세 줄 요약
· 수원지방법원 2025타경55744(병합 2025타경58134)는 경기 화성시 서신면 궁평리 666-21의 2층 근린상가와 대지 1,569제곱미터, 도로·임야 각 1525분의 508 지분을 일괄매각하는 사건으로, 2026년 10월 20일 최저가는 감정가의 70퍼센트인 25억 880만 7,000원이고, 최저가 25억 880만 원 + 인수 가능 보증금 0원 + 취득세 약 1억 1,541만 원 = 실질 부담 약 26억 2,421만 원입니다.
· 매각과 평가에서 빠진 수변전설비·기계실·냉동창고는 건물에 부합했다면 평가 여부와 관계없이 매수인 소유가 되고, 임차인 소유의 물건은 종물이 될 수 없어 매수인이 당연히 얻지 못하며(대법원 2007다36933), 임차인이 붙인 설비라도 떼어 내면 경제적 가치가 없으면 건물 소유자 것이 됩니다(대법원 2016다38290).
· 두 임차인은 사업자등록이 최선순위 근저당보다 늦어 대항력이 없고 확정일자·배당요구도 없어 매수인이 떠안을 보증금이 없으며, 도로·임야 지분의 공유자는 일괄매각 전체에 대한 우선매수를 원칙적으로 할 수 없습니다(대법원 2005마1078).
이 글이 답하는 질문
1. 화성 궁평리 근린상가 경매(수원 2025타경55744)는 어떤 사건이고, 왜 건물 경매가 병합되었나요?
2. 이 물건의 말소기준권리는 무엇이고, 낙찰자가 인수하는 권리가 있나요?
3. 매각물건명세서에 「수변전설비 및 기계실, 냉동창고는 매각 및 평가에서 제외」라고 적혀 있으면 무슨 뜻인가요?
4. 경매 물건에 도로·임야 지분이 섞여 있으면 무엇을 조심해야 하나요?
5. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?
6. 감정평가에서 빠진 설비도 낙찰받으면 내 것이 되나요?
7. 임차인이 설치한 냉동창고나 수변전설비는 누구 소유인가요?
8. 근린상가 경매 취득세는 얼마이고, 부가가치세도 내야 하나요?
9. 낙찰 뒤 인도명령은 언제까지 신청하고, 입찰외 설비는 어떻게 정리하나요?
10. 신청채권자는 최저가에 팔리면 얼마나 회수할 수 있나요?
11. 한 번 더 유찰되면 채권자는 어떻게 대응할 수 있나요?
12. 후순위 근저당권자와 가압류권자는 배당을 받을 수 있나요?
13. 소유자가 경매를 멈추려면 언제까지 갚아야 하나요?
14. 채무자 회사가 임차인으로 영업 중이면 인도명령을 받을 수 있나요?
15. 임차인이 설치한 설비를 지키려면 무엇을 준비해야 하나요?
16. 일괄매각에서 도로 지분 공유자가 공유자 우선매수를 할 수 있나요?
17. 도로 지분을 낙찰받은 뒤 다른 공유자와 어떻게 함께 쓰나요?
18. 상가 임차인은 사업자등록이 근저당보다 늦으면 낙찰자에게 대항할 수 없나요?
19. 임대인이 보증금을 줄여 신고했다고 주장하는 임차인의 실제 보증금은 낙찰자가 물어 주나요?
20. 임차인이 냉장시설 공사비로 유치권을 주장할 수 있나요?
21. 매각물건명세서와 현황조사서의 사업자등록일이 다르면 어느 쪽을 봐야 하나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민법 | 제256조 | 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다 |
| 민법 | 제358조 | 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다 |
| 민법 | 제100조 제1항·제2항 | ① 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ② 종물은 주물의 처분에 따른다 |
| 민법 | 제265조 | 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다 |
| 민법 | 제269조 제1항 | 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제139조 제1항 | 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다 (단서 생략) |
| 민사집행법 | 제140조 제1항 | 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제143조 제2항 | 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다 |
| 민사집행법 | 제154조 제3항 | 이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 (중략) 에는 이의가 취하된 것으로 본다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제14조 제1항 | 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다 |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 | 제2조 제1항 제3호·제6조 제4호·제7조 제1항 제4호 | (적용범위) 광역시(중략), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 / (우선변제를 받을 임차인의 범위) 그 밖의 지역: 3천만원 / (우선변제를 받을 보증금 중 일정액) 그 밖의 지역: 1천만원 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 지방세법 | 제151조 제1항 제1호 | (지방교육세) 취득물건에 대하여 (중략) 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율 (중략) 에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 (중략) 의 100분의 20 |
| 농어촌특별세법 | 제5조 제1항 제6호 | 「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액: 100분의 10 |
| 부가가치세법 시행령 | 제18조 제3항 제2호 | 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것 (재화의 공급으로 보지 않음) |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2007다36933, 36940 | 2008. 5. 8. | 저당부동산의 상용에 공하여진 타인 소유 물건과 부합물의 낙찰자 소유권 취득 | 부합된 물건은 부합 당시 소유자를 가리지 않고 낙찰자가 취득하나, 부동산 소유자가 아닌 사람 소유의 물건은 종물이 될 수 없어 저당권 효력이 미치지 않고 낙찰자가 당연히 취득하지 못함(선의취득은 별도 요건) |
| 대법원 | 2016다38290 | 2017. 7. 18. | 임차인이 설치했다는 주유소 유류저장탱크·주유기의 부합 여부 | 타인의 권원으로 부속된 물건도 분리하면 경제적 가치가 없으면 부동산 소유자에게 귀속됨. 설치 경위·분리 가능성·분리 후 가치를 심리하지 않고 임차인 소유로 본 원심 파기(파기환송) |
| 대법원 | 2005마1078 | 2006. 3. 13. | 일괄매각 대상 일부 부동산의 공유자가 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 있는지 | 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 특별한 사정이 없으면 전체에 대한 공유자 우선매수권 행사 불가(재항고기각) |
────────────────────
경기 화성시 서신면 궁평리 666-21(궁평항로 1075)의 2층 근린상가와 대지 1,569제곱미터가 도로·임야 지분과 함께 수원지방법원 2025타경55744로 일괄매각되고, 2026년 10월 20일 기일의 최저가는 감정가의 70퍼센트인 25억 880만 7,000원입니다.
결론부터 말씀드리면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 보이지 않고, 매각에서 빠진 수변전설비·기계실·냉동창고가 건물에 붙어 하나가 된 것인지 임차인 소유인지, 도로·임야 지분을 과반수 공유자와 어떻게 함께 쓰는지가 관건입니다.
최저가 25억 880만 원 + 인수 가능 보증금 0원 + 취득세 약 1억 1,541만 원 = 실질 부담 약 26억 2,421만 원이고, 설비를 따로 사거나 새로 들여야 하면 그 비용이 더해집니다.
아래에서는 쟁점의 구조를 먼저 보고 입찰자, 채권자, 소유자와 채무자, 설비 소유자와 공유자, 임차인의 순서로 적었습니다.
경기수협의 임의경매에 건물 경매가 병합되어 대지·건물·지분을 한꺼번에 팝니다
경기수산업협동조합이 2025년 4월 대지와 도로·임야 지분의 근저당권으로 임의경매를 신청했고(청구액 15억 9,882만 4,758원), 경기수협이 따로 신청한 건물 경매 2025타경58134가 뒤에 병합되었습니다.
이 근저당의 채무자는 천해수산 주식회사이고, 부동산 소유자는 개인 추○○입니다. 소유자는 회사 빚에 자기 부동산을 담보로 내준 물상보증인의 자리에 있습니다.
최선순위는 대지 2022년 9월 1일, 건물 2024년 1월 29일 근저당이고 인수 권리 기재는 없습니다
매각물건명세서는 대지와 도로·임야 지분의 최선순위를 2022년 9월 1일 근저당권으로, 건물은 2024년 1월 29일 근저당권으로 적었습니다. 건물 보존등기 날 같은 근저당이 담보추가로 건물까지 넓어진 것입니다.
매각으로 소멸하지 않는 권리와 매각으로 설정되는 지상권 칸은 비어 있고, 뒤의 근저당·압류·가압류는 모두 매각으로 지워지는 쪽입니다.
수변전설비·기계실·냉동창고는 소유관계가 불명확하다며 매각과 평가에서 뺐습니다
명세서 비고는 「목록4- 수변전설비 및 기계실, 냉동창고는 소유관계 불명확하여 매각 및 평가에서 제외」라고 적었습니다. 건물 감정평가서는 이 설비들을 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 평가외하였으니 소유관계를 다시 확인하라고 적었습니다.
계단실·사무실·기계실로 된 제시외 건물 72.12제곱미터는 5,409만 원으로 평가되어 매각에 들어가므로, 빠진 기계실이 어느 것인지 현장에서 가려야 합니다.
도로·임야는 1525분의 508 지분만 팔리고 나머지는 공유자 이○○가 갖고 있습니다
666-49 임야 49제곱미터와 666-91 도로 99제곱미터는 소유자의 1525분의 508 지분만 매각 대상이고, 나머지 1525분의 1017은 공유자 이○○ 명의입니다. 두 지분의 감정가는 합쳐 2,144만 5,500원으로 전체의 약 0.6퍼센트입니다.
현황조사서는 임야가 대지 인근에 방치되어 있고, 도로는 대지의 진입도로로 쓰이는 것으로 보인다고 적었습니다.
입찰자라면, 10월 20일 최저가는 25억 880만 원이고 입찰보증금은 2억 5,088만 원입니다
감정가는 35억 8,401만 40원(대지 20억 7,108만 원, 건물 14억 3,739만 4,540원, 제시외 5,409만 원, 지분 2,144만 5,500원)이고 9월 9일 한 번 유찰되었습니다.
10월 20일 오전 10시 수원지방법원 광교신청사 제101호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매11계(031-210-1271), 입찰보증금은 2억 5,088만 700원, 매각결정기일은 10월 27일 오후 2시입니다.
건물에 붙어 하나가 된 설비라면 평가에서 빠졌어도 매수인 소유가 됩니다
근저당권을 포함한 저당권의 효력은 건물에 붙어 하나가 된 물건(부합물)과 건물의 쓰임을 돕는 물건(종물)에 미칩니다(민법 제358조).
대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933, 36940 판결은 저당 부동산에 부합된 물건은 누구 것이었는지를 가리지 않고 낙찰자가 소유권을 얻지만, 부동산 소유자가 아닌 사람의 물건은 종물이 될 수 없어 낙찰자가 당연히 얻지는 못한다고 보았습니다.
떼어 내도 제값을 하는 임차인 설비라면 매수인 것이 아닙니다
임차인이 임대차에 기해 붙인 물건은 부합하지 않는 것이 원칙입니다(민법 제256조).
대법원 2017. 7. 18. 선고 2016다38290 판결은 그런 물건도 떼어 내면 경제적 가치가 없으면 부동산 소유자 것이 된다고 보고, 경매로 주유소를 산 매수인과 임차인이 유류저장탱크와 주유기를 다툰 사안에서 설치 경위와 분리 가능성, 분리 뒤 가치를 심리하지 않은 원심을 파기했습니다.
입찰자이시라면 입찰 전 현장에서 설비의 위치와 명판, 건물과 이어진 방식을 사진으로 남겨 두시면 좋습니다.
입찰가에는 취득세 약 4.6퍼센트와 설비 비용을 넣고 대출 가능성을 미리 확인합니다
경매 취득은 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 취득세 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 약 4.6퍼센트, 최저가 기준 약 1억 1,541만 원입니다.
