세 줄 요약
· 창원지방법원 통영지원 2024타경3734는 경남 통영시 광도면 죽림리 1574-61 대지와 지하 1층·지상 8층 건물(유흥주점·상가·여관)을 일괄로 파는 임의경매로, 2026년 10월 26일 최저가는 감정가 45억 1,477만 원의 25퍼센트인 11억 3,266만 7,000원이고, 최저가 + 인수 보증금 0원 + 유치권 인수 0원 + 취득세 약 5,210만 원 = 실질 부담 약 11억 8,477만 원(유치권 7억 원을 떠안는다고 가정하면 약 18억 8,477만 원)입니다.
· 계룡종합건설의 공사대금 7억 원 유치권은 경매개시결정 기입등기(2024년 8월 9일)보다 13개월 늦은 2025년 9월에 신고되었고, 근저당권자 고성농협이 낸 유치권부존재확인 소송은 피고가 답변서를 내지 않아 자백간주 판결로 원고가 이겼습니다(창원지방법원 통영지원 2026가합10007, 명세서상 확정판결 제출).
· 그 판결은 공사대금과 점유를 증거로 따진 판결이 아니고 효력도 원칙적으로 소송 당사자 사이에 생기지만, 압류 효력이 생긴 뒤 점유를 넘겨받은 유치권은 매수인에게 대항할 수 없으므로(대법원 2005다22688) 매수인이 7억 원을 떠안을 가능성은 낮습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 통영 죽림리 8층 건물 경매의 말소기준권리는 무엇이고 낙찰자가 떠안는 등기상 권리가 있나요?
2. 이 건물은 상가인가요, 모텔인가요? 층별로 어떻게 쓰이고 있나요?
3. 유치권 신고는 누가, 언제, 얼마로 했나요?
4. 유치권 부존재 확정판결이 있다는데 법원이 유치권이 없다고 판단한 건가요?
5. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?
6. 유치권 판결이 나온 뒤에도 왜 계속 유찰되었나요?
7. 경매개시 뒤에 점유를 시작한 유치권도 낙찰자에게 주장할 수 있나요?
8. 근저당권자가 받은 유치권부존재확인 판결이 낙찰자에게도 효력이 있나요?
9. 유흥주점이 있는 건물을 경매로 사면 취득세가 중과되나요?
10. 기계식 주차설비와 옥상 컨테이너도 낙찰자 소유가 되나요?
11. 낙찰 후 인도명령은 언제까지 신청해야 하나요?
12. 대금을 낼 때 낙찰자는 무엇을 기록해 두어야 하나요?
13. 경매를 신청한 농협은 이 가격에 팔리면 얼마를 못 받나요?
14. 한 번 더 유찰되면 근저당권자가 직접 낙찰받는 것이 나은가요?
15. 후순위 근저당권자는 배당을 받을 수 있나요?
16. 토지와 건물 주인이 다른데 법정지상권 문제는 없나요?
17. 경매가 끝나도 소유자의 빚은 남나요?
18. 유치권을 주장하는 공사업체는 무엇을 증명해야 하나요?
19. 유치권부존재확인 소송에서 증명 책임은 누구에게 있나요?
20. 상가 임차인은 낙찰자에게 보증금을 돌려 달라고 할 수 있나요?
21. 배당요구한 임차인은 배당을 받을 수 있나요?
22. 현황조사서와 권리신고서의 보증금이 다르면 어떻게 되나요?
