세 줄 요약
· 수원지방법원 성남지원 2023타경56618은 경기 하남시 감이동 443-1 반도유스퀘어 5층 501~509호 아홉 개 호실을 일괄로 파는 임의경매로, 2026년 11월 2일 최저가는 감정가 43억 6,300만 원의 49퍼센트인 21억 3,787만 원이고, 최저가 21억 3,787만 원 + 유치권 신고액 5억 5,407만 원 + 취득세 약 9,834만 원 = 실질 부담 약 27억 9,029만 원(지연손해금이 판결 비율로 붙으면 약 29억 8,157만 원)입니다.
· 인테리어 업체 디자인선우의 공사대금 유치권(554,074,975원)은 근저당권자 안중농협이 낸 유치권부존재확인 소송에서 공사대금 채권·관련성·점유가 모두 인정되어 청구기각으로 확정되었고(성남지원 2024가합205381), 근저당 뒤·경매개시 전에 점유를 시작한 유치권은 매수인에게 대항할 수 있습니다(대법원 2008다70763).
· 매수인은 유치권자에게 돈을 치러야 호실을 넘겨받지만 유치권자가 매수인에게 직접 청구할 수는 없고, 수급인이 인도를 제공하지 않았으면 지연손해금은 유치권 금액에서 빠질 수 있어(대법원 2020다218031) 금액 협상의 여지가 남습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 하남 반도유스퀘어 5층 경매는 어떤 물건이고 왜 아홉 호실을 한꺼번에 파나요?
2. 이 물건의 말소기준권리는 무엇이고 등기상 낙찰자가 떠안는 권리가 있나요?
3. 유치권자 디자인선우는 얼마를 주장하고 어떻게 점유하고 있나요?
4. 유치권부존재확인 소송에서 근저당권자가 졌다는 것은 유치권이 인정되었다는 뜻인가요?
5. 근저당보다 늦게 생긴 유치권도 낙찰자에게 주장할 수 있나요?
6. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?
7. 낙찰자가 유치권자에게 공사대금을 직접 갚아야 하나요?
8. 유치권 금액에 붙는 지연손해금은 얼마까지 늘어날 수 있나요?
9. 공사를 중단하고 잠가 둔 업체의 지연손해금도 유치권으로 보호되나요?
10. 벽을 헐어 하나로 쓰던 상가 호실을 나누려면 무엇을 확인해야 하나요?
11. 상가 경매 취득세는 얼마이고 부가가치세도 내야 하나요?
12. 유치권자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있나요?
13. 유치권이 사라지는 경우는 언제이고 낙찰자는 무엇을 기록해 두어야 하나요?
14. 신청채권자 안중농협은 이 가격에 팔리면 얼마를 못 받나요?
15. 한 번 더 유찰되면 근저당권자가 직접 낙찰받는 것이 나은가요?
16. 2순위 근저당권자는 배당을 받을 수 있나요?
17. 소유자가 경매를 멈추려면 언제까지 무엇을 해야 하나요?
18. 경매가 끝나도 소유자의 공사대금 채무는 남나요?
19. 근저당권자가 유치권 소송에서 진 이유는 무엇인가요?
20. 4층 공사대금까지 5층 호실로 담보할 수 있나요?
21. 유치권자가 유치권을 지키려면 무엇을 유지해야 하나요?
