세 줄 요약
· 의정부지방법원 고양지원 2026타경60398은 파주시 산남동 27-38 대지 1,291제곱미터와 3층 근린생활시설 엠타워를 일괄매각하는 강제경매로, 감정가 49억 4,352만 4,180원이 한 번 유찰되어 2026년 10월 14일 기일의 최저가는 34억 6,046만 7,000원(70퍼센트)입니다.
· 건물의 최선순위 근저당권(2023. 4. 4.)보다 먼저 사업자등록을 한 임차인은 지하1층(보증금 없음, 월 500만 원)과 3층 일부 99제곱미터(보증금·차임 미상) 두 명이고, 여섯 임차인 모두 배당요구를 하지 않았습니다. 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 매각 뒤에도 남아 매수인이 임대인 지위를 이어받습니다(상가건물 임대차보호법 제8조, 대법원 2016다218874).
· 상가 일부 임차는 사업자등록 때 임차 부분 도면을 붙여야 공시가 되므로(대법원 2008다44238), 등록 도면·계약 면적(지하1층 등기 483.04제곱미터 대 계약 1,291제곱미터)·소유자 회사 이사라는 진술·차임 지급 여부가 인수 여부를 가릅니다.
이 글이 답하는 질문
1. 상가 경매에서 대항력 있는 임차인이 뭔가요, 낙찰자한테 무슨 영향이 있나요?
2. 파주 엠타워 경매(고양지원 2026타경60398)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
3. 토지와 건물의 말소기준권리 날짜가 다르면 상가 임차인 대항력은 어느 날짜로 따지나요?
4. 이 물건에서 대항력이 문제 되는 임차인은 누구고 사업자등록일은 언제인가요?
5. 배당요구를 안 한 대항력 상가 임차인의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 하나요?
6. 보증금 없이 월세만 내는 선순위 상가 임차인도 낙찰자가 떠안아야 하나요?
7. 보증금이 미상인 임차인이 있으면 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?
8. 말소기준권리보다 늦게 들어온 임차인은 낙찰 후 인도명령으로 내보낼 수 있나요?
9. 상가 경매 낙찰 시 취득세와 부가가치세는 얼마인가요?
10. 낙찰 후 대금 납부와 인도명령은 언제까지 해야 하나요?
11. 근저당 채권최고액이 최저가보다 크면 강제경매 신청채권자는 배당을 못 받나요? 무잉여로 경매가 취소될 수 있나요?
12. 소유자는 경매를 어떻게 멈출 수 있나요?
13. 건물 일부만 빌린 상가 임차인의 사업자등록은 도면이 없으면 대항력이 없나요?
14. 임차인이 소유자 회사의 이사면 대항력이 부정되나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제8조 | 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제102조 제2항 | 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 나목 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 부가가치세법 시행령 | 제18조 제3항 제2호 | (제1항제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다) 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2008다44238 | 2008. 9. 25. | 상가건물 일부를 임차한 사업자등록이 대항력의 공시방법이 되기 위한 요건 | 상고기각. 사업자등록으로 임차 사업자의 존재를 인식할 수 있어야 하고, 계약서의 소재지가 등기와 다르거나 일부 임차인데 도면을 붙이지 않았으면 근저당권자에게 유효한 공시방법이 아님 |
| 대법원 | 2016다218874 | 2017. 3. 22. | 경매로 상가건물 소유자가 바뀐 경우 임대인 지위 승계와 종전 연체차임의 귀속 | 파기환송. 경매 등 법률의 규정에 의한 소유권 변동에도 양수인이 임대인 지위를 당연 승계하고, 이전 연체차임은 원칙적으로 종전 소유자에게 남음 |
| 대법원 | 2024다326398 | 2025. 4. 15. | 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권의 효력 | 파기환송. 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하여 매수인에게 주장할 수 없음(주택 사건) |
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경기 파주시 산남동의 3층 근린생활시설 엠타워(산남로231번가길 35)가 토지와 함께 경매에 나와 있습니다. 감정가 49억 4,352만 원에서 한 번 유찰되어, 2026년 10월 14일 기일의 최저가는 34억 6,046만 7,000원입니다.
