세 줄 요약
· 서울중앙지방법원 2025타경104315는 서울 강남구 논현동 247-1 아나하 5층 502호(도시형생활주택, 전용 48.66제곱미터)를 전세권자가 신청한 임의경매로, 2026년 11월 3일 2회차 최저가는 31억 400만 원이고, 최저가 31억 400만 원 + 인수 가능 보증금 0원 + 취득세 약 1억 243만 원 = 실질 부담 약 32억 643만 원입니다.
· 전세권자·임차인·신청채권자가 한 사람이고 전세보증금은 감액 후 25억 7,000만 원이어서, 2회차 최저가 이상에 팔리면 전액 배당되어 매수인이 떠안을 보증금이 없지만, 3회차 최저가 24억 8,320만 원까지 내려가면 부족액을 매수인이 떠안습니다(대법원 2010마900).
· 스스로 경매를 신청한 전세권자도 받지 못한 보증금으로 매수인에게 대항할 수 있다고 본 판결(광주지방법원 2021나57017, 확정)이 있고, 전세권 등기의 「건물만에 관한 것」 부기가 있어도 전세권은 대지권에 미치므로(대법원 99다30602) 보증금은 매각대금 전체에서 먼저 배당됩니다.
이 글이 답하는 질문
1. 강남 논현동 아나하 502호 경매는 어떤 물건이고 무엇이 문제인가요?
2. 경매를 신청한 전세권자의 전세권은 낙찰되면 없어지나요?
3. 등기부 전세금과 실제 보증금이 다르면 어느 금액을 기준으로 봐야 하나요?
4. 전입신고를 전세권 등기와 같은 날 했으면 임차인에게 대항력이 있나요?
5. 이 집에 전입한 세대가 신고된 임차인과 같은가요?
6. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?
7. 2회차에 낙찰되면 임차인 보증금을 낙찰자가 떠안나요?
8. 한 번 더 유찰되면 낙찰자가 떠안는 보증금은 얼마나 되나요?
9. 전세권 등기에 「건물만에 관한 것」이라고 적혀 있으면 대지 몫은 배당받지 못하나요?
10. 전세권자가 직접 경매를 신청했어도 임차인으로서 대항력이 남나요?
11. 이 집을 낙찰받으면 취득세는 얼마이고, 떠안는 보증금에도 취득세가 붙나요?
12. 다락과 증축된 부분 때문에 이행강제금을 낼 수도 있나요?
13. 낙찰 뒤 대금은 언제까지 내야 하나요?
14. 낙찰 뒤 임차인이 나가지 않으면 언제까지 인도명령을 신청해야 하나요?
15. 경매를 신청한 전세권자가 직접 낙찰받을 수도 있나요?
16. 이 경매에서 소유자에게 돌아가는 돈이 있나요?
17. 임차인은 배당금을 받으려면 무엇을 내야 하나요?
18. 보증금을 다 받지 못한 임차인은 집을 비워 주지 않아도 되나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민사집행법 | 제91조 제4항 | 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다 |
| 주택임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 |
| 주택임대차보호법 | 제3조의5 | 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제8호 다목 | (유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우) 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 |
| 지방세법 시행령 | 제18조 제1항 제5호 | (사실상취득가격에 포함되는 간접비용) 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제143조 제2항 | 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2010마900 | 2010. 7. 26. | 최선순위 전세권자이면서 대항력 있는 임차인인 사람이 전세권자로서 배당요구하여 전세권이 소멸한 경우 남은 보증금으로 대항할 수 있는지 | 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고 그 범위에서 매수인이 임대인 지위를 승계(인도명령 신청 기각 유지, 재항고기각) |
| 대법원 | 99다30602 | 2001. 4. 13. | 대지권 등기가 된 구분건물 전유부분에 설정되고 「건물부분만에 관한 것」 부기가 있는 전세권이 대지권에 미치는지 | 대지권에도 미치고 부기가 있어도 달리 볼 것이 아니어서, 대지권 매각대금에서도 뒤의 근저당권자보다 우선(상고기각) |
| 광주지방법원 | 2021나57017 | 2021. 8. 20. | 최선순위 전세권자 겸 대항력 있는 임차인이 전세권에 기하여 경매를 신청하여 전세권이 소멸한 경우에도 남은 보증금으로 대항할 수 있는지 | 배당요구로 소멸한 경우와 같이 남은 보증금에 관하여 대항력을 행사할 수 있음(제1심 취소·매수인 청구 기각, 상고 심리불속행기각으로 확정) |
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강남구 논현동 아나하 502호를 보고 계신다면, 등기부의 전세권자와 그 집에 사는 임차인, 경매를 신청한 채권자가 모두 한 사람이라는 점부터 보셔야 합니다. 결론부터 말씀드리면 11월 3일 2회차 최저가 이상에 팔리면 전세보증금 25억 7,000만 원은 배당으로 모두 돌아갈 것으로 보여 매수인이 떠안을 돈은 없고, 관건은 한 번 더 유찰되어 매각가가 보증금 아래로 내려가는 경우입니다. 최저가 31억 400만 원 + 인수 가능 보증금 0원 + 취득세 약 1억 243만 원 = 실질 부담 약 32억 643만 원이고, 3회차 최저가 24억 8,320만 원에 팔려 부족액 8,680만 원 이상을 떠안으면 실질 부담은 약 26억 5,481만 원 이상입니다.
