세 줄 요약
· 충북 괴산의 이 사건은 공장·저온창고·폐수처리시설과 기계기구를 일괄매각한 사건으로, 감정가 128억 1,696만 원에서 네 번 유찰된 뒤 1차 매각(약 57억 원)이 대금 미납으로 무산되었고, 2026년 8월 재매각에서 43억 5,000만 원(감정가의 33.9%)에 팔려 9월 29일 대금이 납부되었습니다.
· 위험의 핵심은 시공사의 공사대금 56억 400만 원 유치권 신고였으나, 현황조사서(2023. 9. 1.)에는 소유자 점유만 적혀 있고 신고는 경매개시결정 기입등기(2023. 8. 22.)보다 1년 4개월 늦어, 압류 뒤 점유로 생긴 유치권은 매수인에게 대항하지 못한다는 대법원 2006다22050 판결의 법리가 적용될 여지가 큽니다. 다만 압류 전부터 계속 점유했다면 근저당권보다 늦어도 매수인이 떠안습니다(대법원 2008다70763).
· 유치권과 임차인 부담이 없다고 가정하면 감정가보다 약 84억 7,000만 원 낮게 산 셈이고 명도비용·취득세 등을 빼도 계산상 여유는 약 81억 원이지만, 법원은 유치권을 「성립 여부 불분명」으로만 적었으므로 인도명령·유치권부존재확인 소송의 기간과 비용, 기계기구 훼손, 폐수처리 인허가 승계는 남는 위험입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 유치권 신고가 된 공장을 경매로 사면 공사대금을 떠안아야 하나요?
2. 경매 매각물건명세서에 유치권 「성립 여부 불분명」이라고 적혀 있으면 무슨 뜻인가요?
3. 경매개시결정 뒤에 점유를 시작한 유치권자에게도 낙찰자가 공사대금을 줘야 하나요?
4. 근저당권보다 늦게 생긴 유치권도 낙찰자에게 주장할 수 있나요?
5. 공사를 끝내고 건물을 넘겨준 시공사도 유치권을 주장할 수 있나요?
6. 현황조사서에 유치권자 점유가 적혀 있지 않으면 유치권이 없다고 볼 수 있나요?
7. 상가 임대차 현황서에만 등록된 법인도 대항력 있는 임차인인가요?
8. 낙찰자가 대금을 내지 않으면 입찰보증금은 어떻게 되나요?
9. 재매각이 되면 낙찰가가 왜 더 낮아지나요?
10. 공장을 경매로 사면 취득세는 얼마인가요?
11. 유치권자가 공장을 비워 주지 않으면 인도명령으로 내보낼 수 있나요?
12. 경매로 산 공장의 폐수처리시설 허가도 함께 넘어오나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민법 | 제320조 제1항 | 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다 |
| 민법 | 제328조 | 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다 |
| 민사집행법 | 제83조 제4항 | 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다 |
| 민사집행법 | 제92조 제1항 | 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다 |
| 민사집행법 | 제91조 제5항 | 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제138조 제4항 | 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 나목 | (부동산 취득의 세율) 그 밖의 원인으로 인한 취득 중 농지 외의 것: 1천분의 40 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2006다22050 | 2006. 8. 25. | 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 점유를 이전받아 유치권을 취득한 채권자가 기입등기 사실을 과실 없이 몰랐다는 사정으로 매수인에게 대항할 수 있는지 | 점유 이전은 압류의 처분금지효(민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항)에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없고, 선의·무과실 여부는 결론에 영향이 없음(상고기각) |
