세 줄 요약
· 지분경매에서 공유자는 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 보증을 내고 최고가와 같은 값으로 우선매수할 수 있고, 이때 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게 되어 공유자가 대금을 내지 않으면 매수 기회가 돌아옵니다(민사집행법 제140조, 민사집행규칙 제76조).
· 대법원은 우선매수신고 뒤 보증을 내지 않은 것만으로는 포기로 보지 않지만(2008마637), 신고만 되풀이해 유찰시킨 뒤 값이 내려간 기일에 보증을 내는 것은 매각의 적정한 실시를 방해한 것으로 매각불허가 사유로 보았고, 공유자가 미리 신고서만 내고 일반 입찰표를 따로 냈어도 우선매수 기회를 주어야 한다고 보았습니다(2002마234).
· 부동산 전체를 공유물분할을 위한 경매로 파는 경우에는 우선매수권이 적용되지 않으며(2013그305), 최저가 6,000만 원 지분에 7,000만 원을 써내 차순위가 되면 보증금 600만 원이 묶이고 공유자가 대금을 내지 않으면 계산상 취득세 본세를 더해 7,280만 원으로 지분을 살 수 있습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 지분경매에서 최고가로 낙찰됐는데 공유자가 우선매수하면 어떻게 되나요?
2. 공유자 우선매수신고는 언제까지 할 수 있나요?
3. 공유자가 미리 우선매수신고서만 내고 보증금을 안 냈으면 우선매수가 무효인가요?
4. 공유자가 일반 입찰표를 냈는데 최고가보다 낮으면 우선매수권이 없어지나요?
5. 공유자 우선매수가 들어오면 최고가매수신고인의 보증금은 언제 돌려받나요?
6. 차순위매수신고인 지위를 포기할 수 있나요?
7. 공유자가 우선매수 후 대금을 안 내면 최고가를 써낸 사람이 낙찰받을 수 있나요?
8. 공유자가 우선매수신고만 여러 번 하고 유찰시키는 것은 문제가 없나요?
9. 공유물분할경매에서도 공유자 우선매수권이 있나요?
10. 지분경매 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?
11. 지분 낙찰 뒤에는 공유관계를 어떻게 정리하나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민사집행법 | 제140조 제1항·제2항·제4항 | ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다 |
| 민사집행법 | 제137조 제1항·제2항 | ① 차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다. ② 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다 |
| 민사집행법 | 제142조 제6항 | 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행규칙 | 제76조 제1항·제3항 | ① 법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. ③ 최고가매수신고인을 법 제140조제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다 |
| 민사집행규칙 | 제63조 제1항·제2항 | ① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. ② 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 민법 | 제269조 | ① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 결정일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2008마637 | 2011. 8. 26. | 공유자가 우선매수신고 뒤 보증을 내지 않은 것이 우선매수권 포기인지, 신고 반복 뒤 저감된 기일의 매수가 매각불허가 사유인지 | 보증 미제공만으로는 포기·상실이 아니나, 신고만 되풀이해 유찰시킨 뒤 저감된 기일에 보증을 내는 것은 「매각의 적정한 실시를 방해한 사람」에 해당하여 매각불허가 사유(재항고기각) |
| 대법원 | 2002마234 | 2002. 6. 17. | 공유자 우선매수신고와 보증 제공의 시한, 신고서만 낸 공유자에게 매수 기회를 주어야 하는지 | 집행관의 종결 선언 전까지 가능하고, 집행관은 최고가를 부른 뒤 공유자의 출석과 매수 의사를 확인해 보증을 낼 기회를 주어야 하며, 일반 입찰표 제출만으로 포기로 볼 수 없음(파기환송) |
| 대법원 | 2013그305 | 2014. 2. 14. | 지분 일부 경매 중 전체에 공유물분할경매가 개시되어 병합 매각하는 경우 공유자 우선매수권 적용 여부 | 결과적으로 공유물 전체를 매각하는 것이므로 민사집행법 제140조의 우선매수권은 적용 배제(특별항고기각) |
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지분경매에서 가장 높은 값을 써냈더라도 집행관이 공유자의 우선매수를 부르면 그 지분은 같은 값에 다른 공유자에게 갑니다. 결론부터 말씀드리면 그 입찰이 헛수고로만 끝나지는 않습니다. 최고가를 써낸 사람은 차순위매수신고인으로 남아 공유자가 대금을 내지 않으면 매수 기회가 돌아오고, 공유자가 우선매수신고만 되풀이하며 값을 떨어뜨렸다면 매각불허가 사유가 됩니다.
