지는 아니합니다
발표된 것은 앞으로의 입주 기준과 용도 전환 절차입니다. 이미 체결한 분양계약에서 정한 잔금 납부일과 그 불이행의 효과는 그대로 남습니다.
용도를 오피스텔로 바꾸는 한시 허용도 사업자가 미분양 호실을 전환하는 절차이고, 개별 수분양자가 자기 호실의 잔금 기한을 미룰 수 있는 근거가 아닙니다.
> 업종 제한이 풀리기를 기다리고 계신 분은 잔금 납부 기한이 그 일정과 관계없이 흘러간다는 점을 달력에 적어 두시면 좋습니다.
잔금을 내지 못하면 시행사가 계약을 해제하고 분양대금의 10퍼센트를 위약금으로 가져갑니다
지식산업센터 분양계약서는 대부분 수분양자의 잔금 미납을 해제사유로 정하고, 그 경우 분양대금 총액의 10퍼센트를 위약금으로 정하고 있습니다. 위약금으로 정한 금액은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조).
손해배상액의 예정으로 보면 시행사가 실제로 입은 손해가 그보다 크더라도 초과분을 따로 청구하지 못합니다. 반대로 수분양자는 예정액이 부당하게 과다하다는 점을 들어 감액을 구할 수 있습니다.
계약이 해제되어도 중도금 대출은 그대로 남고 기한의 이익을 잃습니다
지식산업센터 중도금 대출 약정에는 분양계약이 해제되어 분양자격이나 입주자격을 잃는 경우를 기한이익 상실사유로 정한 각서가 붙는 것이 보통입니다. 계약이 해제되는 순간 대출 잔액 전부의 변제기가 한꺼번에 도래합니다.
호실에 대한 권리는 사라졌는데 대출금 채무는 남고, 그때부터는 약정이자가 아니라 연체이자가 붙습니다. 여기서 손해가 눈덩이처럼 커집니다.
> 해제 통지를 받으신 분은 중도금 대출의 기한이익 상실일과 연체이자율을 은행에 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.
분양계약서에 중도금 정산 조항이 있으면 시행사에게 은행에 직접 갚으라고 청구할 수 있습니다
서울중앙지방법원 2025. 12. 12. 선고 2024가합60594 판결은 고양시 덕양구의 지식산업센터와 오피스텔 수분양자들이 시행사와 은행을 상대로 낸 사건입니다. 분양계약서 제4조 제2항은 계약이 해제되어 분양대금을 반환할 때 기납부 분양대금에서 중도금 대출원금과 이자, 연체료를 공제하여 대출기관에 지급하고 남는 돈만 수분양자에게 돌려준다고 정하고 있었습니다.
법원은 그 조항이 해제에 따른 원상회복과 정산의 방법을 정한 것이라고 보았습니다. 해제되면 시행사는 기납부 분양대금을 반환할 의무를 지는데(민법 제548조 제1항), 그 반환을 은행에 대한 직접 지급으로 하기로 약정한 것이라는 판단입니다.
시행사가 그 조항을 지키지 아니하여 늘어난 이자는 손해배상으로 받습니다
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 시행사가 해제 후 변론종결일까지 은행에 중도금을 지급하지 아니한 것을 채무불이행으로 보았습니다. 손해는 해제일에 지급하였더라면 멈추었을 이자와 실제 이자의 차액이라고 보았습니다.
그에 따라 네 사람에게 5,998만 4,685원, 4,214만 1,730원, 2,263만 5,685원, 1,621만 8,660원 합계 1억 4,098만 760원이 인정되었습니다. 서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 항소심 서울고등법원 2026나200629 사건이 진행 중이어서 아직 확정되지 아니하였습니다.
> 수분양자이시라면 분양계약서에서 해제 시 중도금 정산을 정한 조항을 찾아 그 문언을 그대로 옮겨 두시면 됩니다.
분양대행사는 계약 당사자가 아니어서 그 정산 의무를 지지 아니합니다
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 분양대행사에 대한 청구를 기각하였습니다. 분양대행사는 분양계약의 당사자가 아니어서 계약에서 정한 정산 의무를 부담하지 아니한다는 이유입니다.
상담과 설명을 한 사람은 분양대행사 직원이지만 계약의 상대방은 시행사입니다. 청구의 상대를 잘못 고르면 내용이 옳아도 기각됩니다.
분양계약이 해제되어도 대출계약은 따로 살아 있습니다
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 수분양자들이 은행을 상대로 낸 대출금채무 부존재확인 청구도 기각하였습니다. 분양계약과 대출계약은 당사자와 목적이 다른 별개의 계약이라는 이유입니다.
대출의 목적이 중도금 지급이라는 사정만으로 두 계약이 불가분의 관계가 되지는 아니한다고 보았습니다. 분양계약서가 중도금을 대출로만 내도록 정하고 있지 아니한 점도 근거가 되었습니다.
대출로 대금의 대부분을 해결할 수 있다는 설명만으로는 계약을 취소하지 못합니다
광고에 다소의 과장이 섞여 있어도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도이면 기망으로 보지 아니합니다. 시행사는 거짓이나 과장된 사실을 알려 입주자를 모집하여서는 아니 되지만(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의4 제4항), 그 위반을 인정받는 문턱이 낮지 아니합니다.
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 분양계약서와 입주자 모집공고문 어디에도 대출 비율이나 수익률을 보장한다는 내용이 없었다는 점을 들어 기망을 인정하지 아니하였습니다. 오히려 중도금 대출은 총 분양대금의 50에서 60퍼센트 범위에서 실시된다고 기재되어 있었습니다.
계약자 유의사항 확인서에 자필로 적은 한 줄이 기망 주장을 막습니다
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 수분양자들이 계약자 유의사항 확인서 하단에 「이해하였습니다, 확인합니다」라고 자필로 적고 날인한 점을 중요하게 보았습니다. 그 확인서에는 입주 제한과 대출이 불가능한 경우 수분양자의 책임으로 분양대금을 납부하여야 한다는 내용이 들어 있었습니다.
수분양자들이 시행사를 사기 혐의로 고소하였으나 경찰이 2025년 3월 불송치 결정을 한 사정도 함께 고려되었습니다. 설명을 들은 내용이 계약서와 다르면 그 자리에서 서면으로 남겨 두어야 뒤에 다툴 수 있습니다.
> 분양 상담 내용을 다투려는 분은 계약자 유의사항 확인서에 무엇을 자필로 적었는지부터 확인해 보시기 바랍니다.
산업집적법 위반을 이유로 계약 전체를 무효로 돌리기는 어렵습니다
강행법규를 위반한 계약이 언제나 무효가 되는 것은 아닙니다. 그 규정이 사법상 효력까지 부정하는 효력규정인지, 위반에 제재만 따르는 단속규정인지를 나누어 보아야 합니다.
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 수분양자들이 든 세 개의 위반 주장을 모두 배척하였습니다. 무효 주장은 성공하면 분양대금 전액을 돌려받는 길이지만 문턱이 가장 높습니다.
모집공고 승인 전에 한 분양은 무효가 되지만 관심고객 접수는 그에 해당하지 아니합니다
시행사가 지식산업센터를 분양하려면 착공 후 모집공고안을 만들어 시장·군수 또는 구청장의 승인을 받아 공개로 입주자를 모집하여야 합니다(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의4 제1항). 승인 없이 임의로 분양한 행위는 효력이 없다는 것이 대법원의 판단입니다.
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 승인 전에 받은 관심고객 의향서에 「관심고객 등록 용도로만 사용되며 층과 면적, 호실의 우선순위 권한은 부여하지 않는다」고 적혀 있었던 점을 들어 위반을 인정하지 아니하였습니다. 관심 있는 고객을 미리 파악한 것일 뿐 입주자를 모집한 것이 아니라는 판단입니다.
입주 자격이 없는 업종으로 계약하여도 계약 자체는 유효하고 시정명령과 사용 제한이 따릅니다
서울중앙지방법원 2024가합60594 판결은 입주대상시설을 정한 규정이 효력규정이라고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하거나 그런 용도로 양도·임대하는 경우에 시장·군수 또는 구청장이 시정을 명하거나 필요한 조치를 할 수 있다고만 정하고 있고(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의8), 분양계약의 효력에 관하여는 정하고 있지 아니하기 때문입니다.
자격이 없는 업종으로 계약하였다는 사정은 계약을 무효로 만드는 대신 시정명령과 사용 제한, 세제 혜택의 박탈로 돌아옵니다. 자격 없는 업종으로 입주한 사실이 드러나면 감면받은 취득세도 추징됩니다.