| 대법원 | 2008다70763 | 2009. 1. 15. | 근저당권 설정 뒤, 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있는지 | 압류 전에 취득한 유치권은 근저당권 설정 뒤에 취득하였거나 그 근저당권에 기하여 경매가 개시되었더라도 매수인에게 대항할 수 있음(상고기각) |
| 대법원 | 2015마2025 | 2017. 2. 8. | 부동산인도명령 신청사건에서 매수인과 상대방이 각각 무엇을 소명해야 하는지, 경매개시결정등기 뒤 점유를 이전받아 취득한 유치권을 경매절차에서 주장할 수 있는지 | 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고 대항할 수 있는 권원은 상대방이 소명하여야 하며, 경매개시결정등기 뒤 점유를 이전받아 취득한 유치권은 주장할 수 없음(원심결정 파기환송) |
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충북 괴산의 김치 제조 공장과 저온창고가 감정가 128억 1,696만 원에서 네 번 유찰되고 한 번 재매각된 끝에 2026년 8월 43억 5,000만 원(감정가의 33.9%)에 팔렸습니다. 결론부터 말씀드리면 이 공장을 싸게 만든 것은 공사대금 56억 400만 원의 유치권 신고였고, 법원 기록 원문으로 보면 그 유치권이 매수인에게 대항하기는 어려워 보이지만 법원이 성립 여부를 판단한 적은 없습니다. 매각가 43억 5,000만 원 + 인수 유치권 0원 + 취득세 등 약 2억 원 = 실질 부담 약 45억 5,000만 원이고, 유치권이 인정되면 56억 400만 원이 더해져 약 101억 5,000만 원입니다.
공장·창고·폐수처리시설에 냉장설비 등 기계기구까지 한꺼번에 파는 일괄매각이었고, 대금은 2026년 9월 29일 납부되었습니다. 위험해 보인 이유, 원문으로 본 실제, 계산, 남는 위험의 순서로 정리합니다.
위험해 보인 이유: 감정가 128억 원 공장이 네 번 유찰되어 최저가가 감정가의 24%까지 내려갔습니다
감정가는 토지 25억 7,054만 원, 건물 72억 8,541만 원, 기계기구 29억 6,100만 원을 더한 128억 1,696만 원입니다(2023년 11월 20일 기준). 2025년 8월 첫 기일부터 2026년 1월까지 네 번 유찰되어 최저가는 30억 7,735만 원, 감정가의 24%가 되었습니다.
경매개시결정은 2023년 8월이었지만, 소유 회사에 대한 회생 사건으로 경매가 멈췄다가 회생절차 폐지가 확정된 뒤인 2025년에야 기일이 다시 잡혔습니다.
시공사가 공사대금 56억 원으로 유치권을 신고했고, 법원은 「성립 여부 불분명」이라고만 적었습니다
2024년 12월 23일 이 공장을 지은 시공사가 공사대금 56억 400만 원의 유치권을 신고했습니다. 건축물대장에도 그 회사가 공사시공자로 올라 있어, 공사대금 채권이 공장에 관하여 생긴 것이라는 점은 다투기 어려워 보입니다.
매각물건명세서는 「성립 여부 불분명」이라고 적었고, 2026년 1월 다른 회사가 유치권을 넘겨받았다는 승계신고를 냈을 때도 같은 문구를 유지했습니다. 매수인이 56억 원을 떠안을 수 있다는 표시가 끝까지 지워지지 않았습니다.
대항력 있어 보이는 임차인 법인이 셋이고, 하나는 최선순위 근저당보다 먼저 사업자등록을 했습니다
매각물건명세서에는 상가건물임대차 현황서에 오른 법인 세 곳이 임차인으로 적혀 있고, 보증금·차임·확정일자는 모두 미상입니다. 두 곳의 사업자등록일은 2023년 8월 17일, 한 곳은 2017년 3월 7일입니다.
최선순위 설정은 2021년 2월 5일 근저당권이므로, 2017년 등록 법인이 실제 임차인이라면 대항력을 주장할 여지가 있어 보였습니다. 보증금을 알 수 없는 선순위 임차인 표시는 입찰자에게 상한을 모르는 부담으로 읽힙니다.
첫 낙찰자는 57억 원을 써 놓고 대금을 내지 않았습니다
경매정보에 따르면 2026년 2월 25일 다섯 명이 응찰해 약 57억 원(감정가의 44.47%)에 팔렸고, 3월 4일 매각허가결정까지 났습니다. 매수인은 대금지급기한 연기 신청까지 냈지만 4월 7일 기한에 대금을 내지 않았고, 미납 이유는 기록에 없습니다.
