세 줄 요약
· 제주지방법원 2025타경1793은 서귀포시 서귀동 122 대지와 2층 대중음식점, 85-1 대지를 일괄로 파는 임의경매로, 2026년 10월 20일 최저가는 감정가 32억 911만 7,880원의 70퍼센트인 22억 4,638만 3,000원이고, 최저가 22억 4,638만 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 1억 333만 원 = 실질 부담 약 23억 4,972만 원입니다.
· 말소기준(2002년 근저당)보다 앞선 2001년 지상권은 원칙적으로 매수인이 인수하지만, 근저당과 같은 날 설정된 담보 목적 지상권은 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸하고(대법원 2011다6342), 지상권자인 농협은행이 2026년 3월 5일 말소 동의서를 냈습니다.
· 동의서만으로는 등기가 지워지지 않으므로(민법 제186조) 말소촉탁 대상에 들어가는지를 경매계에 확인해야 하고(대법원 2017마1093, 제주지방법원 2019나10545), 빠지면 말소등기 청구 소송으로 정리합니다.
이 글이 답하는 질문
1. 서귀포 서귀동 음식점 경매는 어떤 물건이고 무엇이 문제인가요?
2. 경매 물건에 선순위 지상권이 있으면 낙찰자가 떠안아야 하나요?
3. 은행이 근저당과 함께 설정한 지상권은 대출이 끝나면 없어지나요?
4. 지상권자가 경매법원에 말소 동의서를 냈으면 지상권은 바로 없어지나요?
5. 등기부의 지상권자는 농협중앙회인데 농협은행이 낸 동의서도 효력이 있나요?
6. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?
7. 입찰 전에 지상권이 말소촉탁 대상인지 어떻게 확인하나요?
8. 지상권이 남으면 지상권자가 갱신청구나 건물 매수청구를 할 수 있나요?
9. 이 물건의 취득세는 얼마이고 부가가치세가 붙나요?
10. 낙찰 뒤 지상권 등기가 안 지워졌으면 어떻게 하나요?
11. 낙찰 뒤 점포 임차인이 나가지 않으면 언제까지 인도명령을 신청해야 하나요?
12. 신청채권자는 이 가격에 팔리면 채권을 다 받을 수 있나요?
13. 한 번 더 유찰되면 채권자가 직접 낙찰받는 것이 나은가요?
14. 국세 압류와 교부청구는 근저당보다 먼저 배당받나요?
15. 배당요구종기 뒤에 가압류한 채권자도 배당을 받을 수 있나요?
16. 소유자가 경매를 멈추려면 언제까지 무엇을 해야 하나요?
17. 회생 신청을 하면 경매가 멈추나요?
18. 말소 동의서를 낸 지상권자는 낙찰 뒤 무엇을 해야 하나요?
19. 지상권 존속기간이 남아 있으면 담보 목적이어도 지상권이 유지되나요?
20. 이 물건의 점포 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민사집행법 | 제91조 제4항 | 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다 |
| 민법 | 제186조 | 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제144조 제1항 | 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 다음 각호의 등기를 촉탁하여야 한다. (중략) 2. 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기 |
| 농업협동조합법 부칙(법률 제10522호) | 제18조 | 이 법 시행 당시 중앙회의 재산 중 농협경제지주회사ㆍ농협금융지주회사 및 그 자회사로 이관되는 재산에 관한 등기부와 그 밖의 공부에 표시된 중앙회의 명의는 각각 해당 재산을 이관받는 농협경제지주회사ㆍ농협금융지주회사 및 그 자회사의 명의로 본다 |
| 민법 | 제283조 | ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다 ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다 |
| 민법 | 제285조 | ① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다 ② 전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2011다6342 | 2011. 4. 14. | 담보가치 저감을 막으려고 근저당권과 함께 채권자 앞으로 설정한 지상권이 피담보채권 소멸 시 함께 소멸하는지 | 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론 시효소멸한 경우에도 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸(상고기각) |
| 대법원 | 2017마1093 | 2018. 1. 25. | 민사집행법 제144조 제1항 제2호의 말소촉탁 대상 판단 기준과 무효 원인이 있는 등기의 말소촉탁 청구 가부 | 인수하지 않은 부담인지는 법원사무관등이 등기기록과 경매기록에 따라 판단하고, 무효·취소 원인은 소송으로 다툴 뿐 말소촉탁이나 처분 이의로 구할 수 없음(재항고기각) |
| 제주지방법원 | 2019나10545 | 2020. 1. 15. | 후순위 근저당에 기한 경매에서 말소된 선순위 지상권 말소등기가 불실함이 명백한 등기인지 | 선순위 지상권은 원칙적으로 말소촉탁 대상이 아니나 담보가치 저감 방지 목적이거나 지상권자가 말소에 동의한 경우 말소되므로 불실함이 명백하다고 볼 수 없음(항소기각, 상고 심리불속행기각으로 확정) |
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제주 서귀포시 서귀동 122 대지 1,282제곱미터와 그 위 2층 대중음식점, 같은 동 85-1 대지 188제곱미터가 제주지방법원 2025타경1793 임의경매로 함께 나왔고, 2026년 10월 20일 최저가는 감정가 32억 911만 7,880원의 70퍼센트인 22억 4,638만 3,000원입니다.
