창녕 계성면 관광농원 경매의 선순위 전입 점유자와 법인 임차인 — 종전 경매 뒤 새 소유자와 맺은 임대차의 대항력 발생 시점, 최고가매수신고인과 맺은 임대차, 인도명령 (창원지방법원 밀양지원 2024타경13505·대법원 2012다93794·대법원 2000다58026)

세 줄 요약   · 창원지방법원 밀양지원 2024타경13505는 경남 창녕군 계성면 사리 877 대지 9,995제곱미터와 2층 관광농원 건물을 일괄로 파는 임의경매로, 2026년 10월 19일 최저가는 감정가의 24퍼센트인 11억 986만 5,000원이고, 최저가 11억 986만 원 + 인수 가능 보증금 0원(서○○의 대항력이 인정되면 알려지지 않은 보증금이 더해짐) + 취득세 약 5,105만 원 = 실질 부담 약 11억 6,092만 원입니다.   · 말소기준은 2023년 7월 11일 논공농협 근저당이고, 그보다 3년 앞선 2020년 4월 20일 전입자 서○○은 권리신고를 하지 않았으며, 종전 경매로 옛 임차권은 소멸하였으므로(대법원 99다59306) 새 소유자 스페이스에이와 언제 계약했는지에 따라 대항력이 갈립니다(대법원 2000다58026, 대법원 2012다93794).   · 법인 임차인 컴퍼니청년의꿈 주식회사(보증금 2억 원, 월세 1,500만 원)는 말소기준 뒤인 2023년 11월 16일 사업자등록을 신청하여 매수인에게 대항하지 못하고 인도명령 대상이며, 환산보증금 17억 원으로 우선변제 보호 한도도 넘습니다.     이 글이 답하는 질문   1. 창녕 관광농원 경매(밀양 2024타경13505)는 왜 다시 경매에 나왔나요?   2. 이 물건의 말소기준권리는 무엇이고, 농협 지상권은 낙찰 뒤에도 남나요?   3. 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 권리신고를 안 했으면 낙찰자가 보증금을 떠안나요?   4. 전 소유자 근저당의 채무자였던 사람이 계속 살고 있으면 어떻게 보나요?   5. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?   6. 예전 경매 전부터 살던 임차인은 새 낙찰자에게 대항할 수 있나요?   7. 경매로 바뀐 새 주인과 다시 임대차 계약을 하면 대항력은 언제 생기나요?   8. 잔금 내기 전의 낙찰자와 맺은 임대차계약도 보호받나요?   9. 관광농원 같은 근린시설 경매 취득세는 얼마이고, 점유자가 있으면 대출이 되나요?   10. 현황조사가 오래된 경매 물건은 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?   11. 낙찰 뒤 인도명령은 언제까지, 누구를 상대로 신청하나요?   12. 점유자가 임대차를 주장하면 인도명령 대신 명도소송을 해야 하나요?   13. 1순위 근저당권자는 한 번 더 유찰되면 얼마나 손해를 보나요?   14. 후순위 근저당으로 경매를 신청한 채권자는 배당을 받을 수 있나요?   15. 법인 소유자가 경매를 멈추려면 어떻게 해야 하나요?   16. 유치권이나 법정지상권 걱정은 없는 물건인가요?   17. 배당요구를 하지 않은 주택 임차인은 보증금을 어떻게 돌려받나요?   18. 선순위로 보이는 전입자가 대항력을 인정받으려면 무엇을 증명해야 하나요?   19. 말소기준 뒤에 사업자등록을 한 상가 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있나요?   20. 환산보증금이 보호 한도를 넘는 상가 임차인은 보증금을 누구에게 청구하나요?     