재매각에서는 전의 매수인이 매수신청을 할 수 없고 보증금도 돌려받지 못합니다(민사집행법 제138조 제4항). 최저가의 10%라면 약 3억 774만 원을 잃으면서 잔금을 포기한 셈이어서, 이 물건의 위험이 그만큼 크게 받아들여졌다고 볼 수 있습니다.
원문으로 본 실제: 유치권은 점유가 출발점인데, 현황조사서에는 소유자 점유만 적혀 있습니다
유치권은 남의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 받을 때까지 유치하는 권리입니다(민법 제320조). 점유가 없으면 공사대금이 아무리 커도 유치권은 생기지 않습니다.
2023년 9월 1일 집행관 현황조사서는 토지와 건물 모두 「채무자(소유자) 점유」로 적었고, 시공사의 점유나 유치권 표시는 없습니다. 2023년 11월 20일 감정평가서도 기계기구가 설치되어 가동 중이라고 적었습니다.
공사는 2022년 5월에 끝났고, 소유 회사가 공장을 넘겨받아 직접 돌렸습니다
건축물대장상 이 공장은 2020년 11월 착공, 2022년 5월 30일 사용승인을 받았고, 2022년 7월 11일 소유 회사 명의로 보존등기가 되면서 소유자 주소도 이 공장으로 옮겨졌습니다. 같은 날 은행 근저당권도 설정되었습니다.
공사를 마치고 건물을 넘겨준 시공사가 점유를 잃었다면 유치권은 그때 소멸합니다(민법 제328조). 시공사가 그 뒤 다시 점유를 시작했다면, 그 시점이 언제인지가 다음 문제가 됩니다.
유치권 신고는 경매개시결정 기입등기보다 1년 4개월 늦었습니다
강제경매개시결정 기입등기는 2023년 8월 22일이고, 유치권 신고는 2024년 12월 23일입니다. 신고 날짜가 곧 점유 개시일은 아니지만, 현황조사와 감정 때 시공사의 점유가 보이지 않았으므로 점유가 있었다면 압류 뒤에 시작되었을 가능성이 큽니다.
신고 나흘 뒤인 12월 27일 회생절차 폐지결정이 확정되어, 멈춰 있던 경매가 다시 움직이기 직전이었다는 점도 등기 기록에서 확인됩니다.
압류 뒤에 점유를 넘겨받아 생긴 유치권은 매수인에게 대항하지 못합니다
대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결은 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자에게서 점유를 넘겨받아 유치권을 취득한 채권자는 그 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 점유 이전이 압류의 처분금지효에 저촉된다는 이유입니다(민사집행법 제83조 제4항·제92조 제1항).
채권자가 기입등기 사실을 몰랐고 모른 데 과실이 없었다는 사정도 결론에 영향이 없다고 하였습니다. 이 공장에서 점유가 압류 뒤에 시작된 것이라면 같은 결론이 됩니다.
반대로 압류 전부터 계속 점유했다면, 근저당보다 늦어도 매수인이 떠안습니다
매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(민사집행법 제91조 제5항). 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결은 압류 전에 취득한 유치권이면 근저당권 설정 뒤에 취득하였더라도 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다.
은행 근저당권이 먼저라는 사정만으로 유치권이 밀려나지는 않으므로, 결국 쟁점은 2023년 8월 22일 이전부터 시공사가 공장을 계속 점유했느냐 하나로 모입니다.
임차인 법인 셋은 현황조사 때 「실제 임차인이 아니고 점유하지 않는다」고 기록되었습니다
현황조사서에는 소유 회사 관리자(본부장)가, 세 법인은 임대차 현황서에 등록되어 있을 뿐 실제 임차인이 아니고 현재 점유하지도 않는다고 진술한 내용이 적혀 있습니다. 주민등록상 전입자도 없었습니다.