22. 이 물건에 임차인이 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민사집행법 | 제91조 제5항 | 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제143조 제2항 | 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다 |
| 민사집행법 | 제154조 제3항 | 이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 (중략) 에는 이의가 취하된 것으로 본다 |
| 민법 | 제320조 제1항 | 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다 |
| 민법 | 제321조 | 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다 |
| 민법 | 제328조 | 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 부가가치세법 시행령 | 제18조 제3항 제2호 | 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것 (재화의 공급으로 보지 않음) |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 수원지방법원 성남지원 | 2024가합205381 | 2025. 9. 2. | 근저당권자가 공사업자를 상대로 낸 유치권부존재확인(이 사건 물건) | 공사대금 채권 523,931,000원과 지연손해금의 견련성, 잠금장치·현수막에 의한 점유를 인정하고 피담보채권 554,074,975원의 유치권이 있다고 보아 원고 청구기각(매각물건명세서상 2025. 9. 18. 확정) |
| 대법원 | 2008다70763 | 2009. 1. 15. | 근저당 설정 후, 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권의 매수인에 대한 대항력 | 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권은 근저당 설정 후에 취득하였거나 그 근저당으로 경매가 개시되었더라도 매수인에게 대항할 수 있음(상고기각) |
| 대법원 | 2020다218031 | 2020. 7. 9. | 수급인이 인도를 제공하지 않은 경우 공사대금 지연손해금이 유치권 피담보채권에 포함되는지 | 인도의 이행제공이 없으면 도급인에게 이행지체 책임이 없어 지연손해금을 피담보채권에 넣을 수 없음(지연손해금 부분 파기환송) |
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경기 하남시 감이동 443-1 반도유스퀘어 5층 501호부터 509호까지 아홉 개 호실이 수원지방법원 성남지원 2023타경56618 임의경매로 한꺼번에 나왔고, 2026년 11월 2일 최저가는 감정가 43억 6,300만 원의 49퍼센트인 21억 3,787만 원입니다.
결론부터 말씀드리면 등기상 떠안는 권리는 없지만, 인테리어 업체의 공사대금 유치권이 법원 판결로 존재한다고 확인되어 매수인이 그 돈을 치러야 호실을 넘겨받을 수 있습니다.
최저가 21억 3,787만 원 + 유치권 신고액 5억 5,407만 원 + 취득세 약 9,834만 원 = 실질 부담 약 27억 9,029만 원이고, 지연손해금이 판결 비율로 더 붙으면 약 29억 8,157만 원까지 올라갑니다.
아래에서는 쟁점의 구조를 먼저 보고 입찰자, 선순위 채권자, 후순위 채권자, 소유자·채무자, 유치권자, 임차인·점유자의 순서로 확인할 것을 적었습니다.
반도유스퀘어 5층 아홉 개 호실은 벽 없이 하나의 의원 공간으로 공사하다 멈춘 상태로 나왔습니다
2021년 사용승인된 6층 근린생활시설의 5층 전유면적 합계 약 565제곱미터이고, 2025년 11월 28일 기준 재감정에서 호실별로 2억 8,800만 원부터 6억 1,900만 원까지 합계 43억 6,300만 원으로 평가되었습니다.
감정평가서는 아홉 호실이 경계 구분 없이 하나의 영업장(의원) 용도로 인테리어 공사 중 중단되었고, 분양 당시 있던 벽체를 공사하면서 헐었다고 적었습니다. 2025년 12월 안중농협의 일괄매각 신청으로 한 물건이 되었습니다.
말소기준은 2022년 6월 24일 안중농협 근저당이고, 등기상 매수인이 떠안는 권리는 없습니다
501호 등기를 보면 소유자 김○○이 2022년 6월 24일 소유권을 넘겨받은 같은 날 안중농업협동조합이 채권최고액 39억 원의 근저당을 설정했고, 7월 6일 다른 개인 김○○이 채권최고액 8억 4,000만 원의 근저당을 설정했습니다. 명세서의 최선순위 설정일도 2022년 6월 24일입니다.
그 뒤로 2023년 5월 15일 경매개시결정과 2024년 3월 하남시 압류가 있을 뿐이고, 명세서의 「매각으로 소멸되지 아니하는 것」 칸은 「해당사항 없음」입니다.
