세 줄 요약
· 제주지방법원 2020타경1013 물건 1번은 제주시 용담이동 2층 근린생활시설과 대지, 창고용지 2필지를 묶은 일괄매각으로, 2026년 10월 27일 최저가는 감정가의 70퍼센트인 32억 8,061만 원이고, 최저가 32.81억 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 1.51억 원 = 실질 부담 약 34.32억 원입니다.
· 명세서상 인수할 등기 권리와 대항력 있는 임차인은 없고, 차량계약 불이행을 이유로 한 유치권 신고는 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다는 견련성(대법원 2005다16942)과 경매개시 뒤 넘겨받은 점유는 매수인에게 대항하지 못한다는 법리(대법원 2005다22688)를 넘어야 합니다.
· 매각에서 빠진 단층 사무실은 1542 토지의 최선순위 근저당(2015. 6. 17.) 당시 있었는지에 따라 법정지상권 성립이 갈리고(대법원 2003다26051), 신고된 점포 임차인은 모두 최선순위 근저당보다 늦어 인도명령 대상입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 제주 용담이동 렌터카 차고지 경매(제주지방법원 2020타경1013)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
2. 경매 물건에 유치권 신고가 있으면 낙찰자가 그 돈을 대신 갚아야 하나요?
3. 건물과 관계없는 계약 대금으로도 유치권을 주장할 수 있나요?
4. 경매가 시작된 뒤에 점유를 시작한 유치권자는 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
5. 유치권 신고가 있는 물건을 낙찰받으면 인도명령을 받을 수 있나요?
6. 매각에서 제외된 건물이 있으면 법정지상권이 성립하나요?
7. 근저당 설정 뒤에 지은 건물도 법정지상권을 주장할 수 있나요?
8. 근저당보다 늦게 설정된 전세권과 지상권은 경매로 없어지나요?
9. 상가건물을 경매로 낙찰받으면 취득세와 부가가치세는 얼마인가요?
10. 채무자가 회생신청을 하면 진행 중인 경매는 어떻게 되나요?
11. 근저당보다 늦게 사업자등록을 한 상가 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
12. 신청채권자와 후순위 채권자는 얼마나 배당받을 수 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민법 | 제320조 제1항 | 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다 |
| 민법 | 제366조 | 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다 |
| 민사집행법 | 제91조 제3항 | 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 |
| 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 | 제58조 제2항 | 회생절차개시결정이 있는 때에는 다음 각호의 절차는 중지된다. (중략) 2. 채무자의 재산에 대하여 이미 행한 회생채권 또는 회생담보권에 기한 강제집행등 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 지방세법 | 제151조 제1항 제1호 | (지방교육세) 취득물건에 대하여 (중략) 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율 (중략) 에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 (중략) 의 100분의 20 |
| 농어촌특별세법 | 제5조 제1항 제6호 | 「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액: 100분의 10 |
| 부가가치세법 시행령 | 제18조 제3항 제2호 | (재화의 공급으로 보지 않는 것) 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2005다22688 | 2005. 8. 19. | 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤 점유를 이전받아 취득한 유치권의 대항력 | 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자는 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없음(상고기각) |
| 대법원 | 2005다16942 | 2007. 9. 7. | 유치권의 피담보채권인 「그 물건에 관하여 생긴 채권」의 범위 | 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우와 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우를 포함함(파기환송) |
| 대법원 | 2003다26051 | 2003. 9. 5. | 건물 없는 토지에 근저당권 설정 당시 근저당권자가 건축에 동의한 경우 법정지상권의 성립 | 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시부터 건물이 있을 때에만 인정되고, 건축 동의가 있었더라도 성립하지 않음(상고기각) |
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제주시 용담이동 1524-12(용문로 20)의 2층 근린생활시설과 대지 1,289제곱미터, 이웃한 창고용지 2필지가 제주지방법원 2020타경1013 물건 1번으로 일괄매각되고, 2026년 10월 27일 기일의 최저가는 감정가의 70퍼센트인 32억 8,061만 원입니다.