결론부터 말씀드리면 떠안는 보증금은 없고, 관건은 매각으로 소멸하지 않는 2001년 지상권이 지상권자의 말소 동의서대로 실제 등기에서 지워지느냐입니다.
최저가 22억 4,638만 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 1억 333만 원 = 실질 부담 약 23억 4,972만 원이고, 지상권이 촉탁으로 지워지지 않으면 말소 소송의 비용과 몇 달의 시간이 더 듭니다.
아래에서는 지상권의 구조를 먼저 보고 입찰자, 선순위 채권자, 후순위 채권자, 소유자·채무자, 지상권자, 임차인·점유자의 순서로 확인할 것을 적었습니다.
말소기준은 2002년 근저당이고, 1년 앞선 2001년 지상권이 「소멸하지 않는 권리」로 남았습니다
매각물건명세서의 최선순위 설정은 2002년 8월 16일 근저당권입니다. 토지 두 필지에는 그보다 앞선 2001년 6월 7일 접수 제20108호 지상권이 있고, 목적은 건물·공작물·수목 소유, 존속기간은 설정등기일부터 30년이라 2031년 6월까지입니다.
말소기준보다 앞선 지상권은 매수인이 인수하는 것이 원칙입니다(민사집행법 제91조 제4항). 명세서도 이 지상권을 「소멸되지 아니하는 것」 칸에 적으면서, 지상권자인 농협은행 주식회사가 2026년 3월 5일 말소 동의서를 냈다고 덧붙였습니다.
같은 날 근저당과 함께 잡은 지상권은 대출 담보용으로 보입니다
2001년 6월 7일 농업협동조합중앙회는 당시 소유자의 대출로 채권최고액 13억 원 근저당(제20107호)과 이 지상권(제20108호)을 잇따라 등기했고, 지료는 등기에 없습니다. 같은 날 앞선 은행들의 근저당·지상권 묶음은 해지로 말소됐습니다.
대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결은 토지 담보가치가 떨어지는 것을 막으려고 채권자 앞으로 지상권을 함께 설정했다면, 피담보채권이 변제나 시효로 소멸할 때 지상권도 부종하여 소멸한다고 보았습니다.
동의서를 냈어도 말소등기가 돼야 지상권이 없어집니다
지상권자가 권리를 버리겠다고 밝혀도 부동산 물권의 변동은 등기해야 효력이 생기므로(민법 제186조), 등기부에서 지워지기 전까지 지상권은 남아 있는 것으로 다뤄집니다.
대금을 내면 법원사무관등이 매수인이 인수하지 않은 부담의 등기를 말소하라고 촉탁합니다(민사집행법 제144조 제1항). 대법원 2018. 1. 25.자 2017마1093 결정은 그 해당 여부를 등기기록과 경매기록으로 판단하고, 등기의 효력 다툼은 소송으로 해야 한다고 보았습니다.
등기부의 지상권자는 농협중앙회이고, 동의서를 낸 곳은 농협은행입니다
등기부상 지상권자는 지금도 농업협동조합중앙회(서귀포지점)입니다. 2012년 3월 농협 신용사업이 분리되면서, 이관된 재산에 관한 등기부의 중앙회 명의는 이관받은 회사 명의로 본다는 규정이 생겼습니다(농업협동조합법 부칙 제18조, 법률 제10522호).
법원은 농협은행을 지상권자로 보고 동의서를 받았습니다. 다만 이 지상권이 실제로 농협은행에 이관된 재산인지는 등기부만으로 보이지 않아, 말소등기 때 승계를 증명하는 서류가 필요할 수 있습니다.
입찰자라면, 10월 20일 최저가 22억 4,638만 3,000원에 보증금 2억 2,463만 8,300원을 준비합니다
2026년 10월 20일(화) 오전 10시 제주지방법원 제101호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매8계(064-729-2168)입니다. 매각결정기일은 10월 27일 오후 4시입니다.
토지 2필지와 건물, 제시외 다용도실·비가림 시설을 일괄로 팝니다. 감정가의 약 97퍼센트가 토지값이고, 이번에도 유찰되면 11월 24일 최저가는 15억 7,246만 8,000원입니다.