23. 상가 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있는 임차인이 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민법 | 제320조 제1항 | 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다 |
| 민사집행법 | 제91조 제5항 | 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사소송법 | 제150조 제1항·제3항 | ① 당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다. (단서 생략) ③ 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하는 경우에는 제1항의 규정을 준용한다. (단서 생략) |
| 민사소송법 | 제218조 제1항 | 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 지방세법 | 제13조 제5항 제4호 | 고급오락장: 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일 (중략) 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 창원지방법원 통영지원 | 2026가합10007 | 2026. 5. 21. | 근저당권자 고성농협이 유치권 신고자 계룡종합건설을 상대로 낸 유치권부존재확인(이 사건 물건, 당사자는 매각물건명세서 기재로 특정) | 피고가 소장부본을 송달받고도 답변서를 내지 않고 변론기일에 불출석하여 자백간주(민사소송법 제150조 제3항, 제208조 제3항 제2호), 유치권 부존재 확인 원고승(명세서상 확정판결 제출) |
| 대법원 | 2005다22688 | 2005. 8. 19. | 압류 효력 발생 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 취득하게 한 유치권의 매수인에 대한 대항력 | 압류의 처분금지효에 저촉되어 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없음(상고기각) |
| 대법원 | 2013다99409 | 2016. 3. 10. | 근저당권자의 유치권 부존재 확인의 이익과 피담보채권의 증명책임 | 근저당권자에게 확인의 이익이 있고, 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재는 피고(유치권 신고자)가 주장·증명해야 함(파기환송) |
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경남 통영시 광도면 죽림리 1574-61 대지와 그 위 8층 건물이 창원지방법원 통영지원 2024타경3734 임의경매로 함께 나왔고, 2026년 10월 26일 최저가는 감정가 45억 1,477만 원의 25퍼센트인 11억 3,266만 7,000원입니다.
결론부터 말씀드리면 떠안는 보증금은 없고, 7억 원의 공사대금 유치권은 부존재 확정판결과 늦은 신고 시점으로 보아 매수인에게 넘어오지 않을 가능성이 크지만, 그 판결이 피고 불출석에 따른 자백간주 판결이라는 점이 남은 변수입니다.
최저가 11억 3,267만 원 + 인수 보증금 0원 + 유치권 인수 0원 + 취득세 약 5,210만 원 = 실질 부담 약 11억 8,477만 원이고, 유치권 7억 원을 떠안는다고 가정하면 약 18억 8,477만 원입니다.
말소기준은 2009년 8월 7일 고성농협 근저당이고, 등기상 매수인이 떠안는 권리는 없습니다
매각물건명세서의 최선순위 설정은 2009년 8월 7일 근저당권입니다. 그날 고성농업협동조합이 채권최고액 28억 6,000만 원, 2017년 5월 24일 4억 8,000만 원의 근저당을 잡았고, 2021년 9월 개인 이○○의 근저당(채권최고액 5,000만 원)이 뒤따릅니다.
그 뒤로 2024년 8월 9일 경매개시결정과 2024년 12월 통영시 압류가 있고, 1층 전세권(전세금 5,000만 원)은 2024년 8월 해지로 말소되었습니다. 명세서의 「매각으로 소멸되지 아니하는 것」 칸은 비어 있습니다.
죽림리 건물은 2~4층 유흥주점, 5층 운동시설, 6~8층 여관이 섞인 혼합 용도입니다
건축물대장상 2009년 8월 사용승인된 연면적 2,696.77제곱미터 건물로, 지하 1층 기계실, 1층 소매점과 기계식 주차장(28대), 2~4층 유흥주점, 5층 에어로빅장·요가장, 6~8층 여관입니다.
2024년 8월 현황조사 때는 1층 빙수 카페, 2~5층 유흥주점과 사무실, 6~8층 모텔로 쓰이고 있었습니다. 감정가는 토지 18억 2,955만 원, 건물 26억 3,322만 원, 제시외 건물과 기계기구 5,200만 원의 합계입니다.
계룡종합건설은 경매개시 13개월 뒤인 2025년 9월 12일 공사대금 7억 원의 유치권을 신고했습니다
명세서 비고는 2025년 9월 12일 계룡종합건설 주식회사로부터 7억 원의 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명하다고 적었습니다. 경매개시결정 기입등기 2024년 8월 9일보다 13개월 늦은 신고입니다.
2024년 8월 현황조사서에는 임차인들의 점유만 적혀 있고, 공사업체의 점유나 유치권 안내문에 관한 기재는 없습니다. 어떤 공사의 대금인지는 공개된 경매기록으로 확인되지 않습니다.
