세 줄 요약
· 서울서부지방법원 2026타경50536은 마포구 아현동 굴레방로 27 근린생활시설의 1층 지분(34.84퍼센트)·4층 지분(41.01퍼센트)과 대지 두 필지 지분을 일괄매각하는 강제경매로, 감정가 43억 3,251만 1,500원이 한 번 유찰되어 2026년 10월 13일 기일의 최저가는 34억 6,600만 9,000원(80퍼센트)입니다.
· 건물의 최선순위 가압류(2021. 3. 4.)보다 먼저 사업자등록을 한 임차인 여섯 가운데 다섯(보증금 합계 2억 3,800만 원)이 배당요구를 하지 않았고, 공동임대인의 보증금 반환채무는 불가분채무이며 일부 지분을 넘겨받은 새 공유자도 같으므로(대법원 2024다312566) 지분 매수인이 보증금 전액을 청구받을 수 있습니다.
· 1층·4층의 과반수 지분은 신청채권자 다섯이 함께 갖고 있어, 임대는 과반수로 정하는 관리행위이고(대법원 2010다37905) 과반수 공유자가 허락한 점유자는 소수지분권자가 내보낼 수 없으므로(대법원 2002다9738) 매수인에게 남는 수단은 구상, 부당이득 반환청구, 공유물분할입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 지분경매가 뭔가요, 지분만 낙찰받으면 건물을 쓸 수 있나요?
2. 마포 아현동 상가 지분경매(서울서부지법 2026타경50536)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
3. 상가 지분경매에서 말소기준권리가 가압류면 임차인 대항력은 어떻게 따지나요?
4. 배당요구를 안 한 대항력 상가 임차인의 보증금은 지분 낙찰자가 물어줘야 하나요?
5. 지분만 샀는데 임차인 보증금 전액을 돌려줘야 하나요, 지분 비율만큼만 주면 되나요?
6. 보증금을 대신 돌려준 뒤 다른 공유자에게 돌려받을 수 있나요?
7. 공유자 우선매수신고가 뭔가요, 1회에 한한다는 조건은 무슨 뜻인가요?
8. 소수지분 낙찰자가 임차인이나 다른 공유자를 내보낼 수 있나요?
9. 소수지분 낙찰자는 차임이나 사용료를 누구에게 청구하나요?
10. 상가 지분 낙찰 시 취득세는 얼마인가요?
11. 낙찰 후 인도명령과 공유물분할은 어떻게 진행되나요?
12. 가압류채권자와 신청채권자는 얼마나 배당받을 수 있나요?
13. 소유자는 경매를 어떻게 멈출 수 있나요?
14. 공유자 일부와만 맺은 임대차도 지분 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 | ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제8조 | 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 |
| 민법 | 제265조 | 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다 |
| 민법 | 제269조 | ① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다 |
| 민법 | 제411조 | 수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다 |
| 민사집행법 | 제140조 | ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 나목 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 농지 외의 것: 1천분의 40 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2024다312566 | 2025. 4. 15. | 공동임대인의 임차보증금 반환채무의 성질과 일부 지분을 이전받은 새 공유자의 지위 | 파기환송. 공유자들이 공동으로 임대한 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무이고, 일부 지분을 이전받아 임대인 지위를 승계한 새 공유자도 기존 임대인과 함께 불가분채무를 부담함 |
| 대법원 | 2010다37905 | 2010. 9. 9. | 공유물의 임대·해지와 상가 임대차 갱신거절 통지의 성질 | 공유물을 임대하거나 그 계약을 해지하는 행위와 갱신거절 통지는 공유물의 관리행위로서 지분의 과반수로 결정하여야 함 |
| 대법원 | 2002다9738 | 2002. 5. 14. | 과반수 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대한 소수지분권자의 청구 | 소수지분권자는 그 점유자에게 점유배제를 구할 수 없고, 부당이득 반환은 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하게 한 과반수 공유자에게 구하여야 함 |
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서울 마포구 아현동 굴레방로 27, 아현시장 옆 6층 근린생활시설의 1층·4층과 대지 두 필지가 경매에 나와 있습니다. 건물 전체가 아니라 공유자 한 사람인 김○○의 지분만 팝니다.
감정가 43억 3,251만 1,500원에서 한 번 유찰되어, 2026년 10월 13일 기일의 최저가는 34억 6,600만 9,000원입니다.