매각물건명세서에는 임차인 여섯이 적혀 있는데, 배당요구를 한 사람은 한 명도 없습니다. 그 가운데 둘은 건물 근저당권보다 먼저 사업자등록을 마쳤습니다.
낙찰을 받으면 이 두 임차인의 보증금과 남은 임대차를 떠안게 되는지, 떠안지 않으려면 무엇을 다투어야 하는지를 차례로 짚어 보겠습니다.
대항력 있는 상가 임차인은 낙찰자에게도 임대차를 주장할 수 있는 임차인입니다
상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 이 힘을 대항력이라고 부릅니다.
경매에서는 대항력이 말소기준권리(매각으로 지워지는 권리 가운데 가장 앞선 것)보다 먼저 생겼는지가 기준입니다. 먼저 생겼으면 매수인이 임대인 자리를 이어받고, 늦으면 임차권이 매각으로 사라집니다.
고양지원 경매 사건은 엠타워 토지와 건물을 함께 파는 강제경매입니다
의정부지방법원 고양지원 2026타경60398은 호중산업개발 주식회사가 신청한 강제경매이고 청구액은 3억 7,500만 원입니다. 사건내역에는 관련사건으로 같은 지원 2024가합55023 판결정본이 적혀 있습니다.
매각 대상은 대지 1,291제곱미터와 그 위 엠타워(지하 1층·지상 3층, 2023년 2월 8일 사용승인)이고, 철파이프 천막 창고 100제곱미터까지 한꺼번에 팝니다. 소유자이자 채무자는 주식회사 엠팩토리입니다.
감정가 49억 4,352만 원이 한 번 유찰되어 10월 14일 최저가는 34억 6,046만 7,000원입니다
감정가는 토지 27억 1,110만 원, 건물 22억 2,042만 원, 제시외 창고 1,200만 원을 더한 49억 4,352만 4,180원입니다. 2026년 7월 1일 첫 기일이 유찰되었고, 8월 5일 기일은 채권자의 신청으로 변경되었습니다.
10월 14일 오전 10시 기일의 최저가는 감정가의 70퍼센트입니다. 감정인은 여러 차례 찾아갔으나 문이 닫혀 있어 내부는 도면으로 평가했다고 적었습니다.
건물의 말소기준권리는 2023년 4월 4일 원당신협 근저당권입니다
토지에는 2022년 7월 14일 원당신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 건물이 보존등기된 2023년 4월 4일 같은 근저당권이 건물까지 담보로 넓혀졌습니다. 채권최고액은 38억 4,000만 원이고 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서도 최선순위 설정을 토지 2022년 7월 14일, 건물 2023년 4월 4일로 나누어 적었습니다. 건물을 빌린 임차인의 대항력은 명세서가 적은 건물 쪽 날짜와 견주어 보게 됩니다.
건물 근저당보다 먼저 사업자등록을 한 임차인은 지하1층 조○○와 3층 안○○ 두 사람입니다
명세서와 현황조사서에 적힌 임차인은 여섯입니다. 사업자등록일이 2023년 4월 4일보다 앞서는 사람은 지하1층 임차인 조○○(2023. 2. 8.)와 3층 일부 99제곱미터 임차인 안○○(2023. 2. 10.)입니다.
주식회사 볼스테이너서울(2023. 7. 11.), 주식회사 에레보스(2024. 1. 5.), 1층 101호 임차인 이○○(2024. 12. 2.)는 모두 그 뒤에 등록했습니다.
지하1층 327.91제곱미터 계약은 등록일이 두 가지로 적혀 있습니다
조○○의 지하1층 327.91제곱미터 계약(보증금 2,000만 원, 월 300만 원)은 사업자등록일이 2017년 7월 10일, 괄호 안에 2023년 8월 10일로 적혀 있습니다. 1,291제곱미터 계약도 2017년 7월 10일과 괄호 안 2023년 2월 8일이 함께 적혀 있습니다.