이 집은 서울중앙지방법원 2025타경104315 부동산임의경매로 나왔고, 감정가 38억 8,000만 원에서 9월 29일 한 번 유찰되었습니다. 강남 경매 권리분석에서 선순위 전세권과 대항력 임차인이 한 사람에게 겹친 사례입니다.
전세권자·임차인·신청채권자가 한 사람이고, 말소기준은 2021년 11월 10일 전세권입니다
아나하 502호 등기부에는 2021년 11월 10일 전세금 28억 5,000만 원, 존속기간 2023년 11월 10일까지의 전세권이 있습니다. 그보다 앞선 근저당권 두 건과 뒤의 가압류·압류는 모두 말소되어, 살아 있는 권리는 이 전세권과 경매개시결정뿐입니다.
전세권자 박○○이 이 전세권으로 임의경매를 신청하였으므로, 최선순위 전세권이라도 배당요구를 한 것과 같아 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제4항). 매각물건명세서도 최선순위 설정을 이 전세권으로 적었습니다.
전세금은 등기상 28억 5,000만 원이지만 2023년 연장 때 2억 8,000만 원을 줄여 25억 7,000만 원입니다
매각물건명세서 비고에는 2023년 11월 8일 연장계약 때 보증금 28억 5,000만 원 가운데 2억 8,000만 원을 감액하였다고 적혀 있습니다. 권리신고 금액과 경매 청구금액도 25억 7,000만 원으로 같습니다.
감액은 등기에 반영되지 않았으므로 등기부만 보면 28억 5,000만 원으로 보입니다. 아나하 502호 입찰가를 계산할 때에는 명세서의 25억 7,000만 원을 기준으로 삼되, 배당표에서 그 금액이 그대로 인정되는지 확인하셔야 합니다.
전입이 전세권과 같은 날이어도, 자기 전세권 때문에 임차인의 대항력이 사라지지는 않습니다
박○○의 전입신고는 2021년 11월 10일이고, 주택 임차인의 대항력은 전입한 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 보통이라면 전세권보다 하루 늦어 대항력이 없다고 볼 자리입니다.
대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정은 최선순위 전세권을 마친 뒤 새 이해관계인이 없는 상태에서 같은 내용의 임대차로 대항요건을 갖춘 사람은, 배당요구로 전세권이 매각되어 소멸하여도 받지 못한 보증금으로 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 아나하 502호도 전입 다음 날 대항력이 생길 때까지 다른 등기가 없어 같은 구조입니다.
전입세대 확인 결과, 말소기준보다 먼저 전입한 세대는 없고 같은 날 전입한 한 세대가 신고 임차인과 일치합니다
전입세대 열람 결과 아나하 502호에는 한 세대만 등재되어 있고, 그 세대는 매각물건명세서의 신고 임차인과 일치합니다. 말소기준인 전세권보다 먼저 전입한 세대나 소유자 세대는 없습니다.
다만 현황조사 때 집행관은 점유자를 만나지 못하고 전입세대확인서에 따라 임차인 점유로 보고하였습니다. 실제로 누가 사는지는 입찰 전에 현장에서 다시 보셔야 합니다.
입찰자라면, 11월 3일 최저가 31억 400만 원에 입찰보증금 3억 1,040만 원을 준비합니다
2회차 매각기일은 2026년 11월 3일 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 법정이고, 매각결정기일은 11월 10일입니다. 문의 창구는 경매3계(02-530-1815)입니다.
