세 줄 요약
· 광주지방법원 2025타경32440은 광주 남구 월산동 대남대로 330의 4층 근린상가와 대지 782.1제곱미터를 일괄매각하는 임의경매로, 감정가 45억 7,344만 9,500원이 유찰을 거듭해 2026년 11월 4일 기일의 최저가는 20억 4,890만 6,000원(45퍼센트)입니다.
· 두 차례 대환으로 앞선 근저당이 지워져 최선순위가 2024년 3월 4일 근저당이 되었고, 그보다 먼저 사업자등록을 한 임차인 셋(보증금 합계 최대 1억 3,600만 원)이 배당요구를 하지 않아 대항요건이 유지되면 매수인이 보증금을 떠안지만, 사업자등록은 존속요건이고(대법원 2005다64002) 무상임대차 확인서가 경매절차에 반영되면 대항력 주장이 신의칙에 반합니다(대법원 2016다228215).
· 2층 최선순위 전세권(전세금 1억 원)은 전세권자 스스로 배당요구해야만 매각으로 소멸하므로(대법원 2014다10694) 배당요구의 명의를 확인해야 하고, 보증금 없이 월세만 낸 1층 대항력 임차인의 임차권은 상가건물 임대차보호법 제8조에 따라 매각으로 소멸하는 쪽입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 경매 물건에 배당요구를 안 한 선순위 상가임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 물어줘야 하나요?
2. 광주 월산동 근린상가 경매(광주지법 2025타경32440)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
3. 대환대출로 앞선 근저당이 말소되면 그 사이에 들어온 임차인이 선순위가 되나요?
4. 상가 임차인의 대항력은 사업자등록을 폐업하면 없어지나요?
5. 임차인이 은행에 무상임대차 확인서를 써 줬다면 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
6. 최선순위 전세권은 경매로 소멸하나요, 낙찰자가 인수하나요?
7. 전세권자가 임차인 자격으로 배당요구를 해도 전세권이 소멸하나요?
8. 보증금 없이 월세만 내는 상가 임차인은 낙찰 후에도 계약기간까지 영업할 수 있나요?
9. 상가 경매 낙찰 후 임차인 정보는 어디서 확인하나요?
10. 낙찰 후 인도명령은 언제까지 누구를 상대로 신청하나요?
11. 신청채권자와 후순위 채권자는 얼마나 배당받을 수 있나요?
12. 소유자는 경매를 어떻게 멈출 수 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항·제2항 | ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제4조 제3항 | 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제8조 | 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제91조 제4항 | 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제143조 제2항 | 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2005다64002 | 2006. 1. 13. | 상가임차인의 대항력·우선변제권 요건과 사업자등록의 존속 | 사업자등록은 취득요건이자 존속요건이어서 배당요구종기까지 존속해야 하고, 전대 등으로 사실상 폐업한 사업자등록은 적법한 공시방법이 아님 |
| 대법원 | 2016다228215 | 2016. 12. 1. | 무상임대차 확인서를 써 준 임차인의 매수인에 대한 대항력 주장 | 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우 명세서에 대항력 있는 임대차가 기재되었더라도 동시이행 항변은 금반언·신의칙에 반하여 허용되지 않음(파기환송) |
| 대법원 | 2014다10694 | 2015. 11. 17. | 최선순위 전세권의 소멸 요건 | 최선순위 전세권은 존속기간과 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구로만 매각으로 소멸하고, 배당요구가 없으면 매수인에게 인수됨 |
────────────────────
광주광역시 남구 월산동, 대남대로 330의 4층 근린상가가 대지 782.1제곱미터와 함께 경매에 나와 있습니다.
감정가 45억 7,344만 9,500원에서 유찰이 거듭되어, 2026년 11월 4일 기일의 최저가는 감정가의 45퍼센트인 20억 4,890만 6,000원입니다.
값이 이만큼 내려간 데에는 배당요구를 하지 않은 선순위 사업자등록 임차인 셋과 2층 전세권이 있습니다. 매수인이 보증금을 떠안는지, 무엇을 확인해야 하는지 차례로 짚어 보겠습니다.
광주지법 경매 사건은 한마음새마을금고가 신청한 임의경매입니다
광주지방법원 2025타경32440은 한마음새마을금고가 근저당권에 기해 신청한 임의경매이고, 2025년 4월 2일 개시결정이 났습니다. 청구액은 17억 4,604만 9,507원입니다.
채무자이자 소유자는 개인 김○이고, 배당요구종기는 2025년 6월 23일이었습니다.
매각 대상은 대남대로변 4층 근린상가와 대지 782제곱미터입니다
건물은 1983년 사용승인된 지하 1층, 지상 4층 점포·사무실로 연면적은 약 1,446제곱미터입니다. 공부상 4층은 사무실이지만 현황은 주택으로 쓰이고, 1층 증축 사무소 13.5제곱미터는 멸실로 추정된다고 명세서에 적혀 있습니다.
옥상의 태양열·태양광 설비와 현관·보일러실·창고 같은 제시외 건물도 함께 팝니다.