매각물건명세서에는 가압류보다 먼저 영업을 시작한 대항력 있는 임차인 여섯이 있고, 그중 다섯은 배당요구를 하지 않았습니다. 지분만 사도 이들의 보증금을 떠안는지, 사고 나서 무엇을 할 수 있는지를 차례로 짚어 보겠습니다.
서부지법 경매 사건은 공유자들이 다른 공유자의 지분을 파는 강제경매입니다
서울서부지방법원 2026타경50536은 허○○ 외 4명이 신청한 강제경매이고 청구액은 26억 8,084만 8,884원입니다. 사건내역에는 관련사건으로 서울중앙지방법원 2020가합595795 판결정본이 적혀 있습니다.
채무자 겸 소유자는 김○○이고, 신청채권자 다섯은 모두 같은 건물 1층·4층과 327-30 대지의 공유자입니다.
매각 대상은 1층의 34.84퍼센트, 4층의 41.01퍼센트와 대지 두 필지의 지분입니다
1층 전유부분 256.49제곱미터 중 3077.88분의 1072.32, 4층 전유부분 256.49제곱미터 중 256.49분의 105.19가 김○○의 몫입니다. 대지는 327-25(79.7제곱미터)의 79.7분의 59와 327-30(643.3제곱미터)의 114120000분의 9042434입니다.
이 건물은 각 층에 대지권이 등기되지 않아, 감정인도 토지 지분과 건물 지분을 따로 평가했습니다.
감정가 43억 3,251만 원이 한 번 유찰되어 10월 13일 최저가는 34억 6,600만 원입니다
감정가는 327-25 토지 지분 15억 450만 원, 327-30 토지 지분 12억 9,981만 1,500원, 1층 지분 10억 3,680만 원, 4층 지분 4억 9,140만 원을 더한 금액입니다. 2026년 9월 8일 첫 기일이 유찰되었습니다.
10월 13일 오전 10시 기일의 최저가는 감정가의 80퍼센트인 34억 6,600만 9,000원입니다.
건물의 최선순위는 2021년 3월 4일 가압류이고 임차인 여섯이 그보다 앞섭니다
매각물건명세서는 최선순위 설정을 1·4층 건물은 2021년 3월 4일 가압류, 327-25 토지는 2010년 6월 14일 압류, 327-30 토지는 2022년 2월 15일 압류로 적었습니다.
상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조). 105호(1997년), 403호 인포드림넷 주식회사(2002년), 107호(2006년), 104호(2012년), 102·103호(2017년), 주식회사 투어스카이(2018년)의 등록일은 모두 가압류보다 앞섭니다.
배당요구를 하지 않은 대항력 임차인 다섯의 보증금은 합계 2억 3,800만 원입니다
여섯 가운데 105호 임차인만 확정일자를 받고 배당요구를 했습니다(보증금 1억 54만 원). 나머지 다섯은 배당요구 칸이 비어 있습니다.
102·103호 8,000만 원, 104호 7,000만 원, 107호 6,600만 원, 403호 1,500만 원, 투어스카이 700만 원입니다. 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 매각 뒤에도 남습니다(상가건물 임대차보호법 제8조).
지분만 산 사람도 공동임대인이 되어 보증금 전액을 청구받을 수 있습니다
대항력 있는 상가의 양수인은 임대인 지위를 이어받고, 법은 경매로 넘어가는 경우도 함께 정합니다(상가건물 임대차보호법 제3조). 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결은 공유자들이 함께 빌려준 건물의 보증금 반환채무는 불가분채무이고, 일부 지분만 넘겨받은 새 공유자가 임대인 지위를 이어받은 경우에도 같다고 보았습니다.
이 판결은 임의로 지분을 넘겨받은 사안이지만, 경매로 지분을 산 매수인도 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 같은 자리에 서서 보증금 전액을 청구받을 수 있습니다. 1층 셋은 2억 1,600만 원, 4층 둘은 2,200만 원입니다.
입찰을 검토하시는 분이시라면 이 2억 3,800만 원을 입찰가에서 먼저 빼고 계산하시는 편이 안전합니다.
보증금을 먼저 돌려준 매수인은 다른 공유자들에게 구상합니다
불가분채무에는 연대채무의 구상 규정이 준용됩니다(민법 제411조). 보증금을 전부 돌려준 매수인은 다른 공유자들에게 각자의 부담부분만큼 돌려 달라고 할 수 있습니다.
부담부분은 법문상 균등한 것으로 추정되지만, 공유자 사이에서는 지분 비율이 기준이 될 여지가 있어 다툼이 생깁니다. 공유자가 여럿이고 해외 주소도 있어 회수에 시간이 걸릴 수 있습니다.