고성농협이 낸 유치권부존재확인 소송은 계룡종합건설이 다투지 않아 자백간주 판결로 끝났습니다
창원지방법원 통영지원 2026. 5. 21. 선고 2026가합10007 판결은 별지 부동산에 피고의 유치권이 존재하지 않음을 확인했고, 명세서는 2026년 7월 9일 이 확정판결이 제출되었다고 추가로 적었습니다.
판결 이유는 피고가 2026년 2월 4일 소장부본을 받고도 답변서를 내지 않고 변론기일에 나오지 않아 원고 주장을 자백한 것으로 본다는 한 문장이 전부입니다(민사소송법 제150조 제3항). 공사대금과 점유를 증거로 따진 판결은 아닙니다.
입찰자라면, 10월 26일 최저가 11억 3,266만 7,000원에 입찰보증금 1억 1,326만 6,700원을 준비합니다
2026년 10월 26일 오전 10시 창원지방법원 통영지원 2층 210호 경매법정에서 입찰하고, 담당은 경매7계(055-640-8512)입니다. 매각결정기일은 11월 2일 오후 2시입니다.
이번에도 유찰되면 12월 7일 최저가는 7억 9,286만 7,000원입니다. 유치권 신고 기재가 남은 물건과 유흥주점이 든 건물은 금융기관이 경락잔금대출을 제한할 수 있어 입찰 전에 확인해야 합니다.
부존재 판결이 제출된 뒤에도 최저가 23억 원부터 두 번 더 유찰되었습니다
기일내역을 보면 2025년 5월부터 다섯 번 유찰되어 2026년 4월 기일 최저가가 11억 3,266만 7,000원이 되었으나 그 기일은 변경되었습니다. 판결 제출 뒤 법원은 7월 27일 기일을 최저가 23억 1,156만 3,970원으로 다시 열었습니다.
그 7월과 9월 기일이 모두 유찰되어 다시 감정가의 25퍼센트가 되었습니다. 유치권 다툼이 정리된 뒤에도 응찰이 없었으므로, 입찰가는 유흥주점·모텔 건물 자체의 임대 수익으로 따로 계산해야 합니다.
유치권을 떠안지 않는다고 보는 더 강한 근거는 판결보다 신고 시점입니다
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결은 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 유치권을 얻게 했다면, 그 점유자는 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
죽림리 건물은 기입등기가 2024년 8월 9일이고 그 달 현황조사에서 공사업체의 점유가 보이지 않았습니다. 점유가 그 뒤에 시작되었다면 자백간주 판결과 별개로 이 법리만으로도 매수인에게 주장하기 어렵습니다.
부존재 판결의 효력은 원칙적으로 고성농협과 계룡종합건설 사이에서 생깁니다
확정판결의 효력(기판력)은 소송 당사자와 변론종결 뒤의 승계인 등에게 미칩니다(민사소송법 제218조 제1항). 매수인은 고성농협의 지위를 이어받는 사람이 아니어서, 낙찰 뒤 계룡종합건설이 다시 유치권을 내세우는 것을 판결이 곧바로 막는 구조는 아닙니다.
입찰자이시라면 판결문과 2024년 현황조사서를 함께 출력해 두시면 됩니다. 계룡종합건설이 다시 다투면 인도명령 절차에 이 자료를 내거나 매수인이 직접 부존재 확인의 소를 낼 수 있고, 경매개시 전 점유와 공사대금을 증명해야 하는 쪽은 그 회사입니다.
취득세는 약 4.6퍼센트이지만, 유흥주점 층이 고급오락장이면 그 부분은 중과됩니다
경매 취득은 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지 외 부동산의 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 최저가 기준 약 5,210만 원입니다.
면적 100제곱미터를 넘는 유흥주점 가운데 무도장이나 일정 규모 이상의 객실을 둔 영업장은 고급오락장으로 취득세가 무겁게 붙고, 취득한 날부터 60일 안에 다른 용도로 쓰거나 용도변경 공사를 시작하면 중과에서 빠집니다(지방세법 제13조 제5항). 2~4층의 실제 영업 형태는 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
기계식 주차설비는 매각에 포함되지만, 옥상 컨테이너 2개는 매각에서 빠졌습니다
명세서는 옥상 보일러실(14.3제곱미터)과 기계기구 두 가지를 매각에 포함하고, 옥상의 이동이 쉬운 컨테이너 2개는 매각에서 뺐습니다. 감정평가서는 기계식 주차설비(28대)의 보수계약이 연장되지 않았고 작동 여부는 따로 확인이 필요하다고 적었습니다.
옥상의 다른 기계기구는 제작사와 제작연도를 알 수 없습니다. 컨테이너는 매수인 소유가 되지 않으므로, 낙찰 뒤 주인을 확인해 치워 달라고 요구해야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 인도명령은 대금 낸 날부터 6개월 안에 신청합니다
11월 2일 매각허가결정 뒤 1주 안에 항고가 없으면 확정되고, 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 내면 소유권을 얻습니다. 인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자에게는 내려지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항).
계룡종합건설이 점유를 주장하면 인도명령 절차에서 부존재 판결문과 현황조사서로 대항할 수 없는 점유라는 점을 다투게 됩니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 내는 날 층별 점유자를 사진과 기록으로 남겨 둡니다
임차인, 유흥주점과 모텔 운영자 등 점유자가 층마다 다르므로 누가 쓰고 있는지 기록해 두어야 인도명령 상대방을 빠짐없이 적을 수 있습니다.
유치권은 점유를 잃으면 사라지므로, 공사업체가 실제로 점유하지 않는다는 사정도 그날의 사진과 출입 기록으로 남겨 두시는 편이 안전합니다.
신청채권자라면, 고성농협 청구액 28억 792만 원에 최저가가 16억 7,526만 원 모자랍니다
고성농협의 청구금액은 2,807,923,482원이고, 최저가는 청구액의 약 40퍼센트입니다. 경매비용과 통영시 등의 교부청구 세금이 먼저 빠지므로 실제 부족액은 더 커집니다.
고성농협이 유치권부존재확인 판결을 받아 둔 것은 유치권 신고 때문에 값이 떨어지는 것을 막으려는 조치였고, 그 판결로 매각 조건의 불확실성은 상당 부분 줄었습니다.
한 번 더 유찰되면 고성농협의 부족액이 3억 3,980만 원 늘어나므로 직접 매수도 계산해 볼 만합니다
12월 7일 최저가 7억 9,286만 7,000원으로 내려가면 고성농협이 받지 못할 금액이 약 20억 1,506만 원으로 커집니다.
채권자가 매수인이 되면 매각결정기일까지 신고하고 배당받을 금액을 뺀 차액만 배당기일에 낼 수 있어, 큰 현금 없이도 직접 매수가 가능합니다.
후순위 채권자라면, 2021년 근저당 5,000만 원은 이 가격대에서 배당을 기대하기 어렵습니다
개인 이○○의 근저당은 고성농협의 두 근저당보다 뒤이므로, 매각대금이 농협 채권도 다 채우지 못하는 이 가격대에서는 돌아올 몫이 없다고 보는 편이 현실적입니다. 통영시 등의 세금 가운데 이 부동산에 매겨진 세금은 근저당보다 먼저 배당될 수 있습니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 낸 증명을 내야 합니다.
소유자·채무자라면, 토지와 건물 소유자가 달라도 일괄매각이라 함께 넘어갑니다
등기상 건물은 2009년 보존등기한 김○○, 토지는 2007년 매수한 다른 김○○의 소유이고, 토지 소유자는 건물 소유자의 대출을 위해 토지를 담보로 내준 지위입니다. 일괄매각으로 매수인이 토지와 건물을 함께 얻으므로 법정지상권 문제는 생기지 않습니다.
채무를 갚고 고성농협이 신청을 취하하면 경매는 끝나지만, 10월 26일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다.
최저가에 팔리면 소유자에게 돌아올 잉여금은 없고 남은 빚은 채무자에게 남습니다
청구액이 최저가의 약 2.5배여서 배당 뒤 소유자에게 돌아올 돈은 기대하기 어렵고, 경매가 끝나도 고성농협의 남은 채권은 채무자가 갚아야 합니다.