감정가 38억 8,000만 원은 토지 27억 1,600만 원, 건물 11억 6,400만 원으로 배분되어 있고, 전용 48.66제곱미터에 다락이 포함된 값입니다. 2회차 최저가는 감정가의 80퍼센트입니다.
2회차 최저가에 팔리면 전세보증금 25억 7,000만 원은 배당으로 모두 돌아갈 것으로 보입니다
배당은 집행비용, 교부청구된 세금 가운데 전세권보다 앞서는 부분, 그다음 전세권자 순서입니다. 세금 교부청구가 한 건 있으나 금액은 공개 기록에 없어, 먼저 빠진다는 점만 확인됩니다.
최저가 31억 400만 원에서 보증금 25억 7,000만 원을 빼면 5억 3,400만 원이 남으므로, 세금이 이보다 크지 않으면 보증금은 전액 배당됩니다. 전액을 받은 임차인은 대항력이 소멸하여(주택임대차보호법 제3조의5) 매수인이 떠안을 보증금이 없습니다.
| 매각 가격 | 보증금 25억 7,000만 원 배당 | 매수인이 떠안는 돈 |
| 2회차 최저가 31억 400만 원 | 전액 배당 예상 | 0원 |
| 3회차 최저가 24억 8,320만 원 | 8,680만 원 이상 부족 | 부족액 전부 |
| 4회차 최저가 19억 8,656만 원 | 5억 8,344만 원 이상 부족 | 부족액 전부 |
한 번 더 유찰되어 3회차 24억 8,320만 원으로 내려가면 부족액만큼 매수인이 떠안습니다
3회차 최저가 24억 8,320만 원은 보증금 25억 7,000만 원보다 8,680만 원 적고, 집행비용과 세금을 빼면 부족액은 더 커집니다. 대항력 있는 임차인이 받지 못한 보증금은 매수인이 돌려주어야 합니다.
두 번 유찰된 뒤에는 최저가가 낮아 보여도 실제 부담은 보증금 25억 7,000만 원에 집행비용과 세금을 더한 선 아래로 내려가지 않습니다. 그 선보다 낮게 써서 낙찰받아도 모자란 보증금은 매수인이 따로 돌려주어야 합니다.
전세권 등기에 「건물만에 관한 것」이라는 표시가 있어도 전세권자는 대지권 몫에서 먼저 받습니다
아나하 502호 전세권 등기에는 「건물만에 관한 것」이라는 부기가 붙어 있고, 감정가의 70퍼센트는 대지권 몫입니다. 이 부기만 보면 전세권자가 건물 몫에서만 먼저 받는 것처럼 보입니다.
대법원 2001. 4. 13. 선고 99다30602 판결은 대지권 등기가 된 구분건물의 전유부분에 설정한 전세권은 대지권에도 미치고, 건물부분만에 관한 것이라는 부기가 있어도 달리 볼 것이 아니라고 보았습니다. 아나하 502호도 2020년 대지권 등기 뒤 전세권이 설정되어, 위 표는 매각대금 전체를 기준으로 계산하였습니다.
스스로 경매를 신청한 전세권자도 받지 못한 보증금으로 매수인에게 대항할 수 있습니다
대법원 2010마900 결정은 전세권자가 배당요구를 한 사안이었습니다. 광주지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나57017 판결(상고 심리불속행기각으로 확정)은 전세권자가 경매를 신청하여 전세권이 소멸한 경우에도 대법원 2010마900 결정의 법리가 그대로 적용된다고 보아, 매수인의 임차권등기 말소 청구를 기각하였습니다.
그 사건 임차인은 따로 임차인으로서 배당요구도 하였습니다. 아나하 502호 매각물건명세서에는 전세권자로서의 권리신고만 보이므로, 임차인 지위의 권리행사 여부는 배당표에서 다시 확인하셔야 합니다.
취득세는 1주택 기준 약 3.3퍼센트이고, 떠안는 보증금이 있으면 과세표준에 더해집니다
9억 원을 넘는 주택의 유상 취득세율은 3퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항), 지방교육세 0.3퍼센트를 더하면 약 3.3퍼센트입니다. 전용 85제곱미터 이하여서 농어촌특별세는 계산에 넣지 않았습니다.
과세표준인 사실상 취득가격에는 대금 외에 취득자가 떠안는 채무가 들어가므로(지방세법 시행령 제18조 제1항), 인수 보증금이 생기면 그 금액에도 취득세가 붙습니다. 다른 주택을 갖고 계시면 중과세율이 적용되어 금액이 크게 달라집니다.
다락 70제곱미터와 증축된 VOID 부분은 이행강제금 위험을 따로 확인합니다
감정평가서는 건축물현황도상 다락 약 70.08제곱미터를 502호 값에 넣었고, VOID 부분 약 7.2제곱미터 두 곳이 증축된 상태라고 적었습니다. 매각물건명세서 비고란도 위법 여부와 이행강제금 부과 가능성을 확인하라고 적었습니다.
502호 전유부 건축물대장에는 위반건축물 표시가 없지만, 표제부와 강남구청 건축 부서에서 증축 부분의 처리 여부를 확인하시는 편이 안전합니다. 경락잔금대출도 주택 수와 지역 규제에 따라 제한될 수 있어 미리 확인하셔야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 매각허가결정이 확정되면 대금지급기한 안에 대금을 냅니다
11월 10일 매각허가결정이 나고 1주 안에 항고가 없으면 확정되며, 법원이 정한 대금지급기한까지 대금을 내야 소유권을 취득합니다. 기한을 넘기면 입찰보증금 3억 1,040만 원을 돌려받지 못할 수 있습니다.
대금을 낸 뒤 배당기일에 배당표가 확정되면, 박○○이 보증금 25억 7,000만 원 전액을 배당받았는지부터 확인합니다. 전액을 받았으면 대항력이 없어진 점유자가 됩니다.
낙찰 뒤 할 일: 인도명령은 대금을 낸 날부터 6개월 안에 신청합니다
보증금을 전액 배당받은 점유자에게는 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항). 이 기간을 넘기면 명도소송을 따로 내야 합니다.
받지 못한 보증금이 남으면 인도명령은 받아들여지지 않습니다. 대법원 2010마900 결정도 이런 점유자에 대한 인도명령 신청을 기각한 사건이므로, 남은 금액을 돌려준 뒤 인도를 받는 순서가 됩니다.
신청채권자라면, 전세권자는 배당받을 금액을 뺀 차액만 내고 직접 매수할 수 있습니다
신청채권자인 전세권자의 청구액 25억 7,000만 원은 2회차 최저가의 약 83퍼센트여서, 2회차에 팔리면 회수에 지장이 없습니다. 3회차까지 내려가면 8,680만 원 이상이 모자라 대항력으로 매수인에게 받아야 합니다.
채권자가 직접 매수하면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 뺀 차액만 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조 제2항). 그 집에 계속 사실 계획이면 검토할 만한 방법입니다.
후순위 채권자와 특수권리 주장자는 없고, 2회차에 팔리면 소유자에게 잉여금이 돌아갈 수 있습니다
아나하 502호에는 전세권 뒤의 저당권·가압류가 없고, 유치권 신고도 없습니다. 세금 교부청구 외에는 배당을 다툴 채권자가 보이지 않습니다.
소유자 겸 채무자 이○○에게는 2회차 최저가에 팔리면 집행비용·세금·보증금을 빼고 최대 5억 원 남짓이 돌아갈 수 있습니다. 경매를 멈추려면 매수신고 전에 보증금을 돌려주고 신청을 취하하게 하는 것이 가장 간단합니다.
임차인이라면, 배당금을 받을 때 매수인의 명도확인서가 필요합니다
보증금 25억 7,000만 원은 소액임차인 최우선변제 한도를 훨씬 넘어 최우선변제 대상이 아니고, 전세권과 확정일자 순위로 받습니다.
임차인으로서 배당금을 받으려면 집을 넘겨주었다는 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 법원에 내는 것이 실무이므로, 이사 날짜를 매수인과 미리 맞춰 두시면 좋습니다. 배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 낸 증명을 내야 합니다.
보증금을 다 받지 못한 임차인은 남은 금액을 돌려받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있습니다
배당에서 보증금 일부만 받은 경우, 대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정에 따라 남은 금액 범위에서 매수인이 임대인 지위를 이어받습니다. 남은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.
다만 전세권 등기는 매각으로 말소되므로, 남은 금액을 다툴 근거는 주택임대차보호법상 대항력입니다. 전입 상태를 유지하고 점유를 계속하셔야 그 대항력이 이어집니다.
참고한 판결
· 대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정
· 대법원 2001. 4. 13. 선고 99다30602 판결
· 광주지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나57017 판결(상고 심리불속행기각으로 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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