엠타워의 사용승인일이 2023년 2월 8일이므로 2017년 날짜를 이 건물에서의 등록일로 보기는 어렵습니다. 괄호 안 날짜가 기준이면 327.91제곱미터 계약은 근저당권보다 늦습니다.
여섯 임차인 모두 5월 18일 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않았습니다
매각물건명세서의 배당요구 칸은 여섯 임차인 모두 비어 있고, 정보출처도 모두 현황조사입니다. 법원 문건접수 내역에도 임차인이 낸 서류는 없습니다.
법원이 보낸 임차인 통지서는 조○○와 안○○에게 도달했습니다. 볼스테이너서울, 에레보스, 이○○에게 보낸 것은 수취인불명으로 돌아와 다시 발송한 뒤 송달된 것으로 처리되었습니다.
배당요구를 하지 않은 대항력 임차인의 임대차는 매수인이 이어받습니다
경매로 건물이 팔리면 임차권은 원칙적으로 사라지지만, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 남습니다(상가건물 임대차보호법 제8조). 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당으로 받는 돈이 없으므로 보증금 전액이 남습니다.
대법원 2016다218874 판결은 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 새 소유자가 임대인 지위를 당연히 이어받는다고 보았습니다. 그때부터 새 소유자는 보증금 반환의무를 지고, 임차인은 새 소유자에게 차임을 냅니다.
지하1층 1,291제곱미터 계약은 보증금이 없어 매수인이 돌려줄 돈은 없습니다
명세서 비고에는 조○○의 지하1층 1,291제곱미터 계약이 보증금 없이 월 차임 500만 원, 기간 2023년 2월 7일부터 2025년 3월 30일까지로 적혀 있습니다. 대항력이 인정되더라도 매수인이 돌려줄 보증금은 없습니다.
상가건물 임대차보호법 제8조는 매각으로 임차권이 소멸하되 보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권만 남긴다고 정합니다. 돌려받을 보증금이 없는 이 계약이 매각 뒤에도 이어지는지는 이 문언을 두고 임차인과 매수인의 주장이 갈릴 수 있는 대목입니다.
3층 일부 99제곱미터 임차인은 보증금과 차임이 미상이어서 인수 금액을 알 수 없습니다
안○○의 3층 임대차는 기간 2023년 2월 7일부터 2025년 3월 30일까지로 적혀 있을 뿐 보증금과 차임 칸이 비어 있습니다. 대항력이 인정되면 매수인이 떠안을 보증금이 얼마인지 입찰 전에 알 수 없습니다.
현황조사 때 3층은 카페로 쓰이고 있다고 진술되었으나, 그 카페를 누가 운영하는지는 조사서에 없습니다.
입찰을 검토하시는 분이시라면 3층 현장에서 영업 주체와 사업자등록증의 상호를 먼저 맞춰 보시는 편이 안전합니다.
건물 근저당보다 늦게 대항력을 갖춘 임대차는 매각으로 사라지고 인도명령 대상입니다
볼스테이너서울, 에레보스, 이○○의 임대차는 2023년 4월 4일 근저당권보다 뒤에 대항력을 갖추었습니다. 대법원 2024다326398 판결은 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 그 저당권과 함께 소멸하여 매수인에게 주장할 수 없다고 보았습니다.
이 임차인들은 배당요구도 하지 않아 배당받을 돈이 없고, 보증금은 엠팩토리에 따로 청구해야 합니다. 매수인은 대금을 낸 뒤 이들을 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다.
입찰가에는 취득세 4퍼센트와 대항력 임차인 부분의 사용 제한을 넣으셔야 합니다
경매로 근린생활시설을 사는 것은 주택이 아닌 부동산의 유상취득이어서 취득세 표준세율 1천분의 40이 기준입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 최저가 기준으로 약 1억 3,842만 원이고, 지방교육세와 중과 여부는 파주시청 세무과에서 확인하시면 됩니다.