감정가 45억 원이 유찰을 거듭해 11월 4일 최저가는 20억 4,890만 원입니다
감정가는 토지 37억 3,061만 7,000원, 건물 8억 1,626만 8,500원, 기계기구 2,550만 원, 제시외 106만 4,000원입니다.
2026년 2월과 4월에 유찰된 뒤 5월 기일이 변경되었고, 7월부터 감정가로 다시 시작해 7월 3일, 8월 12일, 9월 23일 세 번 더 유찰되었습니다. 최저가는 한 번에 20퍼센트씩 내려갔고, 11월 4일 오전 9시 55분 기일이 열립니다.
최선순위는 2층 전세권(2019년)과 나머지 부분의 2024년 근저당입니다
매각물건명세서는 건물의 최선순위를 둘로 나눠 적었습니다. 2층 338.09제곱미터는 2019년 1월 14일 전세권, 2층을 뺀 나머지는 2024년 3월 4일 근저당권입니다. 토지도 2024년 3월 4일 근저당권이 최선순위입니다.
그래서 1층과 3층 임차인은 2024년 3월 4일보다 먼저 대항요건을 갖추었는지가 기준이 됩니다.
대환이 두 번 거듭되며 앞선 근저당이 모두 지워졌습니다
등기를 보면 2020년 1월과 2021년 2월 남광주농협 근저당이 있었고, 2023년 2월 농협은행 근저당이 설정되면서 남광주농협 근저당이 말소되었습니다. 2024년 3월 4일에는 새마을금고 두 곳이 근저당을 새로 설정했고, 다음 날 농협은행과 개인의 근저당 세 건이 해지로 말소되었습니다.
2021~2022년에 들어온 임차인은 처음에는 남광주농협 근저당보다 늦었지만, 앞선 근저당이 모두 지워져 지금은 최선순위 근저당보다 앞서게 된 구조입니다.
배당요구를 하지 않은 선순위 사업자등록 임차인이 셋 있습니다
세무서 상가건물임대차 현황서에는 3층 지호밴 주식회사(사업자등록 2021. 3. 15., 보증금 1억 원·월 200만 원, 2024. 2. 28. 다시 보증금 3,000만 원·월 350만 원), 3층 16.5제곱미터 이○○(2021. 4. 12., 500만 원), 1층 15제곱미터 남궁○○(2022. 7. 13., 100만 원)가 있습니다.
셋 모두 2024년 3월 4일보다 앞서지만 배당요구를 하지 않았습니다. 보증금 합계는 지호밴 주식회사의 두 계약을 모두 더하면 최대 1억 3,600만 원입니다.
현황조사에서는 이 셋의 점유 여부를 확인하지 못했습니다
집행관은 네 차례 방문해 1층 쿠쿠전자 주식회사와 2층 강○○에게 물었고, 그 밖의 부분은 소유자가 점유한다고 적었습니다. 지호밴 주식회사, 남궁○○, 이○○, 김○○는 점유 여부와 임대차관계 여부를 알 수 없다고 했습니다.
3층 전체를 빌렸다는 지호밴 주식회사와 3층 일부를 빌렸다는 이○○의 면적이 겹치고, 이○○에게 보낸 임차인 통지서는 수취인불명으로 돌아왔습니다.
사업자등록이 배당요구종기까지 살아 있어야 대항력이 유지됩니다
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있고, 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항).
대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결은 사업자등록이 대항력의 취득요건일 뿐 아니라 존속요건이어서 배당요구종기까지 존속해야 하고, 전대 등으로 사실상 폐업한 사업자등록은 적법한 공시방법이 아니라고 보았습니다.
무상임대차확인서를 써 준 임차인은 매수인에게 대항하기 어렵습니다
2023년과 2024년 대환 때 임차인이 금융기관에 무상임대차 확인서를 써 주었다면 결론이 달라질 수 있습니다.
대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결은 대항력 있는 임차인이 근저당권자에게 무상임대차 확인서를 써 주었고 그 확인서가 경매절차에 제출되어 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다면, 명세서에 대항력 있는 임대차가 기재되었더라도 매수인에게 대항하는 것은 신의칙에 반한다고 보았습니다.
확인서가 경매기록에 들어가 있는지가 결론을 가릅니다
이 판결은 확인서가 경매절차에 제출되어 매수인의 신뢰가 가격에 반영된 경우를 다룹니다. 공개된 문건접수 내역에는 확인서 제출 기록이 보이지 않습니다.
입찰을 검토하시는 분이시라면 명세서의 기재만 믿고 보증금 인수를 빼고 값을 정하기보다, 확인서가 없을 때 1억 3,600만 원을 떠안는 경우까지 계산해 두시는 편이 안전합니다.
2층 전세권자는 배당요구를 해 전세권이 매각으로 소멸하는 구조입니다
2층 전세권은 전세금 1억 원, 존속기간 2021년 2월 27일까지로 등기되어 있습니다. 최선순위 전세권은 매수인이 인수하지만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제4항).