상가 임차인의 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 함께 갖추어야 생기므로, 점유가 없는 법인은 사업자등록만으로 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 매각물건명세서에 세 법인의 배당요구 일자도 적혀 있지 않습니다.
2017년에 사업자등록을 한 법인은 건물이 생기기 전 날짜여서 따로 따져 봐야 합니다
2017년 3월 7일 사업자등록일은 건축물대장상 착공일(2020년 11월 26일)보다 3년 이상 앞섭니다. 토지가 2022년 합병되기 전 다른 건물이 있었는지는 기록에 없어, 이 날짜가 지금 공장의 임대차를 뜻한다고 보기는 어렵습니다.
설령 대항력이 문제되더라도 보증금이 미상이고 점유가 없다는 조사 기재가 있어, 인도명령 단계에서 다툴 수 있는 사정이 여럿입니다.
계산해 보기: 유치권과 임차인 부담이 모두 없다고 가정하면 감정가보다 약 84억 7,000만 원 낮게 산 셈입니다
| 항목 | 금액 | 감정가 대비 |
| 감정가 | 128억 1,696만 원 | 100% |
| 재매각 최저가 | 30억 7,735만 원 | 24.0% |
| 1차 낙찰가(대금 미납) | 약 57억 원 | 44.5% |
| 재매각 낙찰가(대금 납부) | 43억 5,000만 원 | 33.9% |
| 감정가와 재매각 낙찰가의 차이 | 약 84억 6,696만 원 | 66.1% |
감정가는 2023년 11월 기준 원가법 평가여서 지금 팔 수 있는 값과 다를 수 있습니다. 아래 숫자는 모두 가정에 따른 계산상 금액입니다.
명도비용 1억 7,070만 원과 취득세 등 약 2억 원을 빼도 계산상 여유는 약 81억 원입니다
경매정보에 표시된 예상 명도비용은 5톤 컨테이너 96대의 운반·3개월 보관료 1억 560만 원과 노무비 6,500만 원 등 1억 7,070만 원입니다. 공장 취득세율은 4%이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세·농어촌특별세를 더하면 약 4.6%로 43억 5,000만 원에 약 2억 10만 원입니다.
약 84억 6,696만 원에서 두 비용을 빼면 계산상 여유는 약 80억 9,616만 원입니다. 기계기구 몫의 과세 여부, 대출이자, 소송비용, 수리비는 넣지 않은 숫자입니다.
유치권 56억 원을 전부 떠안는다고 가정해도 합계는 감정가의 약 78%입니다
반대로 유치권이 인정되어 56억 400만 원을 변제해야 한다면 매각가와 합한 부담은 99억 5,400만 원, 감정가의 약 77.7%입니다. 여기에 취득세 등과 명도비용을 더하면 약 103억 2,480만 원이 됩니다.
가장 나쁜 가정에서도 감정가 아래라는 계산이 나오지만, 감정가와의 차이는 약 25억 원으로 줄고, 유치권 다툼에 드는 시간과 비용은 따로 듭니다.
1차 약 57억 원과 재매각 43억 5,000만 원의 차이 13억 5,000만 원이 위험의 크기를 보여 줍니다
두 번 모두 같은 최저가 30억 7,735만 원에서 출발했는데, 1차에는 다섯 명이 응찰해 약 57억 원, 재매각에는 세 명이 응찰해 43억 5,000만 원에 팔렸습니다. 첫 매수인이 대금을 포기한 뒤 응찰자도 매각가도 함께 줄었습니다.
감정가 대비로는 44.47%에서 33.94%로 약 10.5%포인트 낮아졌습니다. 두 매각 사이에 유치권 기록은 달라지지 않았으므로, 이 차이는 미납 사실이 시장에 준 불안의 크기로 읽을 수 있습니다.
