세 줄 요약
· 대전지방법원 천안지원 2025타경12076은 충남 아산시 방축동 2층 근린상가와 대지 2,941제곱미터에 도로 4필지 지분과 맹지 임야를 묶은 일괄매각으로, 2026년 10월 26일 최저가는 감정가의 34퍼센트인 14억 7,268만 5,000원이고, 최저가 14.73억 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 0.68억 원 = 실질 부담 약 15.40억 원입니다.
· 명세서상 매수인이 인수할 권리는 없고, 일괄매각이 유지되는 한 도로 일부 필지의 공유자는 특별한 사정이 없으면 전체에 우선매수권을 행사할 수 없으며(대법원 2005마1078), 매수 뒤 도로를 독점하는 공유자에게는 인도가 아니라 방해 제거를 구합니다(대법원 2018다287522).
· 임야는 물상보증인 소유여서 채무자 소유분 대가에서 먼저 배당하고 부족분만 임야 대가에서 배당하며(대법원 2008다41475), 보증금 없는 임차인 주식회사 밤은 사업자등록이 최선순위 근저당보다 늦어 대항력이 없고 인도명령 대상입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 아산 방축동 근린상가 경매(천안지원 2025타경12076)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
2. 경매 물건에 도로 지분이 섞여 있으면 다른 공유자가 공유자 우선매수를 할 수 있나요?
3. 일괄매각에서 공유자 우선매수신고가 들어오면 최고가매수인은 어떻게 되나요?
4. 도로 지분을 낙찰받은 뒤 다른 공유자가 길을 막으면 어떻게 해야 하나요?
5. 공유 토지를 다른 공유자가 혼자 쓰면 인도청구를 할 수 있나요?
6. 경매 물건에 맹지 임야가 포함되어 있으면 무엇을 확인해야 하나요?
7. 상가건물 경매로 낙찰받으면 취득세와 부가가치세는 얼마인가요?
8. 낙찰 후 인도명령은 언제까지 누구를 상대로 신청하나요?
9. 일괄매각 대금은 부동산별로 어떻게 나누어 배당하나요?
10. 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 경매되면 어느 쪽 대금에서 먼저 배당하나요?
11. 물상보증인은 자기 땅이 경매로 팔리면 채무자에게 무엇을 청구할 수 있나요?
12. 근저당보다 늦게 사업자등록을 한 상가 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
13. 신청채권자와 후순위 채권자는 얼마나 배당받을 수 있나요?
14. 소유자는 경매를 어떻게 멈출 수 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민사집행법 | 제139조 제1항 | 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제140조 제1항·제2항·제4항 | ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다 |
| 민사집행법 | 제101조 제2항 | 제1항의 매각절차에서 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며, 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다. 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에도 또한 같다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제143조 제2항 | 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제154조 제3항 | 이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 (중략) 에는 이의가 취하된 것으로 본다 |
| 민법 | 제263조 | 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다 |
| 민법 | 제368조 제1항 | 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다 |
| 민법 | 제481조 | 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제8조 | 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 지방세법 | 제151조 제1항 제1호 | (지방교육세) 취득물건에 대하여 (중략) 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율 (중략) 에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 (중략) 의 100분의 20 |
| 농어촌특별세법 | 제5조 제1항 제6호 | 「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액: 100분의 10 |
| 부가가치세법 시행령 | 제18조 제3항 제2호 | (재화의 공급으로 보지 않는 것) 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2005마1078 | 2006. 3. 13. | 일괄매각 대상 중 일부 부동산 공유자의 우선매수권 | 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 전체에 대하여 공유자 우선매수권을 행사할 수 없음(재항고기각) |
| 대법원 | 2008다41475 | 2010. 4. 15. | 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산의 동시배당 | 민법 제368조 제1항은 적용되지 않고, 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 먼저 배당한 뒤 부족분만 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 배당함(파기환송) |
| 대법원 | 2018다287522 | 2020. 5. 21. | 소수지분권자의 독점적 점유에 대한 다른 소수지분권자의 구제수단 | 다른 소수지분권자는 공유물 인도를 청구할 수 없고, 지분권에 기초한 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 행위의 금지를 청구할 수 있음(전원합의체) |
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충청남도 아산시 방축동 남부로8번길 27-31의 2층 근린상가와 대지 2,941제곱미터가 도로 4필지 지분, 임야 1필지와 함께 대전지방법원 천안지원 2025타경12076으로 일괄매각되고, 2026년 10월 26일 기일의 최저가는 감정가의 34퍼센트인 14억 7,268만 5,000원입니다.