명세서 비고는 강○○가 전세권자로서 배당요구하였다고 적었습니다. 전세금 1억 원은 근저당보다 앞서 배당받을 수 있는 순위입니다.
전세권은 전세권자 스스로 배당요구해야만 소멸합니다
대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결은 최선순위 전세권이 존속기간과 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸하고, 배당요구가 없으면 매수인에게 인수된다고 보았습니다.
그런데 문건접수 내역의 제목은 「권리신고 및 배당요구신청서(상가임대차)」입니다. 명세서 비고대로 전세권에 기한 배당요구로 처리되는지 입찰 전에 담당 경매계에 확인해 두셔야 합니다.
보증금 없이 월세만 낸 1층 임차인의 임차권은 매각으로 소멸합니다
1층 쿠쿠전자 주식회사는 2024년 1월 26일 사업자등록을 해 근저당보다 앞서지만, 보증금 없이 월 490만 원에 2028년 12월 25일까지 빌렸고 배당요구를 했습니다.
임차권은 경매로 건물이 매각되면 소멸하고, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권만 예외입니다(상가건물 임대차보호법 제8조). 돌려받을 보증금이 없어 단서에 해당하지 않으므로 조문상 매각으로 소멸하는 쪽입니다. 지하층 김○○(2024. 12. 23.)는 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다.
입찰가에는 인수 가능 보증금과 취득세를 함께 넣으셔야 합니다
경매는 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 표준세율은 1천분의 40입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호). 4층은 공부상 사무실이어서 주택 세율이 적용되는지는 남구청 세무과에 확인하셔야 합니다.
선순위 임차인 인수 가능성이 명세서에 적힌 물건은 경락잔금대출이 제한될 수 있어 금융기관에 미리 물어 두셔야 합니다.
입찰 문의는 광주지법 경매9계, 입찰보증금은 2억 489만 600원입니다
광주지방법원 경매9계 전화번호는 062-239-1671입니다. 입찰보증금은 최저가의 10퍼센트인 2억 489만 600원입니다.
매각결정기일은 2026년 11월 11일 오후 4시 사법보좌관실입니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금 납부 전에 임차인의 대항요건을 다시 확인합니다
매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정합니다. 상가 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임·보증금 정보를 요청할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제4조 제3항).
선순위 임차인 셋의 사업자등록이 폐업 없이 이어졌는지, 실제로 영업하는지를 확인하는 것이 보증금 인수를 가리는 첫 순서입니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 내려지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항).
소유자, 지하층 김○○, 임차권이 소멸한 1층 임차인은 인도명령 대상입니다. 선순위 임차인이 대항력을 주장하면 인도명령 절차에서 사업자등록 존속과 확인서 작성 여부를 다투게 됩니다.
신청채권자는 최저가로 팔려도 청구액의 3분의 2 정도만 회수합니다
매각대금에서는 경매비용과 교부청구된 세금 중 앞선 몫이 먼저 빠지고, 2층 전세금 1억 원, 월산새마을금고(채권최고액 7억 7,000만 원)가 한마음새마을금고보다 앞섭니다.
선순위 채권이 최고액만큼이면 최저가에서 한마음새마을금고 몫은 많아야 11억 7,890만 원으로 청구액의 67퍼센트입니다. 한 번 더 유찰되어 20퍼센트 낮아지면 약 4억 978만 원이 더 줄어듭니다.
신청채권자는 직접 매수해 차액만 낼 수도 있습니다
채권자가 매수인이 된 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 뺀 나머지 대금만 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조 제2항).
신청채권자이시라면 선순위 임차인 인수 위험을 감안해도 직접 매수가 손실을 줄이는지 따져 보실 만합니다.
가압류권자와 압류권자는 배당받을 몫이 남기 어렵습니다
등기에는 광주신용보증재단 가압류(2,226만 958원)와 국민건강보험공단·광주 남구·광주세무서장의 압류가 있습니다. 세금은 법정기일에 따라 순위가 달라지지만, 근저당 채권이 앞서 있어 일반채권자 몫이 남기 어렵습니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다.
소유자는 매수신고 전에 변제하면 경매를 멈출 수 있습니다
채권자는 2026년 5월 매각기일 연기를 신청해 5월 기일이 변경된 적이 있습니다. 매수신고 전에 소유자가 청구액을 갚고 채권자가 경매신청을 취하하면 절차가 끝납니다.
11월 4일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생깁니다(민사집행법 제93조 제2항).
배당요구를 안 한 임차인은 매수인에게서 보증금을 받아야 합니다
지호밴 주식회사, 이○○, 남궁○○는 배당요구를 하지 않아 이 경매에서 배당을 받지 못합니다. 대항요건이 유지되고 있다면 새 소유자인 매수인에게 보증금 반환을 구하게 됩니다.
반대로 사업자등록이 끊겼거나 무상임대차 확인서를 써 준 사정이 드러나면 대항력이 부정될 수 있어, 임차인도 계약서와 영업 자료를 갖춰 두어야 합니다.
참고한 판결
· 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결
· 대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결
· 대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결
────────────────────
장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr