법인 소유 주택에 전입한 대표이사는 경매에서 대항력 있는 임차인인가 — 인도명령 대상 여부, 임대차 실체와 주민등록의 공시 기능, 무상거주 확인서, 배당요구 없는 임차인의 보증금, 뒤 순위 임차인 배당 계산 (대법원 2016다228215·대법원 2025다210305·대법원 2001다14733)

세 줄 요약   · 회사 소유 주택에 전입한 대표이사는 건물 근저당권보다 먼저 전입했더라도 임대차의 실체(보증금 지급, 차임, 계약)가 없으면 매수인에게 대항할 수 없고 인도명령 대상이 되며, 실체가 인정되면 매수인이 보증금을 인수합니다(민사집행법 제136조, 주택임대차보호법 제3조 제1항·제3조의5).   · 대법원은 주된 목적이 주택 사용이 아니라 채권 회수인 임대차를 소액임차인으로 보호하지 않고(2001다14733), 주민등록이 임차권에 따른 점유임을 제3자가 알아볼 수 있어야 대항요건이 된다고 보며(2025다210305), 근저당권자에게 무상임대차 확인서를 써 주고 그 신뢰가 매각절차에 반영되었으면 대항력 주장을 허용하지 않습니다(2016다228215).   · 2024년 의정부지방법원 고양지원 다가구주택 경매(최저가 12억 88만 6천 원)에서 근저당권 채권최고액 15억 5,760만 원이 그대로 남아 있다고 가정하면, 뒤 순위 확정일자 임차인 두 명(보증금 합계 10억 원)의 배당은 0원이고 한 번 더 유찰되면 부족액이 7억 1,698만 원으로 커집니다.     이 글이 답하는 질문   1. 회사 명의 집에 대표이사가 전입해 살면 경매에서 임차인으로 보호받을 수 있나요?   2. 근저당권보다 먼저 전입했으면 무조건 대항력이 있나요?   3. 경매 낙찰자가 인도명령을 신청하면 임차인이라고 주장하는 사람은 어떻게 되나요?   4. 인도명령 심문에서 임차인은 무엇을 내야 하나요?   5. 주민등록만 되어 있으면 대항력이 생기나요?   6. 대출받을 때 은행에 무상거주 확인서를 써 줬는데 나중에 임차인이라고 주장할 수 있나요?   7. 배당요구를 하지 않은 임차인은 보증금을 어디서 받나요?   8. 대항력 있는 임차인은 낙찰 뒤에도 집을 비워 주지 않아도 되나요?   9. 근저당권보다 늦게 들어온 임차인은 경매에서 얼마를 받나요?   10. 경매가 한 번 더 유찰되면 임차인과 소유자에게 무엇이 달라지나요?   11. 경매로 넘어간 집의 소유 회사는 언제까지 집을 비워야 하나요?   12. 대표이사 임차인 다툼이 있는 집에 입찰해도 되나요?     법령 일람표   법령 조문 문언 민사집행법 제136조 제1항 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 민사집행법 제136조 제4항 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다 민사집행법 제136조 제5항 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다 민사집행법 제88조 제1항 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다 주택임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다 주택임대차보호법 제3조의5 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다     인용 판례 일람표   법원 사건번호 선고일 쟁점 결론 대법원 2016다228215 2016. 12. 1. 근저당권자에게 무상임대차 확인서를 작성해 준 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대항력 있는 임대차를 주장할 수 있는지 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다면 명세서에 대항력 있는 임대차가 기재되었어도 금반언·신의칙에 반하여 허용되지 않음(파기환송) 대법원 2025다210305 2026. 2. 26. 법인 임차인의 입주자가 그 주택을 양수한 뒤에도 입주자의 주민등록이 대항요건이 되는지 주민등록은 임차권에 따른 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 공시방법이 되고, 입주자의 소유권 취득 시 대항력 소멸(상고기각) 대법원 2001다14733 2001. 5. 8. 임대차의 주된 목적이 주택 사용·수익이 아니라 소액임차인으로 보호받아 채권을 회수하려는 데 있는 경우 보호 여부 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없음(상고기각)   ────────────────────   회사 이름으로 된 집에 대표이사가 전입해 살고 있다면, 그 집이 경매로 팔린 뒤 대표이사가 매수인에게 맞설 수 있는지는 전입 날짜보다 임대차가 실제로 있었는지로 갈립니다. 결론부터 말씀드리면 보증금을 낸 기록과 계약·차임 자료로 임대차의 실체를 보이지 못하면 대표이사는 인도명령으로 집을 비워야 하고, 실체가 인정되면 거꾸로 매수인이 그 보증금을 떠안습니다. 