입찰 전에 경매계에 지상권 말소촉탁 여부를 먼저 물어보셔야 합니다
제주지방법원 2020. 1. 15. 선고 2019나10545 판결은 선순위 지상권은 원칙적으로 말소촉탁 대상이 아니지만, 담보가치 저감을 막으려고 설정됐거나 지상권자가 말소에 동의하면 말소된다고 보았고, 상고는 심리불속행으로 기각됐습니다.
이 물건은 두 사정이 다 있지만, 명세서가 「소멸되지 아니하는 것」 칸에 둔 만큼 촉탁 여부는 경매계 처리에 달렸습니다. 122번지에는 합병으로 옮겨 적힌 같은 지상권이 을구 6번부터 12번까지 7개 있으니 전부 말소되는지도 확인하셔야 합니다.
지상권이 남더라도 갱신청구나 지상물 매수청구로 돈을 물어 줄 일은 거의 없습니다
지상권이 소멸할 때 건물·수목이 남아 있으면 지상권자는 갱신을, 거절되면 매수를 청구할 수 있고, 반대로 지상물을 거둬 원상회복할 의무도 집니다(민법 제283조·제285조).
이 토지 위 건물·조경수·계단 시설은 소유자 것이고 경매로 함께 매수인에게 넘어오므로, 지상권자가 사 달라고 할 자기 지상물이 없습니다. 남는 부담은 2031년 6월까지 지상권 등기가 대출과 재매각에 걸림돌이 되는 점입니다.
취득세는 약 4.6퍼센트, 부가가치세는 없고 대출은 지상권 처리에 따라 달라집니다
경매 취득은 그 밖의 원인으로 인한 취득이어서 농지 외 부동산은 표준세율 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세·농어촌특별세를 더하면 최저가 기준 약 1억 333만 원입니다. 인수 보증금이 없어 과세표준은 매각대금입니다.
경매로 넘어가는 건물은 부가가치세가 붙는 재화의 공급으로 보지 않습니다. 경락잔금대출은 선순위 지상권 등기가 남는 조건이면 제한될 수 있으니 금융기관에 미리 확인하셔야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 뒤 토지 등기부에서 지상권 8개가 모두 지워졌는지 확인합니다
매각허가결정이 확정되면 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 내고, 소유권이전과 말소 촉탁이 함께 이뤄집니다. 등기가 끝나면 두 필지 토지 등기부를 떼어 지상권이 남았는지 봅니다.
남아 있으면 지상권자에게 말소등기 서류를 요구하고, 응하지 않으면 담보 목적 지상권의 부종성과 말소 동의를 근거로 말소등기 청구 소송을 냅니다. 1심만 보통 몇 달이 걸리므로 대출 일정도 감안해야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 점포 점유자에게는 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
현황조사서상 점포 전부를 쓰는 임차인은 매수인에게 대항할 권원이 없어 인도명령 대상이고, 신청은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 해야 합니다(민사집행법 제136조 제1항).
감정평가 때 1층은 공사 중인 빈 점포, 2층은 카페로 영업 중이었습니다. 입찰 전에 현장에서 누가 영업하는지 보시고, 시설물 철거·이전 비용을 입찰가에 넣어 두셔야 합니다.
선순위 채권자라면, 청구액 5억 9,357만 원은 최저가의 약 26퍼센트입니다
신청채권자 농협은행의 청구금액은 593,571,244원이고, 2026년 1월 채권을 넘겨받은 승계인으로 신청채권자 지위가 바뀌었습니다. 최선순위인 2002년 엔화 근저당(채권최고액 5,280만 엔)은 2025년 11월 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
경매비용과 우선하는 조세가 먼저 빠지더라도, 최저가라면 근저당들의 채권최고액을 채우고 남을 가능성이 큽니다. 선순위 채권자로서는 유찰을 기다릴 이유가 크지 않습니다.
한 번 더 유찰돼도 회수에는 지장이 적고, 직접 매수하면 지상권 정리까지 떠안습니다
다음 회차 최저가 15억 7,246만 8,000원에 팔려도 신청채권과 최선순위 근저당을 함께 갚을 여지가 있습니다. 다만 교부청구된 조세 금액이 확인되지 않아 정확한 배당액은 배당표로만 알 수 있습니다.
채권자가 매수인이 되면 매각결정기일까지 신고하고 배당받을 금액을 뺀 차액만 낼 수 있지만, 그 경우에도 지상권 말소는 매수인이 챙길 일로 남습니다.
