세 줄 요약
· 강원 지역 지역주택조합이 사업부지 안의 토지·건물 소유자에게 주택법 제22조의 매도청구를 했고, 법원은 감정가 607,939,200원(토지 478,080,000원, 건물 129,859,200원)을 매매대금으로 정했습니다.
· 소유자는 감정인이 단독주택 대지를 비교표준지로 골라 개발이익이 빠졌다고 다투었으나, 공시지가 방식 ㎡당 1,920,000원과 거래사례 방식 ㎡당 1,930,000원이 맞아떨어져 감정이 존중되었습니다.
· 항소심은 매도청구에 공공필요성이 따로 필요하다는 주장도 배척하고 2024년 1월 항소를 기각했으며, 조합 측 청구는 한 부분도 깎이지 않고 확정되었습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 주택조합의 매도청구는 어떤 요건에서 할 수 있습니까
2. 매매계약은 언제 성립한 것으로 봅니까
3. 매매대금은 누가 어떻게 정합니까
4. 소유자는 감정의 무엇을 문제 삼았습니까
5. 법원은 감정 결과를 어떤 기준으로 봅니까
6. 감정인은 토지 단가를 어떻게 계산했습니까
7. 어떤 사정이 결론을 갈랐습니까
8. 매도청구에도 공공필요성이 있어야 합니까
9. 헌법재판소는 매도청구 조항을 어떻게 보았습니까
10. 판결은 확정되었습니까
11. 조합과 소유자는 각각 무엇을 준비해야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 주택법 | 제22조 제1항 | 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다 |
| 주택법 | 제21조 제2항 | 사업계획승인을 받은 주택건설대지에 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 아니한 판결을 포함한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다 |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 춘천지방법원 강릉지원 | 2022가단35175 | 2023. 8. 31. | 매도청구에 따른 매매계약 성립일과 매매대금, 감정 결과의 적부 | 607,939,200원 지급과 동시에 소유권이전등기·인도, 인도 부분 가집행(제1심) |
| 춘천지방법원 강릉지원 | 2023나32150 | 2024. 1. 16. | 매도청구권 행사에 공공필요성이 필요한지 | 요건 아님, 항소 기각, 확정 |
| 대법원 | 2009다84608 등 | 2012. 1. 12. | 감정인의 감정 결과의 증명력 | 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중 |
| 헌법재판소 | 2019헌바221 | 2023. 8. 31. | 대지면적 95퍼센트 이상 사용권원 확보 사업주체의 매도청구 조항이 재산권을 침해하는지 | 과잉금지원칙 위반 아님(합헌) |
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조합에서 보낸 서류에 매도청구라는 말이 적혀 있습니다. 법원 감정인이 매긴 값은 기대보다 낮았고, 그 값이면 이 자리에서 해 온 식당과 집을 함께 내놓아야 합니다.
토지 소유자가 내세운 반론에도 근거가 있었습니다. 감정인이 기준으로 삼은 땅은 아파트 사업부지 밖, 도로 건너편에서 단독주택 부지로 쓰이던 대지였고, 사업 전망도 부동산 경기 탓에 밝지 않았습니다.
이 사건에서 장재호 변호사는 원고인 지역주택조합 쪽 담당변호사(당시 소속 법무법인)로 두 심급을 모두 수행했습니다. 조합 측이 내세운 주장 가운데 받아들여지지 않은 것은 없었고, 판결은 항소기각으로 확정되었습니다.
주택조합의 매도청구는 사업계획승인 뒤 3개월 이상 협의를 거쳐야 할 수 있습니다
주택법 제22조 제1항은 사업계획승인을 받은 사업주체가 사용권원을 얻지 못한 대지와 그 위 건축물의 소유자에게 시가 매도를 청구할 수 있다고 정합니다. 청구 전에 그 소유자와 3개월 이상 협의해야 한다는 절차 요건도 이 조항 후문에 함께 적혀 있습니다.
조합은 2022년 7월 대지 15,811㎡의 아파트 사업계획승인을 받았습니다
사업계획승인은 2022년 7월 13일 났고, 대상은 강원 지역 대지 15,811㎡ 위의 아파트·부대시설 신축이었습니다. 매도청구 대상은 그 사업부지 안에 있던 토지 한 필지와 그 지상 건물이었습니다.