법령 일람표   법령 조문 문언 민사집행법 제91조 제3항 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다 민사집행법 제93조 제2항 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 민사집행법 제136조 제1항·제4항 ① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다 민사집행법 제143조 제2항 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다 민사집행법 제154조 제3항 이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 (중략) 에는 이의가 취하된 것으로 본다 주택임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제4호·제3항 (보증금액) 그 밖의 지역 : 3억7천만원 / (차임 환산 비율) 1분의 100 지방세법 제11조 제1항 제7호 (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40     인용 판례 일람표   법원 사건번호 선고일 쟁점 결론 대법원 2012다93794 2014. 2. 27. 경매절차의 최고가매수신고인과 맺은 주택임대차의 보호 여부 적법한 임대권한을 가진 임대인과의 계약이어야 하므로, 대금을 내지 않은 최고가매수신고인과 계약하고 전입한 것만으로 다음 날 대금 납부와 함께 설정된 근저당보다 앞서 우선변제권을 얻지 못함(파기환송, 환송 후 화해권고결정) 대법원 2000다58026 2001. 1. 30. 임대인이 소유권을 얻기 전부터 전입해 있던 임차인의 대항력 발생 시점 소유자 아닌 사람의 전입이 이미 임대차를 공시하고 있었으면 임대인 명의 소유권이전등기 즉시 대항력이 생기고, 같은 날 뒤 접수번호의 근저당보다 앞섬(상고기각) 대법원 99다59306 2000. 2. 11. 선순위 저당권보다 뒤의 임차권과 경락인, 소유자 쪽 거주자의 대항력 발생 시점 경매로 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤의 임차권은 경락인에게 주장할 수 없고, 소유자 쪽 사람의 전입은 새 소유자 명의 이전등기 다음 날부터 대항력의 근거가 됨(상고기각)   ────────────────────   경남 창녕군 계성면 사리 877(계성화왕산로 320)의 대지 9,995제곱미터와 2층 관광농원 건물이 창원지방법원 밀양지원 2024타경13505 임의경매로 나왔고, 네 번 유찰되어 2026년 10월 19일 최저가는 감정가의 24퍼센트인 11억 986만 5,000원입니다.   결론부터 말씀드리면 등기상 매수인이 떠안는 권리는 없고, 말소기준보다 3년 먼저 전입한 서○○이 권리신고를 하지 않아 이 사람이 매수인에게 대항할 수 있는지가 관건입니다.   최저가 11억 986만 원 + 인수 가능 보증금 0원(서○○의 대항력이 인정되면 알려지지 않은 보증금이 더해짐) + 취득세 약 5,105만 원 = 실질 부담 약 11억 6,092만 원입니다.   아래에서는 쟁점의 구조를 먼저 보고 입찰자, 선순위 채권자, 후순위 채권자, 소유자·채무자, 특수권리 주장자, 임차인·점유자의 순서로 확인할 것을 적었습니다.     2023년 경매로 주인이 바뀐 관광농원이 2년 만에 다시 경매에 나왔습니다   이 건물은 2012년 최○○ 명의로 보존등기되었고, 2021년 대구원대새마을금고가 신청한 임의경매(밀양지원 2021타경10420)로 2023년 7월 11일 주식회사 스페이스에이에게 넘어갔습니다. 같은 날 논공농업협동조합이 채권최고액 24억 원의 근저당과 지상권을 설정했습니다.   2024년 12월 주식회사 제이엠커피그룹이 경매를 신청했고, 논공농협도 중복으로 신청했습니다. 명세서는 옥외간판이 코튼(cotton) 관광농원이고 상당기간 영업하지 않았다고 적었습니다.     말소기준은 2023년 7월 11일 논공농협 근저당이고, 같은 날의 지상권도 함께 지워집니다   토지와 건물 등기에 남은 권리는 논공농협 근저당과 지상권, 제이엠커피그룹 근저당, 경매개시결정 둘과 창녕군 압류입니다. 가장 앞선 것이 2023년 7월 11일 근저당이고 명세서의 최선순위 설정일도 같습니다.   지상권은 대출 담보를 지키려고 근저당 바로 다음 접수번호로 설정한 것이어서, 저당권에 대항할 수 없는 지상권으로 매각과 함께 사라집니다(민사집행법 제91조 제3항). 명세서의 「매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것」 칸도 비어 있습니다.     