공유자는 최고가와 같은 값으로 먼저 사겠다고 나설 수 있고, 이 사건은 한 번만 허용됩니다
공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가매수신고가격과 같은 값으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있고, 그러면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 됩니다(민사집행법 제140조). 이 사건 신청채권자 다섯도 공유자입니다.
명세서 비고에는 「공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음」이 적혀 있습니다. 문언대로라면 공유자는 이 경매에서 우선매수신고를 한 번만 할 수 있습니다.
1층과 4층의 과반수 지분은 신청채권자 다섯이 함께 갖고 있습니다
등기부상 신청채권자 다섯의 지분을 더하면 1층은 3077.88분의 1542(50.10퍼센트), 4층은 256.49분의 151.3(58.99퍼센트)입니다. 매수인은 어느 층에서도 과반수가 되지 못합니다.
327-25 토지는 매각 지분이 74.03퍼센트이고 나머지는 법인 한 곳의 몫입니다. 327-30 토지의 매각 지분은 7.92퍼센트에 그칩니다.
공유물을 빌려주는 일은 관리행위여서 지분 과반수로 정합니다
공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하고, 보존행위는 각자 할 수 있습니다(민법 제265조). 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결은 공유물을 빌려주거나 그 계약을 해지하는 행위, 상가 임대차의 갱신거절 통지도 과반수로 정해야 하는 관리행위라고 보았습니다.
매수인 혼자서는 임대차를 끝내거나 갱신을 거절할 수 없고, 과반수 공유자들이 계약을 이어 가기로 하면 그 결정이 공유자 전체를 묶습니다.
과반수 공유자가 허락한 점유자는 소수지분 매수인이 내보낼 수 없습니다
대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결은 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에게 소수지분의 공유자는 퇴거 같은 점유배제를 구할 수 없다고 보았습니다.
가압류보다 늦게 들어온 101호·106호·401·402호 임차인은 매수인에게 대항하지 못합니다. 다만 그 점유가 과반수 공유자의 허락에 따른 것으로 인정되면 매수인이 내보내기는 어렵습니다.
소수지분 매수인은 과반수 공유자에게 지분만큼의 차임 상당액을 청구할 수 있습니다
같은 2002다9738 판결은 과반수 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 쓰게 하여 소수지분권자가 전혀 쓰지 못하면, 과반수 공유자가 그 지분에 상응하는 임료 상당 부당이득을 반환해야 한다고 보았습니다. 허락받은 점유자 자신은 반환의무가 없습니다.
매수인의 몫은 임차인이 아니라 차임을 거두는 공유자들에게 청구합니다. 차임을 누가 받아 왔는지는 기록에 나오지 않습니다.
입찰가에는 취득세 4퍼센트와 위반건축물·현황도로 부분을 넣으셔야 합니다
근린생활시설 지분을 경매로 사는 것은 주택이 아닌 부동산의 그 밖의 원인 취득이어서 취득세 표준세율 1천분의 40이 기준입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 최저가 기준 약 1억 3,864만 원이고, 지방교육세 등 덧붙는 세금은 마포구청 세무과에서 확인하시면 됩니다.
1층 앞 판넬·경량철골조 8제곱미터가 무단증축으로 집합건축물대장에 위반건축물로 올라 있고, 두 필지 가운데 약 60제곱미터는 현황이 도로입니다.
입찰 문의는 서부지법 경매1계, 입찰보증금은 3억 4,660만 900원입니다
서울서부지방법원 경매1계의 전화번호는 02-3271-1321이고, 입찰은 신관 제209호 경매법정에서 합니다. 입찰보증금은 최저가의 10퍼센트인 3억 4,660만 900원입니다.
매각결정기일은 2026년 10월 20일 오후 2시입니다. 대항력 임차인이 남는 지분 물건은 경락잔금대출이 제한될 수 있어 금융기관에 미리 물어 두시는 편이 좋습니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날부터 대항력 임차인들의 공동임대인이 됩니다
매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정하고, 순조로우면 매각기일부터 한 달 반 안팎에 대금을 냅니다. 매수인은 대금을 낸 때 지분을 취득하고 그날부터 대항력 있는 임차인들의 공동임대인이 됩니다.
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 나오지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 이 사건은 대항력 임차인과 과반수 공유자 때문에 인도명령으로 비우기 어려운 물건입니다.
낙찰 뒤 할 일: 공유관계를 끝내려면 공유물분할 소송을 거칩니다
협의가 안 되면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 법원은 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조). 층마다 여러 사람이 나누어 가진 상가여서 현물분할은 쉽지 않습니다.