남는 위험과 대응: 「성립 여부 불분명」은 법원이 유치권을 부정했다는 뜻이 아닙니다
집행법원은 매각물건명세서에 유치권 신고 사실과 다툼을 적을 뿐, 유치권이 있는지를 판결로 정하지 않습니다. 이 사건도 유치권배제의견서와 승계신고가 모두 들어왔지만, 사건내역의 관련사건란에 유치권 소송은 보이지 않습니다.
매각이 끝났다고 유치권 다툼이 끝난 것은 아니고, 이제부터는 매수인과 유치권 주장자 사이의 문제로 넘어갑니다. 원문으로 본 사정은 매수인에게 유리한 자료일 뿐 결론은 아닙니다.
점유자가 유치권을 내세우면 인도명령 대신 소송으로 가야 할 수 있습니다
매수인은 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있지만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다고 인정되면 받아들여지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 이 공장의 신청 기한은 2027년 3월 29일 무렵입니다.
대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정은 인도명령 사건에서 매수인은 상대방의 점유만 소명하면 되고, 대항할 수 있는 권원은 상대방이 소명해야 한다고 보았습니다. 유치권 주장자가 압류 전 점유를 소명하지 못하면 인도명령으로 정리되지만, 다툼이 본안으로 번지면 건물인도 소송이나 유치권부존재확인 소송의 1심에만 수개월 이상 걸릴 수 있습니다.
냉장설비 등 기계기구는 「설정 당시 그대로인지 전문감정 필요」로 남아 있습니다
현황조사서는 기계기구 목록이 전체 소재하는 것으로 보이나 구성 부품이 설정 당시 그대로 있는지는 전문감정인의 감정이 필요하다고 적었습니다. 기계기구 감정가 29억 6,100만 원 가운데 냉장설비가 17억 1,000만 원입니다.
경매가 3년 넘게 이어지는 동안 설비가 멈춰 있었다면 부품 훼손이나 반출이 있었는지 인수할 때 목록과 하나씩 대조해 두어야 합니다. 없어진 설비는 계산에서도 빼고 보아야 합니다.
폐수처리시설과 공장 인허가는 매수인에게 저절로 넘어오지 않을 수 있습니다
이 공장에는 폐수처리수조와 폐수처리실이 딸려 있고, 폐수처리시설 1식도 기계기구로 함께 매각되었습니다. 경매로 건물과 설비를 취득해도 공장 등록, 배출시설 설치 허가·신고 같은 행정상 지위는 별도의 승계 절차나 새 신고가 필요할 수 있습니다.
같은 업종으로 다시 가동하려면 괴산군 등 관할 행정청에 승계 가능 여부와 기한을 먼저 확인해야 합니다.
결과: 재매각에서는 근저당권을 넘겨받은 유동화회사가 43억 5,000만 원에 사서 대금을 냈습니다
2026년 8월 19일 재매각에서 세 명이 응찰해 43억 5,000만 원에 팔렸고, 8월 26일 매각허가결정, 9월 29일 대금 납부까지 마쳤습니다. 경매정보상 매수인은 은행 근저당권을 양수한 유동화전문회사로, 중복 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.
담보권자가 직접 사는 경우 계산은 시세차익보다 채권 회수에 맞춰지므로, 앞의 계산상 여유를 그대로 그 회사의 이익으로 볼 수는 없습니다.
11월 5일 배당기일이 남아 있고, 사건은 종결을 앞두고 있습니다
배당기일은 2026년 11월 5일 오후 3시로 잡혀 있고 이해관계인들에게 통지서가 발송되었습니다. 신청채권자의 청구액은 1억 8,112만 원 남짓이지만, 앞선 근저당권과 세금 교부청구가 있어 배당 순서는 배당표에서 확인됩니다.
유치권 주장자가 점유를 내세울지는 이제 매수인의 인도 절차에서 드러나게 됩니다. 사건은 청주지방법원 2023타경57704 부동산강제경매(중복 사건 포함), 대상은 충북 괴산군 사리면 방축리 633 공장용지와 그 지상 공장입니다.
참고한 판결
· 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결
· 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결
· 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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