예를 들어 최저가 6,000만 원인 지분에 7,000만 원을 써냈다가 차순위가 되면, 보증금 600만 원은 공유자가 대금을 다 낼 때까지 묶이고, 공유자가 대금을 내지 않으면 계산상 7,000만 원과 취득세 본세 약 280만 원으로 그 지분을 살 길이 열립니다. 2007년 인천지방법원의 임야 지분 경매를 다룬 대법원 결정을 뼈대로, 입찰자가 입찰 전과 당일, 낙찰 뒤에 할 일을 정리합니다.
지분경매에서는 다른 공유자가 최고가와 같은 값으로 먼저 살 수 있습니다
공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있고, 그 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 공유자에게 매각을 허가하며, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다(민사집행법 제140조 제1항·제2항·제4항).
대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정은 이 제도를, 공유물을 함께 쓰고 관리해야 하는 공유자들 사이에 새 사람이 들어오기보다 기존 공유자에게 지분을 살 기회를 주려는 것으로 설명하였습니다.
우선매수신고는 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 할 수 있습니다
우선매수신고의 마감은 입찰 마감 시각이 아니라 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지입니다(민사집행규칙 제76조 제1항).
대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정은 공유자가 기일 전에 신고서만 내고 보증을 내지 않았더라도, 집행관이 최고가매수신고인과 그 가격을 부른 뒤 공유자의 출석과 매수 의사를 확인하여 보증을 낼 기회를 주어야 한다고 보았습니다.
10만 원 차이로 최고가가 되어도 공유자가 가져갈 수 있습니다
2002마234 결정의 사안은 2001년 대전지방법원의 입찰입니다. 최고가는 1억 5,310만 원이었고, 미리 우선매수신고서를 낸 공유자는 일반 입찰표에 1억 5,300만 원을 적어 냈습니다.
집행관은 최고가 입찰자를 부르고 공유자의 보증금을 돌려주었지만, 대법원은 입찰표를 냈다는 사정만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없다며 원심결정을 파기하였습니다. 입찰자는 공유자가 입찰표를 따로 냈어도 우선매수가 남아 있다고 보고 입찰가를 정하시는 것이 좋습니다. 다만 일반 입찰로 낸 보증금은 우선매수의 보증으로 돌려쓸 수 없어, 공유자는 종결 고지 전까지 보증을 따로 내야 합니다.
우선매수가 들어오면 최고가를 써낸 사람은 차순위매수신고인이 됩니다
공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인은 따로 차순위 신고를 하지 않아도 차순위매수신고인의 지위를 갖게 됩니다. 앞 항에서 본 우선매수 규정이 그렇게 정하고 있습니다.
그 지위가 부담스러우면 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다(민사집행규칙 제76조 제1항·제3항). 고지가 끝나면 포기할 수 있는 자리가 지나갑니다.
차순위로 남으면 보증금은 공유자가 대금을 다 낼 때까지 돌아오지 않습니다
차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 낸 때에 매수 책임을 벗고 그때 보증을 돌려 달라고 할 수 있습니다(민사집행법 제142조 제6항).
매각허가결정이 확정되고 대금지급기한이 지날 때까지 보증금이 묶이므로, 그 기간 다른 입찰에 쓸 자금 계획을 함께 세워 두시는 것이 좋습니다.
공유자가 대금을 내지 않으면 차순위에게 매수 기회가 돌아옵니다
매수인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정하고, 차순위에게 매각허가결정이 나면 대금을 내지 않은 매수인은 보증을 돌려 달라고 할 수 없습니다(민사집행법 제137조 제1항·제2항).
