세 줄 요약
- 수원지방법원 평택지원 2025타경532는 안성 냉동물류센터(토지 1만 8,867제곱미터, 건물 2만 5,257제곱미터)를 일괄매각하는 사건으로, 감정가 788억 1,300만 원이 세 번 유찰되어 2026년 11월 9일 기일의 최저가는 270억 3,285만 9,000원(34퍼센트)입니다.
- 매각물건명세서는 옥상 태양광설비와 ACB 패널을 전 소유자 소유로 보아 매각에서 제외했고, 건물 소유자가 아닌 사람의 물건은 종물이 될 수 없어 매수인에게 넘어가지 않습니다(대법원 2007다36933). 평가에서 명백히 제외된 물건은 선의취득도 어렵습니다(대법원 2000다38527).
- 인수되는 권리와 점유자는 없고 건물분 부가가치세도 붙지 않지만, 배전 설비인 ACB 패널이 빠져 있어 인수·재설치 비용과 재가동 비용을 입찰가에 넣어야 합니다. 1순위 두 은행의 채권최고액 합계 564억 원은 최저가의 두 배가 넘어 3순위 저축은행은 배당받기 어렵습니다.
이 글이 답하는 질문
- 경매의 제시외 물건은 무엇이고 매각에서 빠지면 어떻게 됩니까
- 이 물류센터의 최저가, 매각기일, 입찰보증금은 얼마입니까
- 소유자가 신한은행인 이유와 매수인이 인수하는 권리는 무엇입니까
- 매각에서 빠진 태양광설비와 ACB 패널은 누구 것이고 어떤 영향을 줍니까
- 건물에 붙은 설비는 언제 매수인에게 넘어갑니까
- 다른 사람 소유 설비를 매수인이 선의취득할 수 있습니까
- 전 소유자와 매수인은 각각 어떤 근거로 다툴 수 있습니까
- 낙찰 뒤 남은 설비는 어떻게 치웁니까
- 신탁재산인 부동산도 경매할 수 있습니까
- 근저당권자 은행들은 얼마를 배당받고 무엇을 할 수 있습니까
- 부가가치세와 취득세는 어떻게 됩니까
- 입찰 창구와 낙찰 뒤 기한은 무엇이고 입찰가에 무엇을 넣어야 합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
|---|---|---|
| 민법 | 제256조 | 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다 |
| 민법 | 제358조 | 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다 |
| 민법 | 제100조 제1항 | 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다 |
| 민법 | 제214조 | 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다 |
| 신탁법 | 제22조 제1항 | 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제91조 제2항 | 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다 |
| 부가가치세법 시행령 | 제18조 제3항 제2호 | (제1항제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다) 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 나목 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 본문 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제135조 | 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 대법원 | 2007다36933, 36940 | 2008. 5. 8. | 부합물의 소유권 귀속, 타인 소유 물건의 종물 여부, 경매 매수인의 소유권 취득과 선의취득 요건 | 일부 파기환송. 부합물은 부합 당시 소유자를 가리지 않고 매수인이 취득, 타인 소유 물건은 종물이 아니어서 당연히 취득하지 못함 |
| 대법원 | 2000다38527 | 2002. 2. 5. | 경매 평가에서 제외된 제3자 소유 주유기의 선의취득 | 상고기각. 평가에서 명백히 제외된 이상 매수인의 무과실을 인정하기 어려워 선의취득 부정 |
| 대법원 | 2004도6262 | 2004. 12. 24. | 근저당권 설정 뒤 옥상에 설치한 태양열 온수장치·심야전기 보일러의 부합 여부 | 상고기각. 부합물로 보아 경매 매수인이 소유권 취득, 이를 떼어 낸 전 소유자의 재물손괴죄 유죄 |
경기 안성시 미양면에 2019년 사용승인을 받은 연면적 2만 5,257제곱미터의 냉동물류센터가 경매에 나와 있습니다. 2021년 720억 원에 거래되었고 한때 쿠팡이 쓰던 건물인데, 세 번 유찰되어 2026년 11월 9일 기일의 최저가는 270억 3,285만 9,000원입니다.
이 물건에는 유치권도 법정지상권도 신고되어 있지 않습니다. 매각물건명세서의 특수조건은 옥상 태양광설비와 ACB 배전반이 매각에서 빠진다는 한 줄입니다.
감정가 5,500만 원어치 설비가 788억 원짜리 건물의 사용에 어떤 영향을 주는지, 그 설비의 주인은 누구인지를 차례로 짚어 보겠습니다.