경매로 사는 건물에는 부가가치세가 붙지 않습니다(부가가치세법 시행령 제18조 제3항 제2호). 대항력 임차인이 남는 물건은 경락잔금대출 한도가 제한될 수 있으니 금융기관에 미리 물어 두시는 편이 좋습니다.
입찰 문의는 고양지원 경매4계, 입찰보증금은 3억 4,604만 6,700원입니다
의정부지방법원 고양지원 경매4계의 전화번호는 031-920-6314이고, 입찰은 제101호 입찰법정에서 합니다. 입찰보증금은 최저가의 10퍼센트인 3억 4,604만 6,700원입니다.
매각결정기일은 2026년 10월 21일 오후 2시입니다.
낙찰 뒤 할 일: 매각허가가 확정되면 한 달 안의 날이 대금 납부기한이 됩니다
매각허가결정은 1주의 즉시항고 기간이 지나면 확정되고, 법원은 확정일부터 1개월 안의 날로 대금지급기한을 정합니다. 순조로우면 매각기일부터 대금 납부까지 대략 한 달 반이 걸립니다.
매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 얻고, 대항력 있는 임차인에게는 그날부터 임대인이 됩니다. 대법원 2016다218874 판결에 따르면 그 전에 밀린 차임은 원칙적으로 종전 소유자 몫입니다.
낙찰 뒤 할 일: 대항력을 다툴 임차인에게는 대금 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다고 인정되면 받아들여지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 채무자·소유자가 아닌 점유자는 법원이 먼저 심문합니다.
인도명령이 기각되거나 6개월이 지나면 건물인도 소송으로 다투어야 하고, 1심 판결까지 보통 수개월이 걸립니다. 대항력이 인정되면 매수인은 임대인으로서 차임을 받고, 차임이 3기분 밀리면 계약을 해지할 수 있습니다.
원당신협 근저당의 채권최고액 38억 4,000만 원은 최저가보다 3억 7,953만 원 많습니다
매각대금에서는 경매비용과 이 부동산에 매겨진 세금이 먼저 빠지고, 그 다음이 원당신협입니다. 원당신협의 실제 채권액이 최고액에 가까우면 최저가 근처의 매각대금은 대부분 원당신협 몫이 됩니다.
강제경매를 신청한 호중산업개발은 등기된 담보가 없는 일반채권자여서 원당신협 다음 순서입니다. 원당신협의 실제 채권액은 공개된 기록에 나오지 않습니다.
신청채권자에게 남을 몫이 없으면 경매는 취소될 수 있습니다
법원은 최저가로 앞선 부담과 비용을 갚으면 신청채권자에게 남을 것이 없겠다고 보면 채권자에게 통지하고, 채권자가 1주 안에 남을 만한 가격으로 매수신청과 보증을 하지 않으면 경매를 취소합니다(민사집행법 제102조 제2항).
기록상 첫 유찰 다음 날인 2026년 7월 2일 채권자에게 매수통지서가 발송되었고, 채권자가 원당신협에 대한 사실조회를 신청해 7월 13일 회신이 들어왔습니다. 그 뒤 기일이 10월 14일로 다시 잡혔습니다.
한 번 더 유찰되면 최저가는 24억 2,232만 7,000원으로 내려갑니다
매각물건명세서 기일표의 다음 회차 최저가는 24억 2,232만 7,000원입니다. 이 가격에서는 원당신협 채권최고액과의 차이가 14억 원을 넘어 호중산업개발의 배당 가능성은 더 줄어듭니다.
신청채권자이시라면 직접 매수도 따져 보실 만합니다. 배당받을 채권자가 매수인이 되면 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하여 배당받을 금액을 뺀 나머지만 낼 수 있으나, 그 이익은 배당받을 몫이 있을 때에만 생깁니다.
교부청구한 세금과 후순위 채권자는 배당기일부터 1주 안에 소를 내야 배당을 다툴 수 있습니다
2026년 5월 15일 교부권자 두 곳이 교부청구를 냈습니다. 세금의 순위는 법정기일과 세목에 따라 근저당권보다 앞서거나 뒤설 수 있어, 배당표가 나와야 각자의 몫이 정해집니다.