결론부터 말씀드리면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 보이지 않고, 도로 지분의 다른 공유자가 우선매수를 할 수 있는지와 매각 뒤 그 도로를 어떻게 함께 쓰는지가 관건입니다.
최저가 14.73억 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 0.68억 원 = 실질 부담 약 15.40억 원입니다.
아래에서는 쟁점의 구조를 먼저 보고 입찰자, 채권자, 소유자와 물상보증인, 도로 공유자, 임차인의 순서로 확인할 것을 나눠 적었습니다.
아산원예농협이 신청한 임의경매로, 배당요구종기는 2025년 10월 27일이었습니다
대전지방법원 천안지원 2025타경12076은 아산원예농업협동조합이 근저당권에 기해 신청한 임의경매로 2025년 7월 24일 개시결정이 났고, 청구액은 18억 9,977만 4,087원입니다. 2025년 10월 농업협동조합자산관리회사가 근저당권을 넘겨받았고, 11월 경매절차 승계를 신청했습니다.
채무자이자 소유자는 주식회사 밤송이이고, 목록 6번 임야만 개인 홍○○ 소유입니다.
매각 대상은 2022년 준공 근린상가와 대지, 도로 지분 4필지, 맹지 임야입니다
2022년 12월 사용승인된 2층 건물(1층 318.5제곱미터·260제곱미터, 2층 231.5제곱미터)과 대지 2,941제곱미터, 제시외 창고가 중심입니다.
여기에 폭 7미터 안팎의 포장도로로 쓰이는 592-45·592-48(각 100분의 30), 592-31(1455분의 482), 592-27(3분의 1)의 밤송이 지분 전부와 지적도상 맹지인 산85-58 임야 3,637제곱미터가 붙었습니다.
최선순위는 대지·건물이 2023년 1월 20일, 도로 지분·임야가 2024년 8월 8일 근저당입니다
매각물건명세서는 대지와 건물(목록 1·7번)의 최선순위를 2023년 1월 20일 근저당권으로, 도로 지분과 임야(목록 2~6번)는 2024년 8월 8일 근저당권으로 적었습니다. 같은 근저당이 2024년 8월 담보추가로 도로 지분과 임야까지 넓어진 것입니다.
명세서에는 매각으로 소멸하지 않는 권리와 매각으로 설정되는 지상권의 기재가 없습니다.
입찰자라면, 10월 26일 최저가는 14억 7,268만 원이고 입찰보증금은 1억 4,726만 원입니다
감정가는 42억 9,354만 1,400원(대지 26억 866만 7,000원, 건물 11억 6,640만 원, 도로 지분 3억 9,294만 6,400원, 임야 1억 2,365만 8,000원 등)이고, 7월 6일, 8월 10일, 9월 21일 세 번 유찰되며 30퍼센트씩 내려갔습니다.
10월 26일 오전 10시 천안지원 제101호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매2계(041-620-3072), 입찰보증금은 1억 4,726만 8,500원, 매각결정기일은 11월 2일 오후 4시입니다.
입찰자가 떠안을 권리와 보증금은 보이지 않습니다
매각 대상에 붙은 근저당, 압류, 경매개시결정은 최선순위 근저당과 함께 매각으로 지워지는 쪽이고, 명세서의 임차인은 보증금이 없고 대항력도 없습니다. 다른 공유자 지분에 붙은 근저당과 경매는 그 지분의 문제로 남습니다.
도로 지분의 다른 공유자가 우선매수를 신고해 오더라도 일괄매각에서는 원칙적으로 받아들여지지 않는다는 점은 아래 도로 공유자 항목에서 판례와 함께 적었습니다.