말소기준보다 먼저 전입한 서○○이 이 물건의 유일한 변수입니다   명세서와 현황조사서는 모두 서○○을 전입일 2020년 4월 20일, 용도 주거의 임차인으로 적었고 보증금·차임·기간은 미상, 확정일자와 배당요구는 없습니다. 명세서 비고는 「권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차관계 알 수 없음」입니다.   집행관은 2024년 12월 30일 문이 잠겨 아무도 만나지 못했고, 전입세대열람과 상가건물임대차현황서로만 조사서를 썼습니다.     서○○은 종전 소유자 시절 이 건물 근저당의 채무자로 등기된 적이 있습니다   건물 을구 10번은 2020년 12월 18일 채권최고액 1억 7,000만 원의 근저당으로, 채무자가 이 건물 주소의 서인수로 적혀 있습니다. 같은 날 종전 소유자 최○○의 주소도 이 건물로 바뀌었다고 등기되었습니다.   이 근저당은 2023년 매각으로 지워졌습니다. 소유자 쪽 사람으로서 살았는지, 따로 임대차를 맺었는지는 등기로 알 수 없고, 그 차이가 아래의 결론을 가릅니다.     입찰자라면, 10월 19일 최저가 11억 986만 원에 입찰보증금 1억 1,098만 원을 준비합니다   2026년 10월 19일 오전 10시 밀양지원 제108호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매3계(055-350-2539)입니다. 매각결정기일은 10월 26일 오후 2시입니다.   토지·건물과 제시외 건물·구축물을 한꺼번에 파는 일괄매각이고, 감정가 46억 2,251만 원 가운데 토지가 23억 8,881만 원, 건물이 20억 3,024만 원입니다. 이번에도 유찰되면 다음 최저가는 7억 7,690만 6,000원입니다.   입찰자이시라면 서○○의 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서 들어가는 입찰이므로, 그 위험을 입찰가에 얼마나 넣을지부터 정해 두시는 편이 안전합니다.     종전 경매로 사라진 임차권은 새 매수인에게 주장할 수 없습니다   대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결은 경매로 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 그 경락인에게 주장할 수 없다고 보았습니다.   서○○의 2020년 전입은 종전 경매의 기준이 된 2013년 근저당보다 늦으므로, 최○○ 시절의 임대차가 있었더라도 2023년 매각으로 사라졌습니다. 남는 문제는 서○○이 스페이스에이와 새로 계약했는지입니다.     스페이스에이와 새로 계약했다면 대항력이 언제 생겼는지에서 결론이 갈립니다   대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결은 소유자 아닌 사람의 전입이 이미 임대차를 드러내고 있었다면 임대인 명의 이전등기와 동시에 대항력이 생기고, 같은 날 뒤 접수번호로 된 근저당보다 앞선다고 보았습니다. 이 물건도 소유권이전이 제10043호, 논공농협 근저당이 제10044호입니다.   반대로 대법원 99다59306 판결은 소유자 쪽 사람으로 살던 경우 새 소유자 명의 이전등기 다음 날부터 대항력이 생긴다고 보았습니다. 그러면 같은 날 근저당보다 늦어 매수인에게 대항하지 못합니다.     대금을 내기 전의 최고가매수신고인과 맺은 임대차로는 임대차 보호를 앞당길 수 없습니다   대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 대금을 아직 내지 않은 최고가매수신고인에게는 적법한 임대권한이 없으므로, 그와 계약하고 전입했다는 것만으로 다음 날 대금 납부와 함께 설정된 근저당보다 앞서 우선변제권을 얻을 수 없다고 보아 원심을 파기했습니다. 환송 뒤 그 사건은 화해권고결정으로 끝났습니다.   서○○이 계약한 날이 스페이스에이의 대금 납부 전이면 이 판결의 구조가 그대로 들어맞습니다.     