배당표에 이의가 있는 채권자는 배당기일에 이의를 하고, 그날부터 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 법원에 증명하십시오. 이 기간을 넘기면 이의는 취하된 것으로 봅니다.
엠팩토리는 매수신고 전에 변제하면 경매를 멈출 수 있고, 그 뒤에는 매수신고인의 동의가 필요합니다
강제경매는 신청채권자가 취하하면 끝납니다. 엠팩토리가 호중산업개발의 청구액 3억 7,500만 원과 비용을 갚고 취하를 받아 내면 경매는 멈춥니다.
10월 14일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다(민사집행법 제93조 제2항). 매각되면 배당하고 남는 돈이 소유자에게 돌아갑니다.
임차인 쪽 근거는 건물 근저당보다 앞선 사업자등록과 실제 영업입니다
조○○와 안○○는 사용승인 직후인 2023년 2월에 사업자등록을 마쳤고, 건물 근저당권은 두 달 가까이 뒤에 설정되었습니다. 날짜만 보면 대항력의 순서는 두 임차인이 앞섭니다.
현황조사에서도 지하층은 카센터, 3층은 카페로 쓰이고 있다고 진술되어 영업의 외형은 있습니다. 대항력 있는 임대차가 남는 것으로 인정되면 매수인은 인도명령으로 그 임차인을 내보낼 수 없습니다.
상가 일부를 빌린 임차인은 사업자등록 때 임차 부분 도면을 붙여야 대항력이 생깁니다
대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결은 건물 일부를 임차한 사업자가 등록 신청 때 임차 부분 도면을 붙이지 않았고 계약서의 소재지 표시도 등기와 달랐던 사안에서, 그 등록은 근저당권자에게 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다.
안○○의 3층 일부 99제곱미터 계약은 건물 일부의 임대차입니다. 등록 때 임차 부분 도면이 붙었는지가 매수인과의 관계에서 대항력을 가릅니다.
지하1층 계약 면적 1,291제곱미터는 등기상 지하층 면적 483.04제곱미터보다 큽니다
건물등기의 지하1층 면적은 483.04제곱미터인데, 조○○의 계약 면적 1,291제곱미터는 대지 면적과 같은 숫자입니다. 같은 지하층에 327.91제곱미터 계약도 따로 있습니다.
대법원 2008다44238 판결은 등록에 붙인 계약서의 목적물 표시로 제3자가 임대차를 알 수 있어야 공시가 된다고 보았습니다. 계약서 표시가 실제와 어긋나면 매수인은 이 기준으로 대항력을 다툴 수 있습니다.
소유자 회사 이사라는 진술은 그 점유가 임대차에 따른 것인지를 따질 대목입니다
현황조사서는 현장에서 만난 사람을 임차인 겸 소유자 회사의 이사 조○○로 적었고, 임차인 목록의 조씨는 지하1층 임차인 한 사람입니다. 같은 진술로는 1층 일부는 소유자 회사의 재료공장, 2층 두 실은 대표실과 사무실입니다.
대법원 2008다44238 판결은 사업자등록이 공시가 되려면 일반 사회통념상 그 등록으로 그 건물에 사업장을 임차한 사업자가 있다고 인식할 수 있어야 한다고 보았습니다. 소유자 회사 이사의 영업이 회사의 사용과 구별되어 임차인의 영업으로 보이는지가 다툼의 자리입니다.
등록 도면과 실제 차임 지급이 확인되면 매수인이 임대차를 떠안게 됩니다
결론을 가르는 것은 등록 서류와 돈의 흐름입니다. 임차 부분을 특정한 도면을 붙여 등록했고 차임을 실제로 주고받아 왔다면, 매수인이 대항력을 부정하기는 어려워집니다.
반대로 도면이 없고 차임 지급의 흔적도 없다면, 매수인은 인도명령 절차에서 대항력이 없다고 다툴 여지가 생깁니다.
대항력을 주장하시는 임차인이시라면 계약서, 등록 때 낸 도면, 차임 이체내역을 지금 모아 두시기 바랍니다.
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