조합은 소송 중 청구취지를 바꾸는 서면으로 매도청구의 뜻을 전했습니다
소송 전후로 3개월 넘게 매매 협의가 되지 않자, 조합은 청구취지 및 청구원인 변경신청서에 매도청구의 뜻을 담아 제출했습니다. 그 부본은 2023년 3월 28일 소유자에게 송달되었습니다.
매도청구의 뜻이 도달한 날 매매계약이 체결된 것으로 의제됩니다
춘천지방법원 강릉지원 2022가단35175 판결은 주택법의 매도청구권을 행사만으로 효과가 생기는 형성권으로 보고, 부본이 송달된 2023년 3월 28일 부동산 매매계약이 성립하였다고 판단하였습니다. 소유자의 승낙 여부는 계약 성립에 영향을 주지 않습니다.
매매대금은 소송에서 한 시가감정으로 정해졌습니다
법원이 촉탁한 감정인은 2023년 2월 14일을 기준으로 토지를 478,080,000원, 건물을 129,859,200원으로 평가했습니다. 춘천지방법원 강릉지원 2022가단35175 판결은 계약 성립일에도 같은 금액일 것으로 추인해 합계 607,939,200원을 매매대금으로 인정하였습니다.
소유자 측은 아파트 부지가 아닌 단독주택 부지에 맞춘 감정이 부당하다고 보았습니다
소유자 측 논리는 이랬습니다. 매도청구 대상 토지는 이미 사업계획승인을 받은 아파트 부지의 일부이므로, 비교표준지도 아파트로 쓰이거나 승인을 받은 토지여야 개발이익이 반영된다는 것이었습니다. 감정인이 고른 비교표준지가 단독주택 대지였다는 사실 자체는 다툼이 없었습니다.
감정 결과는 방법에 현저한 잘못이 있을 때에만 배척됩니다
감정방법이 경험칙에 어긋나거나 합리성을 잃은 정도의 잘못이 아니라면 법원은 감정인의 결과를 따라야 한다는 것이 대법원 2009다84608 등 판결(2012. 1. 12. 선고)의 법리입니다. 매도청구 소송에서 감정가를 낮추거나 올리려는 쪽은 그 현저한 잘못을 구체적으로 짚어야 합니다.
공시지가 방식의 단가는 ㎡당 1,920,000원이었습니다
감정인이 쓴 계산식은 비교표준지 공시지가 339,300원 × 시점수정 1.00115 × 개별요인 2.00 × 그 밖의 요인 2.83입니다. 공시지가는 사업계획승인 이후 공시기준일인 2023년 1월 1일의 것이었고, 비교표준지는 소유자 토지와 도로를 경계로 마주 보는 땅이었습니다.
격차율 2.00은 소유자 토지의 장래 동향을 높게 본 값입니다
감정인은 소유자 토지가 장래 동향 등에서 비교표준지보다 우세하다고 보아 개별요인 격차율을 2.00으로 정했습니다. 위치, 형상, 이용 상황, 인근 지가 수준과 평가 선례, 거래사례, 낙찰가율 통계를 종합한 끝에 그 밖의 요인 보정치로 2.83을 적용했습니다. 단독주택 대지를 기준으로 삼았지만 공시지가의 다섯 배가 넘는 단가가 나온 셈입니다.
사업부지 안 거래사례로 계산한 단가는 ㎡당 1,930,000원이었습니다
두 번째 계산의 기준은 같은 사업부지에 속한 대지의 2022년 2월 15일경 거래였습니다. 그 거래의 ㎡당 단가 1,664,586원에 거래일부터 감정조사일까지 오른 땅값 3.404%를 반영했습니다. 가로의 폭, 형상, 경사를 비교해 소유자 토지 쪽에 1.124의 격차율을 주었습니다.
두 계산이 ㎡당 1만 원 차이로 맞아떨어진 것이 결론을 갈랐습니다
춘천지방법원 강릉지원 2022가단35175 판결은 두 방식의 단가가 서로 부합하고, 감정서가 가격 요인과 그 참작 이유를 알아볼 수 있게 적었으며, 사업 진행에 따라 구체화되는 개발이익까지 고려하였다고 보았습니다. 거래사례 방식의 단가가 공시지가 방식보다 훨씬 높게 나왔다면, 비교표준지 선택이 개발이익을 누락했다는 소유자 측 주장이 힘을 얻었을 것이라고 봅니다.
매도청구를 받은 소유자이시라면 감정서의 두 산정 방식 결과를 나란히 놓고 차이의 크기와 보정치의 근거부터 확인해 두시는 편이 안전합니다.
제1심 주문은 조합 청구취지와 같았습니다
춘천지방법원 강릉지원 2022가단35175 판결(2023. 8. 31. 선고)은 소유자에게 607,939,200원을 받음과 동시에 2023년 3월 28일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 부동산을 인도하라고 명하였습니다. 소송비용은 소유자 부담이고, 인도를 명한 부분에는 가집행이 붙었습니다.
항소심에서는 매도청구가 공용수용의 일종이라는 주장이 새로 나왔습니다
소유자 측은 항소심에서 매도청구가 소유자의 의사에 반해 소유권을 강제로 옮기므로 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같고, 공공의 이익이 확보될 때에만 허용되어야 한다고 주장했습니다. 부동산 시장 위기로 사업 진행이 불투명하고, 식당 영업과 주거를 동시에 잃는다는 사정도 함께 들었습니다.
매도청구 조항의 문언에는 공공필요성 요건이 없습니다
춘천지방법원 강릉지원 2023나32150 판결은 주택법 제22조 제1항 본문이 사업계획승인을 받은 사업주체의 매도청구를 정할 뿐 공공의 필요성을 행사 요건으로 두지 않았다고 판단하였습니다. 토지는 공급이 제한되어 일단의 연접 토지가 반드시 필요하다는 점도 이유로 들었습니다.
95퍼센트 요건의 매도청구 조항은 헌법재판소에서 합헌 판단을 받았습니다
주택건설대지 면적의 95퍼센트 이상을 쓸 권원을 얻은 사업주체에게 매도청구권을 주는 주택법 조항에 대해, 헌법재판소 2019헌바221 결정(2023. 8. 31.)은 그 조항이 과잉금지원칙에 어긋나지 않는다고 보았습니다. 3개월 이상 협의와 행사 시기 제한, 개발이익이 포함된 시가, 건물 명도에 적당한 기간을 허락할 수 있는 장치가 근거였습니다.
항소심은 공익이 사익을 넘는다고 보아 2024년 1월 항소를 기각했습니다
춘천지방법원 강릉지원 2023나32150 판결(2024. 1. 16. 선고)은 헌법재판소 2019헌바221 결정을 참조하여, 지구단위계획에 따른 주택건설로 국민 주거를 안정시키려는 공익이 제한되는 사익을 넘는다고 보았습니다. 항소는 기각되었고 항소비용도 소유자가 부담하며, 판결은 그대로 확정되었습니다.
조합은 승소판결을 받아야 매도청구 대상 대지에서 공사를 시작할 수 있습니다
매도청구 대상 대지가 사업부지에 남아 있으면 소유자의 합의나 매도청구 승소판결이 있어야 그 대지에서 공사를 시작할 수 있고, 확정되지 않은 판결도 여기에 포함됩니다(주택법 제21조 제2항). 협의 기록, 변경신청서 송달증명, 감정 기준시점을 처음부터 맞추어 두어야 판결이 늦어지지 않습니다.
조합 사업 담당자이시라면 협의 제안 공문과 내용증명, 소유자 회신을 날짜순으로 묶고 3개월이 지난 날을 달력에 표시해 두시기 바랍니다.
소유자는 거래사례와 공시지가 자료로 감정의 빈틈을 확인할 수 있습니다
인근 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서, 비교표준지 공시지가는 부동산 공시가격 알리미에서 볼 수 있습니다. 감정서에 적힌 거래사례의 시점과 위치, 격차율 항목별 근거를 이 자료와 대조하면 다툴 수 있는 지점이 있는지 가릴 수 있습니다.
참고한 판결
· 춘천지방법원 강릉지원 2023. 8. 31. 선고 2022가단35175 판결(제1심)
· 춘천지방법원 강릉지원 2024. 1. 16. 선고 2023나32150 판결(항소기각, 확정)
· 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 등 판결
· 헌법재판소 2023. 8. 31. 선고 2019헌바221 결정
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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