임야는 지적도상 맹지이고 분묘가 있는지도 확인되지 않았습니다
현황조사서는 산85-58 임야가 건물 뒤편에 있고 도로에 접하지 않으며 나무와 수풀이 우거져, 경계와 분묘의 존재 여부, 권리관계를 별도로 확인해야 한다고 적었습니다.
감정평가서도 눈으로는 분묘가 확인되지 않았지만 연고를 알 수 없는 분묘가 있을 수 있으니 입찰 때 다시 확인하라고 적었습니다.
입찰가에는 취득세 약 4.6퍼센트를 더하고 대출 가능성을 미리 물어야 합니다
경매 취득은 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 취득세 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 약 4.6퍼센트, 최저가 기준 약 6,774만 원입니다.
법원 경매에 따른 양도는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않아 건물분 부가가치세는 없습니다. 도로 지분과 맹지가 섞인 일괄매각 물건은 경락잔금대출이 제한될 수 있어 미리 확인해야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정하고, 대금을 내면 도로 지분과 임야까지 소유권을 취득합니다.
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 내려지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 건물 인도를 마친 뒤에는 도로의 다른 공유자와 관리·비용 분담을 협의하는 순서입니다.
신청채권자라면, 최저가로 팔려도 청구액의 약 77퍼센트까지만 회수합니다
1순위 근저당권(채권최고액 21억 6,000만 원)을 넘겨받은 농업협동조합자산관리회사가 청구액 18억 9,977만 원의 채권자입니다. 최저가 전액을 받아도 청구액의 약 77퍼센트이고 4억 2,708만 원 이상이 남는데, 경매비용과 앞서는 공과금이 먼저 빠집니다.
한 번 더 유찰되면 11월 30일 최저가는 10억 3,087만 9,000원으로 4억 4,180만 원이 더 줄어듭니다.
채권자는 직접 매수해 배당받을 금액을 뺀 차액만 낼 수도 있습니다
민사집행법은 채권자가 매수인인 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하면 배당받을 금액을 뺀 나머지 대금만 배당기일에 낼 수 있게 합니다.
인수할 권리가 없고 한 번 유찰될 때마다 30퍼센트씩 내려가는 물건이어서, 직접 매수가 손실을 줄이는지 따져 볼 만합니다.
후순위 채권자라면, 2순위 근저당권자는 배당받을 몫이 남기 어렵습니다
대지와 건물에는 명산종합건설 주식회사의 2순위 근저당권(채권최고액 5억 2,927만 9,804원)이 있습니다. 1순위 채권이 매각대금보다 커서 2순위 몫이 남기 어렵고, 남은 채권은 채무자에게 따로 청구해야 합니다.
아산시 압류와 교부청구된 공과금은 법정기일에 따라 순위가 갈립니다. 배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다.
소유자라면, 매수신고 전에 변제하면 경매를 멈출 수 있습니다
매수신고 전에 소유자가 청구액을 갚고 채권자가 경매신청을 취하하면 절차가 끝납니다.
10월 26일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생기고, 매각되면 배당하고 남는 돈만 소유자에게 돌아가는데 최저가 수준이면 남을 돈이 없습니다.
일괄매각 대금은 최저매각가격 비율로 나누어 부동산별로 배당합니다
일괄매각에서 각 재산의 대금을 특정해야 하면 총대금을 각 재산의 최저매각가격 비율로 나눕니다(민사집행법 제101조 제2항). 소유자가 다른 임야가 섞여 부동산별로 배당해야 하는 이 사건이 그런 경우입니다.
감정가 비율로 보면 홍○○ 소유 임야 몫은 약 2.9퍼센트여서 최저가에 팔리면 약 4,241만 원이고, 나머지 약 14억 3,027만 원이 밤송이 소유분입니다.
물상보증인 홍○○의 임야 대금은 채무자 소유분이 모자랄 때만 쓰입니다
대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결은 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산을 동시에 배당할 때 경매대가 비례 분담 규정(민법 제368조 제1항)이 적용되지 않고, 채무자 소유 부동산의 대가에서 먼저 배당한 뒤 부족분만 물상보증인 소유 부동산의 대가에서 배당한다고 보았습니다.