공유자가 우선매수로 지분을 가져간 뒤 대금을 마련하지 못하는 경우가 이 자리입니다. 차순위가 없어 다시 매각하게 되면, 대금을 내지 않은 공유자는 그 재매각에서 매수신청을 할 수 없고 보증도 돌려받지 못합니다.
2007년 인천지방법원 임야 지분 경매에서 공유자는 세 번 우선매수신고를 하였습니다
2008마637 결정의 사안은 임야 750㎡ 가운데 채무자 지분 972분의 154에 대한 강제경매입니다. 다른 공유자는 제1회 매각기일 전에 우선매수신고를 하고 보증을 내지 않았고, 입찰자가 없어 유찰되었습니다.
그 공유자는 같은 날 다시 신고하였고 제2회 매각기일도 같은 모습으로 유찰되었습니다. 그는 또 신고를 해 두었습니다.
최저가가 두 번 내려간 제3회 기일에 같은 값의 입찰자가 나타났습니다
제3회 매각기일에 그 공유자는 6,010만 1천 원으로 입찰하였고, 다른 한 사람도 같은 가격으로 입찰하였습니다. 집행관은 공유자를 최고가매수신고인 겸 우선매수신고인으로 불렀고, 다른 입찰자는 차순위매수신고를 하였습니다.
집행법원은 그 공유자에게 매각을 허가하지 않았고, 공유자가 다투어 대법원까지 갔습니다.
보증을 내지 않은 것만으로는 포기가 아니지만, 되풀이는 방해라고 보았습니다
대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정은 우선매수신고를 하고 그 기일에 보증을 내지 않은 것만으로는 우선매수권을 포기하거나 잃은 것이 아니라고 보았습니다.
다만 여러 차례 신고만 하여 일반인이 매수신고를 꺼리게 만들고, 입찰자가 없으면 보증을 내지 않아 유찰시켰다가 값이 내려간 기일에 다른 입찰자가 나타나서야 보증을 내는 것은 「매각의 적정한 실시를 방해한 사람」에 해당하는 매각불허가 사유라고 판단하였습니다.
입찰자라면, 기일내역에서 우선매수신고와 유찰의 이력을 먼저 보셔야 합니다
입찰자이시라면 법원경매정보의 기일내역과 문건 접수 내역에서 공유자의 우선매수신고가 몇 번 있었는지, 그 뒤 유찰이 이어졌는지를 먼저 보시기 바랍니다.
매각물건명세서와 공고의 특별매각조건 칸도 함께 보셔야 합니다. 법원에 따라 우선매수신고의 횟수를 제한하는 조건을 붙이기도 하므로, 그 문구가 있으면 입찰 당일 공유자가 다시 신고할 수 있는지가 달라집니다.
공유자가 같은 값에 가져갈 수 있다는 점을 입찰가에 넣으셔야 합니다
우선매수는 최고가와 같은 값으로 들어오므로, 높게 써낼수록 공유자가 치러야 할 값도 올라갑니다. 공유자가 그 값을 감당할 수 있는지, 입찰 당일 법정에 나올 사람인지가 낙찰 가능성을 가르는 사정입니다.
유찰이 거듭된 지분이라도 공유자의 신고 이력이 있으면, 값이 내려간 기일에 공유자가 보증을 내고 들어올 수 있다는 전제로 입찰 여부를 정하시는 것이 좋습니다.
물건 전체가 공유물분할로 경매되면 우선매수권은 적용되지 않습니다
대법원 2014. 2. 14.자 2013그305 결정은 지분 일부에 대한 경매가 진행되던 중 같은 부동산 전체에 공유물분할을 위한 경매가 열려 두 절차를 합쳐 전체를 한꺼번에 매각하는 경우, 결과적으로 공유물 전체를 파는 것이므로 공유자의 우선매수권은 적용되지 않는다고 보았습니다.
2013년 수원지방법원 성남지원 사건으로, 지분을 나눠 가진 두 공유자가 법원의 화해권고결정에 따라 부동산을 경매에 부쳐 대금을 지분 비율로 나누기로 한 사안이었습니다.
입찰자라면, 사건이 지분경매인지 공유물분할경매인지부터 구별하셔야 합니다
사건 표시가 공유물분할을 위한 경매이고 부동산 전체가 매각 대상이면, 공유자도 일반 입찰자와 같이 최고가를 써내야 그 부동산을 가질 수 있습니다.
반대로 지분만 매각되는 강제경매·임의경매라면 공유자의 우선매수가 남아 있습니다. 같은 공유 부동산이라도 경매의 종류에 따라 입찰 전략이 달라집니다.
계산해 보기: 최저가 6,000만 원 지분에 7,000만 원을 써냈다면
예를 들어 최저매각가격 6,000만 원인 임야 지분에 7,000만 원을 써내 최고가가 되었고, 공유자가 우선매수신고를 하였다고 가정합니다.
보증금은 최저매각가격의 10분의 1이므로 6,000만 원 × 1/10 = 600만 원입니다(민사집행규칙 제63조 제1항·제2항). 다만 법원은 이 금액을 달리 정할 수 있습니다. 공유자는 7,000만 원에 매수하고, 7,000만 원을 써낸 사람은 차순위매수신고인이 됩니다.
계산 결과: 공유자가 대금을 내지 않으면 계산상 7,280만 원으로 지분을 삽니다
공유자가 대금을 내면 600만 원은 그때 돌려받습니다. 공유자가 대금을 내지 않아 차순위에게 매각이 허가되면, 매각대금 7,000만 원에 농지 외 부동산 취득세 표준세율 1천분의 40을 곱한 280만 원이 더해져 계산상 7,280만 원이 듭니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 농어촌특별세·지방교육세는 따로 붙습니다.
변수는 두 가지입니다. 법원이 보증금을 최저가의 10분의 2처럼 달리 정하면 묶이는 금액이 달라지고, 매각 대상이 농지라면 세율이 1천분의 30으로 달라집니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 내고 6개월 안에 인도명령을 검토합니다
매각허가결정이 확정되면 법원이 정한 대금지급기한까지 대금을 내야 하고, 우선매수로 매수인이 된 공유자도 같습니다. 매각허가결정에 대한 다툼이 있으면 확정이 늦어질 수 있습니다.
대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 법원은 채무자·소유자 또는 점유자에게 부동산을 매수인에게 넘기라고 명할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항). 지분만 산 경우 다른 공유자의 점유까지 이 절차로 넘겨받을 수 있는지는 점유 관계에 따라 따로 따져야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 공유관계는 협의나 공유물분할로 정리합니다
지분을 산 뒤에는 다른 공유자와 사용 방법이나 매도·매수를 먼저 협의하게 됩니다. 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 줄 염려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조).
그 경매는 전체를 파는 공유물분할경매이므로 이번에는 어느 공유자에게도 우선매수권이 없습니다.
다른 공유자의 쪽에서는 보증 제공의 시점이 관건입니다
다른 공유자이시라면 신고서를 미리 내셨더라도 입찰 당일 법정에 나가 집행관이 최고가를 부른 뒤 보증을 내셔야 우선매수가 효력을 가집니다.
입찰자가 없을 때마다 보증을 내지 않고 다시 신고하는 일을 되풀이하면, 값이 내려간 기일에 들어가더라도 매각이 허가되지 않을 수 있습니다.
채권자와 채무자의 쪽은 한 줄로 적습니다
신청채권자는 우선매수신고만 되풀이되는 유찰이 이어지면 매각결정기일에 그 사정을 들어 의견을 낼 수 있고, 채무자는 매수신고가 있기 전에 채권자와 변제·취하를 협의하는 것이 가장 부담이 적습니다.
참고한 판결
· 대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정
· 대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정
· 대법원 2014. 2. 14.자 2013그305 결정
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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