세 줄 요약
· 서울남부지방법원 2025타경12562는 서울 영등포구 문래동4가 7-1 대지 198.3제곱미터와 4층 건물 전부를 공유자 여섯 명의 공유물분할을 위해 파는 경매로, 2026년 10월 28일 최저가는 감정가의 64퍼센트인 29억 773만 8,816원이고, 최저가 29억 773만 원 + 인수 가능 보증금 0원(지층 임차인 인수 시 600만 원) + 취득세 약 1억 3,376만 원 = 실질 부담 약 30억 4,149만 원(인수 시 약 30억 4,749만 원)입니다.
· 2006년 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기는 말소기준인 2025년 10월 21일 경매개시결정 등기보다 앞서 매수인에게 인수되고(대법원 2025다217707), 매수인은 예약일부터 10년의 제척기간 경과(대법원 2000다26425)와 가등기권자의 상속에 따른 혼동(대법원 2004다59546)을 들어 가등기말소를 다툴 수 있습니다.
· 임차인 여덟 명은 모두 경매개시결정 등기 전에 사업자등록을 마쳤고, 배당요구한 일곱은 확정일자로 배당받을 수 있는 반면 배당요구하지 않은 지층 임차인의 보증금 600만 원은 매수인이 떠안을 수 있으며, 재개발 구역이어서 조합원 지위는 영등포구청과 조합에 확인해야 합니다.
이 글이 답하는 질문
1. 공유물분할 경매는 일반 경매와 무엇이 다르고, 청구금액이 0원인 이유는 무엇인가요?
2. 문래동 근린주택 경매(서울남부 2025타경12562)의 말소기준권리는 무엇인가요?
3. 경매 물건에 2006년 가등기가 있고 가등기권자가 지금의 공유자이면 어떤 의미인가요?
4. 재개발 구역 안의 경매 물건은 왜 토지 값이 대부분인가요?
5. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?
6. 선순위 가등기가 있는 경매 물건을 낙찰받으면 소유권을 잃을 수도 있나요?
7. 근린생활시설 경매 취득세는 얼마이고, 가등기 있는 물건도 대출이 되나요?
8. 재개발 구역 경매로 낙찰받으면 조합원이 될 수 있나요?
9. 낙찰 뒤 인도명령은 언제까지 신청해야 하나요?
10. 낙찰 뒤 선순위 가등기는 어떻게 지우나요?
11. 공유물분할 경매가 한 번 더 유찰되면 공유자 몫은 얼마나 줄어드나요?
12. 공유물분할 경매에서도 공유자 우선매수를 할 수 있나요?
13. 근저당이 없는 공유물분할 경매에서 다른 채권자는 배당을 받을 수 있나요?
14. 공유자는 공유물분할 경매를 멈출 수 있나요?
15. 경매 건물에 살던 공유자도 인도명령 대상인가요?
16. 가등기권자는 경매 뒤에도 본등기를 할 수 있나요?
17. 매매예약 가등기는 10년이 지나면 효력이 없어지나요?
18. 가등기권자가 상속으로 소유자가 되면 가등기는 사라지나요?
19. 한때 양도되고 가처분이 붙었던 가등기는 어떻게 보아야 하나요?
20. 상가 임차인은 경매로 주인이 바뀌어도 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
21. 상가 임차인이 배당받으려면 무엇이 필요하고, 명도확인서는 왜 필요한가요?
22. 배당요구를 하지 않은 상가 임차인의 보증금은 누가 돌려주나요?
23. 고유번호증만 있는 비영리단체도 상가임대차보호법으로 보호받나요?