경매의 제시외 물건은 법원이 준 목록에는 없지만 현장에 있는 물건입니다
감정인이 현장에서 발견한 물건 가운데 법원이 제시한 목록에 없는 것을 제시외 물건(목록 밖의 물건)이라고 부릅니다. 매각물건명세서는 그 물건을 매각에 넣을지 뺄지를 적습니다.
매각에서 빠진 물건은 매수인이 대금을 내도 당연히 소유권을 얻지 못합니다. 제외된 물건이 건물의 기능과 이어져 있으면 그 비용을 입찰가에 넣어야 합니다.
평택지원 경매 사건은 안성 냉동물류센터의 토지와 건물을 한꺼번에 파는 사건입니다
수원지방법원 평택지원 2025타경532는 국민은행이 근저당권에 기하여 신청한 임의경매이고 청구액은 236억 1,299만 원, 경매개시결정일은 2025년 2월 14일입니다. 소재지는 경기 안성시 미양면 개정길 98-52(개정리 210-2)입니다.
매각 대상은 창고용지 1만 8,867제곱미터와 지하 2층부터 지상 3층까지의 냉동창고, 4층짜리 부속 냉동창고, 급속동결기계실입니다. 토지와 건물은 일괄매각합니다.
감정가 788억 1,300만 원이 세 번 유찰되어 11월 9일 최저가는 감정가의 34퍼센트입니다
2026년 7월 13일(788억 1,300만 원), 8월 24일(551억 6,910만 원), 9월 21일(386억 1,837만 원) 기일이 모두 유찰되었습니다. 11월 9일 기일의 최저가는 270억 3,285만 9,000원이고 입찰보증금은 27억 328만 5,900원입니다.
감정인은 거래사례를 비교하는 방식으로 토지·건물 788억 300만 원을 냈고, 들어간 비용으로 따지는 방식으로는 420억 8,438만 원이 나왔다고 적었습니다. 현재 최저가는 비용 방식의 금액보다도 낮습니다.
2021년 720억 원 거래 뒤 신한은행이 수탁자로 소유권을 넘겨받았습니다
건물 등기부를 보면 2019년 3월 보존등기 뒤 신탁과 신탁 종료가 세 차례 이어졌고, 2021년 3월 17일 신한은행이 신탁재산처분에 의한 신탁으로 소유권을 넘겨받았습니다. 매매목록의 거래가액은 720억 원입니다.
같은 날 우리은행과 국민은행이 각 채권최고액 282억 원, 웰컴저축은행과 세람저축은행이 93억 6,000만 원의 근저당권을 설정했습니다. 세 근저당권 모두 채무자는 신한은행입니다.
말소기준권리는 2021년 3월 17일 근저당권이고 매수인이 인수하는 권리는 없습니다
매각물건명세서는 최선순위 설정을 2021년 3월 17일 근저당권으로 적고, 매각으로 효력이 소멸되지 않는 권리나 가처분은 적지 않았습니다. 세 근저당권은 순위와 관계없이 매각으로 모두 소멸합니다.
쿠팡의 전세권(전세금 11억 2,020만 원, 존속기간 2024년 6월 24일까지)은 2024년 7월 1일 해지로 말소되었습니다.
1순위 두 은행의 채권최고액 합계 564억 원은 최저가의 두 배가 넘습니다
우리은행과 국민은행의 근저당권은 같은 날 같은 접수번호로 설정되어 순위가 같고, 채권최고액은 각 282억 원입니다. 매각대금은 경매비용과 해당 부동산의 세금을 뺀 뒤 두 은행이 채권액 비율로 나누어 받습니다.
최저가 270억 3,285만 9,000원 근처에서 매각되면 두 은행 모두 전액을 회수하지 못하고, 3순위 웰컴저축은행·세람저축은행(채권최고액 93억 6,000만 원)은 배당받기 어렵습니다.
채권자 은행은 유찰을 기다리기보다 직접 매수와 채권 매각을 함께 따져 볼 자리입니다
이번에도 유찰되면 12월 7일 기일의 최저가는 189억 2,300만 원대로 내려갑니다. 배당받을 채권자가 매수인이 되면 배당받을 금액을 뺀 나머지만 내는 차액 납부를 신청할 수 있어, 채권자 쪽의 직접 매수는 현금 부담이 작습니다.
후순위 저축은행으로서는 매각가가 올라야 배당이 생기므로, 입찰 참여자를 늘릴 정보 공개나 채권 매각이 현실적인 선택지입니다.