후순위 채권자라면, 2024년 국 압류와 교부청구 금액은 배당표에서 확인해야 합니다
122번지 토지에는 2024년 6월 국(처분청 기획재정부) 압류가 있고, 국가·지방자치단체·공단 등의 교부청구가 여러 건 들어왔습니다. 조세는 법정기일에 따라 근저당보다 먼저 받을 수도 있습니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고, 1주 안에 배당이의의 소를 낸 증명을 집행법원에 내야 합니다. 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다.
2026년 5월 가압류는 배당요구종기 뒤여서 이 경매의 배당에 끼기 어렵습니다
제주신용보증재단의 가압류(청구금액 3,151만 2,814원)는 경매개시결정 등기 뒤이자 배당요구종기(2026년 1월 7일) 뒤인 2026년 5월 27일에 등기됐습니다. 소유자 몫으로 남는 잉여금이 있으면 그 돈을 겨냥한 집행을 따로 검토할 수 있습니다.
2013년 근저당권자 제주은행은 2026년 9월 채무부존재확인서를 냈으므로 배당에서 빠질 것으로 보입니다.
소유자·채무자라면, 청구액보다 집값이 훨씬 높아 매수신고 전 변제가 가장 큰 선택지입니다
소유자 정○○은 채무자 정○○의 대출에 토지·건물을 담보로 내준 물상보증인입니다. 신청채권자의 청구액을 갚고 경매신청이 취하되면 매각은 멈춥니다.
10월 20일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다. 매각되더라도 채권자들에게 배당하고 남는 돈은 소유자에게 돌아갑니다.
회생 신청에 따른 보전처분은 두 번 모두 기각·실효되어 경매가 그대로 진행 중입니다
토지 등기에는 2025년 5월과 12월 소유자 재산에 대한 보전처분이 올랐다가, 각각 기각과 회생절차 개시기각에 따라 말소됐습니다.
경매를 멈출 수단으로 회생을 다시 고려한다면 개시 요건과 담보권 실행이 어디까지 멈추는지를 먼저 따져야 합니다. 매각기일이 다가올수록 변제·취하 쪽이 현실적입니다.
지상권자라면, 말소에 동의한 이상 말소등기 서류를 갖춰 두는 편이 낫습니다
농협은행은 2026년 3월 5일 경매법원에 말소 동의서를 냈고, 명세서에도 그대로 실렸습니다. 매수인은 그 기재를 믿고 입찰가를 정하므로, 촉탁에서 빠지면 매수인이 말소등기 서류를 요구하게 됩니다.
등기 명의가 농업협동조합중앙회로 남아 있으므로, 승계를 보여 주는 서류와 등기필정보를 미리 준비해 두면 소송 없이 정리할 수 있습니다.
존속기간이 남았다는 주장은 가능하지만, 담보 목적이면 기간이 결정적이지 않습니다
지상권자 쪽 논리는 등기된 존속기간 30년이 2031년까지 남았고 말소기준보다 앞서므로 매수인이 인수한다는 것이고, 명세서의 칸 배치도 이 원칙에 따른 것입니다.
매수인 쪽 논리는 담보 목적 지상권은 피담보채권이 사라지면 기간과 상관없이 함께 소멸한다는 대법원 2011다6342 판결입니다. 2001년 근저당이 해지된 뒤 남은 지상권이 지키던 같은 농협 계열의 근저당들도 이번 매각으로 모두 소멸하고 동의서까지 있어, 매수인 쪽 논리가 강합니다.
임차인·점유자라면, 점포 임차인은 말소기준 뒤에 사업자등록을 해 대항력이 없습니다
명세서와 현황조사서는 임차인 최○○의 점유 부분을 소재지 1·2·3 전부(점포), 임대차기간 2018년 8월 14일부터 2026년 8월 14일, 보증금 없음, 차임 연 300만 원, 사업자등록 신청일 2018년 10월 15일로 똑같이 적었습니다.
사업자등록이 2002년 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 없어 최우선변제와도 무관합니다. 배당요구 기재도 없어 매각 뒤에는 인도명령 대상입니다.
전입세대는 없고, 임대차기간이 끝나 점유자가 바뀌었을 수 있습니다
현황조사서는 2025년 10월 15일 발급 전입세대확인서에 등록된 전입세대주가 없다고 적었습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 세대도, 소유자 세대도 없는 셈입니다.
임대차기간이 2026년 8월 끝났으므로 입찰 전에 현장에서 영업 주체를 확인하셔야 합니다. 이사·철거 시기는 대금 납부 뒤 협의하되, 안 되면 인도명령으로 정리합니다.
참고한 판결
· 대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결
· 대법원 2018. 1. 25.자 2017마1093 결정
· 제주지방법원 2020. 1. 15. 선고 2019나10545 판결(상고 심리불속행기각으로 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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