2024년 의정부지방법원 고양지원에 접수된 다가구주택 경매를 예로, 그 집의 임차인과 소유 회사가 각각 무엇을 준비해야 하는지 정리합니다.   감정가 24억 5,078만 7천 원인 3층 다가구주택이고, 매각물건명세서의 최저매각가격은 12억 88만 6천 원(감정가의 49%)입니다. 매수인 부담은 대표이사의 보증금이 인수되지 않으면 12억 88만 6천 원, 인수되면 그 보증금(명세서상 금액 미상)만큼 늘어납니다.     매각물건명세서는 회사 대표이사를 「보증금 미상」의 임차인으로 적었습니다   소유자는 주식회사이고, 매각물건명세서 점유자 칸에는 장○○이 2021년 6월 1일 전입한 주거 임차인으로 올라 있습니다. 보증금·차임·임대차기간·확정일자·배당요구 칸은 모두 비어 있습니다.   명세서 비고에는 근저당권자가 「임차인 장○○는 채무자겸소유자 주식회사(이름 생략)의 대표이사로서 대항력 있는 임차인이 아니라는」 의견서를 2026년 3월 5일 제출하였다고 적혀 있습니다.     건물 근저당권보다 두 달 먼저 전입하여 매수인 인수 문제가 생겼습니다   명세서의 최선순위 설정은 건물이 2021년 8월 3일 근저당권, 토지가 2021년 3월 15일 근저당권입니다. 장○○의 전입일 2021년 6월 1일은 건물 근저당권보다 앞섭니다.   주택 임차인은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 진정한 임차인이라면 매수인이 보증금을 떠안을 수 있어 명세서에도 인수 주의 문구가 붙었습니다.     인도명령은 매수인에게 대항할 권원이 없는 점유자에게만 나갑니다   매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 법원은 채무자·소유자 또는 점유자에게 집을 넘기라고 명할 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 것으로 인정되면 인도명령은 나가지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항·제4항·제5항).   채무자·소유자가 아닌 점유자에게 인도명령을 하려면 법원은 그 점유자를 심문해야 하고, 인도명령에 불복하면 즉시항고를 할 수 있습니다.     대표이사의 점유는 인도명령 심문에서 먼저 가려집니다   장○○은 소유 회사의 대표이사이지만 명세서에는 임차인으로 올라 있으므로, 매수인이 인도명령을 신청하면 법원은 장○○을 심문하여 대항할 권원이 있는지 봅니다.   심문에서 임대차의 실체가 드러나지 않으면 인도명령이 나오고, 실체가 인정되면 인도명령은 기각되어 매수인은 보증금 반환과 맞바꾸어 집을 넘겨받는 길로 갑니다.     임차인이라면, 전입만으로는 부족하고 임대차의 실체가 있어야 합니다   대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 채무자 소유 주택에 임대차계약을 맺고 전입하여 거주하였더라도, 계약의 주된 목적이 주택을 쓰는 데 있지 않고 소액임차인으로 보호받아 채권을 먼저 회수하려는 데 있었다면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 보았습니다.   회사와 대표이사 사이의 계약도 보증금이 실제로 오갔는지, 차임을 냈는지, 회사 장부에 임대보증금이 잡혀 있는지로 실체가 따져질 수 있습니다.     임차인이라면, 전입이 「임대차」를 드러내는지도 따져집니다   대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결은 주민등록이 대항요건이 되려면 형식적으로 등록되어 있는 것만으로는 부족하고, 주민등록으로 드러나는 점유가 임차권에 따른 점유임을 제3자가 알아볼 수 있어야 한다고 보았습니다. 전세임대 입주자가 그 집을 사서 소유자가 된 사안입니다.   회사 소유 집에 대표이사가 전입해 있으면, 근저당권자 같은 제3자가 그 전입을 임대차로 볼 수 있었는지가 다툼거리가 될 수 있습니다.     임차인이라면, 근저당권자에게 써 준 무상거주 확인서가 있는지부터 확인하셔야 합니다   대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결은 근저당권자가 담보가치를 조사할 때 임차인이 임대차 사실을 부인하는 무상임대차 확인서를 써 주었고, 그 확인서가 경매절차에 제출되어 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다면, 명세서에 대항력 있는 임대차가 적혀 있어도 매수인에게 대항력을 주장할 수 없다고 보았습니다.   회사 명의 대출 서류에 대표이사가 그런 확인서에 서명한 적이 있는지 먼저 찾아보셔야 합니다.     임차인이 할 일: 보증금 송금 기록과 회사 장부를 인도명령 심문 전에 모아 두셔야 합니다   임대차계약서, 보증금이 회사 계좌로 들어간 송금 기록, 회사 장부의 임대보증금 계정, 차임 이체 내역, 실제로 살았다는 관리비·공과금 자료를 모아 두시기 바랍니다.   회사 내부 자료는 회사가 경매로 어려워지면 구하기 어려워지므로 지금 사본을 확보해 두시는 것이 좋습니다.     