24. 매각물건명세서와 현황조사서의 임차인 보증금이 다르면 어느 쪽을 믿어야 하나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민법 | 제564조 제1항 | 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항·제2항 | ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제2조 제3항 | 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제5조 제2항 | 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제14조 제1항 | 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다 |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 | 제6조 제1호·제7조 제1항 제1호 | (소액임차인의 범위) 서울특별시 : 6천500만원 / (우선변제를 받을 보증금 중 일정액) 서울특별시 : 2천200만원 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 지방세법 | 제151조 제1항 제1호 | (지방교육세) 취득물건에 대하여 (중략) 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율 (중략) 에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 (중략) 의 100분의 20 |
| 농어촌특별세법 | 제5조 제1항 제6호 | 「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액: 100분의 10 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제39조 제1항 제1호·제2항 | ① (중략) 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 (중략) 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다 (단서 생략) |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2025다217707 | 2026. 3. 12. | 공유물분할을 위한 경매에서 선순위 소유권이전청구권 순위보전 가등기의 인수 여부 | 선순위 담보권이나 가압류가 없는 순위보전 가등기는 대금분할을 명한 공유물분할판결에 따른 경매에서 공유물 전부가 매각되어도 매수인에게 인수됨. 가등기권자의 본등기를 권리남용으로 본 매수인의 주장 배척(상고기각) |
| 대법원 | 2000다26425 | 2003. 1. 10. | 매매예약완결권의 행사기간과 가등기 말소소송의 성격 | 약정이 없으면 예약 성립 때부터 10년 안에 행사해야 하고 지나면 제척기간 경과로 소멸하며 중단이 없음. 복수 권리자의 가등기 말소청구소송은 통상의 공동소송(상고기각) |
| 대법원 | 2004다59546 | 2007. 2. 22. | 가등기권자가 본등기에 의하지 않고 소유권을 취득한 경우 혼동 여부 | 가등기권자가 가등기설정자를 상속하거나 본등기 의무를 인수하지 않는 이상 별도의 소유권이전등기를 받았다는 것만으로 본등기청구권이 혼동으로 소멸하지 않음(상고기각) |
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서울 영등포구 문래동4가 7-1(도림로 475)의 대지 198.3제곱미터와 4층 건물이 공유자 여섯 명의 공유물분할을 위한 경매(서울남부지방법원 2025타경12562)로 나왔고, 2026년 10월 28일 기일의 최저가는 감정가의 64퍼센트인 29억 773만 8,816원입니다.
결론부터 말씀드리면 2006년 소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수되는 것이 가장 큰 위험이고, 배당요구를 하지 않은 지층 임차인의 보증금 600만 원을 떠안는지가 그다음 관건입니다.
최저가 29억 773만 원 + 인수 가능 보증금 0원(지층 임차인 인수 시 600만 원) + 취득세 약 1억 3,376만 원 = 실질 부담 약 30억 4,149만 원(인수 시 약 30억 4,749만 원)이고, 가등기에 따른 위험은 이 금액에 들어 있지 않습니다.
아래에서는 쟁점의 구조를 먼저 보고 입찰자, 신청채권자, 후순위 채권자, 공유자, 가등기권자, 임차인의 순서로 확인할 것을 적었습니다.
공유자 여섯 명이 대금을 나누려는 경매여서 청구금액은 0원입니다
신청인은 2021년 공매로 6분의 1 지분을 산 공유자 이○○이고, 나머지 다섯 지분은 2015년 상속으로 지분을 얻은 백○○ 등 다섯 명이 갖고 있습니다. 사건내역에는 관련사건으로 서울남부지방법원 2024가단212219 판결정본이 적혀 있습니다.
2025년 10월 20일 개시결정이 났고 배당요구종기는 2026년 1월 21일이었습니다. 2026년 8월 18일과 9월 16일 두 번 유찰되어 20퍼센트씩 내려갔습니다.
말소기준은 2025년 10월 21일 경매개시결정 등기이고, 그보다 앞선 등기는 2006년 가등기뿐입니다
토지와 건물 등기의 을구에는 근저당이나 전세권이 없고, 갑구에 있던 세무서·국민건강보험공단·구청의 압류는 2021년 공매 때 지워졌습니다. 매각물건명세서도 최선순위 설정을 2025년 10월 21일 경매개시결정으로 적었습니다.
공유물 전부를 파는 경매도 매각으로 부담을 지우는 것이 원칙이지만, 말소기준보다 앞선 소유권이전청구권가등기는 지워지지 않고 매수인이 떠안습니다. 이 물건에서 그 자리에 있는 것이 갑구 2번 가등기입니다.
2006년 가등기의 권리자 여섯 명은 2015년 상속으로 공유자가 된 사람들입니다
갑구 2번은 2006년 8월 30일 매매예약을 원인으로 8월 31일 접수된 소유권이전청구권가등기로, 백○○ 등 여섯 명이 각 6분의 1씩 권리자입니다. 당시 소유자는 홍○○ 한 사람이었습니다.