입주가 석 달 넘게 늦어도 사용승인이 나면 해제권이 사라집니다
수원지방법원 2024가합20617 판결은 의왕시 지식산업센터 수분양자들이 입주 지연을 이유로 2억 5,596만 9,000원의 반환을 구한 사건입니다. 입주예정일은 2024년 2월이었고 사용승인은 2024년 6월 10일에 났으며 시행사는 다음 날부터 입주가 가능하다고 통보하였습니다.
법원은 입주 지연으로 해제권이 생겼더라도 그 행사 전에 적법한 이행제공이 있으면 해제권을 더 이상 행사하지 못한다고 보았습니다. 소장 부본이 2024년 9월 5일에 도달하였으므로 해제권은 이미 소멸하였다고 판단하여 청구를 기각하였습니다.
> 입주가 늦어져 기다리고 계신 분이시라면 사용승인이 나기 전에 해제 의사를 서면으로 보내 두셔야 합니다.
해제 후 정산에서 위약금과 대납 이자는 공제되지만 분양대행 수수료는 빠지지 아니합니다
서울남부지방법원 2024가단226348 판결은 김포시 지식산업센터 수분양자가 낸 사건입니다. 계약금 3,937만 6,000원과 중도금 1억 9,688만 원 합계 2억 3,625만 6,000원 가운데 위약금 3,937만 6,000원과 시행사가 대납한 대출이자 1,234만 5,568원을 공제한 1억 8,453만 4,432원의 반환이 인정되었습니다.
시행사가 지출한 분양대행 수수료 2,944만 원을 따로 공제하여야 한다는 주장은 받아들여지지 않았습니다. 10퍼센트 위약금이 손해배상액의 예정인 이상 그 안에 통상손해와 특별손해가 모두 포함된다는 이유입니다.
취득세를 감면받으셨다면 취득일부터 1년 안에 직접 사용하고 4년을 유지하셔야 합니다
지식산업센터를 신축한 자로부터 처음 분양받은 중소기업이 사업시설용으로 직접 사용하려고 취득하는 부동산은 2028년 12월 31일까지 취득세의 35퍼센트를 감면받습니다(지방세특례제한법 제58조의2 제2항). 재산세도 납세의무가 처음 성립한 날부터 5년간 같은 비율로 감면됩니다.
정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지나도록 직접 사용하지 아니하거나, 직접 사용한 기간이 4년이 되기 전에 팔거나 증여하거나 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세가 추징됩니다. 임대를 놓는 것도 직접 사용이 아닙니다.
> 취득세를 감면받으신 분이시라면 취득일부터 1년과 4년 두 기한을 등기부와 함께 적어 두십시오.
오늘 꺼내 보실 서류는 분양계약서, 중도금 대출 약정서와 각서, 입주자 모집공고문의 넷입니다
분양계약서에서는 해제사유와 위약금 조항, 해제 시 중도금 정산을 정한 조항을 찾아 문언을 그대로 옮겨 적으십시오. 중도금 대출 약정서와 함께 서명한 각서에서는 기한이익 상실사유가 어떻게 적혀 있는지 보시면 됩니다.
입주자 모집공고문에는 입주 자격과 입주 대상 업종, 중도금 납부 회차와 비율이 적혀 있습니다. 관할 창구는 건물 소재지의 시청·군청·구청 지식산업센터 담당 부서이고, 취득세 감면과 추징은 같은 지방자치단체의 세무 부서가 창구입니다.
다음 한 걸음은 해제 통지의 도달일과 잔금 납부 최고의 적법성을 함께 확인하는 것입니다
해제 통지가 왔다면 언제 도달하였는지, 그 전에 상당한 기간을 정한 잔금 납부 최고가 있었는지를 봅니다. 최고 절차가 빠졌거나 기간이 지나치게 짧았다면 해제 자체를 다툴 여지가 생깁니다.
해제가 유효하다는 전제에서도 다툴 것이 남습니다. 시행사가 은행에 중도금을 직접 갚지 아니하고 있다면 그 이행과 늘어난 이자의 배상을 함께 구하는 것이 실익이 큽니다.
> 오늘 서류를 꺼내 보실 분은 해제 통지서의 도달일과 잔금 납부 최고서의 날짜를 나란히 적어 두시면 됩니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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