결론부터 말씀드리면 명세서상 매수인이 떠안을 등기 권리와 대항력 있는 임차인은 보이지 않고, 차량계약 불이행을 이유로 신고된 유치권과 매각에서 빠진 사무실 건물의 법정지상권이 관건입니다.
최저가 32.81억 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 1.51억 원 = 실질 부담 약 34.32억 원이고, 유치권이 인정되면 그 피담보채권이 더해지는데 신고 금액은 명세서에 적혀 있지 않습니다.
아래에서는 쟁점의 구조를 먼저 보고 입찰자, 채권자, 소유자, 유치권 신고인과 제외 건물 소유자, 임차인의 순서로 확인할 것을 나눠 적었습니다.
2020년 개시된 임의경매가 회생사건과 집행정지로 멈췄다가 다시 진행됩니다
제주지방법원 2020타경1013은 2020년 1월 28일 개시된 부동산임의경매로 뒤에 신청된 다섯 사건이 병합되었고, 청구금액은 14억 7,763만 2,320원입니다. 채무자이자 소유자는 렌터카 업체인 주식회사 제주스타렌탈입니다.
2021년 7월 19일 한 번 매각되었으나 7월 26일 최고가매각불허가결정이 났고, 서울회생법원의 2021년·2023년 회생사건 두 건이 관련사건으로 올라 있으며 그 뒤 집행정지 신청과 경매속행 신청이 여러 차례 오갔습니다.
매각 대상은 공항 인근 렌터카 차고지로 쓰이는 대지와 건물입니다
목록 7·8번은 용담이동 1524-12 대지 1,289제곱미터와 그 위 2층 근린생활시설(1층 249.03제곱미터, 2층 56.7제곱미터)이고, 목록 1·2·4번은 1527·1542 창고용지 765제곱미터·889제곱미터와 1542 지상 창고시설 36제곱미터입니다.
2022년 2월 재감정 평가서는 대상 전체를 렌트카대여소의 차고지와 창고용지로 쓰고 있다고 적었고, 목록 1·2번은 공부상 창고용지이나 현황은 주차장입니다.
최선순위는 창고용지가 2015년 6월 17일, 대지·건물이 2016년 11월 28일 근저당입니다
매각물건명세서는 목록 1·2·4번의 최선순위를 2015년 6월 17일 근저당권, 목록 7·8번을 2016년 11월 28일 근저당권으로 적었고, 매각으로 소멸하지 않는 등기 권리는 「해당사항없음」입니다.
대지·건물의 2020년 1월 9일 전세권(전세금 10억 원)과 창고용지의 2019년 6월 14일 은행 명의 지상권은 최선순위 근저당보다 늦어 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제3항).
쟁점은 차량계약을 이유로 한 유치권 신고와 매각에서 빠진 사무실 건물입니다
명세서 비고란은 유치권신고인 신○○로부터 차량계약불이행으로 유치권이 있다는 신고가 있으나 성립여부는 불분명하고, 신청채권자 한국산업은행의 승계인이 유치권배제 신청서를 냈다고 적었습니다.
목록 2번(1542) 위 제시외 건물 「ㄱ」은 매각에서 제외되었고, 명세서는 그로 인한 법정지상권 성립여부도 불분명하다고 적었습니다.
입찰자라면, 10월 27일 최저가는 32억 8,061만 원이고 입찰보증금은 3억 2,806만 원입니다
감정가는 2022년 2월 9일 재감정 기준 46억 8,658만 5,900원이고, 2026년 9월 15일 감정가 그대로 유찰된 뒤 30퍼센트 내려갔습니다.
10월 27일 오전 10시 제주지방법원 제101호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매1계(064-729-2151), 입찰보증금은 3억 2,806만 1,000원, 매각결정기일은 11월 3일 오후 4시입니다. 다시 유찰되면 12월 1일 최저가는 22억 9,642만 7,000원입니다.