2015년 6월 18일 상속이 개시되어 같은 여섯 명이 각 6분의 1 소유권을 넘겨받았고, 그중 한 명의 지분은 2021년 공매로 이○○에게 갔습니다. 명세서는 이 가등기를 매수인이 인수한다고 적으면서 상속 사실을 단서로 덧붙였습니다.
재개발 구역 안의 준공업지역 대지여서 감정가의 99퍼센트가 토지 값입니다
감정가 45억 4,334만 1,900원 가운데 토지가 45억 141만 원(제곱미터당 2,270만 원)이고, 1972년 사용승인된 건물은 4,193만 1,900원입니다. 건물은 2026년 용도변경으로 대장상 근린생활시설·창고·물치장만 남았습니다.
감정평가서와 명세서는 이 땅이 문래동4가 도시환경정비구역 안에 있고 2023년 조합설립인가가 났다고 적었습니다. 이 물건의 가치는 매수인이 조합원 지위를 얻을 수 있는지에 크게 좌우됩니다.
입찰자라면, 10월 28일 최저가 29억 773만 원에 입찰보증금 2억 9,077만 원을 준비합니다
2026년 10월 28일 오전 10시 서울남부지방법원 제112호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매8계(02-2192-1338, 오전 10시~오후 4시)입니다. 매각결정기일은 11월 4일 오후 2시입니다.
이번에도 유찰되면 11월 26일 최저가는 23억 2,619만 1,052원입니다. 토지와 건물은 일괄매각이어서 한 사람이 전부를 삽니다.
가등기권자가 본등기를 하면 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다
대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707 판결은 앞선 담보권이나 가압류가 없는 소유권이전청구권가등기는 공유물분할을 위한 경매로 공유물 전부가 팔려도 매수인에게 인수된다고 보았습니다. 그 사건에서는 가등기권자가 매각 뒤 본등기를 마쳤고, 권리남용이라는 매수인의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
이 물건의 입찰가는 가등기를 지우는 소송의 비용과 기간, 지우지 못할 가능성을 함께 따져 정해야 합니다.
취득세는 약 4.6퍼센트이고, 가등기가 남는 물건은 잔금대출이 제한될 수 있습니다
경매 취득은 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 취득세 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 약 4.6퍼센트, 최저가 기준 약 1억 3,376만 원입니다. 건물은 대장상 주택이 아니어서 주택 세율이 적용되지 않습니다.
선순위 가등기가 남는 물건은 금융기관이 담보로 잡기를 꺼려 경락잔금대출이 제한될 수 있으므로 입찰 전에 확인해야 합니다.
조합원 지위는 영등포구청과 조합에서, 점유는 주민센터와 현장에서 확인합니다
공유 부동산은 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 보고, 투기과열지구의 재개발사업에서는 관리처분계획인가 뒤에 양수한 사람이 조합원이 될 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항·제2항). 이 구역의 투기과열지구 해당 여부와 사업 단계는 영등포구청과 조합에 확인해야 합니다.
현황조사가 2025년 10월 29일~30일이어서 1년 가까이 지났으므로, 입찰 전에 주민센터에서 전입세대확인서를 직접 발급받고(경매 공고나 경매사이트 출력물 지참) 현장을 다시 보는 편이 안전합니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
11월 4일 매각허가결정이 나고 1주 안에 항고가 없으면 확정되며, 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 내면 소유권을 취득합니다.
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 내려지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 배당을 전액 받는 임차인과 공유자 쪽은 대상이 될 수 있지만, 배당요구하지 않은 대항력 있는 지층 임차인은 대상이 아닙니다.
낙찰 뒤 할 일: 가등기말소 소송과 지층 임대차 정리를 이어 갑니다
대금을 낸 뒤에는 가등기권자 여섯 명을 상대로 예약완결권 소멸이나 혼동을 이유로 가등기말소를 구하는 순서입니다. 소송이 끝날 때까지는 가등기가 등기부에 남으므로 그동안의 매각·담보 계획도 함께 세워 두어야 합니다.
지층 임차인이 실제로 영업 중이면 매수인이 임대인 지위를 이어받아 보증금 600만 원과 월세 45만 원의 관계를 정리해야 합니다.
신청채권자라면, 한 번 더 유찰될 때 공유자 한 명의 몫이 약 9,700만 원 줄어듭니다
이 경매는 빚을 받으려는 것이 아니라 공유관계를 끝내려는 것이어서 청구금액이 0원이고, 매각대금은 비용과 우선변제권 있는 임차인 몫을 뺀 뒤 공유자에게 나뉘는 구조로 보입니다.