쿠팡이 떠난 뒤 건물은 비어 있고 점유자는 확인되지 않습니다
2025년 3월 4일 현황조사에서 건물관리소장은 소유자 외에 점유자가 없다고 진술했습니다. 외벽에는 쿠팡과 우진냉장 상호가 걸려 있으나 계약이 끝나 이미 이전했다고 조사서에 적혀 있습니다.
전입세대와 상가건물 임대차 등재도 없습니다. 명도 부담은 크지 않은 대신, 오래 멈춰 있던 냉동설비의 상태는 현장에서 직접 보셔야 합니다.
매각물건명세서는 제시외 설비 셋 가운데 외부냉각장치만 매각에 넣었습니다
감정평가서는 제시외 기계기구 세 가지를 따로 평가했습니다. 옥상 패널을 포함한 태양광설비 5,000만 원, ACB 패널 500만 원, 부속 기계실과 연결된 외부냉각장치 1,000만 원입니다.
매각물건명세서는 외부냉각장치를 매각에 포함하고 태양광설비와 ACB 패널은 매각에서 제외했습니다. 제외 이유로 두 설비가 전 소유자 주식회사 우진냉장의 소유임을 인정하는 수원지방법원 평택지원 2025가단54702 판결을 적었습니다.
ACB 패널은 전기를 받아 나누는 배전반의 차단기 설비입니다
ACB(기중차단기)는 수전·배전반에서 큰 전류를 끊고 잇는 차단 장치입니다. 냉동창고는 전기로 온도를 유지하므로 배전 설비가 빠지면 가동에 바로 영향을 줍니다.
감정가로는 500만 원이지만, 매수인이 이 설비를 쓰려면 우진냉장에서 사들이거나 새로 설치해야 합니다. 교체하는 동안 냉동 가동이 멈추는 기간까지 비용으로 잡아 두셔야 합니다.
건물에 부합한 설비는 원래 누구 것이었든 경매 매수인에게 넘어갑니다
대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933 판결은 저당권 실행으로 부동산이 경매된 경우, 부동산에 부합된 물건은 부합 당시 누구의 소유였는지를 가리지 않고 매수인이 소유권을 취득한다고 보았습니다. 부합물에는 저당권의 효력이 미치기 때문입니다(민법 제256조, 제358조).
부합(물건이 건물의 구성부분이 되는 것)인지는 훼손하거나 과다한 비용을 들이지 않고 떼어 낼 수 있는지, 건물과 독립한 경제적 효용이 있는지로 판단합니다.
건물 소유자가 아닌 사람의 설비는 종물이 될 수 없어 매수인에게 넘어가지 않습니다
대법원 2007다36933 판결은 종물(건물의 쓰임을 돕도록 붙여 둔 물건)이 주물 소유자의 물건이어야 하므로 다른 사람 소유의 물건은 종물이 될 수 없다고 보았습니다(민법 제100조 제1항). 그런 물건에는 건물 저당권이 미치지 않아 매수인이 당연히 소유권을 얻지 못합니다.
매수인이 그런 설비를 가지려면 동산 선의취득(모르고 산 사람을 보호하는 제도)의 요건을 따로 갖추어야 합니다.
경매에서 평가를 명백히 제외한 설비는 선의취득도 인정되기 어렵습니다
대법원 2000다38527 판결의 사안에서 주유소 경매 법원은 주유기 8대를 다른 회사 소유로 보아 평가에서 제외했습니다. 대법원은 평가에서 명백히 제외된 이상 매수인이 그 주유기를 취득하는 데 과실이 없었다고 보기 어렵다며 선의취득을 인정하지 않았습니다.
이 사건 매각물건명세서도 두 설비의 제외와 판결을 밝혔으므로, 매수인이 설비가 매각 대상인 줄 알았다고 주장하기는 어렵습니다.
전 소유자 우진냉장 쪽 근거는 소유권을 인정한 판결입니다
우진냉장 쪽에는 두 설비가 자기 소유라는 판결이 이미 있습니다. 태양광 패널과 배전반은 떼어 내어 다른 곳에서도 쓸 수 있는 설비라는 점도 독립한 동산이라는 주장을 뒷받침합니다.
설비를 소유한 회사이시라면 낙찰 뒤 철거 요구를 받기 전에 매수인에게 인수 조건을 먼저 제안해 두시는 편이 안전합니다.
매수인 쪽 근거는 옥상 설비가 건물에 부합했다고 본 판결입니다
대법원 2004도6262 판결의 사안에서 주택 옥상의 태양열 온수장치와 심야전기 보일러는 근저당권 설정 6년 뒤에 설치되었는데도 주택에 부합했다고 판단되었습니다. 경매 매수인이 설비 소유권도 취득했고, 뒤에 크레인으로 설비를 떼어 낸 전 소유자는 재물손괴죄로 처벌되었습니다.