유치권자 디자인선우는 공사대금 5억 5,407만 원을 내세워 2022년 11월부터 호실을 잠가 두고 있습니다
명세서 비고는 주식회사 디자인선우가 공사대금 554,074,975원을 위하여 501~509호 전부를 점유하며 유치권을 행사 중이고, 2023년 11월 6일 유치권신고를 했다고 적었습니다.
2023년 5월 현황조사 때 집행관은 문이 잠겨 안을 보지 못했고, 점포 입구에 「디자인 신우」 명의의 유치권 행사 안내문이 붙어 있었다고 적었습니다. 조사서 표기는 띄어 썼지만 명세서의 디자인선우와 같은 업체로 보입니다.
근저당권자가 낸 유치권부존재확인 소송은 유치권이 있다는 본안 판결로 끝났습니다
안중농협이 디자인선우를 상대로 낸 수원지방법원 성남지원 2025. 9. 2. 선고 2024가합205381 판결은 증거를 따져 공사대금 채권, 그 채권과 호실의 관련성, 점유를 모두 인정하고 원고 청구를 기각했습니다. 명세서는 이 판결이 2025년 9월 18일 확정되었다고 적었습니다.
절차상 흠으로 각하한 판결이 아니라 피담보채권 554,074,975원의 유치권을 갖는다고 판단한 것이어서, 이 물건의 유치권은 「신고만 된 유치권」과 무게가 다릅니다.
근저당보다 늦게 생긴 유치권도 경매개시 전에 점유를 시작했다면 매수인에게 주장할 수 있습니다
대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결은 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생기기 전에 취득한 유치권은 근저당 설정 뒤에 생겼더라도, 그 근저당으로 경매가 시작되었더라도 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다.
이 물건은 근저당이 2022년 6월, 점유 개시가 2022년 11월, 경매개시결정 기입등기가 2023년 5월 15일이어서 이 구조에 그대로 들어맞습니다.
입찰자라면, 11월 2일 최저가 21억 3,787만 원에 입찰보증금 2억 1,378만 7,000원을 준비합니다
2026년 11월 2일 오전 10시 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매8계(031-737-1333)입니다. 매각결정기일은 11월 9일 오후 4시입니다.
이번에도 유찰되면 12월 7일 최저가는 14억 9,650만 9,000원입니다. 유치권 신고가 있는 물건은 금융기관이 경락잔금대출을 제한할 수 있어 입찰 전에 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
유치권자는 매수인에게 돈을 달라고 할 수는 없지만, 받을 때까지 호실을 넘기지 않을 수 있습니다
매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 집니다(민사집행법 제91조 제5항). 이 책임은 부동산의 부담을 이어받는다는 뜻이어서 유치권자가 매수인을 상대로 공사대금 소송을 낼 수는 없고, 다 받을 때까지 인도를 거절할 수 있을 뿐입니다.
입찰자이시라면 호실을 쓰려면 그 돈을 치르거나 유치권자와 금액을 합의해야 하므로, 유치권 금액을 입찰가에서 미리 빼 두시는 편이 안전합니다.
지연손해금이 판결 비율로 붙으면 유치권 금액은 2026년 말 약 7억 4,536만 원까지 커질 수 있습니다
신고액 554,074,975원은 원금 523,931,000원에 2022년 11월 19일부터 연 6퍼센트로 신고 무렵까지 계산한 지연손해금 3,014만 원을 더한 금액입니다. 그 뒤 디자인선우가 동업자들을 상대로 받은 공사대금 판결은 소유자에 대하여 2024년 1월 30일부터 연 12퍼센트를 붙였습니다.
그 비율로 2026년 12월 31일까지 계산하면 지연손해금은 약 2억 2,143만 원, 합계 약 7억 4,536만 원입니다. 원금에만 1년에 약 6,287만 원씩 붙는 셈입니다.