분할 판결로 건물 전체가 경매되면 매수인은 지분 비율로 대금을 나누어 받습니다. 소송과 경매를 합치면 1년 넘게 걸리는 일이 흔합니다.
청구액과 가압류액을 더하면 40억 원을 넘어 일반채권자들은 나누어 배당받습니다
매각대금에서는 경매비용과 이 지분에 매겨진 세금이 먼저 빠지고, 확정일자와 배당요구를 갖춘 105호 임차인이 그 다음입니다. 남는 돈은 가압류채권자 허○○ 외 5명(13억 3,901만 4,860원)과 신청채권자(26억 8,084만 8,884원)가 채권액 비율로 나눕니다.
두 금액을 더하면 40억 1,986만 3,744원으로 최저가보다 많습니다. 두 채권자 무리는 대부분 같은 사람들이지만, 같은 채권인지는 공개된 기록으로 알 수 없습니다.
한 번 더 유찰되면 최저가는 27억 7,280만 7,000원으로 내려갑니다
명세서 기일표의 3회차(2026. 11. 17.) 최저가는 27억 7,280만 7,000원입니다. 일반채권자들이 나눌 몫이 10월 기일보다 약 6억 9,320만 원 줄어듭니다.
신청채권자이시라면 공유자 우선매수로 지분을 직접 사들이는 방법도 따져 보실 만합니다. 다만 이 사건에서는 그 신고를 한 번만 할 수 있습니다.
후순위 임차인과 교부권자는 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 내야 합니다
4층 401·402호 임차인은 확정일자(2026. 6. 26.)와 배당요구를 갖추었지만, 가압류보다 늦어 가압류채권자보다 앞서 배당받지는 못합니다. 교부권자 세 곳도 교부청구를 냈습니다.
배당표에 이의가 있는 채권자는 배당기일에 이의를 하고, 그날부터 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 법원에 증명해야 합니다. 이 기간을 넘기면 이의는 취하된 것으로 봅니다.
김○○는 매수신고 전에 변제하면 경매를 멈출 수 있습니다
강제경매는 신청채권자가 취하하면 끝납니다. 김○○가 청구액과 비용을 갚고 취하를 받아 내면 경매는 멈춥니다.
10월 13일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다. 매각되면 배당하고 남는 돈은 김○○에게 돌아갑니다.
임차인 쪽 근거는 가압류보다 앞선 사업자등록과 실제 영업입니다
105호 임차인은 1997년부터 점유해 왔다고 신고했고, 현황조사 때 1층 임차인들이 각자 점포에서 영업하는 것이 확인되었습니다. 104호와 403호는 방문 때마다 문이 닫혀 있어 임대차현황서에 따라 등재되었습니다.
대항력이 인정되면 매수인은 이들을 인도명령으로 내보낼 수 없고, 임대차가 끝날 때 보증금을 돌려줄 책임을 다른 공유자들과 함께 집니다.
누가 빌려주었는지가 기록에 없어 매수인이 다툴 자리가 남습니다
명세서와 현황조사서에는 임대인이 누구인지, 공유자 과반수의 결정이 있었는지가 적혀 있지 않습니다. 대법원 2010다37905 판결에 비추어 보면 과반수에 이르지 못한 공유자가 혼자 맺은 계약은 다른 공유자 지분에 대한 효력이 문제될 수 있습니다.
현황조사서에는 107호 임차인의 배우자가 공유자이자 신청채권자 가운데 한 사람으로 적혀 있습니다. 가족 사이 계약은 계약서와 차임이 실제로 오갔는지가 임대차의 실체를 가릅니다.
과반수 공유자가 맺은 계약과 차임 흐름이 확인되면 매수인이 보증금을 떠안습니다
결론을 가르는 것은 계약 당사자와 돈의 흐름입니다. 과반수 공유자들이 계약하거나 추인했고 차임이 실제로 오갔다면, 매수인은 공동임대인으로서 보증금 반환책임을 피하기 어렵습니다.
반대로 소수 공유자 한 사람이 다른 공유자의 동의 없이 맺은 계약이고 차임 흐름도 불분명하다면, 매수인은 그 임대차가 자기 지분에 미치지 않는다고 다툴 여지가 생깁니다.
대항력을 주장하시는 임차인이시라면 계약서의 임대인 명의, 공유자들의 동의서, 차임 이체내역을 지금 모아 두시기 바랍니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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