두 사안을 가른 것은 설비가 떼어 낼 수 없을 만큼 붙어 있는지와 독립한 효용이 있는지입니다. 이 사건 설비가 옥상 구조와 일체가 될 정도로 고정되어 있었다면 결론이 달라질 여지가 있었으므로, 판결문의 당사자와 판단 이유부터 확인하셔야 합니다.
매각 제외 설비가 남아 있으면 소유권에 기한 방해배제로 철거를 구할 수 있습니다
매수인은 매각대금을 다 낸 때 토지와 건물의 소유권을 취득합니다(민사집행법 제135조). 그 뒤 우진냉장 소유 설비가 옥상과 전기실에 남아 소유권 행사를 방해하면 방해의 제거, 곧 철거를 청구할 수 있습니다(민법 제214조).
부동산인도명령은 부동산 점유를 넘겨받는 절차여서 제3자 소유 설비의 반출까지 정해 주지는 않습니다. 철거와 인수 조건은 우진냉장과 협의하거나 별도 소송으로 정리해야 합니다.
신탁재산이어도 수탁자가 채무자인 근저당권으로는 경매할 수 있습니다
신탁재산에는 원칙적으로 경매를 할 수 없고, 신탁 전의 원인으로 생긴 권리나 신탁사무 처리상 생긴 권리에 기한 경우만 예외입니다(신탁법 제22조 제1항). 신탁사무 처리상 생긴 권리에는 수탁자를 채무자로 하는 권리가 들어갑니다.
이 사건 근저당권 세 건의 채무자는 모두 수탁자 신한은행이므로 이 예외에 해당하는 구조입니다. 2025년 7월 2일 부기된 신탁원부 주의 문구는 임대차 등을 할 때 신탁원부를 확인하라는 안내입니다.
입찰 전에 평택지원 기록과 두 설비 판결문을 확인하셔야 합니다
매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 사본은 매각기일 1주일 전부터 수원지방법원 평택지원에 비치되어 누구나 볼 수 있습니다. 옥상 태양광설비와 ACB 패널의 위치와 사진은 감정평가서에 있습니다.
2025가단54702 판결문은 판결서 인터넷 열람(유료)이나 당사자를 통해 확보하시면 됩니다. 판결의 당사자와 설비별 판단 이유가 입찰 전략을 좌우합니다.
경매로 사는 건물에는 부가가치세가 붙지 않고 취득세는 4퍼센트 세율이 기준입니다
「민사집행법」에 따른 경매로 재화를 인도하거나 양도하는 것은 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않습니다(부가가치세법 시행령 제18조 제3항 제2호). 그래서 매각대금 가운데 건물분에 부가가치세가 따로 붙지 않습니다.
냉동창고와 창고용지는 주택이 아니므로 취득세는 유상취득 일반세율인 1천분의 40이 기준입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 최저가 기준으로 약 10억 8,000만 원이고, 여기에 붙는 지방교육세 등은 안성시청 세무과에서 확인하시면 됩니다.
입찰 문의는 평택지원 경매1계, 낙찰 뒤 인도명령은 대금 납부일부터 6개월 안입니다
수원지방법원 평택지원 경매1계의 전화번호는 031-650-3164이고, 입찰표 제출 시간은 오전 10시 10분부터 11시 20분까지입니다. 입찰보증금 27억 328만 5,900원은 수표나 보증보험증권으로 준비하시면 됩니다.
건물은 비어 있지만 관리인이나 설비 소유 회사가 출입을 막으면 인도명령이 필요합니다. 인도명령은 대금을 낸 날부터 6개월 안에 신청해야 하고, 그 뒤에는 건물인도 소송을 내야 합니다.
입찰가에는 두 설비의 인수 비용과 재가동 기간을 넣으셔야 합니다
최저가 270억 3,285만 9,000원 외에 ACB 패널과 태양광설비의 인수 또는 재설치 비용, 냉동설비 재가동 점검 비용, 취득세가 더해집니다. 감정가로 두 설비는 5,500만 원이지만, 협상력은 설비를 가진 쪽에 있습니다.
그 가운데 금액을 가장 가늠하기 어려운 것이 멈춰 있던 냉동설비의 재가동 비용입니다.
입찰을 검토하시는 분이시라면 11월 9일 전에 전기·냉동 설비 업체에 재가동 점검 견적을 받아 두시는 편이 안전합니다.
장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
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