등기와 임차인에서 떠안을 부담은 없고, 유치권과 제외 건물이 변수입니다
전세권·지상권·가압류·압류는 모두 최선순위 근저당보다 늦어 매각으로 지워지고, 신고된 임차인도 대항력이 없습니다.
남는 변수는 유치권 신고와 매각에서 빠진 사무실 건물입니다. 아래 유치권 신고인과 제외 건물 소유자 항목에서 보듯 어느 쪽도 매수인에게 불리하게 정해진 것은 아니지만, 인도가 늦어질 수 있어 입찰가에 명도 기간과 소송 비용을 넣어 두어야 합니다.
입찰가에는 취득세 약 4.6퍼센트를 더하고 대출 제한을 미리 알아봐야 합니다
경매 취득은 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 취득세 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 약 4.6퍼센트, 최저가 기준 약 1억 5,091만 원입니다.
법원 경매에 따른 양도는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않아 건물분 부가가치세는 없습니다. 유치권 신고와 제외 건물이 있는 물건은 경락잔금대출이 제한될 수 있습니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정하고, 대금을 내면 소유권을 취득합니다. 인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 내려지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항).
유치권 신고인이 인도를 거부하면 인도명령 절차에서 대항 여부가 먼저 다투어지고, 그래도 정리되지 않으면 건물인도 소송이나 유치권부존재확인 소송으로 넘어갑니다.
신청채권자라면, 목록별 몫 안에서만 배당받는다는 점을 봐야 합니다
사건 청구금액 14억 7,763만 원은 최저가의 약 45퍼센트이지만, 창고용지 근저당은 목록 1·2·4번에, 대지·건물 근저당은 목록 7·8번에만 설정되어 있어 일괄매각 대금을 목록별 최저매각가격 비율로 나눈 몫에서 각각 배당받습니다.
대지·건물 근저당의 채권최고액은 합계 55억 원으로 최저가 전체보다 크고, 한 번 더 유찰되면 최저가가 9억 8,418만 원 더 줄어듭니다.
채권자는 직접 매수해 배당받을 금액을 뺀 차액만 낼 수도 있습니다
채권자가 매수인이면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 뺀 대금만 배당기일에 낼 수 있습니다.
유치권 신고 때문에 응찰이 줄어 값이 내려가는 물건이어서, 신청채권자 쪽에서는 유치권부존재확인 판결을 먼저 받아 두는 방안과 직접 매수하는 방안을 함께 비교할 만합니다.
후순위 채권자라면, 배당받을 몫이 남기 어렵습니다
등기에는 2018~2019년 저축은행·개인·법인 명의 후순위 근저당(채권최고액 5억 원, 24억 원, 20억 원)과 2019년 이후 가압류 10여 건, 국세·지방세 압류가 올라 있습니다.
선순위 근저당 최고액만으로 최저가를 넘어 후순위 몫은 남기 어렵고, 남은 채권은 채무자에게 따로 청구해야 합니다. 배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다.
소유자라면, 회생사건이 경매의 속도를 좌우해 왔습니다
회생절차개시결정이 있으면 회생담보권에 기한 강제집행 등은 중지됩니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제58조 제2항).
이 사건도 2021년 불허가 뒤 회생사건과 집행정지 신청이 이어지며 3년 넘게 기일이 변경되었고, 목록 2번 토지에는 2024년 6월 13일 처분금지 보전처분 등기가 있습니다. 2026년 1월 경매속행 신청 뒤 기일이 다시 잡혔습니다.
매수신고 전에 변제하고 모든 신청채권자가 취하해야 멈춥니다
매수신고 전에 채권을 갚고 경매신청이 취하되면 절차가 끝나지만, 여러 사건이 병합되어 있어 뒤의 신청채권자가 남으면 경매는 계속됩니다. 매수신고 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다.
선순위 근저당 최고액만으로 최저가를 넘어 소유자에게 돌아갈 잉여는 기대하기 어렵습니다.
유치권 신고인이라면, 채권이 이 토지나 건물에 관하여 생겼어야 합니다
유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 성립합니다(민법 제320조 제1항).