취득세는 약 4.6퍼센트이고, 점유가 정리되지 않은 물건은 잔금대출이 제한될 수 있습니다   경매 취득은 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 최저가 기준 약 5,105만 원입니다. 대장상 단독주택(민박) 부분이 주택으로 취급되면 그 부분 세율이 달라질 수 있어 창녕군청에 확인하시기 바랍니다.   권원을 알 수 없는 점유자가 있는 물건은 금융기관이 대출을 꺼릴 수 있어 입찰 전에 확인해야 합니다.     현황조사가 1년 9개월 전이므로 전입세대확인서를 직접 발급받아 봅니다   조사일이 2024년 12월 30일이고 폐문부재였으므로, 입찰 전 계성면 행정복지센터에서 전입세대확인서를 직접 발급받고(경매 공고나 경매사이트 출력물 지참) 현장에서 누가 살고 영업하는지 다시 보는 편이 안전합니다.   2023년 대출 때 논공농협이 서○○에게서 무상거주확인서를 받았는지는 공개 자료에 없습니다. 이런 서류가 있으면 나중의 대항력 주장을 막는 자료가 되지만 지금은 확인되지 않은 사정입니다.     낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날부터 6개월 안에 두 점유자에 대한 인도명령을 신청합니다   10월 26일 매각허가결정이 나고 1주 안에 항고가 없으면 확정되며, 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 내면 소유권을 얻습니다.   인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하고, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자에게는 내려지지 않으며, 채무자·소유자 아닌 점유자는 권원 없음이 명백하지 않으면 심문을 거칩니다(민사집행법 제136조 제1항·제4항). 서○○과 컴퍼니청년의꿈 주식회사가 그 대상입니다.     낙찰 뒤 할 일: 서○○이 임대차를 내세우면 심문과 명도소송까지 기간을 잡습니다   서○○이 심문에서 스페이스에이와의 계약서와 계약일을 내면 법원은 그 계약이 2023년 7월 11일 근저당보다 앞서 대항력을 얻었는지를 봅니다. 인도명령이 기각되면 건물인도소송으로 가야 하고, 인도명령 결정에는 어느 쪽이든 즉시항고를 할 수 있습니다.   이 단계까지 가면 명도에 수개월에서 1년 가까이 걸릴 수 있으므로 자금 계획에 넣어 두어야 합니다.     선순위 채권자라면, 논공농협의 채권최고액 24억 원이 최저가의 두 배를 넘습니다   논공농협은 1순위 근저당권자이자 중복사건(2024타경13550) 신청인이고 2025년 1월 채권계산서를 냈지만 금액은 공개되지 않았습니다. 최저가에 팔리면 경매비용과 창녕군 교부청구 세금이 먼저 빠지고 나머지는 대부분 농협 몫으로 보입니다.   한 번 더 유찰되면 최저가가 약 3억 3,296만 원 줄어듭니다. 채권자가 직접 매수하면 매각결정기일까지 신고하고 배당받을 금액을 뺀 차액만 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조 제2항).     후순위 채권자라면, 신청채권자 제이엠커피그룹은 이 가격대에서 배당을 기대하기 어렵습니다   제이엠커피그룹의 청구금액은 5억 756만 원이고 근저당은 2024년 2월 21일 채권최고액 5억 5,000만 원으로 논공농협보다 뒤입니다. 농협 채권액이 공개되지 않아 단정할 수는 없지만 최저가 11억 원대로는 배당이 돌아올 여지가 작습니다.   배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 낸 증명을 제출해야 합니다. 못 받은 돈은 채무자 강○○에게 따로 청구하게 됩니다.     소유자·채무자라면, 매수신고 전까지는 변제로 두 경매를 모두 멈출 수 있습니다   채무자 겸 소유자는 스페이스에이이고, 제이엠커피그룹 근저당의 채무자는 강○○이어서 회사가 담보만 제공한 구조입니다. 중복사건이므로 제이엠커피그룹과 논공농협 두 신청이 모두 취하되어야 절차가 멈춥니다.   10월 19일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다(민사집행법 제93조 제2항). 