지분대로 나눈다고 보면, 최저가에 팔릴 때 배당요구한 임차인 보증금 합계 8,500만 원을 뺀 한 명 몫은 약 4억 7,046만 원이고, 11월 26일 최저가로 내려가면 약 3억 7,353만 원입니다. 경매비용과 교부청구된 세금은 이보다 먼저 빠집니다.
공유물 전부를 파는 경매에서는 공유자 우선매수가 인정되지 않습니다
공유자 한 사람의 지분만 파는 경매와 달리, 공유물 전부를 매각하는 공유물분할 경매에서는 다른 공유자가 최고가와 같은 값에 먼저 사겠다고 신고하는 제도가 적용되지 않습니다.
공유자가 이 건물을 지키려면 일반 입찰자와 똑같이 입찰보증금을 내고 최고가로 응찰해야 합니다.
후순위 채권자라면, 이 물건에는 근저당·가압류 채권자가 없고 조세 교부청구만 먼저 빠집니다
토지와 건물 등기의 을구는 「기록사항 없음」이고, 남아 있던 압류는 2021년 모두 말소되었습니다. 법원은 세무서와 구청 등 주무관서에 최고서를 보냈으므로, 교부청구된 세금이 있으면 공유자 몫보다 먼저 빠집니다.
공유자라면, 매수신고 전까지는 신청인의 취하로 경매를 멈출 수 있습니다
공유자끼리 분할 방법을 새로 합의하면 신청인 이○○이 경매신청을 취하해 절차를 끝낼 수 있습니다. 10월 28일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다(민사집행법 제93조 제2항).
매각되면 공유자는 대금을 받는 대신 부동산을 넘겨야 합니다.
3·4층을 쓰던 공유자 쪽도 대금 납부 뒤에는 인도명령 대상입니다
현황조사서에는 1층 임차인 가족의 진술로 3층과 4층은 공유자 백○○이 살다가 이사해 지금은 비어 있다고 적혀 있습니다. 4층은 3층을 거쳐서만 드나들 수 있습니다.
공유자의 짐이나 점유가 남아 있으면 매수인은 대금 납부 뒤 인도명령으로 넘겨받습니다. 등기부로는 확인되지 않는 진술이므로 현장에서 다시 보아야 합니다.
가등기권자라면, 명세서가 인수로 적어 가등기는 매각 뒤에도 등기부에 남습니다
가등기권자 쪽은 선순위 가등기가 공유물분할 경매로도 지워지지 않는다는 대법원 2025다217707 판결과 명세서의 인수 기재를 근거로 권리를 주장할 수 있습니다.
가등기의무를 상속한 사람들이 곧 가등기권자들이어서, 이들 사이에 본등기 협력이 이루어지면 매수인의 소유권이 흔들리는 구조입니다. 매수인은 그 본등기의 효력을 다투는 소송으로 맞서게 됩니다.
매매예약일부터 10년이 지나면 예약완결권은 사라지고 가등기는 힘을 잃습니다
대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결은 매매예약완결권은 기간 약정이 없으면 예약이 성립한 때부터 10년 안에 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 제척기간 경과로 소멸하며 중단도 없다고 보았습니다(민법 제564조 제1항).
이 가등기의 매매예약일은 2006년 8월 30일이므로, 2016년 8월 30일까지 예약완결의 의사표시가 없었다면 대금을 내 소유권을 취득한 매수인은 소유권에 기해 가등기말소를 소송으로 구할 수 있습니다. 같은 판결은 여러 명의 가등기 말소소송은 권리자 전원을 함께 상대해야 하는 소송이 아니라고 보았습니다.
가등기권자가 가등기의무를 상속했다면 혼동으로 소멸했다는 주장도 가능합니다
대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결은 가등기권자가 본등기가 아닌 다른 원인으로 소유권을 얻었다는 것만으로는 본등기청구권이 혼동으로 소멸하지 않는다고 보면서, 그 전제로 가등기설정자를 상속하거나 그 의무를 인수하지 않은 경우를 들었습니다.
이 사건 가등기권자들은 가등기설정자를 상속했으므로 혼동 주장이 가능하지만, 여섯 명이 각자 6분의 1씩 권리와 의무를 이어받아 지분마다 결론이 갈릴 수 있습니다.