경매에 따른 양도는 재화의 공급으로 보지 않아 건물분 부가가치세는 없습니다. 수변전설비가 빠지면 전기 공급 설비를 새로 들여야 할 수 있으니 견적을 입찰가에 넣고, 지분과 입찰외 물건이 섞여 대출이 제한될 수 있으니 미리 물어보시기 바랍니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청하고 설비 소유를 정리합니다
10월 27일 매각허가결정이 나고 1주의 즉시항고 기간이 지나 확정되면 법원이 대금지급기한을 정하고, 대금을 내면 소유권을 얻습니다.
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자에게는 내려지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 설비는 인도 전에 소유를 주장하는 쪽과 목록을 맞추고, 합의가 안 되면 소유권 확인이나 철거를 소송으로 정합니다.
신청채권자라면, 최저가는 청구액의 약 157퍼센트여서 전액 회수 가능성이 큽니다
경기수협의 근저당은 대지·지분과 건물에 함께 걸려 있고 채권최고액은 19억 2,000만 원입니다. 최저가에 팔리면 경매비용과 교부청구된 화성시 공과금이 먼저 빠지지만, 그 뒤에도 청구액 15억 9,882만 원을 넘을 가능성이 큽니다.
일괄매각 대금은 각 부동산의 최저매각가격 비율로 나누어 부동산별로 배당합니다.
한 번 더 유찰되면 최저가가 청구액의 약 110퍼센트로 내려가 여유가 거의 없습니다
11월 20일 3회 최저가는 17억 5,616만 4,000원으로 7억 5,264만 원이 줄고, 청구액의 약 110퍼센트입니다. 지연손해금과 비용을 더하면 여유가 거의 없고, 12월 22일 4회 12억 2,931만 4,000원이면 청구액의 약 77퍼센트입니다.
채권자가 직접 매수하면 매각결정기일까지 신고하여 배당받을 금액을 뺀 나머지만 낼 수 있어, 유찰을 막는 방법으로 따져 볼 만합니다.
후순위 근저당권자라면, 최저가 매각에서도 2순위 일부만 배당받을 가능성이 큽니다
대지에는 정○○의 2023년 근저당(채권최고액 5억 2,000만 원)과 2024년 근저당(12억 6,300만 원), 구○○의 2025년 근저당(20억 원)이 있고, 건물에도 2024년·2025년 근저당이 있습니다. 서울보증보험주식회사의 가압류 두 건(1억 1,063만 원, 2억 1,617만 원)도 있습니다.
최저가에 팔려도 1순위 몫을 빼면 정○○ 몫의 일부만 남을 가능성이 크고, 3회로 내려가면 후순위 몫은 거의 없습니다. 배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다.
소유자라면, 매수신고 전에 변제하면 경매를 멈출 수 있습니다
매수신고 전에 청구액을 갚고 채권자가 신청을 취하하면 절차가 끝납니다. 10월 20일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다.
회사 빚으로 자기 부동산이 팔린 물상보증인은 배당된 만큼 채무자 회사에 구상할 수 있지만, 후순위 채권이 커서 남는 돈은 기대하기 어렵습니다.
채무자 회사가 1층 임차인으로 점유하고 있어 대금 납부 뒤 인도명령 대상입니다
명세서는 채무자 천해수산 주식회사를 550.72제곱미터 점포의 임차인(보증금 1,000만 원, 월 150만 원, 사업자등록 2024년 12월 2일)으로 적었습니다.
채무자는 인도명령의 상대방이고, 임차인으로서도 최선순위 근저당보다 늦어 매수인에게 대항할 권원이 없습니다.
설비 소유자라면, 떼어 내도 제값을 하는 설비인지가 소유를 가르는 기준입니다
설비를 들인 임차인이 소유를 주장하려면 설치 경위와 비용을 낸 사람, 건물과 분리할 수 있고 떼어 낸 뒤에도 그대로 쓸 수 있다는 점을 계약서와 견적서로 보여야 합니다.