공사업자가 인도를 제공하지 않았다면 지연손해금은 유치권 금액에서 빠질 수 있습니다
대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다218031 판결은 공사대금과 건물 인도는 맞바꾸는 관계여서, 수급인이 인도를 제공하지 않았으면 도급인에게 지연 책임이 없고 그 지연손해금은 유치권 금액에 넣을 수 없다고 보아 원심을 일부 파기했습니다.
이 물건은 공사 중단 뒤 계속 잠가 둔 사안이므로 매수인이 금액을 협상할 때 쓸 자리입니다. 다만 소유자에 대한 공사대금 판결이 지연손해금까지 확정한 점은 반대 사정이 됩니다.
벽을 헐어 낸 아홉 호실은 경계 복원 비용까지 입찰가에 넣어야 합니다
감정평가서는 호실 사이 벽체를 복원하려면 전문가 측량이 필요하다고 적었습니다. 한 사람이 통째로 쓰지 않고 호실별로 팔거나 임대하려면 벽체 공사와 소방·설비 분리 비용이 더 듭니다.
냉난방·급배수·전기 설비도 공사 중인 상태로 남아 있어, 유치권자와 합의할 때 그 사이 설치된 시설을 어떻게 넘겨받을지도 함께 정해 두는 편이 안전합니다.
취득세는 약 4.6퍼센트이고, 경매로 사는 상가 건물값에는 부가가치세가 붙지 않습니다
경매 취득은 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 최저가 기준 약 9,834만 원입니다.
유치권자에게 따로 치른 돈이 취득가격에 들어가는지는 하남시청 세무과에 미리 확인해 두시기 바랍니다. 경매로 건물을 넘기는 것은 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않아 건물값에 부가가치세가 붙지 않습니다.
낙찰 뒤 할 일: 유치권자에게는 인도명령이 나오지 않으므로 합의 기한을 6개월로 잡습니다
11월 9일 매각허가결정 뒤 1주 안에 항고가 없으면 확정되고, 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 내면 소유권을 얻습니다.
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자에게는 내려지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 유치권자와 변제·합의가 6개월 안에 끝나지 않으면 이후 남은 점유는 건물인도소송으로 풀어야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날의 현장 점유 상태를 사진과 기록으로 남겨 둡니다
유치권은 점유를 잃으면 사라집니다(민법 제328조). 대금 납부 무렵 잠금장치와 현수막이 유지되고 있는지, 유치권자 아닌 사람이 드나드는지를 기록해 두면 점유가 끊긴 사정을 다툴 때 자료가 됩니다.
변제하는 경우에는 영수증에 「유치권 소멸과 호실 전부 인도」를 함께 적고 열쇠를 받는 날짜를 정해 두시면 됩니다.
선순위 채권자라면, 안중농협 청구액 31억 1,494만 원에 최저가가 9억 7,707만 원 모자랍니다
안중농협의 청구금액은 3,114,941,095원입니다. 경매비용과 하남시 등의 교부청구 세금이 먼저 빠지므로 최저가에 팔려도 농협 채권 일부가 남습니다.
농협은 판결 뒤인 2025년 12월과 2026년 3월에 유치권자가 매수인에게 대항할 수 있는 범위를 제한해 달라는 취지의 의견을 냈지만, 2026년 9월 2일 작성 명세서의 비고는 바뀌지 않았습니다.
한 번 더 유찰되면 최저가가 6억 4,136만 원 내려가므로 직접 매수도 계산해 볼 만합니다
12월 7일 최저가 14억 9,650만 원으로 내려가면 농협이 받지 못할 금액이 약 16억 1,843만 원으로 커집니다.
채권자가 매수인이 되면 매각결정기일까지 신고하고 배당받을 금액을 뺀 차액만 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조 제2항). 다만 직접 매수해도 유치권 부담은 그대로 남습니다.