이 사건은 밤송이 소유분 약 14억 3,027만 원이 청구액보다 적어 임야 몫도 1순위 채권자에게 배당될 가능성이 큽니다.
물상보증인은 배당된 만큼 채무자에게 구상할 수 있습니다
자기 재산을 남의 채무 담보로 제공한 사람은 그 재산으로 채무가 변제되면 채무자에게 구상할 수 있고, 변제자대위로 채권자의 권리를 넘겨받습니다. 다만 1순위 채권이 모두 변제되지 않으면 채권자가 먼저입니다.
물상보증인이시라면 배당표 원안에서 임야 몫이 얼마로 계산되었는지부터 확인하시는 편이 좋습니다.
도로 공유자라면, 경매개시 통지를 받고 우선매수를 신고할 수 있는 지위입니다
공유물 지분을 경매하면 법원은 다른 공유자에게 경매개시결정 사실을 알리고(민사집행법 제139조 제1항), 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 가격으로 채무자 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다(민사집행법 제140조 제1항).
이 사건 송달내역에도 2025년 7월 28일 공유자 다섯 명에게 통지서가 발송된 기록이 있습니다.
일괄매각에서는 일부 필지 공유자의 우선매수가 원칙적으로 막힙니다
대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정은 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 전체에 대해 우선매수권을 행사할 수 없다고 보았습니다.
우선매수는 최고가와 같은 가격에 살 기회를 주는 데 그치고, 일괄매각은 여러 부동산을 한 사람에게 귀속시켜 합리적으로 쓰게 하려는 제도라는 이유입니다.
도로 지분은 매수 뒤에도 다른 공유자와 함께 쓰는 땅입니다
공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있습니다(민법 제263조). 도로 4필지의 나머지 지분은 개인 3명이, 592-31은 법인 1곳도 함께 갖고 있습니다.
그 지분에도 2025년 11월 신용협동조합들의 임의경매개시결정이 등기되어 있고, 592-31의 한 공유자 지분에는 국가의 압류와 공매공고도 올라 있어 공유자가 다시 바뀔 수 있습니다.
다른 공유자가 도로를 막으면 인도가 아니라 방해 제거를 구합니다
대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 협의 없이 공유물을 독점해도 다른 소수지분권자가 인도를 청구할 수는 없고, 지분권에 기초해 방해 상태의 제거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지를 구할 수 있다고 보았습니다.
진입로에 차단시설을 세우는 식의 독점이 생기면 그 제거와 금지를 구하는 방식입니다.
임차인이라면, 사업자등록이 최선순위 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다
명세서와 현황조사서는 모두 주식회사 밤을 1·2층 전부의 점포 임차인으로, 임대차기간 2024. 5. 8.~2026. 5. 7., 보증금 없이 차임 월 600만 원, 사업자등록 2024. 5. 31., 확정일자 없음으로 적었습니다.
상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 대항력을 갖는데(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 2023년 1월 20일 근저당보다 늦어 매수인에게 대항하지 못합니다.
보증금이 없고 배당요구도 하지 않아 배당받을 돈이 없습니다
주식회사 밤은 배당요구종기인 2025년 10월 27일까지 배당요구를 하지 않았고, 돌려받을 보증금도 적혀 있지 않습니다. 확정일자가 없어 우선변제도 문제되지 않습니다.
경매로 건물이 매각되면 대항력 없는 임차권은 소멸하고, 약정한 임대차기간도 2026년 5월 7일 끝났습니다.
점유가 확인되지 않아 입찰 전 현장 확인과 인도명령 준비가 필요합니다
집행관은 2025년 7월 30일 점유자를 만나지 못했고, 세무서 상가건물임대차 현황서에 주식회사 밤이 올라 있어 임차인 점유로 보고하면서도 정확한 점유관계는 따로 확인하라고 적었습니다. 건물은 내부시설 없이 문이 잠겨 있었습니다.
조사가 1년 넘게 지났으므로 영업 여부와 점유자를 현장에서 다시 확인해야 하고, 대항력 없는 임차인과 소유자는 인도명령 대상입니다.
참고한 판결
· 대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정
· 대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결
· 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결
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