배당요구를 하지 않은 임차인은 배당에서 받을 몫이 없습니다   확정일자를 갖춘 임차인은 경매 매각대금에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있지만(주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 배당을 받으려면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다(민사집행법 제88조 제1항).   명세서상 배당요구종기는 2025년 3월 3일이었고, 장○○의 배당요구 칸은 비어 있습니다. 배당으로 돌려받을 길은 사실상 닫혀 있습니다.     대항력이 인정되면 보증금은 매수인에게 받습니다   경매가 끝나면 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의5).   장○○의 대항력이 인정되면 매수인이 임대인 지위를 이어받아 보증금을 돌려줄 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 인정되지 않으면 배당도 매수인도 없이 집만 비워 주게 됩니다.     뒤 순위 임차인이라면, 대표이사의 임차 다툼이 배당액을 좌우합니다   같은 건물에는 보증금 각 5억 원을 신고한 임차인 두 명이 있습니다. 확정일자가 2021년 8월 25일과 8월 30일로 건물 근저당권보다 늦어, 매수인에게 대항하지 못하고 배당으로만 보증금을 회수합니다.   대표이사의 보증금 인수 위험이 남아 있으면 입찰자는 그만큼 낮게 써서 매각가가 내려갈 수 있습니다. 근저당권자의 의견서와 같은 취지의 자료를 법원에 내는 것도 뒤 순위 임차인의 할 일입니다.     계산해 보기: 매각가가 15억 5,760만 원을 넘지 않으면 뒤 순위 임차인 두 명은 배당에서 0원입니다   가정: 토지·건물 공동담보 근저당권의 채권최고액 15억 5,760만 원이 실제 채권으로 모두 남아 있고, 경매비용과 당해세는 따로 먼저 빠진다고 봅니다.   산식: 배당 순위는 근저당권이 확정일자 임차인보다 앞섭니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 최저가 12억 88만 6천 원 − 15억 5,760만 원 = −3억 5,671만 4천 원입니다.   결과: 근저당권자도 3억 5,671만 4천 원을 못 받으므로 보증금 합계 10억 원의 두 임차인 몫은 0원입니다.     한 번 더 유찰되면 부족액은 7억 1,698만 원으로 커집니다   명세서 기일표의 다음 최저매각가격은 8억 4,062만 원입니다. 8억 4,062만 원 − 15억 5,760만 원 = −7억 1,698만 원으로, 뒤 순위 임차인 몫은 여전히 0원입니다.   변수는 세 가지입니다. 근저당권의 실제 채권액이 채권최고액보다 적으면 그 차이가 임차인에게 갑니다. 당해세·교부청구 금액은 먼저 빠집니다. 토지와 건물의 매각대금을 나누어 배당하면 순위가 토지·건물별로 달라질 수 있습니다.     소유자라면, 대표이사가 임차인으로 인정되지 않으면 회사와 함께 인도명령 대상이 됩니다   소유자인 회사는 심문 없이도 인도명령의 상대방이 됩니다. 대표이사가 진정한 임차인으로 인정되지 않으면 대항할 권원이 없는 점유자로서 인도명령을 받습니다.   매수인은 대금을 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있으므로, 대금 납부 소식을 들으면 이사 일정을 바로 잡아 두셔야 합니다.     소유자라면, 한 번 더 유찰될 때마다 갚지 못한 빚이 늘어납니다   최저가가 12억 88만 6천 원에서 8억 4,062만 원으로 내려가면 3억 6,026만 6천 원이 줄어듭니다. 매각대금이 채권액에 못 미치는 만큼은 회사에 채무로 남습니다.   매수신고 전에 채권자와 변제·취하를 협의하거나, 경매 밖 매각으로 더 높은 값을 받을 수 있는지 검토할 시기는 다음 매각기일 전까지입니다.     입찰자라면, 대표이사의 임차 여부가 가려지기 전에는 보증금 인수 가능성을 가격에 넣어야 합니다   명세서의 보증금이 미상이므로 인수 금액을 미리 알 수 없습니다. 인도명령 심문과 그 뒤 소송까지 걸리는 기간도 입찰가에 반영하셔야 합니다.     참고한 판결   · 대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결 · 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결 · 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결   ────────────────────   장재호 변호사 ❘ 로앤강 법률사무소   대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)   서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임   서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr   카카오톡 상담 https://open.kakao.com/o/s93PkZHi