최저가로 보면 소유자에게 남을 돈은 기대하기 어렵습니다.     특수권리 주장자라면, 이 물건에는 유치권 신고가 없고 지상권은 매각으로 사라집니다   문건접수 내역에 유치권·법정지상권 신고는 없고, 제시외 건물과 구축물도 매각에 포함되어 건물 철거나 지료 문제는 생기지 않습니다. 논공농협 지상권은 말소기준인 근저당 바로 뒤에 설정되어 매각으로 지워집니다.     임차인·점유자라면, 서○○은 권리신고와 배당요구를 하지 않아 배당받을 몫이 없습니다   주택 임차인은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 갖지만(주택임대차보호법 제3조 제1항), 확정일자와 배당요구가 없으면 경매 대금에서 받을 몫이 없습니다. 서○○은 배당요구종기(2025년 3월 20일)가 지나 이제 배당요구를 할 수도 없습니다.   대항력이 인정되면 매수인에게 보증금 반환을 구하며 살 수 있고, 인정되지 않으면 인도명령을 받고 보증금은 스페이스에이에 청구해야 합니다.     서○○이 대항력을 주장하려면 스페이스에이와 계약한 날을 자료로 보여야 합니다   2020년 전입만으로는 부족하고, 스페이스에이와 언제 어떤 조건으로 계약했는지를 계약서와 차임 지급 내역으로 보여야 합니다. 계약일이 2023년 7월 11일 대금 납부 전이면 대법원 2012다93794 판결의 구조에 걸립니다.   종전 소유자 근저당의 채무자였다는 등기는 소유자 쪽 사람으로 살았다는 반대 사정으로 쓰일 수 있습니다.     컴퍼니청년의꿈 주식회사는 말소기준 뒤에 사업자등록을 해 매수인에게 대항하지 못합니다   명세서와 현황조사서는 모두 이 회사를 주거 및 점포 용도, 계약기간 2023년 10월 5일~2033년 10월 4일, 보증금 2억 원, 월세 1,500만 원으로 적었습니다. 현황조사서의 「전입일자」 2023년 11월 16일은 상가건물임대차현황서에서 옮긴 사업자등록 신청일이고, 확정일자와 배당요구는 없습니다.   상가 임차인은 인도와 사업자등록 다음 날부터 대항력을 갖는데(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 이 날짜는 2023년 7월 11일보다 늦어 매수인에게 대항하지 못하고 인도명령 대상입니다.     환산보증금이 17억 원이어서 우선변제 보호 밖이고, 보증금은 스페이스에이에 청구해야 합니다   보증금 2억 원에 월세의 100배 15억 원을 더한 환산보증금은 17억 원으로, 창녕군이 속한 그 밖의 지역의 보호 한도 3억 7,000만 원을 넘습니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항). 배당요구도 없어 경매 대금에서는 받을 것이 없습니다.   명세서가 상당기간 영업하지 않았다고 적은 시설에 월 1,500만 원 임대차가 있다는 점은 현장에서 실제 점유를 다시 확인할 사항입니다.   임차인이시라면 보증금 2억 원은 매수인이 아니라 스페이스에이에 청구할 돈이므로, 매각 전에 회사 재산에 대한 보전 조치를 검토해 두시는 편이 안전합니다.     참고한 판결   · 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 · 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 · 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결   ────────────────────   장재호 변호사 ❘ 로앤강 법률사무소   대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유   서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임   서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr   카카오톡 상담 https://open.kakao.com/o/s93PkZHi