설비 소유자이시라면 대금 납부 전에 설비 목록과 증빙을 정리해 두시는 편이 안전합니다. 인도 과정에서 설비가 건물과 함께 넘어가면 되찾기 위해 소송을 거쳐야 합니다.
공유자라면, 일괄매각 전체에 대한 우선매수는 원칙적으로 인정되지 않습니다
지분을 경매할 때 법원은 다른 공유자에게 알리고, 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 값으로 우선매수를 신고할 수 있습니다(민사집행법 제140조 제1항). 이 사건도 2025년 5월 공유자 이○○에게 통지서가 발송되었습니다.
다만 대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정은 일괄매각결정이 유지되는 한 일부 부동산의 공유자는 특별한 사정이 없으면 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없다고 보았습니다.
매수 뒤 도로·임야의 사용 방법은 과반수 지분의 공유자가 정할 수 있습니다
공유물의 관리는 지분의 과반수로 정하므로(민법 제265조), 1525분의 1017을 가진 공유자가 도로·임야를 쓰는 방법을 정할 수 있고, 매수인은 1525분의 508 지분권자로 남습니다.
과반수 공유자가 특정 부분을 혼자 쓰면 소수 지분권자는 자기 지분만큼 사용료 상당액을 청구할 수 있고, 관계를 끝내려면 협의나 소송으로 공유물을 나누게 됩니다.
임차인이라면, 두 임차인 모두 사업자등록이 최선순위 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다
상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 대항력을 갖는데(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 이○○는 명세서상 2024년 11월 13일, 천해수산은 12월 2일 등록해 2024년 1월 29일 근저당보다 늦습니다.
두 임차인 모두 확정일자가 없고 명세서의 배당요구 칸도 비어 있습니다. 환산보증금이 1억 500만 원, 1억 6,000만 원이어서 화성시의 소액임차인 기준 3,000만 원도 넘습니다.
실제 보증금이 3억 원이라는 진술은 매수인에게 주장하기 어렵습니다
현황조사서에는 이○○가 실제로는 보증금 3억 원, 월 1,000만 원에 2층 전체와 1층 냉장시설 부분을 빌렸는데 임대인이 줄여 신고했다고 말한 기록이 있습니다.
대항력은 사업자등록으로 공시된 내용을 기준으로 따지고, 이 임차권은 순위에서 이미 밀려 매각으로 소멸하므로 3억 원은 매수인이 아니라 임대인에게 돌려받을 돈입니다.
냉장시설 공사비를 이유로 한 유치권은 쉽게 인정되지 않습니다
영업을 위해 들인 시설비는 건물의 객관적 가치를 높인 비용이 아니면 유익비가 아니어서 유치권의 근거가 되기 어렵고, 원상복구 약정이 있으면 비용 청구를 미리 포기한 것으로 읽힐 수 있습니다.
법원문건접수 내역에는 유치권 신고가 없습니다. 임차인이 매수인에게 부속물을 사 달라고 하는 것도 대항력 없는 임차권이 소멸한 뒤에는 어렵습니다.
조사 뒤 1년이 넘었으니 점유와 사업자등록일을 다시 확인해야 합니다
명세서는 이○○의 사업자등록일을 2024년 11월 13일로, 현황조사서는 2024년 11월 11일로 적었고, 점유 부분도 명세서는 2층 492.71제곱미터, 진술은 2층 전체와 1층 냉장시설로 다릅니다. 어느 쪽이든 근저당보다 늦어 결론은 같습니다.
현황조사가 2025년 5월 12일이어서 입찰 전 현장에서 영업 여부와 점유자를 다시 보고, 주거로 쓰는 사람이 있는지 주민센터 전입세대확인서(경매 공고 출력물 지참)로 확인하시기 바랍니다.
참고한 판결
· 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933, 36940 판결
· 대법원 2017. 7. 18. 선고 2016다38290 판결
· 대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정
────────────────────
장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr