세 줄 요약
· 울산지방법원 2025타경854는 경남 양산시 어곡동 1172 일대의 기숙사·근린생활시설 건물 2동과 토지 10필지를 일괄로 파는 임의경매로, 2026년 10월 21일 최저가는 감정가 40억 3,042만 원의 34퍼센트인 13억 8,243만 3,000원이고, 최저가 13억 8,243만 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 6,359만 원 = 실질 부담 약 14억 4,602만 원입니다.
· 도로 2필지(목록3·7)는 소유자의 2분의 1 지분만 팔리지만, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 그 도로의 다른 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 전체에 공유자 우선매수권을 행사할 수 없습니다(대법원 2005마1078, 원심 부산지방법원 2005라281은 진입로인 공유 토지 사안).
· 낙찰 뒤 매수인과 다른 공유자는 도로의 2분의 1 공유자로서 서로를 내쫓을 수 없고 방해 행위의 금지만 구할 수 있으며(대법원 2018다287522 전원합의체), 협의가 안 되면 현물분할을 원칙으로 하는 공유물분할로 정리합니다(대법원 2022다294107).
이 글이 답하는 질문
1. 양산 어곡동 기숙사·상가 경매는 어떤 물건이고 지분매각인 부분은 어디인가요?
2. 이 물건의 말소기준권리는 무엇이고 낙찰자가 떠안는 등기상 권리가 있나요?
3. 일괄매각 물건 중 일부 필지만 공유인 경우 공유자가 전체를 우선매수할 수 있나요?
4. 낙찰받은 뒤 도로 지분을 가진 다른 공유자가 나를 도로에서 쫓아낼 수 있나요?
5. 이 물건의 최저가, 입찰보증금, 매각기일, 담당 경매계는 어떻게 되나요?
6. 입찰 당일 공유자가 우선매수 신고를 하면 최고가로 쓴 사람은 밀려나나요?
7. 점유자 조사가 안 된 경매 물건은 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?
8. 이 물건의 취득세는 얼마이고 지목이 답인 땅에 농지취득자격증명이 필요한가요?
9. 낙찰 뒤 소유자가 집을 비우지 않으면 언제까지 인도명령을 신청해야 하나요?
10. 낙찰받은 도로 공유지분은 어떻게 정리하나요?
11. 신청채권자 하북농협은 이 가격에 팔리면 얼마를 못 받나요?
12. 한 번 더 유찰되면 채권자가 직접 낙찰받는 것이 나은가요?
13. 가압류 채권자는 이 경매에서 배당을 받을 수 있나요?
14. 소유자가 경매를 멈추려면 언제까지 무엇을 해야 하나요?
15. 경매가 끝나면 그 건물에 사는 소유자는 언제 나가야 하나요?
16. 도로 공유자는 일괄매각 전체에 우선매수를 주장할 수 있나요?
17. 공유자 우선매수를 「합리적인 경우에만」 인정한다는 기준은 어떻게 적용되었나요?
18. 공유 토지는 따로 떼어 팔아 달라고 요구할 수 있나요?
19. 도로로 쓰는 공유 토지를 나누면 법원은 어떤 방법으로 나누나요?
20. 이 물건에 임차인이 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민사집행법 | 제98조 제1항 | 법원은 여러 개의 부동산의 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다 |
| 민사집행법 | 제140조 제1항·제2항 | ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다 ② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제143조 제2항 | 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다 |
| 민사집행법 | 제154조 제3항 | 이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 (중략) 에는 이의가 취하된 것으로 본다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 민법 | 제269조 제2항 | 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2005마1078 | 2006. 3. 13. | 일괄매각 대상 부동산 중 일부의 공유자가 매각대상 전체에 공유자 우선매수권을 행사할 수 있는지 | 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 특별한 사정이 없는 한 행사할 수 없고, 우선매수신고가 부적법하면 매각허가결정에 즉시항고할 수 없음(재항고기각) |
| 부산지방법원 | 2005라281 | 2005. 10. 10. | 대법원 2005마1078 결정의 원심. 9필지 중 진입로 3필지의 공유자의 전체 우선매수와 개별매각 요구 | 공유 비율·위치·이용관계상 합리적인 경우에만 인정할 수 있다는 기준 아래 진입로·기부채납 예정 토지여서 불인정, 공유 토지라고 반드시 개별매각할 것은 아님(항고기각) |
| 대법원 | 2018다287522 | 2020. 5. 21. | 소수지분권자가 공유물을 독점할 때 다른 소수지분권자가 인도를 청구할 수 있는지 | 인도 청구는 불가하고 지분권에 기초한 방해배제(방해 금지·제거)만 청구 가능, 비독점적 공동 사용은 적법(전원합의체, 종전 판례 변경) |
| 대법원 | 2022다294107 | 2023. 6. 29. | 재판상 공유물분할에서 경매분할(대금분할)의 요건 | 현물분할이 원칙이고 객관적·구체적 심리 없이 대금분할을 명할 수 없으며, 금전으로 과부족을 조정하는 것도 현물분할의 한 방법(파기환송) |
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경남 양산시 어곡동 1172 일대의 기숙사·근린생활시설 건물 2동과 토지 10필지가 울산지방법원 2025타경854 임의경매로 한꺼번에 나왔고, 2026년 10월 21일 최저가는 감정가 40억 3,042만 원의 34퍼센트인 13억 8,243만 3,000원입니다.
결론부터 말씀드리면 등기상 떠안는 권리와 조사된 임차인은 없고, 관건은 도로 2필지가 소유자의 2분의 1 지분으로만 팔린다는 점입니다.
최저가 13억 8,243만 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 6,359만 원 = 실질 부담 약 14억 4,602만 원이고, 낙찰 뒤 도로의 나머지 2분의 1 지분까지 사들이면 감정평가 단가로 약 2,373만 원이 더 듭니다.
아래에서는 특수물건 쟁점인 지분매각의 구조를 먼저 보고 입찰자, 선순위 채권자, 후순위 채권자, 소유자·채무자, 도로 공유자, 임차인·점유자의 순서로 확인할 것을 적었습니다.
건물 2동과 토지 10필지 가운데 도로 2필지만 2분의 1 지분으로 팔립니다
매각물건명세서 비고는 「일괄매각, 제시외 건물 포함」과 「목록3, 7 토지는 지분매각」을 적었습니다. 목록3(어곡동 1124-16, 도로 42제곱미터)과 목록7(1171-7, 도로 125제곱미터)은 「공유자 조○○ 지분 2분의 1 전부」만 매각 대상입니다.
나머지는 지하 1층·지상 4층 기숙사·근린생활시설(1동), 2층 근린생활시설(2동), 대지 2필지, 도로·답 6필지이고 모두 소유자 단독 소유입니다. 공유 지분 면적은 83.5제곱미터로 전체 토지 2,715.5제곱미터의 약 3퍼센트, 감정가는 2,373만 원으로 전체의 약 0.6퍼센트입니다.
말소기준은 필지마다 다르지만 세 날짜 모두 근저당권이어서 등기상 떠안는 권리는 없습니다
명세서의 최선순위 설정은 건물과 대부분의 필지가 2011년 12월 7일, 목록3·7 지분이 2016년 8월 23일, 목록1이 2017년 12월 29일 근저당권입니다. 1동 건물 등기에는 신청채권자 하북농업협동조합의 근저당 4건(채권최고액 합계 38억 9,000만 원)이 있습니다.
그 뒤로 2024년 6월 가압류, 2024년 11월 양산시 압류, 2025년 2월 경매개시결정이 있을 뿐이고, 명세서의 「매각으로 소멸되지 아니하는 것」 칸은 비어 있습니다.
일괄매각에서 일부 필지의 공유자는 매각 전체를 우선매수할 수 없다는 것이 대법원 결정입니다
공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 값으로 채무자 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있고, 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다(민사집행법 제140조 제1항·제2항).
대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정은 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 일부 부동산의 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 전체에 우선매수권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 같은 값이면 공유자에게 먼저 판다는 제도일 뿐 그 이상의 특전이 아니고, 다른 매수신고인의 희생을 전제로 하므로 좁게 운용해야 한다는 이유입니다.
낙찰 뒤에는 도로 2분의 1 공유자끼리 서로 내쫓을 수 없는 관계가 됩니다
대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 협의 없이 공유물을 독점하더라도 다른 소수지분권자는 인도를 청구할 수 없고, 자기 지분권에 기초해 방해 행위의 금지·제거만 구할 수 있다고 보았습니다.
대법원 2018다287522 판결은 다른 공유자를 배제하지 않고 공유물 전부를 함께 쓰는 것은 적법하다고도 했습니다. 매수인이 도로를 통행로로 함께 쓰는 것은 문제되지 않지만, 차단기나 적치물로 상대를 막으면 방해배제 청구를 받을 수 있습니다.
입찰자라면, 10월 21일 최저가 13억 8,243만 3,000원에 보증금 1억 3,824만 3,300원을 준비합니다
2026년 10월 21일 오전 10시 울산지방법원 133호 법정에서 입찰하고, 담당은 경매9계(052-216-8269)입니다. 매각결정기일은 10월 28일 오후 4시입니다.
같은 날 같은 사건의 물건번호 2(어곡동 1176·1177 토지, 최저가 5,390만 3,000원)도 따로 매각되므로 입찰표의 물건번호를 1로 적어야 합니다. 이번에도 유찰되면 다음 최저가는 30퍼센트 낮은 약 9억 6,770만 원입니다.
다른 공유자가 우선매수를 신고해도 일괄매각이 유지되면 최고가매수신고인이 매수인이 됩니다
목록3·7의 나머지 2분의 1 지분을 가진 공유자는 법원 기록에 「공유자」로 올라 있고, 경매개시와 매각기일 통지를 받았습니다. 이 공유자가 전체에 대한 우선매수를 신고하더라도 대법원 2005마1078 결정에 따르면 그 신고는 부적법하여 최고가매수신고인이 밀려나지 않습니다.
입찰자이시라면 개찰 때 공유자 우선매수 신고가 나오면 일괄매각 대상 전체에 대한 신고인지 확인하고, 매각결정기일 전에 부적법하다는 의견서를 집행법원에 내 두시는 편이 안전합니다.
1동은 폐문 상태이고 2동에는 소유자 세대가 전입해 있어 입찰 전 현장 확인이 먼저입니다
2025년 3월 현황조사 때 집행관은 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했고, 1동은 전입세대가 없었으며 2동에는 소유자 겸 채무자 세대가 2021년 1월부터 전입해 있었습니다. 상가건물 임대차현황서는 두 동 모두 해당 사항이 없었습니다.
감정평가서도 내부를 보지 못했다고 적었으므로 2층 음식점과 3·4층·지하 기숙사의 운영 여부를 현장에서 보셔야 합니다. 조사가 1년 반 전이므로 입찰 전 전입세대확인서를 직접 확인(주민센터 방문, 경매 공고나 경매사이트 출력물 지참)하시기 바랍니다.
취득세는 약 4.6퍼센트이고, 답 3필지는 농지취득자격증명 없이 살 수 있습니다
경매 취득은 그 밖의 원인으로 인한 취득이어서 농지 외 부동산의 표준세율은 4퍼센트이고(지방세법 제11조 제1항 제7호), 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 최저가 기준 약 6,359만 원입니다. 인수하는 보증금이 없으므로 과세표준은 매각대금입니다.
명세서는 지목이 답인 목록2·4·5에 농지취득자격증명이 필요 없다고 적었습니다. 다만 전용허가 없이 현황이 잡종지로 바뀐 것이어서 원상회복명령이 나올 가능성이 있다고 함께 적었습니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금을 낸 날부터 6개월 안에 소유자를 상대로 인도명령을 신청합니다
10월 28일 매각허가결정 뒤 1주 안에 항고가 없으면 확정되고, 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 내면 소유권을 얻습니다.
소유자 겸 채무자는 매수인에게 대항할 권원이 없어 인도명령 대상이고, 신청은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 해야 합니다(민사집행법 제136조 제1항). 기숙사 방마다 짐이 남아 있으면 강제집행과 보관 비용을 입찰가에 넣어 두셔야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 도로 2필지는 지분 매수나 사용 약정을 먼저 협의하고, 안 되면 공유물분할을 청구합니다
매수인은 대금을 내면 목록3·7의 2분의 1 지분권자가 되어 다른 공유자와 도로를 함께 쓰게 됩니다. 나머지 지분을 사들이거나 통행·주차 방법을 약정하는 협의가 먼저입니다.
협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있고, 법원은 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 때에만 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항). 분할 소송은 1심에서만 보통 반년 이상 걸리므로 낙찰 직후에 협의를 시작하는 편이 낫습니다.
선순위 채권자라면, 하북농협 청구액 29억 272만 원에 최저가가 15억 2,028만 원 모자랍니다
신청채권자 하북농업협동조합의 청구금액은 2,902,716,053원입니다. 경매비용과 교부청구된 조세 가운데 우선하는 것이 먼저 빠지므로, 최저가에 팔리면 농협 채권은 15억 원 넘게 남습니다.
배당요구를 했던 채권자 한 곳은 2026년 5월 배당요구를 취하했습니다. 농협으로서는 도로 지분이 섞인 일괄매각이어서 입찰자가 망설이는 사정도 유찰 원인으로 따져 볼 만합니다.
한 번 더 유찰되면 최저가가 4억 1,473만 원 내려가므로 차액 지급 방식의 직접 매수도 계산해 볼 만합니다
다음 회차 최저가 약 9억 6,770만 원에 팔리면 농협이 받지 못하는 금액은 약 19억 3,501만 원으로 커집니다.
채권자가 매수인이 되면 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하고 배당받을 금액을 뺀 차액만 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조 제2항). 다만 직접 매수하면 도로 공유 지분 정리도 농협이 떠안게 됩니다.
후순위 채권자라면, 2024년 가압류 1억 5,000만 원은 이 가격대에서 배당을 기대하기 어렵습니다
2024년 6월 개인 채권자 이○○의 가압류(청구금액 1억 5,000만 원)는 하북농협 근저당보다 뒤입니다. 양산시 압류와 교부청구는 세목에 따라 근저당보다 먼저 빠질 수 있고, 최저가로는 선순위 근저당도 다 채우지 못합니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 낸 증명을 내야 하며, 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다(민사집행법 제154조 제3항). 남은 채권은 채무자의 다른 재산에서 찾아야 합니다.
소유자·채무자라면, 매수신고 전까지는 변제로 경매를 멈출 수 있습니다
채무자 겸 소유자 조○○이 청구액을 갚고 하북농협이 신청을 취하하면 경매는 끝납니다. 10월 21일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다(민사집행법 제93조 제2항).
최저가로 보면 선순위 근저당도 다 갚지 못해 소유자에게 돌아올 잉여금은 기대하기 어렵고, 남는 빚은 경매 뒤에도 채무자에게 남습니다.
소유자 세대가 2동에 전입해 있으므로 대금 납부 뒤에는 인도명령으로 비워 줘야 합니다
현황조사서에 따르면 2동에는 소유자 겸 채무자 세대가 2021년 1월부터 전입해 있습니다. 소유자는 매수인에게 대항할 권원이 없어 매수인이 대금을 내면 인도명령의 상대방이 됩니다.
인도명령이 나오면 강제집행까지 이어질 수 있으므로, 매수인과 이사 날짜와 짐 정리를 미리 정하면 집행 비용과 시간을 서로 줄일 수 있습니다.
도로 공유자라면, 일괄매각 전체에 대한 우선매수 신고는 받아들여지기 어렵습니다
목록3·7의 다른 공유자에게는 새 공유자가 들어오기 전에 같은 값으로 먼저 살 기회가 민사집행법에 보장되어 있습니다. 공유자로서는 도로 지분을 근거로 건물과 대지 전체를 최고가와 같은 값에 가져가겠다고 주장할 여지가 있고, 실제로 그런 다툼이 대법원까지 갔습니다.
대법원 2005마1078 결정은 일괄매각결정을 유지하는 이상 특별한 사정이 없으면 이를 허용하지 않았고, 우선매수 신고가 부적법하면 매각허가결정에 즉시항고도 할 수 없다고 보았습니다.
원심은 「합리적인 경우에만 인정」 기준을 세웠고, 공유 토지가 진입로라는 점이 갈림목이었습니다
대법원 2005마1078 결정의 원심인 부산지방법원 2005라281 결정은 공유 부동산의 비율·위치·이용관계를 따져 전체를 공유자에게 귀속시키는 것이 합리적일 때만 우선매수를 인정할 수 있다고 보았습니다. 그 사건에서는 공유 토지가 281제곱미터에 불과하고 건물로 들어가는 진입로여서 인정하지 않았습니다.
대법원은 그 이유가 적절하지 않다면서도 결론은 유지했습니다. 이 사건 공유 지분도 면적 약 3퍼센트·감정가 약 0.6퍼센트의 도로여서 어느 기준으로도 공유자에게 유리한 사정은 보이지 않습니다.
공유 토지라고 반드시 따로 팔지는 않으므로 개별매각 요구도 쉽지 않습니다
법원은 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 보아 함께 사게 하는 것이 알맞으면 일괄매각을 결정할 수 있습니다(민사집행법 제98조 제1항). 부산지방법원 2005라281 결정은 진입로인 공유 토지를 나머지와 일괄매각한 것이 상당하고, 공유 토지라고 반드시 개별매각해야 하는 것은 아니라고 보았습니다.
도로 공유자이시라면 낙찰 뒤 매수인과 지분 매도나 사용 약정을 협의하고, 협의가 안 될 때 공유물분할을 청구하는 쪽이 현실적인 길입니다.
도로 부지의 공유물분할도 현물분할이 원칙이고, 값을 맞추기 어려우면 돈으로 차액을 정산합니다
대법원 2023. 6. 29. 선고 2022다294107 판결은 재판상 공유물분할은 현물분할이 원칙이고, 의견이 맞지 않는다는 사정만으로 경매분할을 명할 수 없다고 보아 원심을 파기했습니다. 경제적 가치가 지분비율에 맞게 나누거나 금전으로 과부족을 조정하는 것도 현물분할에 든다고 했습니다.
폭이 좁은 도로를 반으로 가르면 통행로 기능이 사라질 수 있어, 한쪽이 전부 갖고 상대 지분값을 치르는 방식이 이 물건에서는 현실적인 선택지입니다.
임차인·점유자라면, 이 물건은 조사된 임차인이 없습니다
현황조사서는 14개 목록 모두 임대차 0명, 명세서는 「조사된 임차내역 없음」으로 적었고, 상가건물 임대차현황서에도 해당 사항이 없었습니다. 1동에는 전입세대가 없고 2동에는 소유자 세대만 전입해 있습니다.
참고한 판결
· 대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정(원심 부산지방법원 2005. 10. 10.자 2005라281 결정)
· 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결
· 대법원 2023. 6. 29. 선고 2022다294107 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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