이 가등기는 2014년 한 사람 몫이 양도되고 가처분까지 붙었다가 2018년 되돌아왔습니다
갑구 2-1번으로 백○○ 몫의 가등기가 2014년 김○○에게 양도되었고, 채권자들이 그 이전된 가등기에 처분금지가처분을 했습니다. 2018년 12월 양도계약 해제로 이전등기와 가처분이 모두 말소되었습니다.
이 경과는 가등기가 거래 대상이 되었던 권리라는 점을 보여 주어 가등기권자 쪽 주장의 근거로 쓰일 수 있고, 예약완결권을 이미 행사했는지는 등기부로 알 수 없어 소송에서 다투어집니다.
임차인이라면, 여덟 명 모두 경매개시결정 등기 전에 사업자등록을 마쳐 대항요건을 갖췄습니다
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력을 갖고, 건물이 팔리면 매수인이 임대인 지위를 이어받습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항). 명세서의 사업자등록일은 2020년 11월부터 2024년 7월 사이로 모두 2025년 10월 21일보다 앞섭니다.
대항력은 환산보증금이 법의 보호 한도(서울 9억 원)를 넘는 임대차에도 인정되고, 확정일자를 받은 임차인은 매각대금에서 우선변제를 받습니다(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항).
배당요구한 일곱 임차인은 확정일자로 먼저 배당받고, 배당금은 명도확인서를 내야 받습니다
권○○(201호), 김○○(1층 99.17제곱미터), 윤○○(202호), 이○○(204·205호), 이○○(1층 103호), 조○○(1층 23.1제곱미터)과 비영리단체 한 곳이 배당요구종기 전에 배당요구를 했습니다. 근저당이 없어, 배당이 실시되면 확정일자 임차인은 공유자에게 나눌 몫보다 앞서 배당받는 구조로 보입니다.
환산보증금(보증금과 월세의 100배를 더한 금액)이 서울 기준 6,500만 원 이하인 권○○·윤○○은 2,200만 원까지 최우선변제를 받는 소액임차인이기도 합니다(상가건물 임대차보호법 제14조 제1항).
임차인이시라면 배당금을 찾을 때 매수인의 명도확인서가 필요하므로 이사 날짜를 배당기일에 맞춰 두시는 편이 좋습니다.
지층 임차인 김○○은 배당요구를 하지 않아 보증금 600만 원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다
명세서와 현황조사서는 지층 154.7제곱미터를 보증금 600만 원, 월세 45만 원에 쓰는 임차인으로 적었고, 사업자등록은 2022년 9월 30일, 확정일자와 배당요구는 없습니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 보증금은 배당되지 않고 매수인이 반환 의무를 떠안습니다.
다만 계약기간은 2017년 7월 20일~2019년 7월 19일로 적혀 있고, 집행관은 이 임차인을 만나지 못해 세무서 현황서 기재로만 올렸습니다. 실제 영업 여부와 계약서는 입찰 전에 확인해야 합니다.
고유번호증으로 등록한 비영리단체는 상가임대차 보호 밖에 설 수 있습니다
203호 임차인은 사업자등록증이 아닌 고유번호증을 가진 단체로, 영등포세무서 사실증명으로 2020년 11월 13일 등록일을 냈습니다. 상가건물 임대차보호법은 영리 목적의 영업용 임대차를 보호하므로, 비영리 사무실 용도이면 대항력과 우선변제권이 부정될 수 있고, 실제 취급은 배당표에서 드러납니다.
대항력이 부정되면 이 단체의 보증금 500만 원은 배당에서 빠지지만 매수인이 떠안지도 않고, 공유자들에게 따로 돌려받아야 합니다.
명세서와 현황조사서의 보증금·확정일자가 다른 임차인은 두 기재를 함께 봅니다
204호 이○○은 현황조사서에 보증금 500만 원·월세 50만 원으로, 권리신고에는 204·205호 보증금 1,000만 원·월세 100만 원으로 적혀 있습니다. 명세서 비고는 2024년 10월 31일 두 호실 사이 벽을 트고 새 계약을 맺었다고 적었습니다.
배당요구한 일곱 가운데 여섯은 현황조사서에 확정일자가 없지만 권리신고에는 2025년 10월 31일~11월 17일의 확정일자가 있고, 윤○○만 2023년 2월 24일 확정일자가 두 자료에 모두 있습니다.
참고한 판결
· 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707 판결
· 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결
· 대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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