문건 기록상 신고는 2021년 4월 22일, 배제신청은 7월 8일이고, 명세서에는 신고 금액과 점유 부분이 적혀 있지 않습니다. 대항할 수 있는 유치권이면 매수인이 그 채권을 갚아야 하므로 견련성과 점유 시점, 두 요건이 이 물건의 값을 가릅니다.
차량계약에서 생긴 채권은 건물에 관하여 생긴 채권으로 보기 어렵습니다
대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결은 「그 물건에 관하여 생긴 채권」을 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우와 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우로 보았습니다.
렌터카 차량 계약에서 생긴 대금이나 손해배상 채권은 대지와 건물 자체에서 생긴 것이 아니고, 건물 반환청구권이 생긴 법률관계에서 나온 것도 아니어서 이 기준을 채우기 어렵습니다.
경매개시 뒤에 넘겨받은 점유라면 매수인에게 대항하지 못합니다
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결은 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 한 경우 점유자는 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
개시결정 등기는 2020년 1월과 3월이고 신고는 2021년 4월이어서, 신고인이 언제부터 어디를 점유했는지가 두 번째 관문입니다.
제외 건물 소유자라면, 저당권 설정 당시 건물이 있었는지가 관건입니다
저당물의 경매로 토지와 지상건물의 소유자가 달라지면 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보고, 지료는 당사자의 청구로 법원이 정합니다(민법 제366조).
제외된 건물은 2022년 재감정 평가서상 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실 약 32제곱미터이고, 명세서에는 그 소유자와 신축 시기가 적혀 있지 않습니다.
나대지에 저당권을 설정한 뒤 지은 건물에는 법정지상권이 없습니다
대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다26051 판결은 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시부터 토지 위에 건물이 있을 때에만 인정되고, 건물 없는 토지였다면 근저당권자가 건축에 동의했더라도 성립하지 않는다고 보았습니다.
1542 토지의 최선순위 근저당은 2015년 6월 17일이므로, 그때 사무실이 없었다면 매수인은 철거와 토지 인도를 구하고, 있었다면 지료를 받는 쪽으로 정리됩니다.
임차인이라면, 신고된 점포 임차인은 모두 최선순위 근저당보다 늦습니다
명세서는 목록 8번의 주식회사 제주아가랑(2019. 11. 1.부터 2년, 보증금 1억 6,000만 원, 연세 250만 원), 김○○(1층 일부 13제곱미터, 보증금 2억 원, 사업자등록 2019. 4. 10.), 한○○(사업자등록 2019. 11. 7.)을 점포 임차인으로 적고 모두 「임대차관계 불분명」이라고 적었습니다.
상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 대항력을 갖는데(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 모두 2016년 11월 28일 근저당보다 늦어 매수인에게 대항하지 못합니다.
배당요구를 한 임차인은 윤○○ 한 명이고 그 점포는 매각에서 빠졌습니다
윤○○은 목록 4번 제시외 단층 점포(2017. 7. 1.부터, 보증금 1억 6,000만 원, 월세 250만 원)의 임차인으로 2020년 4월 10일 권리신고와 배당요구를 했지만, 명세서는 그 점포가 2022년 재감정 때 소재불명이었다고 적었습니다.
확정일자는 미상이어서 우선변제도 보장되지 않고, 선순위 근저당이 커서 보증금 회수는 어렵습니다. 나머지 임차인은 배당요구 기재가 없습니다.
조사가 6년 가까이 지나 입찰 전에 점유자를 다시 봐야 합니다
현황조사는 2020년 2월에 있었고, 목록 1·2·4번에서는 소유자 관리이사가 전부를 소유자가 쓰고 있다고 진술했으며 전입세대주와 상가건물임차인 현황서 등록 임차인은 없었습니다.
입찰 전 전입세대확인서를 직접 확인하고(주민센터 방문, 경매 공고나 경매사이트 출력물 지참) 현장 점유자를 다시 보아야 합니다. 대항력 없는 임차인과 소유자는 인도명령 대상입니다.
참고한 판결
· 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결
· 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결
· 대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다26051 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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