남의 빚을 위해 토지를 담보로 내준 소유자(물상보증인)는 경매로 토지를 잃은 만큼 채무자에게 돌려 달라고 구할 수 있습니다.
유치권 신고자라면, 공사대금 채권과 경매개시 전부터의 점유를 함께 갖추어야 합니다
유치권은 남의 물건을 점유하는 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 변제받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리입니다(민법 제320조 제1항). 매수인은 유치권자에게 그 채권을 변제할 책임을 집니다(민사집행법 제91조 제5항).
계룡종합건설이 7억 원을 매수인에게 주장하려면 이 건물 공사에서 생긴 대금 채권, 변제기 도래, 2024년 8월 9일 전부터의 점유를 모두 증명해야 합니다.
유치권 부존재 확인소송에서 채권이 있다는 증명 책임은 유치권 신고자에게 있습니다
대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결은 근저당권자가 낸 유치권 부존재 확인소송에서 목적물과 관련된 채권이 있다는 사실은 피고인 유치권 신고자가 주장·증명해야 한다고 보았습니다.
계룡종합건설은 그 책임을 지고도 답변서를 내지 않았습니다. 경매개시 전 점유와 공사대금을 증거로 냈다면 결론이 달라질 수 있었고, 본안판결로 유치권이 인정된 반대 사례는 이 블로그의 하남 감이동 반도유스퀘어 경매 글에서 다루었습니다.
임차인이라면, 8건의 임차인 모두 2009년 근저당보다 늦어 매수인에게 대항하지 못합니다
명세서에 오른 임차인은 7명, 8건(같은 이름 황○○이 2층과 5층)이고, 사업자등록일이나 외국인 체류지 신고일이 가장 이른 것도 2019년 11월입니다. 모두 2009년 8월 7일 근저당보다 늦어 매각으로 임차권이 소멸하고 인도명령 대상이 됩니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).
4층 이○○는 임대차 시작일이 2009년 7월 8일로 적혀 있지만 사업자등록일 기재가 없고 2023년 12월경 폐업했다는 기재가 있어, 대항력의 근거가 보이지 않습니다.
배당요구한 임차인 5건은 확정일자가 고성농협보다 늦어 이 가격에서는 배당이 어렵습니다
1층 송○○(보증금 5,000만 원·월 300만 원), 2층 황○○·조○○, 5층 황○○, 4층 이○○가 배당요구 종기 2024년 10월 22일 전에 배당요구를 했습니다. 확정일자가 모두 고성농협 근저당보다 늦어, 매각대금이 농협 채권을 다 채우지 못하면 돌아올 몫이 없습니다.
임차인이시라면 배당금을 찾을 때 매수인의 명도확인서가 필요하므로 이사 시기를 매수인과 미리 맞추어 두시기 바랍니다.
2층 두 임차인의 보증금은 현황조사서와 권리신고서가 서로 다릅니다
2층 황○○은 현황조사서에 보증금 3,000만 원, 조○○은 500만 원으로 적혀 있지만, 두 사람의 권리신고서는 각각 보증금 1,500만 원·월 125만 원입니다. 매수인에게 넘어오는 보증금은 아니지만, 배당이의가 생기면 이 차이가 다투어질 수 있습니다.
상가 소액임차인 최우선변제는 2009년 기준 환산보증금 2,500만 원 이하인데, 해당하는 임차인이 없습니다
상가 소액임차인 여부는 최선순위 담보물권 설정일 2009년 8월 7일 당시 시행령으로 정하고, 통영시 같은 그 밖의 지역은 환산보증금(보증금+월세×100) 2,500만 원 이하에게 750만 원까지입니다. 가장 작은 남○○(보증금 500만 원·월 50만 원)도 5,500만 원이어서 해당하지 않습니다.
남○○, 임○○(보증금 1,000만 원·월 130만 원), 외국인 임차인은 배당요구를 하지 않아 배당에 참여하지 않습니다.
참고한 판결
· 창원지방법원 통영지원 2026. 5. 21. 선고 2026가합10007 판결
· 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결
· 대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결
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