후순위 채권자라면, 2순위 근저당 8억 4,000만 원은 이 가격대에서 배당을 기대하기 어렵습니다
소유자와 다른 개인 김○○의 근저당은 안중농협보다 뒤이고 4층 아홉 호실과 함께 공동담보로 잡혀 있습니다. 5층 매각대금은 농협 채권도 다 채우지 못하므로 이번 배당에서 돌아올 몫은 없다고 보는 편이 현실적입니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 낸 증명을 내야 합니다. 남은 채권은 4층 담보와 채무자 김○○에게 따로 청구하게 됩니다.
소유자·채무자라면, 매수신고 전까지는 변제로 경매를 멈출 수 있습니다
채무자 겸 소유자 김○○이 청구액을 갚고 안중농협이 신청을 취하하면 경매는 끝납니다. 11월 2일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다(민사집행법 제93조 제2항).
최저가로 보면 소유자에게 돌아올 잉여금은 기대하기 어렵습니다.
소유자는 공사대금 판결의 연대채무자여서 경매가 끝나도 그 빚은 남습니다
성남지원 2024가합205381 판결 이유에 따르면 디자인선우는 소유자를 포함한 동업자 다섯 명을 상대로 공사대금 523,931,000원과 지연손해금을 연대하여 지급하라는 판결을 받았고, 그 판결은 2024년 10월 25일 확정되었습니다.
매수인이 유치권 금액을 치르더라도 매수인이 소유자의 채무를 갚아 준 관계가 되므로, 매수인이 소유자에게 그 돈을 돌려 달라고 구할 여지도 따져 볼 수 있습니다.
유치권자라면, 근저당권자의 세 가지 주장이 모두 받아들여지지 않은 이유를 알아 둡니다
성남지원 2024가합205381 판결에서 안중농협은 ① 채권이 공사대금이 아니라 2023년 5월 합의서에 따른 약정금이라는 점, ② 동업자인 의사가 종전 소유자와 원상복구를 약정해 유치권을 포기했다는 점, ③ 4층 공사대금과 이미 받은 돈은 빼야 한다는 점을 들었습니다.
법원은 합의서는 파기되었고 디자인선우는 공사대금만 주장한다고 보았고, 원상복구 약정은 그 당사자가 아닌 디자인선우에게 미치지 않는다고 보았습니다. 이미 받은 1억 원은 원금에서 이미 빠져 있었습니다.
4층 공사대금까지 5층 호실로 담보할 수 있는 것은 유치권의 불가분성 때문입니다
유치권자는 채권 전부를 받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사할 수 있습니다(민법 제321조). 성남지원 2024가합205381 판결은 이 원칙이 여러 개의 물건에도 적용된다는 이유로 4층 부분 공사대금을 빼자는 농협 주장을 받아들이지 않았습니다.
반대로 합의서가 유효하게 남아 있었다면 약정금의 관련성을 따로 따져야 했을 것이어서, 합의서 파기가 이 사건의 갈림목이었습니다.
유치권자는 잠금장치와 현수막을 유지해야 하고, 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다
성남지원 2024가합205381 판결은 외벽 현수막, 복도의 대형 게시문, 호실마다 설치한 잠금장치를 근거로 점유를 인정했습니다. 이 상태가 끊기면 유치권도 사라지고(민법 제328조), 매수인의 인도명령 대상이 될 수 있습니다.
유치권자이시라면 매각 뒤 매수인과 금액을 정할 때 지연손해금 부분이 다투어질 수 있다는 점을 계산에 넣어 두시는 편이 안전합니다.
임차인·점유자라면, 이 물건은 조사된 임차인이 없습니다
현황조사서는 아홉 호실 모두 임대차 0명, 명세서는 「조사된 임차내역 없음」으로 적었고, 감정평가서는 임대관계를 미상으로 적었습니다. 판결 이유에 동업자인 의사가 종전 소유자와 맺은 임대차가 나오지만 권리신고나 배당요구는 없습니다.
참고한 판결
· 수원지방법원 성남지원 2025. 9. 2. 선고 2024가합205381 판결
· 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결
· 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다218031 판결
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